VIỆN HÀN LÂM
KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

NGUYỄN TÂN CẢNH

PHÁP LUẬT VỀ BỒI THƯỜNG
KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT
TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG

Chuyên ngành : Luật Kinh tế
Mã số
: 60.38.01.07

TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ

HÀ NỘI, năm 2017


Công trình được hoàn thành tại
Học viện Khoa học Xã hội

Người hướng dẫn khoa học: TS. Trần Minh Đức

Phản biện 1:…………………………………………….
Phản biện 2:…………………………………………….

Luận văn sẽ được bảo vệ trước Hội đồng chấm luận văn thạc sĩ
họp tại: Học viện khoa học xã hội … giờ … ngày … tháng … năm
…



vượt cấp gây mất ổn định về chính trị, trật tự an toàn xã hội v.v... Để
khắc phục tình trạng này, Nhà nước đã thường xuyên rà soát, sửa đổi
và bổ sung các quy định về bồi thường. Tuy nhiên, hiệu quả của
những giải pháp này chưa được như mong muốn; nhiều quy định mới
được ban hành dường như chưa phù hợp với thực tiễn. Các tranh
chấp, khiếu kiện liên quan đến bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
có xu hướng gia tăng cả về số lượng và mức độ gay gắt, phức tạp về
nội dung.
Trong điều kiện phát triển kinh tế - xã hội như hiện nay, việc
nghiên cứu các quy định về pháp luật bồi thường thiệt khi Nhà nước
thu hồi đất trên thực tiễn là cần thiết, nhằm góp phần đưa ra các giải
pháp khắc phục những khó khăn, vướng mắc và nâng cao hiệu quả áp
dụng trong quá trình thực hiện pháp luật về bồi thường khi thu hồi
đất nhất là gắn bó với địa bàn cụ thể là thành phố Đà Nẵng. Chính vì
vậy, việc lựa chọn đề tài “Pháp luật bồi thường khi Nhà nước thu hồi
đất từ thực tiễn tại thành phố Đà Nẵng” làm luận văn thạc sĩ là có
tính cấp thiết.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Bồi thường khi thu hồi đất là một chế định quan trọng của pháp
luật đất đai. Chế định này khi đi vào cuộc sống trực tiếp đụng chạm
đến lợi ích của người bị thu hồi đất, lợi ích của cộng đồng và lợi ích
của nhà đầu tư, nên đã nhận được sự quan tâm của nhiều nhà khoa
học, nhà nghiên cứu ở Việt Nam.
Thời gian qua, theo nghiên cứu của tác giả đã có một số công trình
nghiên cứu về lĩnh vực này dưới khía cạnh lý luận và thực tiễn, trên
2


những địa bàn nhất định. Tiêu biểu là các công trình khoa học nghiên

4.2. Phạm vi nghiên cứu:
- Tập trung nghiên cứu quy định của pháp luật về bồi thường khi
Nhà nước thu hồi đất theo Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng
dẫn thi hành; so sánh với bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo
các văn bản pháp luật ban hành trước năm 2013.
- Tập trung nghiên cứu vào việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi
đất ở, đất nông nghiệp vì mục đích an ninh quốc phòng và mục đích
phát triển kinh tế xã hội; về giá đất và các yếu tố khác.
- Địa bàn nghiên cứu: thành phố Đà Nẵng
- Phạm vi thời gian: từ 2012 đến hết năm 2016.
5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu
5.1. Phương pháp luận:
Đề tài được nghiên cứu trên cơ sở phương pháp luận của chủ
nghĩa Mác – Lênin là phương pháp duy vật lịch sử và duy vật biện
chứng. Bên cạnh đó dựa trên cơ sở của tư tưởng Hồ Chí Minh, các
quan điểm, đường lối, chủ trương và chính sách của Đảng và pháp
luật của Nhà nước ta về vấn đề bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
5.2. Phương pháp nghiên cứu:
Để tiến hành nghiên cứu, đề tài này còn vận dụng các biện pháp
5


nghiên cứu cụ thể như sau: phân tích, so sánh, thống kê, tổng hợp…
Ngoài ra, trên cơ sở đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật và các số
liệu thực tế khi áp dụng để tìm ra những điểm bất cập trong công tác
bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, từ đó đề xuất một số giải
pháp nhằm hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả áp dụng trong
quá trình thực hiện pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn
Luận văn có ý nghĩa như sau:

thường khi Nhà nước thu hồi đất từ thực tiễn thành phố Đà Nẵng.

7


CHƯƠNG 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT BỒI THƯỜNG
KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT
1.1. Khái niệm, đặc điểm và vai trò của pháp luật bồi thường
1.1.1. Khái niệm, đặc điểm của pháp luật bồi thường khi Nhà
nước thu hồi đất
1.1.1.1. Khái niệm pháp luật bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
Luật Đất đai năm 2013, tại khoản 12, Điều 3 về giải thích từ ngữ
đã quy định rõ: “Bồi thường về đất đai là việc Nhà nước trả lại giá
trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng
đất”. Còn vấn đề hỗ trợ và bồi thường về tài sản được quy định tại
mục 2, mục 3 chương VI của Luật này. Như vậy, khi Nhà nước thu
hồi đất, Nhà nước có nghĩa vụ bồi thường cho người sử dụng đất hợp
pháp bị thu hồi đất những giá trị, thiệt hại hợp lý về đất và tải sản trên
đất, việc bồi thường được thực hiện theo những quy định của pháp
luật đất đai.
1.1.1.2. Đặc điểm của pháp luật bồi thường khi Nhà nước thu
hồi đất
Thứ nhất, về đối tượng được bồi thường, là những chủ thể sử
dụng đất: Cá nhân, tổ chức trong nước, tổ chức nước ngoài, cộng
đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài
về đầu tư tại Việt Nam…, khi thỏa mãn các điều kiện theo quy định
của pháp luật.
Thứ hai, về phạm vi bồi thường, chỉ khi Nhà nước thu hồi đất để
8

Kết luận chương 1
1. Công tác bồi thường thiệt hai khi thu hồi đất được đã cơ bản
đảm bảo cho tất cả các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có đất đai, tài
sản nằm trong phạm vi mốc giới đất bị thu hồi đều được họp công
khai, được thông báo cụ thể lý do thu hồi, mục đích ý nghĩa của dự
án khi thu hồi đất.
2. Đã áp dụng phương pháp xác định đơn giá bồi thường theo
phương pháp so sánh trực tiếp. Trên cơ sở khung giá đất của UBND
tỉnh vận dụng điều chỉnh giá đất bồi thường cho phù hợp với thực tế
bằng phương pháp so sánh với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất
ở các khu vực có cùng điều kiện về vị trí, loại đường phố, loại đất,
cùng điều kiện về kết cấu cơ sở hạ tầng trình UBND tỉnh phê duyệt.
Ngoài giá đất ở được phê duyệt riêng cho dự án, giá đất nông nghiệp
được bồi thường theo bảng giá đất hàng năm của UBND. Qua kết
quả nghiên cứu cho thấy Nhà nước đã rất quan tâm đến việc điều
chỉnh giá đất bồi thường cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa
phương.
3. Kết quả nghiên cứu cho thấy về cơ bản chính sách bồi được
thực hiện tương đối tốt. Tuy nhiên, Nhà nước có chính sách đặc thù
cho riêng từng địa phương.

10


CHƯƠNG 2
THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT BỒI THƯỜNG KHI NHÀ NƯỚC
THU HỒI ĐẤT VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI
THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG
2.1. Thực trạng quy định pháp luật về bồi thường khi Nhà
nước thu hồi đất

2.1.2. Nguyên tắc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
Các chế định về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất trong Luật
Đất đai năm 2003 trên thực tế không thể thể chế, truyền tải hết các
quy định mang tính nguyên tắc để thực hiện thống nhất khi xử lý
những vấn đề phức tạp phát sinh trong việc bồi thường tại các địa
phương, các Bộ, các ngành. Để khắc phục những vấn đề này, Luật
Đất đai 2013 đã tách nguyên tắc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
và nguyên tắc bồi thường về tài sản, ngừng sản xuất, kinh doanh khi
Nhà nước thu hồi đất thành hai điều luật riêng biệt.
2.1.3. Quy định của pháp luật về trình tự, thủ tục bồi thường khi
thu hồi đất
Thông báo thu hồi đất.
Ký hợp đồng thực hiện việc bồi thường, giải phóng mặt bằng.
Kê khai, kiểm kê, xác định nguồn gốc đất đai, tài sản gắn liền với đất.
Thẩm định điều kiện bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất.
Xác định giá đất để tính tiền bồi thường.
Lập và công khai phương án bồi thường.
12


Thẩm định phương án bồi thường và hồ sơ thu hồi đất.
Phê duyệt phương án bồi thường và ban hành Quyết định thu hồi đất.
Công bố Quyết định thu hồi đất, Quyết định phê duyệt phương án
bồi thường.
Chi trả tiền bồi thường.
2.2. Thực trạng thực hiện các quy định pháp luật về bồi
thường khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Đà
Nẵng
2.1.1. Tình hình thực hiện các quy định pháp luật về bồi thường
khi thu hồi đất trên địa bàn thành phố Đà Nẵng

ngân sách nhà nước phục vụ công tác định giá đất.
Các văn bản quy phạm pháp luật nêu trên đã tạo hành lang pháp lý
đồng bộ cho công tác định giá đất tại địa phương. Tuy nhiên, giá đất
bồi thường chủ yếu thực hiện theo bảng giá nên còn thấp so với giá
đất thị trường; còn tình trạng không thống nhất về cơ chế bồi thường
giữa các dự án đầu tư có nguồn vốn trong nước và dự án từ vốn vay
của các ngân hàng nước ngoài. Mặc dù đạt được những thành tựu cơ
bản nhưng chính sách tài chính đất đai còn nhiều mặt hạn chế như:
Việc quản lý nhà nước về giá đất còn bất cập, chưa theo sát thị
trường. Bảng giá công bố tại các địa phương chỉ bằng khoảng 30% 60% so giá thị trường”.
Thứ hai, liên quan đến trình tự, thủ tục bồi thường khi thu hồi đất
vẫn còn tồn tại tình trạng thiếu công khai, minh bạch và ở mức độ
14


nào đó là sự áp đặt, tùy tiện của các cơ quan, tổ chức có thẩm quyền
thu hồi, bồi thường.
Từ ngày 01/07/2004 đến nay, liên quan đến lĩnh vực bồi thường
khi thu hồi đất, đã có tới cả trăm văn bản quy phạm pháp luật khác
nhau điều chỉnh, từ các cơ quan nhà nước ở Trung ương đến các văn
bản quy phạm pháp luật của UBND thành phố Đà Nẵng, đó là chưa
kể một số văn bản mang tính chất đặc thù khi triển khai các dự án cụ
thể. Mặt khác, có một số quy định tại các văn bản quy phạm pháp
luật của các cơ quan nhà nước ở Trung ương lại cứng nhắc, không
tạo cơ chế linh hoạt cho địa phương, không phù hợp với hoàn cảnh
thực tế của địa phương, thậm chí không thực hiện được.
Thứ ba, về cơ quan tổ chức thực hiện bồi thường khi thu hồi đất
không thống nhất đầu mối.
+ Hội đồng bồi thường, giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố.
Hội đồng này do UBND quận thành lập, Chủ tịch UBND quận làm Chủ

thường khi thu hồi đất trong thành phố Đà Nẵng gặp nhiều khó khăn
trong thời gian qua.
5. Việc nghiên cứu thực trạng pháp luật bồi thường khi thu hồi
đất trong thành phố Đà Nẵng; trong đó rút ra những hạn chế tồn tại
và nguyên nhân của hạn chế là cơ sở để nêu lên các phương hướng
giải quyết.

16


CHƯƠNG 3
PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP
LUẬT BỒI THƯỜNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TỪ
THỰC TIỄN THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG
3.1. Nhu cầu hoàn thiện pháp luật bồi thường khi Nhà nước
thu hồi đất từ thực tiễn thành phố Đà Nẵng
Thu hồi đất, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là vấn đề phức
tạp và nhạy cảm, có ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp
pháp của người sử dụng đất. Pháp luật về bồi thường khi Nhà nước
thu hồi đất có vai trò quan trọng trong việc giải quyết các mâu thuẫn
về lợi ích kinh tế giữa Nhà nước, người bị thu hồi đất và chủ đầu tư.
Lĩnh vực pháp luật này thường xuyên được sửa đổi, bổ sung nhằm
đáp ứng các đòi hỏi của thực tiễn. Tuy nhiên quá trình áp dụng các
quy định của pháp luật vào bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất vẫn
bộc lộ những tồn tại, bất cập. Điều này đặt ra yêu cầu phải tiếp tục
hoàn thiện các quy định về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Hơn
nữa, việc hoàn thiện lĩnh vực pháp luật này còn dựa trên những căn
cứ chủ yếu sau đây:
Thứ nhất, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất cũng bộc lộ những
tồn tại, yếu kém trong quản lý nhà nước về đất đai của các cơ quan

tâm giải quyết vấn đề chỗ ở, đào tạo chuyển đổi nghề nghiệp, bảo
đảm ổn định cuộc sống cho người bị thu hồi đất…
Thứ ba, Hoàn thiện pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi
18


đất phải hướng vào việc đổi mới cơ chế thực hiện bồi thường cho phù
hợp với điều kiện kinh tế thị trường; từng bước thực hiện việc "xã hội
hóa" công tác bồi thường…
Thứ tư, Hoàn thiện pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi
đất phải dựa trên việc tiếp tục phát huy dân chủ, huy động sự tham
gia của các tổ chức quần chúng và nâng cao tính công khai, minh
bạch, công bằng trong việc thu hồi đất…
3.3. Giải pháp hoàn thiện pháp luật bồi thường khi Nhà nước
thu hồi đất từ thực tiễn thành phố Đà Nẵng
Thứ nhất, vấn đề “bồi thường” khi Nhà nước thu hồi đất đã được
quy định trong Luật Đất đai và quá trình thực hiện trong thực tế
nhiều năm qua. Xét về bản chất pháp lý “bồi thường” đặt ra khi một
chủ thể xâm phạm tới những lợi ích của một chủ thể khác và đảm bảo
những điều kiện pháp luật quy định như: Có thiệt hại xảy ra, có lỗi,
có hành vi trái pháp luật và có mối quan hệ nhân quả. Việc Nhà nước
thu hồi đất dựa trên cơ sở những căn cứ pháp lý và trình tự, thủ tục
pháp luật quy định. Vậy, pháp luật quy định “bồi thường” có thỏa
đáng hay không?
Thứ hai, tiếp tục thiết lập khung pháp lý về bồi thường khi Nhà
nước thu hồi đất trên cơ sở đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ và
tính ổn định tương đối cao.
Thứ ba, hoàn thiện các quy định về giá đất.
Thứ tư, hoàn thiện các quy định về đơn giá tính bồi thường, hỗ trợ
về tài sản (nhà, công trình, cây trồng, hoa màu…) và các chính sách

sau khi thu hồi là nhà đầu tư. Tuy nhiên, nhiều trường hợp nhà đầu tư
20


lợi dụng tình trạng “bồi thường thấp, bán giá cao” để thu lợi gây bức
xúc cho người bị thu hồi đất. Mặt khác, nhiều trường hợp chính
quyền bắt tay với nhà đầu tư để áp dụng mệnh lệnh hành chính bồi
thường giá thấp nhất. Do đó, để đảm bảo hài hòa lợi ích phát triển
kinh tế xã hội, nhà đầu tư và người bị thu hồi đất theo tôi:
- Công khai dự án phát triển kinh tế xã hội cần phải thu hồi đất
(mục đích, tính hiệu quả, môi trường,…) và có sự cam kết của nhà
đầu tư sau khi thu hồi để phản biện.
- Nhà đầu tư phải chủ động thỏa thuận với người bị thu hồi đất,
Nhà nước với vai trò hỗ trợ nhà đầu tư trong việc thỏa thuận với
người dân về giá bồi thường.
- Nhà đầu tư phải thực sự cân nhắc vè hiệu quả về tiền bồi thường
(chi phí đầu vào) và đầu ra (lợi nhuận thu được) để quyết định đầu tư
hay không, tránh trường hợp sau khi bồi thường sau giữa đất em
sang nhượng lại giá cao hơn.
Các dự án trên chậm tiến độ nhưng UBND thành phố vẫn chưa
thực hiện việc thu hồi theo quy định vì chưa tìm được đối tác có khả
năng mua lại các dự án đầu tư dở dang này. Đây là hệ quả việc phê
duyệt các dự án đầu tư tràn lan, thiếu tính khả thi. Do vậy, các dự án
đầu tư theo chúng tôi nếu có quy trình phản biện xã hội, phản biện của
nhà khoa học và cơ chế trưng mua thì sẽ không dẫn đến hậu quả này.
3.4.4. Đối với các tổ chức trong hệ thống chính trị, truyền thông
và cộng đồng
Các tổ chức trong hệ thống chính trị có vai trò quan trọng trong
giám sát thực thi các quy định pháp luật nói chung và trong bồi
thường khi thu hồi đất nói riêng. Do đó, sự tham gia của những tổ


KẾT LUẬN
Trong quá trình nghiên cứu tôi đưa ra một số kết luận sau:
1. Luận văn đã xây dựng một số các khái niệm cơ bản để làm cơ
sở cho việc nghiên cứu pháp luật thực định và thực tiễn áp dụng. Các
khái niệm được nghiên cứu trên cơ sở các quy định pháp luật hiện
hành và các quan điểm về thu hồi đất và bồi thường khi Nhà nước thu
hồi đất.
2. Hệ thống pháp luật về bồi thường khi thu hồi đất ngày càng
hoàn thiện đảm bảo lợi ích của người bị thu hồi đất, trong đó quan
tâm tới giá đất về cơ bản theo giá thị trường. Thủ tục bồi thường đã
minh bạch công khai, có sự giám sát của hệ thống chính trị và của
cộng đồng.
3. Thực tiễn thực thi pháp luật về bồi thường khi thu hồi đất còn
có nhiều vướng mắc, đặc biệt là sự hài hòa lợi ích giữa Nhà nước,
nhà đầu tư và người bị thu hồi đất. Xây dựng cơ chế chính sách về
bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất để tháo gỡ các khó khăn, vướng
mắc về pháp luật trong tổ chức thi hành là việc làm rất quan trọng để
tạo môi trường đầu tư và phát triển nói chung và thành phố Đà Nẵng
nói riêng.
4. Luận văn đã đưa ra quan điểm, nhu cầu và các giải pháp trong
đó có các giải pháp hoàn thiện pháp luật, giải pháp nâng cao hiệu quả
thực hiện pháp luật. Về hoàn thiện pháp luật nên xây dựng chế định
trưng mua quyền sử dụng đất có tính chung và tính đặc thù; hoàn
thiện khung giá đất. các giải pháp thực thi pháp luật như: Tăng cường
hơn nữa công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật về chính
23