MỞ ĐẦU
Thị trường bất động sản là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị
trường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định
hướng hội chủ nghĩa và có sự quản lý của Nhà nước như ở nước ta.
Thực hiện đường lối đổi mới của Đảng và cùng với quá trình chuyển đổi của
nền kinh tế xã hội, nền kinh tế nước ta trong những năm qua đã đạt được nhiều
thành tựu to lớn. Sự ra đời của Luật đất đai năm 1993, 1998, năm 2001 và 2003, đã
thể chế hoá đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Luật đất
đai quy định, Nhà nước giao đất cho các tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân,
cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị xã hội, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu
dài. Hộ gia đình, cá nhân được nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê và cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử
dụng đất. Những quyền này cũng được áp dụng nhưng hạn chế đối với tổ chức kinh
tế được nhà nước giao đất có thu tiền hoặc cho thuê đất. Và Nhà nước cũng quy
định về quyền sở hữu tài sản, xác lập quyền sở hữu tài sản, nghĩa vụ tôn trọng ranh
giới các bất động sản, quy định về hợp đồng dân sự mua bán tài sản, hợp đồng mua
bán nhà, thuê nhà, quy định về hợp đồng chuyển nhượng, chuyển đổi và cho thuê
quyền sử dụng đất….Đó là những quy định giao dịch dân sự về đất đai, nhà ở và các
công trình xây dựng khác, tạo hành lang pháp lý cho việc phát triển thị trường bất
động sản.
Thị trường bất động sản hình thành và phát triển góp phần xác lập quan hệ
kinh tế giữa Nhà nước và người sử dụng đất, đổi mới quản lý đất đai, nâng cao hiệu
qủa sử dụng tài nguyên đất, tác động đến tăng trưởng kinh tế thông qua việc khuyến
khích đầu tư vào bất động sản, tác động trực tiếp tới thị trường tài chính, thị trường
hàng hoá, thị trường lao động tạo cơ hội về nhà ở cho mọi tầng lớp nhân dân. Thị
trường bất động sản là loại thị trường nhạy cảm, dễ bị biến động khi có sự thay đổi
về kinh tế, chính trị, chính sách…Để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh
có sự kiểm soát của nhà nước thì sự can thiệp của nhà nước phải phù hợp với quy
luật thị trường, có như vậy thì thị trường bất động sản mới đi đúng hướng của nó và
do vậy Nhà nước điều khiển được sự phát triển của nền kinh tế xã hội của đất nước
theo một chiến lược đã định cho tương lai.
Em xin cảm ơn Th.S. Nguyễn Thắng Trung đã hướng dẫn và giúp đỡ em hoàn
thành đề án này
Em xin chân thành cảm ơn!
2
CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THỊ TRƯỜNG
BẤT ĐỘNG SẢN
1.1Những vấn đề cơ bản về bất động sản và thị trường bất động sản
1.1.1 Khái niệm, đặc điểm hàng hóa bất động sản
1.1.1.1 Khái niệm
Điều 181 của Bộ Luật Dân Sự nước ta quy định: “Bất động sản là các tài sản
không thể di dời được”. Như vậy, BĐS trước hết phải là tài sản, nhưng khác với
các tài sản khác là chúng không thể di dời được. Hay nói cách khác, BĐS là đất đai
và những vật thể cố định gắn với đất đai. Những vật thể gắn với đất đai là những vật
thể tồn tại trên đất và chỉ có thể sử dụng trong trạng thái không tách rời đất hoặc là
những vật thể mà khi dịch chuyển sẽ bị hư hại (tính chất, công năng, hình thái sẽ
thay đổi) hoặc tốn nhiều công sức và chi phí như các công trình kiến trúc, công trình
lắp ghép…
Theo điều 181 của Bộ Luật Dân Sự nước ta thì BĐS bao gồm:
- Đất đai:
+ Phải là đất không di dời được hoặc di dời được nhưng không đáng kể
(những đất đai di dời như đất trồng cây cảnh, đất làm vật liệu xây dựng không phải
là BĐS);
+ Phải là đất đai đã được xác định chủ quyền;
+ Đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị (căn cứ vào số lượng và chất
lượng của đất đai đó)
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả với các tài sản gắn liền
với nhà ở và công trình xây dựng đó:
+ Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời, hoặc di dời không đáng kể: nhà
ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng…(những nhà bạt di động của các
gánh xiếc, các lâu đài làm bằng băng đá, các nhà nghỉ di động trên xe lăn không
công trình kiển trúc và vật kiến trúc thường có tuổi thọ cao(có thể hàng trăm năm).
Ngay trong nông nghiệp, BĐS là vườn cây lâu năm cũng có thời gian tồn tại lâu
dài. Tuy nhiên tính lâu bền của hàng hóa BĐS rất khác nhau tùy theo từng loại BĐS
cụ thể. Đặc điểm này ảnh hưởng lớn đến chiến lược kinh doanh, đến đầu tư BĐS
cũng như công tác quản lý, sử dụng BĐS.
Thứ ba, hàng hóa BĐS mang tính cá biệt và khan hiếm. Sở dĩ như vậy là do sự
khan hiếm và tính có hạn của diện tích bề mặt trái đất cũng như của từng vùng, từng
địa phương, từng khu vực, từng thửa đất. Tính phức tạp của đất đai về địa hình, chất
đất, vị trí, cảnh quan… đã tạo nên sự khan hiếm và tính cá biệt của hàng hóa BĐS.
Mặt khác, chính sự đa dạng trong ý tưởng đến thiết kế xây dựng, chế tạo… của chủ
đầu tư cũng như của các kiến trúc sư, các công trình sư và các nhà thiết kế cũng tạo
nên tính cá biệt( tính dị biệt) của hàng hóa BĐS.
4
Thứ tư, hàng hóa BĐS mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội.
Nhìn chung hang hóa đều có đặc điểm này, nhưng với hàng hóa BĐS thì đặc điểm
này nổi trội hơn. Sở dĩ như vayajlaf vì nhu cầu về BĐS ở mỗi khu vưc, mỗi quốc
gia, mỗi dân tộc chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã
hội, thậm chí còn bao gồm cả yếu tố tính ngưỡng, tôn giáo, tâm linh của dân cư ở
đó.
Thứ năm, hàng hóa BĐS chịu ảnh hưởng lẫn nhau. Giữa các hàng hóa BĐS có
sự tác động và ảnh hưởng lẫn nhau. Giữa các hàng hóa BĐS có sự tác động và ảnh
hưởng lẫn nhau khá mạnh mẽ. Sự ra đời hay sự hoàn thiện của hàng hóa BĐS này là
điều kiện để ra đời hoặc mất đi, để tăng thêm hoặc giảm bớt giá trị và giá trị sử
dụng của hang hóa BĐS kia. Thí dụ, việc xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật
và hạ tầng xã hội sẽ làm tăng thêm vẻ đẹp, sự tiện lợi và giá trị của các công trình
xây dựng trong khu vực. Sự ra đời của một con đường mới sẽ dẫn đến sự ra đời của
những tụ điểm dân cư hay các khu công nghiệp, du lịch, thương mại, dịch vụ… bám
theo trục đường đó.
Thứ sáu, hàng hóa BĐS có chịu chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách
của Nhà nước. BĐS là loại tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc, mỗi cơ
định, không thể di dời được.Hoạt động giao dịch BĐS thường được tiến hành trên
các chợ hàng hóa BĐS ảo. Các chợ này rất đa dạng, có thể là trung tâm giao dịch
lớn(chợ đĩa ốc), cũng có thể là một địa điểm nhỏ hẹp với các vật dụng đơn sơ tối
thiểu, cũng có thể tại nhà riêng, tại nhà hàng, quán nước, quan mạng internet…đều
tạo nên chợ giao dịch BĐS.
Quan hệ giao dịch BĐS không thể kết thúc ngay tại địa điểm giao dịch hay chợ
giao dịch mà phải trải qua các khâu như:
- Đàm phán tại chợ giao dịch, cung cấp cho nhau các thông tin về BĐS giao
dịch;
- Kiểm tra thực địa để xác nhận tính có thực và kiểm tra độ chính xác của
thông tin về BĐS;
- Đăng ký pháp lý;
Từ đặc điểm này cho thấy:
- Kiểm soát thị trường BĐS không thể như với thị trường các hàng hóa khác
bày bán trên sạp hàng: tem nhãn, xuất sứ nguồn gốc, chất lượng… mà phải thông
qua quan hệ đăng ký pháp lý bắt buộc.
- Quan hệ giao dịch BĐS không thể tiến hành trong một thời gian ngắn, do đó
dễ gặp các biến cố của thưc tiễn như biến động của giá cả, thay đổi của pháp luật
hay sự thay đổi của các điều kiện môi trường…Điều đó buộc các bên phải ấn định
quan hệ giao dịch trong một thời điểm nhất định; thời gian diễn ra các khâu của quá
trình giao dịch càng kéo dài, tính rủi ro càng cao, do vậy muốn nâng cao tỷ lệ thành
6
công của các giao dịch BĐS thì điều quan trọng là tìm các giải pháp rút ngắn
khoảng thời gian diễn ra các khâu của quá trình giao dịch.
- Mọi đối tượng tham gia vào thị trường BĐS đều phải trải qua đầy đủ các
khâu giao dịch trên. Đó là điều có tính chất bắt buộc đối với BĐS chính thức, có
kiểm soát của Nhà nước.
Thứ hai, thị trường BĐS là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa
đựng trong BĐS.
Đặc điểm này do đặc điểm của đất đai quy định. Đặc điểm của đất đai là
hoàn hảo. Sở dĩ như vậy là do các thông tin về hàng hóa BĐS trong thị trường
không đầy đủ và phổ biến rộng rãi như các loại hàng hóa khác. Sự so sánh giữa các
BĐS cùng loại khó chính xác vì các tiêu chí đánh giá BĐS không chính xác như các
hàng hóa khác (các kết cấu công trình, chất lượng công trình, vẻ đẹp kiến trúc, vị trí
địa lý…đều được đo lường một cách tương đối, khó chính xác). BĐS mang tính
vùng và khu vực, chúng không liền kề nhau và không phải bao giờ cũng tìm được
BĐS cùng loại để so sánh cạnh tranh một cách đầy đủ. Hơn nữa, số lượng người
tham gia cung và cầu về mỗi loại BĐS đều có số lượng nhỏ, không đảm bảo tiêu chí
cho cạnh tranh hoàn hảo.
Đặc điểm này dẫn đến những vấn đề sau:
- Giá cả BĐS không hoàn toàn là giá cả cạnh tranh hoàn hảo, trong nhiều
trường hợp là giá sản phẩm đơn chiếc, do đó người bán có lợi thế độc quyền, nhờ đó
có thể thu lợi cao cho người có quyền đối với BĐS.
- Khi giá cả biến động tăng, tính độc quyền của người cung cũng tăng thêm
làm giá cả BĐS sẽ được đẩy lên cao tạo nên những cơn sốt về giá. Thị trường BĐS
càng sôi động, càng dễ tạo nên cơn sốt giá của BĐS.
Thứ năm, cung về bất động sản phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu
và giá cả bất động sản.
Đối với các hàng hóa thông thường, quan hệ cung cầu và gá cả thường diễn ra
theo quy luật chung là: khi cầu tăng đẩy giá tăng lên sẽ kích thích tăng cung cân
bằng với cầu và giá quay lại trở lại mức cân bằng. Tuy nhiên, đối với hàng hóa BĐS
, khi cầu tăng cung không thể phản ứng tăng nhanh như các loại hàng hóa khác.Đó
là do đặc điểm của BĐS là thời gian tạo ra chúng thường lâu dài vì để xây dựng một
công trình cần phải có thời gian tìm hiểu mọi thông tin về đất đai, làm thủ tục
chuyển nhượng, xin phép xây dựng. thiêt kế, thi công…
Sự phản ứng của cung không kịp cầu sẽ dẫn đến sự biến động của giá cả theo
hướng tăng lên, hình thành những cơn sốt giá BĐS. Do vậy nhà nước cần phải can
thiệp nhằm điều chỉnh quan hệ cung cầu về BĐS, đặc biệt là có các giải pháp để
bình ổn thị trường BĐS, hạn chế và kiểm soát sự gia tăng của cầu về BĐS không
chính đáng (như nạn đầu cơ sinh ra cầu giả tạo).
Thứ tám, thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết vơí thị trường vốn
và tài chính. Động thái phát triển của thị trường này tác động tới nhiều loại thị
trường trong nền kinh tế.
BĐS là tài sản đầu tư trên đất bao gồm cả giá trị đất đai sau khi đã được đầu
tư. Mà đầu tư tạo lập BĐS thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời gian hình
9
thành BĐS cũng như thu hồi nguồn vốn dài. Khi BĐS tham gia lưu thông trên thị
trường BĐS, các giá trị cũng như các quyền về BĐS được đem ra trao đổi, mua bán,
kinh doanh v.v.. giải quyết vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư và mang lại
lợi nhuận cho các bên giao dịch. Điều này chứng tỏ thị trường BĐS là đầu ra quan
trọng của thị trường vốn.
Ngược lại, thị trường BĐS hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồn tài
chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân (Theo thống kê, ở
các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm
80% trong tổng lượng vốn cho vay).
Ngoài ra, thị trường BĐS còn có quan hệ trực tiếp với thị trường xây dựng và
qua đó mà bắc cầu tới các thị trường vật liệu xây dựng và đồ nội thất, thị trường lao
động v.v.. dao động của thị trường này có ảnh hưởng lan toả tới sự phát triển ổn
định của nền kinh tế quốc dân.
Thứ chín, thị trường bất động sản là thị trường mà việc gia nhập hoặc rút ra
khỏi thị trường là vấn đề khó khăn, phức tạp và cần phải có nhiều thời gian.
Sở dĩ như vậy là vì BĐS thường có giá trị lớn, người mua trên thị trường này
không đông, việc mua bán không thể đơn giản và nhanh chóng như đối với các hàng
hóa khác. BĐS là những yếu tố vật chất lâu bền, khó chuyển đổi công năng và tính
chất, do vậy không dễ dàng gì thay đổi định hướng đầu tư khai thác các công trình
BĐS. Đặc điểm này đòi hỏi những nhà đầu tư tham gia thị trường BĐS phải xác
định hướng đầu tư dài hạn, đồng thời phải tính toán mối quan hệ giữa chu kỳ kinh tế
và tuổi thọ vật lý để quyết định hướng đầu tư.
1.1.2.3 Vai trò của thị trường BĐS
Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế
trọng đặc biệt nhất là khi nước ta chuyển sang cơ chế thị trường trong điều kiện các
thiết chế về quản lý Nhà nước đối với công tác quy hoạch chưa được thực thi có chất
lượng và hiệu quả thì việc phát triển và quản lý thị trường BĐS ở đô thị phải đi đôi
với tăng cường công tác quy hoạch để khắc phục những tốn kém và vướng mắc trong
tương lai.
Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS sẽ góp phần kích thích sản xuất
phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách:
Thị trường BĐS có quan hệ trực tiếp với các thị trường như thị trường tài chính
tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động...
Theo phân tích đánh giá của các chuyên gia kinh tế, ở các nước phát triển nếu đầu tư
vào lĩnh vực BĐS tăng lên 1 USD thì sẽ có khả năng thúc đẩy các ngành có liên quan
phát triển từ 1,5 – 2 USD. Phát triển và điều hành tốt thị trường BĐS sẽ có tác dụng
thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập
các công trình, nhà xưởng, vật kiến trúc...để từ đó tạo nên chuyển dịch đáng kể và
11
quan trọng về cơ cấu trong các ngành, các vùng lãnh thổ và trên phạm vi cả nước.
Theo thống kê của Tổng cục thuế các khoản thu ngân sách có liên quan đến nhà, đất
trong giai đoạn từ năm 1996 đến năm 2000 bình quân là 4.645 tỷ đồng/năm mặc dù
tỷ lệ này mới chiếm gần 30% các giao dịch, còn trên 70% chưa kiểm soát được và
thực tế là các giao dịch không thực hiện nghĩa vụ thuế với Nhà nước. Nếu thúc đẩy
bằng cơ chế, chính sách và pháp luật để các giao dịch BĐS chính thức (có đăng ký và
thực hiện nghĩa vụ thuế) và đổi mới cơ chế giao dịch theo giá thị trường thì hàng năm
thị trường BĐS sẽ đóng góp cho nền kinh tế trên dưới 20.000 tỷ đồng mỗi năm.
Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS sẽ đáp ứng nhu cầu bức
xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị-nông thôn:
Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường
BĐS. Thị trường nhà ở là thị trường sôi động nhất trong thị trường BĐS, những cơn
“sốt” nhà đất hầu hết đều bắt đầu từ “sốt” nhà ở và lan toả sang các thị trường BĐS
khác và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của nhân dân. Vì vậy, phát triển và quản lý
có hiệu quả thị trường BĐS nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà ở
đặc biệt khi tỷ lệ tăng dân số cơ học càng cao sẽ gây ra những đột biến về cầu BĐS.
Độ co giãn của cầu về đất ở và nhà ở phụ thuộc rất lớn vào các biến số: quy mô gia
đình, thu nhập và giá cả.
Một mối quan hệ thuận chiều là: quy mô gia đình tăng lên cũng kéo theo cầu
về diện tích nhà ở và đất ở tăng theo. Tuy nhiên hệ số co giãn này không chỉ đơn
13
thuần phụ thuộc vào sự thay đổi của quy mô, mà còn tuỳ thuộc vào kết cấu của gia
đình. Sự thay đổi về quy mô giữa một gia đình độc thân và một gia đình của một
cặp vợ chồng hoặc khi gia đình có thêm con nhỏ làm thay đổi không đáng kể về cầu
nhà ở, hay nói cách khác độ co giãn của cầu so với quy mô khi đó là rất nhỏ. Tóm
lại, sự thay đổi về quy mô gắn liền với sự thay đổi về kết cấu trong gia đình (lập gia
đình của con cái, con bước sang tuổi trưởng thành, sự hiện diện của người cao tuổi,
của nhiều thế hệ cùng sống chung v.v..) sẽ tạo ra độ co giãn khá lớn về cầu nhà ở.
Khi quy mô gia đình tiếp tục tăng lên với kết cấu gia đình không thay đổi thì
cầu về diện tích nhà ở sẽ thay đổi chậm lại và độ co giãn của cầu so với quy mô lại
nhỏ dần. Độ co giãn của cầu nhà ở so với thu nhập được xác định là tốc độ biến
thiên của cầu so với tốc độ thay đổi của thu nhập. Khi thu nhập còn thấp chưa vượt
quá mức thoả mãn nhu cầu tối thiểu về các vật phẩm cơ bản như lương thực, thực
phẩm thì độ co giãn của cầu nhà ở đối với thu nhập là rất nhỏ. Khi thu nhập tăng lên
vượt qua mức giới hạn đói nghèo, thì tỷ lệ của thu nhập được dành để đầu tư cho
chỗ ở tăng nhanh và chiếm một tỷ trọng lớn.
b. Thu nhập của dân cư:
Nhu cầu về nhà ở là nhu cầu cơ bản thiết yếu không thể thiếu với mỗi người
dân. Do vậy, cầu về nhà ở tối thiểu sẽ tăng lên tương ứng với tốc độ tăng của thu
nhập khi mức thu nhập đã vượt quá mức giới hạn về cầu lương thực và thực phẩm.
Đến một giới hạn cao hơn, nếu thu nhập tiếp tục tăng, cầu về nhà ở tối thiểu sẽ tăng
chậm lại và thậm chí giảm đi thay vào đó là tăng cầu về nhà ở cao cấp. Trong giai
đoạn thu nhập thấp, nhu cầu về nhà ở tối thiểu giống như một đường thẳng, không
co giãn so với thay đổi mức thu nhập. Tổng nhu cầu về nhà ở có thể được xác định
Copyright: Tài liệu đại học ©