TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ
KHOA LUẬT
BỘ MÔN HÀNH CHÍNH

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP
Cử nhân luật
Niên khóa
(2007 - 2011)

ĐỀ TÀI
Thực tiễn áp dụng hạn mức nhận chuyển quyền sử
dụng ñất
Giảng viên hướng dẫn: Nguyễn Thị Thanh Xuân

MSSV

Sinh viên thực hiện : Lê Quốc Huy
Lớp
: LK0763A1
: 5075111

Cần thơ, tháng 05/2011


NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN

..............................................................................................................................
..............................................................................................................................
..............................................................................................................................
..............................................................................................................................
..............................................................................................................................

..............................................................................................................................
..............................................................................................................................
..............................................................................................................................
..............................................................................................................................
..............................................................................................................................
..............................................................................................................................
..............................................................................................................................
..............................................................................................................................
..............................................................................................................................
..............................................................................................................................
..............................................................................................................................


Thực tiễn áp dụng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng ñất
MỤC LỤC

LỜI NÓI ĐẦU................................................................................................................2
1. Lý do chọn ñề tài .....................................................................................................5
2. Mục ñích nghiên cứu ñề tài......................................................................................5
3. Tình hình, phạm vi nghiên cứu ................................................................................6
4. Phương pháp nghiên cứu .........................................................................................6
5. Nội dung ñề tài.........................................................................................................6
CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT CHUNG VỀ HẠN MỨC NHẬN CHUYỂN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT..............................................................................................................7
1.1. Khái niệm hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng ñất ...........................................7
1.1.1. Khái niệm hạn mức ........................................................................................7
1.1.2. Khái niệm nhận chuyển quyền sử dụng ñất ..................................................8
1.1.3. Khái niệm hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng ñất ...................................8
1.2. Ý nghĩa của việc quy ñịnh về hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng ñất.............9
1.3. Mô hình kinh tế trang trại trong việc áp dụng hạn mức nhận chuyển quyền sử

2.2.2. Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng ñất nông nghiệp trên ñịa bàn nhiều
tỉnh, Thành phố và ñối với nhiều loại ñất ..............................................................30
2.3. Đánh giá khả năng áp dụng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng ñất nông
nghiệp trên thực tế .....................................................................................................31
CHƯƠNG 3: THỰC TIỄN ÁP DỤNG HẠN MỨC NHẬN CHUYỂN QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT TẠI TỈNH BẠC LIÊU ..........................................................................33
3.1. Một vài nét về tỉnh Bạc Liêu ñối với khả năng áp dụng hạn mức nhận chuyển
quyền sử dụng ñất ......................................................................................................33
3.2. Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng ñất nông nghiệp .....................................35
3.2.1. Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng ñất trồng cây hàng năm, ñất nuôi
trồng thủy sản, ñất làm muối..................................................................................35
3.2.2 Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng ñất trồng cây lâu năm ......................38
3.2.3. Hạn mức về nhận chuyển quyền sử dụng ñất rừng sản xuất là rừng trồng..39
3.3. Quá trình áp dụng và hiệu quả của việc áp dụng hạn mức nhận chuyển quyền sử
dụng ñất trên ñịa bàn tỉnh ..........................................................................................40
3.3.1. Quá trình áp dụng quy ñịnh về hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng ñất ..40
3.3.2. Hiệu quả của việc áp dụng quy ñịnh về hạn mức nhận chuyển quyền sử
dụng ñất ..................................................................................................................41
3.4. Kiến nghị áp dụng quy ñịnh về hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng ñất nông
nghiệp.........................................................................................................................42
KẾT LUẬN ..................................................................................................................45
TÀI LIỆU THAM KHẢO...........................................................................................46

GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân

2

SVTH: Lê Quốc Huy



2. Mục ñích nghiên cứu ñề tài
Nghiên cứu hạn mức về nhận chuyển quyền sử dụng ñất và thực tiễn áp dụng của
vấn ñề này hiện nay là một nhiệm vụ mang tính cấp thiết trong giai ñoạn phát triển
kinh tế ñất nước trong thời kỳ ñổi mới. Nghiên cứu về thực tiễn áp dụng hạn mức nhận
chuyển quyền sử dụng ñất ñể tìm ra quá trình áp dụng vấn ñề này, những quy ñịnh của
pháp luật về hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng ñất và thực tiễn hiện nay áp dụng về
quy ñịnh này có phù hợp với những quy ñịnh của pháp luật về hạn mức nhận chuyển
quyền sử dụng ñất từ ñó có thể có thấy ñược những thuận lợi cũng như khó khăn trong
quá trình áp dụng pháp luật và có thể tìm ra ñược những giải pháp nhằm ñưa quá trình
1



GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân

5

SVTH: Lê Quốc Huy


Thực tiễn áp dụng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng ñất

áp dụng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng ñất ñạt hiệu quả cao hơn nữa trong quá
trình thực hiện chính sách ñất ñai của nước ta.
3. Tình hình, phạm vi nghiên cứu
Nhận chuyển quyền sử dụng ñất là một vấn ñề không mới trong giới nghiên cứu
khoa học Luật, ở ñề tài nghiên cứu về hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng ñất, người
viết muốn mình có thể có một phần ñóng góp nhỏ cho ngành khoa học Luật nói chung
và trong lĩnh vực ñất ñai nói riêng ñó là vấn ñề về hạn mức nhận chuyển quyền sử
dụng ñất, có thể ñề tài này là không mới ñối với giới nghiên cứu khoa học luật nhưng

SVTH: Lê Quốc Huy


Thực tiễn áp dụng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng ñất

CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT CHUNG VỀ HẠN MỨC NHẬN CHUYỂN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT
Ở chương ñầu tiên này người viết ñi vào tìm hiểu cơ sở lý luận của hạn mức nhận
chuyển quyền sử dụng ñất, làm rõ các khái niệm liên quan cũng như tìm hiểu về ý
nghĩa của việc quy ñịnh về hạn mức trong ñời sống kinh tế - xã hội của nước ta. Người
viết cũng ñặt ra vấn ñề việc quy ñịnh về hạn mức của pháp luật hiện nay có làm ảnh
hưởng, cản trở ñến sự phát triển của các loại hình sản xuất cần nhiều ñất ñai mà ñiển
hình là mô hình kinh tế trang trại, một mô hình ñược khá nhiều hộ gia ñình, cá nhân
lựa chọn ñể làm giàu cho chính mình trong nền sản xuất nông nghiệp hiện nay. Sau
cùng người viết tìm hiểu sơ lược về quá trình về nhận chuyển quyền sử dụng ñất hiện
nay, ñó là quá trình chuyển ñổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng ñất
và góp vốn bằng quyền sử dụng ñất vào mục ñích sản xuất kinh doanh.
1.1. Khái niệm hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng ñất
1.1.1. Khái niệm hạn mức
Thuật ngữ hạn mức là một thuật ngữ thường gặp trong các lĩnh vực ñời sống xã hội.
Nó thường không ñứng một mình mà thường ñi kèm theo với các khái niệm khác
chẳng hạn như hạn mức tín dụng, hạn mức giao ñất, hạn mức nhận chuyển quyền sử
dụng ñất nông nghiệp…thuật ngữ này có nghĩa tương ñồng như thuật ngữ giới hạn, nó
hàm ý chỉ ra một giới hạn, một ñịnh lượng nào ñó khi áp dụng vào một lĩnh vực trong
cuộc sống người ta không thể vượt qua ñược khi mà xã hội ñã quy ñịnh về hạn mức và
khi ñó nếu vượt qua hạn mức (thông thường sẽ là những quy ñịnh về hạn mức tối ña)
ñã ñược giới hạn thì có thể vi phạm những quy tắc do xã hội ñưa ra. Nói tóm lại hạn
mức là giới hạn, là ñịnh mức, là chỉ tiêu ñược xác ñịnh ñể con người áp dụng xử sự
cho ñúng với những quy ñịnh của các lĩnh vực trong xã hội nói chung và trong lĩnh
vực pháp luật nói riêng.

dụng ñất mà hình thành pháp nhân mới.
Chuyển ñổi quyền sử dụng ñất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo ñó các bên
chuyển giao ñất và quyền sử dụng ñất cho nhau với các ñiều kiện, nội dung, hình thức
chuyển ñổi quyền sử dụng ñất theo quy ñịnh của pháp luật.
Chuyển nhượng quyền sử dụng ñất là sự thỏa thuận giữa các bên tuân theo các ñiều
kiện, nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng ñất mà pháp luật quy ñịnh, theo ñó
người sử dụng ñất (gọi là bên chuyển quyền sử dụng ñất) chuyển giao ñất và quyền sử
dụng ñất cho người ñược chuyển nhượng (gọi là bên nhận chuyển quyền sử dụng ñất),
còn người ñược chuyển nhượng trả tiền cho người chuyển nhượng.
Thừa kế quyền sử dụng ñất là việc chuyển quyền sử dụng ñất của người chết sang
cho người thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật phù hợp với các quy ñịnh của pháp
luật.
Tặng cho quyền sử dụng ñất là trường hợp người sử dụng ñất chuyển quyền sử
dụng ñất của mình sang cho người khác phù hợp với quy ñịnh của pháp luật ñất ñai.
Góp vốn bằng quyền sử dụng ñất là sự thỏa thuận giữa các bên tuân theo các ñiều
kiện, nội dung, hình thức góp vốn bằng quyền sử dụng ñất mà pháp luật quy ñịnh, theo
ñó người sử dụng ñất ñưa phần giá trị quyền sử dụng ñất của mình vào tài sản chung
ñể hợp tác sản xuất kinh doanh.
1.1.3. Khái niệm hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng ñất
Như người viết ñã trình bày ở hai phần trên về khái niệm hạn mức và khái niệm
nhận chuyển quyền sử dụng ñất cũng như các khái niệm về các hình thức của việc
nhận chuyển quyền sử dụng ñất, lý do là người viết muốn ñi ñến làm rõ thêm về khái
niệm hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng ñất ñược pháp luật quy ñịnh hiện nay. Hạn
mức nhận chuyển quyền sử dụng ñất là giới hạn tối ña mà người nhận chuyển quyền
sử dụng ñất có thể nhận ñược từ việc xác lập quyền sử dụng ñất do ñược người khác
chuyển quyền sử dụng ñất theo quy ñịnh của pháp luật thông qua các hình thức chuyển
ñổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng ñất, xử lý nợ theo thỏa thuận
GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân

8

thị trường ñịnh hướng xã hội chủ nghĩa có sự quản lý của Nhà nước.
Kiên quyết lập lại trật tự về ñất ñai phù hợp với ñường lối chính trị của Đảng. Tăng
cường sự lãnh ñạo của Đảng, phát huy vai trò của Mặt trận tổ quốc, Hội Nông dân Việt
Nam, các ñoàn thể nhân dân và toàn dân trong việc thực hiện chính sách pháp luật về
ñất ñai.
Trên những quan ñiểm ñó, Luật ñất ñai năm 2003 có nhiều nội dung ñổi mới sâu
sắc, toàn diện trên cơ sở kế thừa có chọn lọc những nội dung căn bản của Luật ñất ñai
1993, Luật sửa ñổi năm 2001 kết hợp với tính sáng tạo tính thực tiễn của các nhà
hoạch ñịnh chính sách và sự ñóng góp trách nhiệm, dân chủ của nhân dân ta. Cùng với
việc ñổi mới chính sách ñất ñai, Nhà nước ta ñã ban hành nhiều văn bản pháp luật mới
ñể áp dụng và thực hành có hiệu quả chính sách ñất ñai, cùng với những quy ñịnh về
hạn mức giao ñất, cho thuê ñất ñược quy ñịnh trong Luật ñất ñai 2003 thì Nhà nước
2

Điều 17, 18 Hiến pháp 1992.

GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân

9

SVTH: Lê Quốc Huy


Thực tiễn áp dụng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng ñất

tiếp tục ban hành thêm những văn bản pháp luật quy ñịnh một cách cụ thể về việc hạn
mức nhận chuyển quyền sử dụng của nguồn tài nguyên vô cùng quý giá này ñó là Nghị
quyết số 1126/2007/NQ-UBTVQH11 của Ủy ban thường vụ Quốc hội khóa XI ngày
21/6/2007 về hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng ñất nông nghiệp. Việc quy ñịnh
hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng ñất nông nghiệp có ý nghĩa to lớn về các phương

hạn mức ñất vẫn là cần thiết nhưng cần duy trì nó như thế nào ñể không trở thành
một yếu tố cản trở sự phát triển của nền sản xuất hàng hóa và tăng năng suất lao
ñộng trong nông nghiệp ñó mới là ñiều cần thiết.

1.3. Mô hình kinh tế trang trại trong việc áp dụng hạn mức nhận chuyển quyền
sử dụng ñất
1.3.1. Khái niệm mô hình kinh tế trang trại
Theo Nghị quyết số 03/2000/NQ-CP về kinh tế trang trại của Chính phủ thì kinh tế
trang trại là hình thức tổ chức sản xuất hàng hoá trong nông nghiệp, nông thôn, chủ
yếu dựa vào hộ gia ñình, nhằm mở rộng quy mô và nâng cao hiệu quả sản xuất trong

GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân

10

SVTH: Lê Quốc Huy


Thực tiễn áp dụng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng ñất

lĩnh vực trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thuỷ sản, trồng rừng, gắn sản xuất với chế
biến và tiêu thụ nông, lâm, thuỷ sản.
Để tìm hiểu mô hình kinh tế trang trại với việc hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng
ñất hiện nay sẽ ñược ñề cập ở mục sau, người viết tiếp cận một số thông tin về tiêu chí
xác ñịnh về ñất ñai của các mô hình kinh tế trang trại theo quy ñịnh của pháp luật nước
ta:
Theo thông tư liên tịch số 69/2000/TTLT/BNN-TCTK ngày 23/6/2000 của liên Bộ
nông nghiệp và PTNT - Tổng cục thống kê về hướng dẫn tiêu chí ñể xác ñịnh kinh tế
trang trại. Tiêu chí ñịnh lượng ñể xác ñịnh là kinh tế trang trại ñược xác ñịnh như sau:
Một hộ sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản ñược xác ñịnh là


SVTH: Lê Quốc Huy


Thực tiễn áp dụng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng ñất

Và tiêu chí ñể xác ñịnh kinh tế trang trại ñược quy ñịnh trong thông tư này là:
Cá nhân, hộ gia ñình sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản ñược xác
ñịnh là ñạt tiêu chuẩn kinh tế trang trại khi thỏa mãn một trong các tiêu chí sau ñây:
- Giá trị sản lượng hàng hóa một năm tối thiểu ñạt 150 triệu ñồng.
- Quy mô diện tích sản xuất:
+ Trang trại lâm nghiệp có diện tích ñất ñang sử dụng ñể sản xuất tối thiểu ñạt 5 ha.
+ Các loại hình trang trại khác có diện tích ñất ñang sử dụng ñể sản xuất tối thiểu ñạt 1
ha.
Thông tư 27/2011/TT-BNNPTNT ngày 13/4/2011 của Bộ Nông nghiệp và Phát
triển nông thôn quy ñịnh về tiêu chí và thủ tục cấp giấy chứng nhận kinh tế trang trại
thì tiêu chí kinh tế trang trại lại ñược xác ñịnh như sau:
Cá nhân, hộ gia ñình sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản ñạt
tiêu chuẩn kinh tế trang trại phải thỏa mãn ñiều kiện sau:
Đối với cơ sở trồng trọt, nuôi trồng thuỷ sản, sản xuất tổng hợp phải ñạt:
- Có diện tích ñạt tối thiểu:
+ 3,1 ha ñối với vùng Đông Nam Bộ và Đồng bằng Sông Cửu Long;
+ 2,1 ha ñối với các tỉnh còn lại.
- Giá trị sản lượng hàng hóa ñạt 700 triệu ñồng/năm.
Đối với cơ sở chăn nuôi phải ñạt giá trị sản lượng hàng hóa từ 1.000 triệu ñồng/năm
trở lên;
Đối với cơ sở sản xuất lâm nghiệp phải có diện tích tối thiểu 31 ha và giá trị sản
lượng hàng hóa bình quân ñạt 500 triệu ñồng/năm trở lên.
1.3.2. Mô hình kinh tế trang trại của hộ gia ñình, cá nhân với quy ñịnh về việc
hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng ñất

thường xuyên, tiền công lao ñộng ñược thoả thuận giữa hai bên. Hầu hết vốn ñầu tư là
vốn tự có và vốn vay của cộng ñồng; vốn vay của tổ chức tín dụng chỉ chiếm tỷ trọng
thấp. Phần lớn trang trại phát huy ñược lợi thế của từng vùng, kinh doanh tổng hợp,
lấy ngắn nuôi dài.
Sự phát triển của kinh tế trang trại ñã góp phần khai thác thêm nguồn vốn trong
dân, mở mang thêm diện tích ñất trống, ñồi núi trọc, ñất hoang hoá, nhất là ở các vùng
trung du, miền núi và ven biển; tạo thêm việc làm cho lao ñộng nông thôn, góp phần
xoá ñói giảm nghèo; tăng thêm nông sản hàng hoá. Một số trang trại ñã góp phần sản
xuất và cung ứng giống tốt, làm dịch vụ, kỹ thuật tiêu thụ sản phẩm cho nông dân
trong vùng.
Tuy nhiên, quá trình phát triển kinh tế trang trại ñang ñặt ra nhiều vấn ñề cần ñược
giải quyết kịp thời .
- Mặc dù Đảng và Nhà nước ñã có chủ trương về phát triển kinh tế trang trại, song còn
một số vấn ñề về quan ñiểm và chính sách phải tiếp tục làm rõ như: việc giao ñất, thuê
ñất, chuyển nhượng, tích tụ ñất ñể làm kinh tế trang trại; việc thuê mướn, sử dụng lao
ñộng; việc cán bộ, ñảng viên làm kinh tế trang trại; việc ñăng ký hoạt ñộng và thuế thu
nhập của trang trại...Những vấn ñề ñó chậm ñược giải quyết ñã phần nào hạn chế việc
khai thác tiềm lực phong phú ở nhiều vùng ñể phát triển kinh tế trang trại.
- Còn nhiều trang trại chưa ñược giao ñất, thuê ñất ổn ñịnh, lâu dài, nên chủ trang trại
chưa thực sự yên tâm ñầu tư sản xuất.
Người viết ñi tới tìm hiểu về quá trình phát triển kinh tế trang trại của hộ gia ñình,
cá nhân ñối với việc quy ñịnh hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng ñất trong giai ñoạn
hiện nay ñể xác ñịnh việc hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng ñất hiện nay có hợp lý
hay mâu thuẫn với mô hình kinh tế trang trại cần rất nhiều ñất ñai ñể phát triển rộng
thêm mô hình của hộ gia ñình, cá nhân nhằm vươn lên phát triển kinh tế từ ñó có thể
ñánh giá một cách khách quan về mô hình kinh tế trang trại với việc quy ñịnh về hạn
mức nhận chuyển quyền sử dụng ñất.

GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân


núi trọc ñể trồng rừng, cải tạo vùng nước lợ thành các ñầm phá nuôi tôm, cua, ba
ba…với quy mô lớn.
Lần ñầu tiên trong luật ñất ñai 2003 chúng ta ñã quy ñịnh khá chi tiết về việc sử
dụng ñất cho kinh tế trang trại như sau:
Thứ nhất, Nhà nước khuyến khích hình thức kinh tế trang trại của hộ gia ñình, cá
nhân nhằm khai thác có hiệu quả ñất ñai ñể phát triển sản xuất, mở rộng quy mô và
nâng cao hiệu quả sử dụng ñất trong sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng
thủy sản, làm muối gắn với dịch vụ, chế biến và tiêu thụ sản phẩm nông nghiệp.
Thứ hai, ñất sử dụng cho kinh tế trang trại bao gồm ñất ñã ñược Nhà nước giao
không thu tiền sử dụng ñất trong hạn mức giao ñất cho gia ñình, cá nhân trực tiếp sản
xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối quy ñịnh tại Điều 70 của
Luật ñất ñai 2003; ñất do Nhà nước cho thuê; ñất do thuê, nhận chuyển quyền, nhận
thừa kế, ñược tặng cho; ñất do nhận khoán của tổ chức; ñất do hộ gia ñình, cá nhân
góp.
GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân

14

SVTH: Lê Quốc Huy


Thực tiễn áp dụng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng ñất

Ba là, hộ gia ñình, cá nhân sử dụng ñất làm kinh tế trang trại ñược chuyển ñổi mục
ñích sử dụng các loại ñất theo phương án sản xuất, kinh doanh ñã ñược Ủy ban nhân
dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh xét duyệt.
Thứ tư, hộ gia ñình, cá nhân ñang sử dụng ñất làm kinh tế trang trại phù hợp quy
hoạch, kế hoạch sử dụng ñất ñã ñược xét duyệt, ñược Ủy ban nhân dân xã, phường, thị
trấn xác nhận là không có tranh chấp thì ñược tiếp tục sử dụng theo những trường hợp
sau ñây:

GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân

15

SVTH: Lê Quốc Huy


Thực tiễn áp dụng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng ñất

Có thể nhận thấy rằng hạn mức sử dụng ñất nông nghiệp ñược quy ñịnh trong Luật
ñất ñai năm 2003 không phải tồn tại một cách cố ñịnh. Quy ñịnh này sẽ không còn ý
nghĩa khi nền công nghiệp, thương mại dịch vụ phát triển, lúc ñó sẽ có sự phân công
lại lao ñộng xã hội. Tuy nhiên, trong hoàn cảnh hiện nay, công nghiệp, thương mại
dịch vụ của nước ta chưa phát triển, kinh tế nông nghiệp là chủ yếu, lao ñộng và cuộc
sống của hàng triệu hộ nông dân vẫn phải dựa vào nông nghiệp nền pháp luật ñất ñai
hiện hành quy ñịnh về hạn mức sử dụng ñất nông nghiệp (hạn mức giao, hạn mức nhận
chuyển quyền sử dụng ñất nông nghiệp) là cần thiết và không cản trở ñến sự phát triển
của mô hình kinh tế trang trại.
1.4. Sơ lược quá trình nhận chuyển quyền sử dụng ñất ở nước ta
Đối với quá trình chuyển ñổi quyền sử dụng ñất
Quá trình thực hiện quyền sử dụng ñất của người sử dụng ñất cho thấy việc
chuyển ñổi quyền sử dụng ñối với ñất ở, ñất lâm nghiệp, ñất chuyên dùng thường ít
xãy ra và trên thực tế Luật cũng chưa quy ñịnh về trường hợp này. Các chủ thể có nhu
cầu thay ñổi vị trí, diện tích các loại ñất này ñiều phải thông qua việc chuyển nhượng,
còn việc chuyển ñổi quyền sử dụng ñất chủ yếu diễn ra ñối với ñất sản xuất nông
nghiệp. Trong quá trình giao ñất nông nghiệp theo Nghị ñịnh 64/CP, hầu hết các ñịa
phương giao theo phương thức có sự kết hợp giữa ruộng tốt-xấu, ruộng xa-gần, vì vậy
tạo nên sự manh mún của ñất nông nghiệp, tác ñộng tiêu cực và hạn chế công tác quản
lý Nhà nước về ñất ñai và trực tiếp gây ảnh hưởng ñến việc sản xuất, canh tác của
người nông dân. Do vậy, việc chuyển ñổi quyền sử dụng ñất giữa các hộ nông dân với

hơn, ña dạng hơn. Tuy nhiên thực trạng hiện nay, việc chuyển nhượng quyền sử dụng
ñất “chui” bất hợp pháp ñã và ñang xảy ra ở nhiều ñịa phương ñối với các hộ chưa
ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất mà các cơ quan Nhà nước không kiểm
soát ñược. Theo báo cáo tổng kết 10 năm thi hành Luật ñất ñai của tổng cục ñịa chính
(nay là Bộ Tài nguyên và Môi trường) tháng 4/2004 ñánh giá, có Khoảng 50% số vụ
chuyển nhượng quyền sử dụng ñất không ñăng ký với cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền gây thất thu lớn cho ngân sách Nhà nước(4). Đối với các giao dịch chuyển
nhượng quyền sử dụng ñất theo ñúng quy ñịnh thì các bước thực hiện trên “bàn giấy”,
trình tự thủ tục chuyển nhượng còn rất phức tạp, phiền hà ñặc biệt là ñất ở ñô thị.
Quá trình thừa kế, tặng cho quyền sử dụng ñất
Đối với trường hợp thừa kế quyền sử dụng ñất, với việc mở rộng ñối tượng nhận
chuyển quyền sử dụng ñất với hình thức thừa kế bằng việc cho người Việt Nam ñịnh
cư ở nước ngoài cũng ñược nhận thừa kế quyền sử dụng ñất hoặc giá trị của phần thừa
kế(5) ñã làm cho việc nhận thừa kế quyền sử dụng ñất trên thực tế diễn ra ngày càng
nhiều trên thực tế, việc ñể thừa kế quyền sử dụng ñất luôn diễn ra mọi lúc, mọi nơi
nhưng ñáng chú ý là số vụ ñể lại thừa kế mà có ñăng ký với cơ quan quản lý ñất ñai
vẫn chưa nhiều.
Tỷ lệ số trường hợp ñể thừa kế quyền sử dụng ñất ñăng ký tại cơ quan Nhà nước
ñạt thấp do những nguyên nhân sau:
-

Phần lớn trường hợp ñể thừa kế ñã có nhà ở ổn ñịnh, ranh giới rõ ràng, không tranh
chấp nên người dân không muốn khai báo ñể khỏi phải làm thủ tục phiền hà.
Một số trường hợp không ñủ hồ sơ tài liệu về ñất ñai, dẫn ñến không ñủ ñiều kiện

ñể kê khai ñăng ký.
- Khi kê khai ñăng ký, người dân phải chịu một khoản thuế, lệ phí như lệ phí trước
bạ …
Đối với việc tặng cho quyền sử dụng ñất là một hình thức mới ñược quy ñịnh từ
Luật ñất ñai 2003, hiện nay việc nhận chuyển quyền sử dụng ñất thông qua hình thức

trong nước với các tổ chức, cá nhân nước ngoài ngày càng tăng. Tính ñến nay ñã có
nhiều dự án ñầu tư nước ngoài vào nước ta ñược thực hiện theo hình thức liên doanh
hoặc hợp ñồng hợp tác kinh doanh mà trong ñó vốn góp của phía Việt nam chủ yếu là
giá trị quyền sử dụng ñất.

GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân

18

SVTH: Lê Quốc Huy


Thực tiễn áp dụng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng ñất

CHƯƠNG 2: PHÁP LUẬT VỀ HẠN MỨC NHẬN CHUYỂN QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP
Ở chương hai này, người viết ñi vào tìm hiểu pháp luật về nhận chuyển quyền
sử dụng ñất thông qua các hình thức chuyển ñổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế
và góp vốn kinh doanh bằng quyền sử dụng ñất, qua ñó người viết sẽ tìm hiểu
ñược các trình tự, thủ tục của quá trình nhận chuyển quyền, tìm hiểu các trường
hợp ñược và không ñược nhận chuyển quyền sử dụng ñất cũng như quyền và nghĩa
vụ của các bên trong hợp ñồng hoặc văn bản chuyển quyền sử dụng ñất. Tiếp ñến
là phần tìm hiểu quy ñịnh về hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng ñất nông nghiệp
của hộ gia ñình, cá nhân cho nhau ñể sử dụng vào mục ñích nông nghiệp. Qua việc
tìm hiểu những quy ñịnh của pháp luật về nhận chuyển quyền sử dụng ñất và hạn
mức nhận chuyển quyền sử dụng ñất nông nghiệp, người viết có thể ñánh giá khả
năng áp dụng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng ñất nông nghiệp trên thực tế
hiện nay cũng như việc khả năng áp dụng quy ñịnh này trong thời gian sắp tới.
2.1. Pháp luật về nhận chuyển quyền sử dụng ñất
2.1.1. Nhận chuyển quyền sử dụng ñất do chuyển ñổi, chuyển nhượng quyền

có);
+ Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn lập phương án chuyển ñổi quyền sử dụng
ñất nông nghiệp chung cho toàn xã, phường, thị trấn (bao gồm cả tiến ñộ thời gian
thực hiện chuyển ñổi) và gửi phương án ñến Phòng Tài nguyên và Môi trường;
+ Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra phương án và chỉ ñạo
Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất trực thuộc ñể chuẩn bị hồ sơ ñịa chính;
+ Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất có trách nhiệm trích lục bản ñồ ñịa chính
hoặc trích ño ñịa chính khu ñất ñối với nơi chưa có bản ñồ ñịa chính, trích sao hồ
sơ ñịa chính và gửi về Phòng Tài nguyên và Môi trường;
+ Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ và trình Ủy ban
nhân dân cùng cấp quyết ñịnh;
+ Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh có trách nhiệm xem
xét, ký giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñối với các thửa ñất chuyển ñổi và gửi
cho Phòng Tài nguyên và Môi trường.
Việc chuyển ñổi quyền sử dụng ñất nông nghiệp giữa hai hộ gia ñình, cá nhân
ñược thực hiện như sau:
+ Hộ gia ñình, cá nhân có nhu cầu chuyển ñổi quyền sử dụng ñất nông nghiệp nộp
một (01) bộ hồ sơ gồm hợp ñồng chuyển ñổi quyền sử dụng ñất, giấy chứng nhận
quyền sử dụng ñất hoặc một trong các giấy tờ về quyền sử dụng ñất quy ñịnh tại
các Khoản 1, 2, 5 Điều 50 Luật ñất ñai năm 2003 (nếu có);
+ Trong thời hạn không quá hai (02) ngày làm việc kể từ ngày nhận ñủ hồ sơ hợp
lệ, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn có trách nhiệm gửi hồ sơ cho Văn phòng
ñăng ký quyền sử dụng ñất thuộc Phòng Tài Nguyên và Môi Trường;
+ Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận ñủ hồ sơ hợp
lệ, Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất có trách nhiệm làm trích sao hồ sơ ñịa
chính và chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất hoặc thực hiện thủ tục cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng
nhận .
- Quyền và nghĩa vụ của các bên chuyển ñổi quyền sử dụng ñất
Quyền của các bên chuyển ñổi quyền sử dụng ñất:

Tại Điều 100 Nghị ñinh số 181/2004/NĐ-CP quy ñịnh ñiều kiện nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng ñất nông nghiệp ñể thực hiện dự án ñầu tư, phương án sản
xuất, kinh doanh phi nông nghiệp như sau:
Tổ chức kinh tế, hộ gia ñình, cá nhân ñược nhận chuyển nhượng quyền sử dụng
ñất nông nghiệp ñể thực hiện dự án ñầu tư, phương án sản xuất, kinh doanh phi
nông nghiệp khi có các ñiều kiện sau:
+ Mục ñích sử dụng diện tích ñất nhận chuyển nhượng phải phù hợp với quy
hoạch, kế hoạch sử dụng ñất ñã ñược cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt;
+ Được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cho phép chuyển mục ñích sử dụng
ñất, xác ñịnh thời hạn sử dụng ñất ñồng thời với việc xét duyệt nhu cầu sử dụng ñất
theo những căn cứ quy ñịnh tại Điều 27 Nghị ñịnh số 69/2009/NĐ-CP;
+ Phải thực hiện nghĩa vụ tài chính ñối với việc chuyển mục ñích sử dụng ñất theo
quy ñịnh tại Điều 36 của Luật ñất ñai và quy ñịnh của Chính phủ về thu tiền sử
dụng ñất.
Đối với dự án ñầu tư, phương án sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp mà
người sử dụng ñất ñã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng ñất trước ngày Nghị
ñịnh 181 có hiệu lực thi hành nhưng trong quyết ñịnh xét duyệt dự án hoặc trong
quyết ñịnh cho phép chuyển mục ñích sử dụng ñất chưa xác ñịnh thời hạn sử dụng
ñất thì thời hạn sử dụng ñất là mười lăm năm kể từ ngày cho phép chuyển mục ñích
sử dụng ñất có hiệu lực thi hành.
- Trường hợp không ñược nhận chuyển nhượng quyền sử dụng ñất
Những trường hợp không ñược nhận chuyển nhượng quyền sử dụng ñất gồm:
GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân

21

SVTH: Lê Quốc Huy


Thực tiễn áp dụng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng ñất

xã, thị trấn có trách nhiệm thông báo cho bên chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ
tài chính;
+ Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày bên chuyển nhượng
và bên nhận chuyển nhượng thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, Văn phòng ñăng ký
quyền sử dụng ñất hoặc Ủy ban nhân dân xã, thị trấn nơi có ñất có trách nhiệm giao
giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng
ñất.
-

Quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng ñất
Quyền của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng ñất

GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân

22

SVTH: Lê Quốc Huy