Đề

tài:
Quy

trình

và

mộtsố

phương

pháp
ĐỊNH GIÁ

BẤT ĐỘNG SẢN.
GVHD: TS.Lê

Tự

Tiến
SVTH : Đàm

VănTài

Cùng vớixuhướng hộinhậpkinhtế quốctế,
lĩnh vực định giá tài sảnnóichung, định giá
bất động sản nói riêng phát triểnrấtmạnh mẽ.

Định giá là mộtphầnkhôngthể thiếutrong


mộtsố

phương

pháp

định

giá

bất

động

sản(nhàcửa, đất

đai).
Mụctiêu:
à
Làm rõ các khái niệmvề BĐS và Thẩm định giá.
à
Chỉ ra quy trình và mộtsố phương pháp thẩm định giá
BĐS.
à
Khắcphụcmộtsố nhược điểmcủacácphương pháp.
Mục

đích:
Giúp


quan

về

BĐS, TĐG
Quy

trình

Thẩm

định

giá
Mộtsố

phương

pháp
Thẩm

định

giá
CT toán

học, bảng

giá


sản(BĐS):Là

các

tài

sản

không

di

dời

được.
Bao

gồm: nhà

cửa, đất

đai, tài

sảngắnliềnvới

đất

đai...
Đặc

Theo Pháp lệnh giá
Việt Nam ngày 08/05/2002.
Nói

tóm

lại TĐG là

việc

ướctínhbằng

tiền

với

độ

tin cậy

cao

nhấtvề

lợiíchmà

tài

sảncóthể


tương lai

Nguyên tắc đóng góp

Nguyên tắccungcầu
Chi phí: số

tiềncầncóđể

tạora/sảnxuất

ra

hàng

hoá
hoặcdịch

vụ.
Thu nhập: chỉ

số

tiền nhận được từ

việc đầu tư khai
thác tài sản sau khi trừ

các chi phí.
Giá

hoá

hoặcdịch

vụ

vào

mộtthời

điểmnhất

định.
Vốnhóathunhập:

là

quá

trình

chuyển

đổithu

nhập

thành

giá


Tuổi đờithựctế: số nămtừ khi công trình hoàn
thành đếnthời điểm TĐG.

Tuổi đờihiệuquả: số nămtàisảnsử dụng phát huy
được tác dụng và mang lạihiệuquả trong sử dụng.
Tổng

quan

về

BĐS, TĐG
Quy

trình

Thẩm

định

giá
Mộtsố

phương

pháp
Thẩm

định


minh

họa


Để thoả thuận, đàm phán và xây dựng đượccácđiềukhoản trong
hợp đồng định giá mộtcáchcụ thể và rõ ràng. Là căncứđể TĐV
lên kế hoạch định giá một cách chi tiết.
Đặc

tính

vật

chất

củatài

sản

mục

tiêu: vị

trí,
kích

thước


cho

thuê,
bảo

hiểm,
…
Loại

giá

trị

sẽ

ước

tính.
Phương

pháp

định

giá

và

các


thuận

và

thời

gian

hoàn

thành.
Trong

bướcnàythẩm

định

viên

cầnlàmcáccôngviệcsau:
+/
Đặc

điểmcơ

bảnvề

mặtvậtchất, các

quyềncủatàisản,


đượcsử

dụng

trong

quá

trình

định

giá.
+/ Các

cơ

quan, tổ

chứccóthể

và

có

trách

nhiệmcungcấp



cáo

định

giá.
Các

loạitàiliệucầnthuthậpbaogồm:

Thông tin về tài sảnmụctiêu.

Căncứ để so sánh, phân tích,
đánh giá và điềuchỉnh.

Các vănbảnpháplý.
Chú

ý: Kiểmtrađộ

tin cậyvàgiữ

bí

mậtcácthôngtin.
Phân

tích

tài

Ước

tính

giá

trị

Các phân tích là căncứ để thẩm định viên xác định
phương pháp định giá nào là chính, phương pháp định
giá nào có tính chấtbổ sung hoặcthamchiếu.

Để lựachọn đượcphương pháp dựavàothuộctínhcủatài
sản, kỹ năng sử dụng các dữ liệuthị trường, mục đích và
nguyên tắc định giá.
Bảo

đảmtruyền

đạtkếtquả

và

các

kếtluận

định

giá


rõ

ràng, đầy

đủ, logic,
có

hệ

thống

về

các

giả

thiết, số

liệu, các

phân

tích, kếtquả

và

kếtluận.


Công bố rõ về nguồngốccủacáctàiliệu đượcsử dụng.
9
Tóm tắtrõràngvề tính chất, chấtlượng thông tin và các điều
kiệnthị trường làm cơ sở để định giá.
9
Trình bày mộtcáchhợp lý và rõ ràng các phương pháp định giá
đượcchấpnhận.
9
Tuyên bố rõ ràng về giá trị của BĐS mụctiêu.
9
Khẳng định ngày định giá có hiệulực.
9
Những hạnchếảnh hưởng đếnkếtquảước tính.
9
Mâu thuẫnvàtráchnhiệmcủanhững ngườisử dụng thông tin.
Tổng

quan

về

BĐS, TĐG
Quy

trình

Thẩm

định


thựctế
BỐ
CỤC
BÀI
BÁO
CÁO
Ví

dụ

minh

họa
Mộtsố

phương

pháp

định

giá
BĐS
Nhà

A
Nhà

B
Nhà

đượcbán.
Ưu

điểm:

Là phương pháp định giá ít gặpkhókhănvề
mặtkỹ thuật, chỉ dựavàosự hiệndiệncủacác
giao dịch thị trường.

Thể hiệnsự đánh giá củathị trường, là cơ sở
vững chắc để khách hàng và cơ quan quảnlý
công nhận.

Thường sử dụng phương pháp so sánh trựctiếp
kếthợpvớicácphương pháp khác để định giá
BĐS.
Nhược

điểm:

Phảicógiaodịch về các BĐS tương tự trong
cùng khu vựcmớicóthể sử dụng để so sánh
được.

Các thông tin chứng cứ mang tính chấtlịch sử.

Đòi hỏithẩm định viên phảicónhiềukinh
nghiệmvề kiếnthứcthị trường.