Đề bài: Phân tích, bình luận các quy định về chuyển nhượng dự
án có sử dụng đất của tổ chức kinh tế Việt Nam cho nhà đầu tư
nước ngoài thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam. Nhận xét các quy
định của pháp luật về vấn đề này.
A.

PHẦN MỞ ĐẦU

Đất đai là lĩnh vực được quan tâm từ rất sớm, chính vì thế nhằm nâng cao
hiệu quả điều chỉnh và ổn định quan hệ trong xã hội, nhà nước luôn chú trọng
việc xây dựng các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai. Luật đất đai 2013 là
văn bản pháp lí cơ bản quy định các vấn đề liên quan đến lĩnh vực này. Trong
đó, phải nhắc đến là địa vị pháp lí, quyền và nghĩa vụ của các chủ thể sử dụng
đất. Cụ thể hơn, đó là quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất nằm trong nhóm
quyền năng của mình. Nhằm mục đích nghiên cứu và tìm hiểu một số vấn đề
liên quan đến nhóm quyền này, bài tạp nhóm lần này, chúng em xin trình bày
một số vấn đề liên qan đến chủ đề: các quy định về chuyển nhượng dự án có sử
dụng đất của tổ chức kinh tế Việt Nam cho nhà đầu tư nước ngoài thực hiện dự
án đầu tư tại Việt Nam. Đồng thời, đưa ra một số nhận xét, bình luận xung
quanh vấn đề này.
B.

PHẦN NỘI DUNG

I. Một số vấn đề lý luận chung
1. Giải thích từ ngữ
Dự án đầu tư là tập hợp đề xuất bỏ vốn trung hạn hoặc dài hạn để tiến
hành các hoạt động đầu tư kinh doanh trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời
gian xác định (khoản 2 Điều 3 Luật đầu tư 2014).
Chuyển nhượng dự án có sử dụng đất là việc chuyển nhượng toàn bộ
quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp từ chủ đầu tư cũ sang chủ đầu tư mới thông


Cơ sở pháp lý của chuyển nhượng dự án đầu tư có gắn với quyền sử dụng
đất
Hiện nay, vấn đề chuyển nhượng dự án đầu tư có gắn với quyền sử dụng

đất của tổ chức kinh tế Việt Nam cho nhà đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu
tư tại Việt Nam được ghi nhận chủ yếu trong Luật đất đai 2013, Luật đầu tư
2014, Luật kinh doanh bất động sản 2014 và một số nghị định liên quan: Nghị
2


định 118/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật đầu tư; Nghị định 43/2014/NĐ-CP
hướng dẫn thi hành Luật đất đai.
II. Quy định của pháp luật Việt Nam về chuyển nhượng dự án đầu tư có
quyền sử dụng đất cho nhà đầu tư nước ngoài
1. Quy định chung
Nội dung cơ bản của chuyển nhượng dự án đầu tư có quyền sử dụng đất
của tổ chức kinh tế Việt Nam cho nhà đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư
tại Việt Nam được quy định cụ thể chi tiết trong luật đất đai, luật đầu tư, luật
kinh doanh bất động sản và các nghị định liên quan.
Theo đó, tại khoản 2 điều 174 Luật đất đai 2013: Tổ chức kinh tế được
Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất mà thu tiền thuê đất
một lần cho cả thời gian thuê thì có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Cùng với đó, khoản 1 điều 39 Nghị định 43/2014 thì doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của doanh nghiệp
đang sử dụng đất có nguồn gốc được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất,
cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. Đồng thời, theo điểm d khoản
6 điều 2 Nghị định 118/2015 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều
của luật đầu tư thì nhà đầu tư nước ngoài có thể nhận chuyển nhượng dự án đầu
tư hoặc các trường hợp tiếp nhận dự án đầu tư khác, trong đó có quyền sử dụng

Thứ ba, tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê hàng
năm không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng được thế chấp tài sản
gắn liền với đất thuê; bán tài sản gắn liền với đất thuê khi có đủ điều kiện tại
điều 189; góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê; cho thuê lại quyền sử dụng
đất. Tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân ngoài
khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất thì có quyền và nghĩa vụ theo
quy định của pháp luật dân sự (điều 175, Luật đất đai 2013).
Qua những quy định cụ thể về từng trường hợp giao đất có (không) thu
tiền sử dụng đất và cho thuê đất thu tiền hàng năm (thu tiền một lần) đối với tổ
chức kinh tế sẽ giúp cho họ dễ dàng hiểu và hoạt động theo khuôn khổ pháp
4


luật, tránh xảy ra nhầm lẫn, sai sót, qua đó đẩy nhanh việc chuyển nhượng các
dự án.
2.2. Quyền và nghĩa vụ của bên nhân chuyển nhượng
Cũng giống như tổ chức kinh tế Việt Nam, nhà đầu tư nước ngoài cũng có
những quyền và nghĩa vụ tại điều 166 và 170. Tuy nhiên, theo quy định tại điều
183, Luật đất đai 2013 thì:
Thứ nhất, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước cho
thuê đất thu tiền thuê hàng năm có còn có quyền và nghĩa vụ: thế chấp, góp vốn
tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; bán tài sản gắn liền với đất
thuê theo điều kiện tại điều 189; cho thuê nhà ở trong trường hợp được phép
kinh doanh nhà ở.
Thứ hai, doan nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước cho thuê
đất thu tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê, được giao đất có thu tiền sử dụng
để thực hiện dự án có quyền và nghĩa vụ: chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài
sản gắn liền với đất; cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền
với đất trong thời hạn sử dụng; thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với
đất; góp vồn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

Thủ tục chuyển nhượng dự án đầu tư theo quy định Điều 45 Luật Đầu tư
2014, Điều 37 Nghị định số 118/2015/NĐ-CP như sau:
Thứ nhất, chuẩn bị và nộp hồ sơ. Nhà đầu tư chuẩn bị và nộp hồ sơ cho
Cơ quan đăng ký đầu tư. Số lượng hồ sơ: 01 bộ hồ sơ đối với dự án đầu tư hoạt
động theo Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư và không thuộc diện quyết định chủ
trương đầu tư; Dự án được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư thuộc trường
hợp quyết định chủ trương đầu tư mà nhà đầu tư đã hoàn thành việc góp vốn,
huy động vốn và đưa dự án vào khai thác, vận hành. 04 bộ hồ sơ đối với dự án
đầu tư hoạt động theo Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư thuộc diện điều chỉnh
quyết định chủ trương đầu tư của Ủy ban nhân dân tỉnh. 08 bộ hồ sơ đối với dự
án đầu tư hoạt động theo Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư thuộc diện điều chỉnh
7


quyết định chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ. Thành phần hồ sơ bao
gồm các hồ sơ quy định tại điểm a khoản 2 Điều 37 của Nghị định này.
Thứ hai, tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ. Cơ quan đăng ký hồ sơ tiếp nhận và
kiểm tra hồ sơ, nếu hồ sơ đầy đủ và hợp lệ thì tiếp nhận, nếu hồ sơ không hợp lệ
thì hướng dẫn nhà đầu tư bổ sung, hoàn thiện hồ sơ.
Thứ ba, thẩm định hồ sơ và quyết định điều chỉnh.
Đối với dự án đầu tư hoạt động theo Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư và
không thuộc diện quyết định chủ trương đầu tư hoặc dự án đầu tư thực hiện theo
Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư mà nhà đầu tư đã hoàn thành việc góp vốn, huy
động vốn và đưa dự án vào khai thác, vận hành: Cơ quan đăng ký đầu tư sẽ xem
xét điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư để điều chỉnh Giấy chứng nhận đăng
ký đầu tư trong thời hạn 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.
Đối với dự án đầu tư thuộc diện quyết định chủ trương đầu tư của Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh: Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp
lệ, Cơ quan đăng ký đầu tư gửi hồ sơ cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền để
lấy ý kiến thẩm định về điều kiện chuyển nhượng; Trong thời hạn 10 ngày làm

05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn bản quyết định điều chỉnh chủ
trương đầu tư.
Đối với dự án thực hiện theo quyết định chủ trương đầu tư của Ban Quản
lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế Ban Quản lý
quyết định điều chỉnh chủ trương đầu tư khi đáp ứng điều kiện chuyển nhượng.
Trường hợp nhà đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án đầu tư và
thành lập tổ chức kinh tế để thực hiện dự án đầu tư đó thì thực hiện thủ tục cấp
hoặc điều chỉnh Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, sau đó thực hiện thủ tục thành
lập tổ chức kinh tế theo quy định của pháp luật tương ứng với từng loại hình tổ
chức kinh tế.

9


IV. Nhận xét, đánh giá
1. Thực trạng tuân thủ và áp dụng pháp luật của các tổ chức kinh tế và nhà
đầu tư nước ngoài tỏng việc chuyển nhượng dự án đầu tư có quyền sử dụng
đất
Trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa hiện nay thì
lĩnh vực đất đai, pháp luật đất đai ngày càng thể hiện rõ vai trò của nó thông qua
hiệu quả đã được kiểm chứng trong thực tế. Trong quá trình áp dụng thi hành
luật đất đai, người sử dụng đất ngày càng nhận thức sâu sắc đầy đủ quyền và
nghĩa vụ của mình trong các quan hệ về đất đai. Mặc dù thành quả là không thể
phủ nhận, tuy nhiên trong việc thực thi các chính sách pháp luật đất đai, tình
trạng vi phạm về pháp luật đất đai trở thành những vấn đề bức xúc, đòi hỏi phải
có hướng giải quyết cụ thể.
Pháp luật đất đai cho phép người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền
sử dụng đất đã tạo cơ sở pháp lý cho người sử dụng đất chủ động đầu tư, năng
động hơn trong sử dụng đất, tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước, tạo điều
kiện cho thị trường bất động sản hoạt dộng. Thực trạng hiện nay, việc chuyển

chức kinh tế Việt Nam cho nhà đầu tư nước ngoài, góp phần đưa Việt nam thoát
khỏi tình trạng khủng hoảng về vốn, cũng như thúc đẩy cho công cuộc hội nhập,
toàn cầu hóa một cách nhanh chóng và đúng hướng. Để nền kinh tế nước nhà đạt
được tốc độ tăng trưởng cao và có được trạng thái bền vững, thì việc hoàn thiện
cơ sở pháp lý nhằm tăng cường sự quản lý của Nhà nước đối với các hoạt động
diễn ra liên quan tới quan hệ pháp luật đất đai là cực kỳ quan trọng. Nhà nước ta
thời gian qua đã có nhiều tích cực trong việc cải thiện cơ sở pháp lý ngành luật
đất đai. Bên cạnh đó vẫn còn tồn tại một số hạn chế như: quy định về thủ tục
chuyển nhượng còn khá rườm rà nhất là trong việc xin ý kiến của cơ quan cho
phép đầu tư, hồ sơ xin chuyển nhượng và tiếp tục nhận đầu tư dự án; quy định
về nộp thuế đất chưa cụ thể, rõ ràng gây ra nhiều nhầm lẫn trong việc tính toán.
Một vụ việc điển hình đáng tiếc là thiệt hại của nhà nước ta trong việc thu tiền
thuê đất của công ty liên doanh Ciputra. Các quy định về vấn đề này còn tản
mạn trong các văn bản quy phạm pháp luật, chưa có một hệ thống văn bản hay
11


nhóm quy phạm quy định riêng về vấn đề này gây khó khăn cho các nhà đầu tư
nước ngoài khi tìm hiểu pháp luật Việt Nam.
2. Giải pháp, hướng hoàn thiện
Từ thực trạng thì có thể thấy được trong vấn đề chuyển nhượng dự án đầu
tư có quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế Việt Nam cho nhà đầu tư nước
ngoài thực hiện dự án tại Việt Nam còn khá nhiều vướng mắc. Để góp phần làm
giảm tình trạng trên nhóm chúng em xin đề xuất một số giải pháp như sau:
Một là, cần có khung pháp lý riêng về vấn đề này để giúp việc tiếp cận và
đầu tư của nhà đầu tư nước ngoài được dễ dàng hơn. Đối với các thủ tục chuyển
nhượng cũng nên được tinh gọn lại, giúp quá trình chuyển nhượng được nhanh
chóng và hiệu quả. Bởi nguồn đầu tư từ các nhà đầu tư nước ngoài là rất lớn, cần
được khai thác một cách hợp lí để phát triển kinh tế xã hội.
Hai là, cần quy định rõ ràng về nộp thuế đất. Đây là một nguồn thu lớn cho ngân


Mục Lục

14