DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

BĐS

: Bất động sản

TTBĐS : Thị trường bất động sản
QSD
TCTK

: Quyền sử dụng
: Tổng cục thống kê

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 2.1: Thống kê hiện trạng sử dụng đất phân theo mục đích sử dụng ngày
01/01/2007
Bảng 2.2: Khung giá đất do Nhà nước quy định năm 1994 và năm 2004
Bảng 2.3: Giá đất giao dịch trên thị trường và giá đất của Nhà nước tại một số
tuyến phố thuộc quận Hai Bà Trưng, Hà Nội( triệu đồng/ m2).
Bảng 2.4: Kế hoạch sử dụng đất đến năm 2005 và quy hoạch sử dụng đất đến năm
2010
Bảng 2.5: Một số chỉ tiêu về doanh nghiệp tính đến ngày 31/12/2007
Bảng 2.6: Thống kê nhà ở năm 2004- 2007
1


DANH MỤC SƠ ĐỒ HÌNH VẼ

Hình 1: Đường cầu về bất động sản
Hình 2: Sự di chuyển dọc theo đường cầu

thị trường BĐS nhằm mục tiêu tăng trưởng kinh tế bền vững là hết sức cần thiết.
Nhận thức được sự cấp thiết của vấn đề trên, với hi vọng có thể đem lại một số giải
pháp nhằm phát triển thị trường BĐS đảm bảo tăng trưởng kinh tế bền vững, tôi

3


xin chọn đề tài nghiên cứu: “Tác động của thị trường BĐS với nền kinh tế Việt
Nam- thực trạng và giải pháp”.
2. Mục đích nghiên cứu của đề tài
Đề tài thực hiện một số nội dung nghiên cứu cơ bản sau:
- Giới thiệu tổng quan về thị trường BĐS và những tác động của nó đến tăng
trưởng kinh tế.
- Phân tích, đánh giá thực trạng sự phát triển của thị trường BĐS ở Việt Nam hiện
nay để thấy rõ những tác động của nó đến tăng trưởng kinh tế bền vững của nước
ta.
- Đưa ra định hướng, đề xuất một số giải pháp nhằm phát triển thị trường BĐS theo
mục tiêu tăng trưởng kinh tế bền vững.
3. Phạm vi nghiên cứu của đề tài
Đề tài tập trung nghiên cứu về các BĐS nhà ở và BĐS thương mại ở Việt
Nam. Các dữ liệu dùng để phân tích về các chính sách, giá cả, cung cầu thị
trường… chủ yếu lấy từ địa bàn Hà Nội, một phần lấy từ địa bàn TP.HCM, là
những nơi hoạt động thị trường BĐS phát triển mạnh mẽ, từ đó suy rộng ra cho
hoạt động của TTBĐS trên cả nước.
4. Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp nghiên cứu chủ đạo và xuyên suốt được sử dụng trong đề tài là
phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử được xem xét, giải quyết từ lý
luận đến thực tiễn với các quan điểm lịch sử cụ thể. Bên cạnh đó, trong đề tài cũng
vận dụng một số phương pháp phân tích chuyên ngành khác như: Phương pháp
thống kê, phương pháp so sánh, phương pháp phân tích tổng hợp, kế thừa, chọn lọc

PHẦN NỘI DUNG
Chương 1
TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM VÀ TÁC
ĐỘNG CỦA NÓ ĐẾN NỀN KINH TẾ

1. Sự ra đời của thị trường bất động sản (TTBĐS) ở Việt Nam.
1.1. Thị trường bất động sản:
Thị trường bất động sản là một thị trường mang tính tổng hợp rất cao, nó
mang tính nhạy cảm và liên quan tới các vấn đề xã hội.Đây là thị trường còn rất
trẻ, mới nổi và còn rất nhiều tiềm năng phát triển sau khủng hoảng.
Trong cơ cấu nền kinh tế đất nước, thị trường BĐS VN mới hình thành
khoảng chục năm trở lại đây. Có thể nói từ khi có Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh
BĐS thì nhà ở là loại hình chính để BĐS bắt đầu được coi là hàng hóa trên thị
trường, được tạo lập, giao dịch, mua bán. Tỉ trọng đóng góp của thị trường BĐS
vào tăng trưởng GDP của đất nước ngày càng tăng, đến nay chiếm khoảng 10%.
Dư nợ ngân hàng trong lĩnh vực BĐS chiếm trên dưới 200.000 tỉ đồng tùy từng
thời điểm, cao nhất khoảng 230.000 tỉ đồng, thấp nhất khoảng 190.000 tỉ đồng.
1.1.1. Khái niệm thị trường bất động sản
Có ý kiến cho rằng thị trường bất động sản và thị trường đất đai là một. Lại
có ý kiến khác cho rằng TTBĐS là thị trường nhà, đất. Hay, TTBĐS là hoạt động
mua bán, trao đổi , cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu bất động sản theo
qui luật của thị trường. Một quan niệm nữa khá phổ biến hiện nay cho rằng,
TTBĐS là tổng hoà các giao dịch dân sự về BĐS tại một địa bàn nhất định, trong
6


một thời gian nhất định. Chung quy lại, ta có khái niệm tổng quan về TTBĐS như
sau:
Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về BĐS được thực hiện
thông qua quan hệ hàng hoá tiền tệ.

vốn, nhu cầu đầu tư…
+ Thị trường các giao dịch khác về BĐS: Bên cạnh các giao dịch chủ yếu về
BĐS trên, còn một số loại hình giao dịch khác về BĐS. Việc thực hiện cổ phần
hoá, tư nhân hoá các DN Nhà nước dẫn đến việc bán, chuyển dịch quyền sở hữu
các BĐS là tài sản nhà nước thành sở hữu tư nhân và sở hữu hỗn hợp về BĐS.
Điều này đã làm nảy sinh các giao dịch về BĐS, thuộc phạm vi của TTBĐS.
* Căn cứ vào trình tự BĐS gia nhập thị trường, có thể chia TTBĐS làm ba cấp:
+ Thị trường cấp I, là thị trường chuyển nhượng hoặc cho thuê đất đai, còn
gọi là thị trường đất đai.
+ Thị trường cấp II, là thị trường xây dựng các công trình để bán hoặc cho
thuê, thế chấp, góp vốn…
+ Thị trường cấp III, là thị trường mua đi, bán lại, cho thuê BĐS...
* Căn cứ vào mục đích sử dụng BĐS, có một cách phân loại thị trường khá phổ
biến là phân chia thành thị trường nhà và đất ở và thị trường các BĐS khác.
1.1.3. Đặc điểm cơ bản của TTBĐS
+ Tính tách biệt giữa hàng hoá và địa điểm giao dịch:
8


BĐS có vị trí cố định, không thể di dời được nên các quan hệ giao dịch thường
khó có khả năng kết thúc ngay tại địa điểm giao dịch mà phải trải qua ít nhất ba
khâu chủ yếu: đàm phán tại địa điểm giao dịch- kiểm tra thực địa- đăng kí pháp lý.
Điều này làm cho quan hệ giao dịch BĐS thường kéo dài, dễ gặp các biến động.
+ Thị trường BĐS là thị trường mang tính khu vực:
TTBĐS thường được tạo ra từ hàng loạt thị trường nhỏ mang tính chất địa
phương với quy mô và trình độ khác nhau. Các quan hệ cung cầu, giá cả BĐS
thường chỉ ảnh hưởng trong phạm vi của vùng, địa phương nhất định. Vì vậy, khi
nghiên cứu quan hệ cung cầu, giá cả BĐS phải gắn với các điều kiện kinh tế- văn
hoá- xã hội của một vùng, khu vực cụ thể.
+ TTBĐS là một dạng điển hình của thị trường không hoàn hảo:

Sự tham gia của Nhà nước chủ yếu với vai trò là người quản lý thống nhất các hoạt
động của thị trường. Nhà nước cần đảm bảo tính pháp lý cho các hàng hoá BĐS
giao dịch và phải kiểm soát được các hoạt động giao dịch đó…
1.1.4/ Vai trò và vị trí của TTBĐS trong nền kinh tế Việt Nam
TTBĐS là nhân tố quan trọng góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế xã
hội của mỗi quốc gia và nâng cao đời sống của các tầng lớp dân cư. Vai trò của
TTBĐS biểu hiện trên các mặt cụ thể:
+ TTBĐS góp phần thúc đẩy sản xuất: TTBĐS là nơi thực hiện tái sản xuất
các yếu tố sản xuất đáp ứng việc phát triển kinh doanh BĐS. Thị trường là nơi
chuyển hoá vốn từ hình thái hiện vật sang giá trị, là nhân tố quyết định tốc độ chu
chuyển vốn, sự tăng trưởng của kinh doanh BĐS. Đồng thời, khi thị trường cung
10


cấp đáp ứng nhu cầu xã hội về tài sản- BĐS cũng chính là đáp ứng yếu tố không
thể thiếu của quá trình sản xuất xã hội- điều kiện đảm bảo tiến hành các hoạt động
sản xuất, kinh doanh, dịch vụ… góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển. TTBĐS
phát triển còn góp phần tạo điều kiện cho việc bố trí, sắp xếp, phân bổ sản xuất
kinh doanh theo quy hoạch và theo định hướng phát triển kinh tế của mỗi địa
phương và của cả quốc gia. Hơn nữa, TTBĐS còn là cầu nối giữa sản xuất và tiêu
dùng về BĐS; tiêu dùng cho sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, tiêu dùng cho các hoạt
động của đời sống kinh tế- xã hội, cầu nối giữa xây dựng, mua bán , thế chấp…
BĐS. Thị trường góp phần thúc đẩy áp dụng khoa học kĩ thuật và công nghệ tiên
tiến, nâng cao chất lượng BĐS, nâng cao hiệu quả sử dụng tài nguyên đất.
+ TTBĐS góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển: Trước hết, TTBĐS
phát triển chính là do yếu tố tăng đầu tư cho tài sản cố định của nền kinh tế quốc
dân, sự tăng lên của lượng TSCĐ này đòi hỏi phải có nguồn vốn đảm bảo. Thứ hai,
phát triển TTBĐS phải được biểu hiện bằng hai cách: tăng khối lượng hàng hoá
BĐS giao dịch trên thị trường, hoặc mở rộng phạm vi các quan hệ giao dịch: mua
bán, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn… nhằm tăng lượng BĐS

+ Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
+ Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở
+ Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước;
+ Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản.
cũng góp một phần vào tổng thu ngân sách Nhà nước: bằng giá trị tính thuế của bất
động sản x 2%
12


- Ngoài ra, theo quy định mới của Chính phủ, các doanh nghiệp kinh doanh
bất động sản bắt buộc phải thực hiện việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua
bất động sản thông qua sàn giao dịch do mình tự thành lập hoặc lựa chọn sàn
giao dịch bất động sản do đơn vị khác thành lập để giới thiệu bất động sản và thực
hiện các giao dịch bất động sản đó. Khi đó Nhà nước sẽ tránh thất thu thêm một
khoản thuế do các giao dịch bất động sản ngoài luồng, tăng thu ngân sách Nhà
nước.
+ Phát triển TTBĐS góp phần mở rộng thị trường và quan hệ đối ngoại:
TTBĐS thuộc tổng thể các thị trường trong nền kinh tế, có quan hệ mật thiết đến
thị trường vốn, thị trường lao động, thị trường hàng hoá; do đó, phát triển TTBĐS
ảnh hưởng trực tiếp đến sự mở rộng phát triển các thị trường khác, góp phần mở
rộng phát triển thị trường chung. Mặt khác, trong điều kiện của một nền kinh tế
phát triển thì quan hệ thị trường nói chung và TTBĐS nói riêng không còn chỉ bó
hẹp trong phạm vi một quốc gia. TTBĐS phát triển vượt khỏi một quốc gia chẳng
những tạo điều kiện cho tổ chức, cá nhân nước ngoài tham gia giao dịch BĐS trên
lãnh thổ của mỗi nước mà còn tạo điều kiện cho họ đầu tư phát triển SX, KD BĐS
và còn có thể cư trú, sinh sống…Đó là cơ sở hình thành và phát triển các quan hệ
xã hội tạo ra sự thuận lợi hiểu biết lẫn nhau, góp phần mở rộng quan hệ đối ngoại.
+ Thị trường BĐS ảnh hưởng đến sự ổn định xã hội: TTBĐS, mà nhất là thị
trường đất đai ở bất cứ xã hội nào cũng đều gắn với chính sách đất đai của một
quốc gia. Một khi TTBĐS phát triển lành mạnh tức là chính sách đất đai phù hợp,

nhận và có khả năng mua ở các mức giá khác nhau trong một khoảng thời gian
nhất định.
14


- Giữa nhu cầu tiêu dùng và cầu về BĐS có một sự cách biệt khá lớn. Nhu
cầu về bất động sản là những mong muốn và nguyện vọng của người mua về bất
động sản. Cầu về bất động sản là nhu cầu có khả năng thanh toán. Trong thực tế,
nhu cầu về BĐS rất lớn nhưng chỉ có một số ít trở thành cầu trên thị trường.
- Lượng cầu về BĐS là số lượng BĐS được mua ở từng mức giá cụ thể. Cầu
về BĐS đề cập đến toàn bộ mối quan hệ giữa lượng cầu và giá cả BĐS.
* Phân loại:
Cầu về BĐS có thể được chia thành nhiều loại:
- Cầu về tiêu dùng: là cầu về BĐS để phục vụ cho mục đích tiêu dùng: cầu
về nhà để ở, cầu về đất để xây dựng nhà ở…
- Cầu về yếu tố sản xuất: là cầu về BĐS để phục vụ cho mục đích sản xuất
hoặc kinh doanh: nhà xưởng để SX, cửa hàng và kho tang để kinh doanh…
- Cầu về đầu cơ: là cầu về BĐS phục vụ cho mục đích đầu cơ, bao gồm: đầu
cơ kiếm lời, đầu cơ rửa tiền và đầu cơ giữ tiền. Loại cầu này thường dẫn đến tình
trạng cầu ảo làm cho TTBĐS trở nên “méo mó” và gây ra những cơn sốt đột biến
về giá.

* Đường cầu về BĐS: là đường biểu diễn mối quan hệ giữa giá và lượng cầu về
một loại BĐS nhất định.
P
15


Po


P0

A

P1

B
D

O

Q2

Q0

Q1

Q

Hình 2: Sự di chuyển dọc theo đường cầu
*Sự dịch chuyển của đường cầu là việc thay đổi của cầu do sự thay đổi của các
nhân tố ngoài giá của bản thân BĐS đó.

P
Cầu
Cầu

Q

Hình 3: Sự dịch chuyển của đường cầu về BĐS


+ Người chủ sở hữu BĐS có nhu cầu bán.
+ BĐS phải đáp ứng được các yêu cầu của thị trường và được thị trường chấp nhận
về giá trị sử dụng.
+ Giá cả phải phù hợp với sức mua, khả năng thanh toán.
+ Phải có thị trường BĐS xuất hiện, số lượng BĐS tham gia giao dịch trên thị
trường là được thừa nhận.
- Lượng cung về BĐS là số lượng BĐS được cung ứng ở từng mức giá cụ
thể. Cung về BĐS đề cập đến toàn bộ mối quan hệ giữa lượng cung và giá cả của
BĐS.

- Đường cung về BĐS là đường biểu diễn mối quan hệ giữa số lượng BĐS
cung ứng và giá cả của BĐS đó.

P

S

19


P1

P0

Q
Q0

Q1


Hình 5: Đường cung về đất đai
Mọi hàng hoá thông thường khác được đưa ra thị trường, khi được thừa nhận
và xuất hiện cầu tăng lên thì nhà sản xuất có thể đẩy mạnh sản xuất và tăng lượng
cung lên một cách nhanh chóng. Tuy nhiên, khi cầu về BĐS tăng thì cung về BĐS
trên thị trường không thể phản ứng nhanh chóng như các hàng hóa thông thường
khác, bởi vì việc tạo ra hàng hoá BĐS, các công trình xây dựng… cần phải tốn rất
nhiều thời gian. Bên cạnh đó, BĐS là hàng hoá có giá trị lớn, đòi hỏi vốn đầu tư
lớn mà không phải nhà đầu tư nào cũng có thể cung ứng đủ trong một thời gian
ngắn.
Cung cho một mục đích cụ thể có thể bị thay đổi do chúng ta có thể chuyển
đổi mục đích sử dụng, quá trình này bị chi phối bởi các quy định của Nhà nước. Ở
đây thể hiện vai trò của Nhà nước trong việc điều tiết cung cho TTBĐS thông qua
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cho từng mục đích cụ thể. Do vậy, trong phạm vi
hoàn cảnh nhất định, cung về BĐS là một hàm co giãn đối với giá cả. Tuy nhiên,
21


độ co giãn của cung BĐS đối với giá cả nói chung tương đối nhỏ, nên hàm cung
BĐS trên thực tế là một đường tương đối dốc.
*Sự di chuyển dọc theo đường cung là việc thay đổi của lượng cung do sự thay đổi
của bản thân giá cả BĐS.
P

B

S

P1
P0



Số lượng BĐS xây mới để cung

Hình 7: Sự dịch chuyển của đường cung về bất động sản
1.2.3/ Quan hệ cung- cầu trên thị trường BĐS:
Về mặt lý thuyết, thị trường BĐS phản ứng giống như bất cứ thị trường nào
đối với những thay đổi về cung và cầu. Song do có tính đặc thù của BĐS như:
không phải sản phẩm được tiêu chuẩn hoá, cần nhiều thời gian để tạo ra nguồn
cung mới… nên sự thay đổi cung cầu có vài điểm khác so với lý thuyết chung. Một
số nguyên tắc để hiểu về sự dao động của cung và cầu trong TTBĐS như sau:
+ Giá cả có xu hướng ổn định nếu cung và cầu cân bằng.
+ Nếu cầu vượt quá cung, thị trường người bán được hình thành và giá cả sẽ
tăng lên. Giá cao làm giảm lượng cầu về hàng hoá và đồng thời kích thích việc xây
dựng những BĐS mới. Thông thường, cần vài tháng hoặc một vài năm để thiết lập
lượng cung mới. Việc xây dựng mới sẽ được kéo dài cho đến khi cung và cầu cân
bằng trở lại và giá cả trở nên ổn định.
23


+ Trong một cộng đồng hoặc một khu vực, nếu cung vượt quá cầu, thị
trường người mua được hình thành và giá cả giảm xuống. Giá giảm có tác dụng
kích cầu, đồng thời không kích thích việc xây dựng những công trình mới. Giá cả
sẽ tiếp tục giảm cho đến khi cung và cầu trở lại trạng thái cân bằng.
+ Chi phí cho vay thay đổi cũng có tác động rất lớn. Nếu lãi suất cho vay
giảm thì cầu về BĐS sẽ tăng lên.
*) Sự điều chỉnh trong ngắn hạn:
Nhu cầu về BĐS thường thay đổi nhanh hơn nguồn cung. Nếu cầu bỗng
nhiên giảm xuống, trên thị trường sẽ có một lượng cung thừa ra. Mặt khác, nếu cầu
bỗng nhiên tăng lên, cung bổ sung có thể sẽ không được hình thành ngay trong thời
gian ngắn.

của các ngành, các khu vực sản xuất và dịch vụ trong cả nước. Giá trị gia
tăng bằng sản lượng trừ đi chi phí các yếu tố đầu vào.
 Về phương diện tiêu dùng, GDP biểu hiện bằng toàn bộ hàng hoá, dịch vụ
cuối cùng tính theo giá hiện hành của thị trường được tạo ra trong phạm vi
lãnh thổ quốc gia hàng năm.
 Về phương diện thu nhập, GDP là toàn bộ giá trị mà các hộ gia đình, các
doanh nghiệp và các tổ chức Nhà nước thu được từ giá trị gia tăng.
+ So sánh GNP và GDP ta thấy:
GNP = GDP + Thu nhập ròng từ tài sản nước ngoài
25