BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN
ĐẤT
ĐAIVÀ
VÀĐÀO
BẤTTẠO
ĐỘNG SẢN
BỘ LÝ
GIÁO
DỤC
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN
ĐỀ TÀI:
CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀBÁO
CƯƠNG
BÁO CÁO
TỐT NGHIỆP
“ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở
TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN BÌNH THẠNH
ĐÁNH
TÁC CẤP
GIẦY
CHỨNG NHẬN
TPGIÁ
TRƯƠNG THỊ NHÃ TRANG
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GIẤP CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở
TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN BÌNH THẠNH - TP. HỒ CHÍ
MINH GIAI ĐOẠN 2005 - 2009
Giáo viên hướng dẫn: ThS. Lê Mộng Triết
( Địa chỉ cơ quan: Trường Đại học Nông Lâm Tp. Hồ Chí Minh)
( Ký tên:………………………..……….)
- TP. Hồ Chí Minh, tháng 6 năm 2009 -
GIẤY XÁC NHẬN
LỜI CẢM ƠN
Trước hết, con xin thành kính ghi ơn cha mẹ đã sinh thành và nuôi dưỡng, dạy
dỗ con khôn lớn nên người như ngày hôm nay.
Đồng thời em xin chân thành tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến :
- Ban giám hiệu trường Đại Học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh. Lãnh đạo
Khoa Quản lý đất đai va bất động sản .
- Các thầy, cô khoa quản lý đất đai và bất động sản đã tận tình giảng dạy, truyền đạt
cho em kiến thức quý báu trong suốt thời gian bốn năm học tập tại trường, đó chính là
hành trang lớn nhất vào đời cho em để em có thể phục vụ cho xã hội sau này.
- Thầy Lê Mộng Triết là giảng viên trường Đại Học Nông Lâm đã tận tình hướng
dẫn em hoàn thành luận văn.
Vì vậy, đề tài thực hiện nhằm mục đích hệ thống và đánh giá lại toàn bộ quá trình
đăng ký cấp GCN QSHNƠ và QSDĐƠ trong giai đoạn từ năm 2005 đến nay, rút ra
được những việc đã làm được và những khó khăn vướng mắc cần giải quyết để công
tác cấp GCN QSHNƠ và QSDĐƠ đạt kết quả tốt hơn.
Bằng các phương pháp thống kê, phương pháp so sánh, phương pháp chuyên gia,
phương pháp tổng hợp, đề tài tập trung nghiên cứu các nội dung:
+ Đánh giá tình hình quản lý đất đai trên địa bàn quận.
+ Công tác cấp GCN QSHNƠ và QSDĐƠ trên địa bàn quận.
+ Các quy trình cấp GCN QSHNƠ và QSDĐƠ từ năm 2005 đến nay.
Qua quá trình nghiên cứu cho thấy kết quả công tác cấp giấy như sau : Tổng số hồ sơ
mà quận nhận vào từ năm 2005 đến quý I năm 2009 là 24389. Số hồ sơ phải giải quyết
là 38753. Quận đã giải quyết được 24106 hồ sơ, chiếm tỷ lệ trung bình là 62%, hồ sơ
tồn lại là 14647 chiếm 38%. Bên cạnh những kết quả đạt được, công tác cấp giấy trên
địa bàn quận còn nhiều khó khăn, vướng mắc cần được khắc phục để đẩy mạnh tiến độ
cấp giấy trong thời gian tới.
DANH SÁCH CÁC BẢNG BIỂU
Bảng 1. Giá trị sản xuất và tỷ trọng công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp 2004-2008
Bảng 2. Số tờ bản đồ địa chính trên địa bàn Quận
Bảng 3. Kết quả giải quyết tranh chấp đất đai của Quận Bình Thạnh
Bảng 4. Diện tích, cơ cấu các loại đất chính năm 2008
Bảng 5. Diện tích đất đai và mật độ dân số năm 2008
Bảng 6: Kết quả cấp giấy trong năm 2005-2006
Bảng 7. Số GCN được cấp từ ngày 10/4/2007 đến quý I/2009
Bảng 8. Số giấy chứng nhận được cấp từ năm 2005 đến quý I/2009
Biểu đồ 1. Cơ cấu sử dụng đất
Biểu đồ 2. Số GCN được cấp từ năm 2005 đến quý I/2009
Sơ đồ 1: Quy trình cấp giấy theo NĐ 181
CNH-HĐH
TCĐC
QĐXLVPHC
MỤC LỤC
ĐẶT VẤN ĐỀ .............................................................................................................1
PHẦN 1.......................................................................................................................3
TỔNG QUAN TÀI LIỆU.............................................................................................3
1. Cơ sở lý luận ............................................................................................................3
1.1. Cơ sở khoa học......................................................................................................3
1.1.1. Khái niệm về đô thị, đất đô thị, nhà ở đô thị ........................................................3
1.1.2. Khái niệm về quyền sử dụng đất .........................................................................3
1.1.3. Khái niệm về đăng ký quyền sử dụng đất ............................................................4
1.1.4. Người chịu trách nhiệm đăng ký quyền sử dụng đất.............................................4
1.1.5. Khái niệm về công nhận quyền sử dụng đất.........................................................4
1.1.6. Các hình thức cấp Giấy chứng nhận ....................................................................5
1.1.7. Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất....................................................5
1.1.8. Sự cần thiết phải cấp GCNQSDĐ........................................................................6
1.1.9. Các đối tượng kê khai đăng kí đất, quyền sử dụng đất..........................................6
1.1.10. Các khoản nghĩa vụ tài chính ............................................................................7
1.2. Cơ sở thực tiễn: sơ lược về công tác cấp GCN QSHNƠ và QSDĐƠ trong nước và
ngoài nước ...................................................................................................................8
1.2.1. Công tác cấp GCN QSHNƠ và QSDĐƠ ở trong nước.........................................8
1.2.2. Công tác cấp GCN QSHNƠ và QSDĐƠ ở một số nước ....................................11
1.3. Cơ sở pháp lý ......................................................................................................13
1.3.1. Quy định về xét duyệt cấp GCNQSDĐ .............................................................13
1.3.2. Hồ sơ xin cấp GCNQSDĐ cho người đang sử dụng đất được quy định (theo điều
136 nghị định 181/2004/NĐ-CP) ................................................................................14
1.3.3. Các cơ quan có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ (theo điều 3 của Quyết định số
Giai đoạn 2: Từ khi có quyết định 54 của UBND Tp Hồ Chí Minh (Năm 2007-2009) .34
Tổng hợp 2 giai đoạn..................................................................................................41
2.3.1. Đánh giá việc tiếp nhận và xử lý hồ sơ của cán bộ thụ lý ...................................43
2.4. Một số thuận lợi và khó khăn trong công tác cấp GCN QSHNƠ và QSDĐƠ trên địa
bàn Quận Bình Thạnh.................................................................................................45
2.5. Những giải pháp giải quyết khó khăn, vướng mắc ................................................46
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ....................................................................................48
TÀI LIỆU THAM KHẢO ..........................................................................................49
Ngành: Quản lý đất đai
SVTH: Trương Thị Nhã Trang
ĐẶT VẤN ĐỀ
Quản lý Nhà nước về đất đai là một trong những nội dung quan trọng của quản lý
Nhà nước. Thời gian qua, việc quản lý đất đai ở nước ta có nhiều tiến triển tích cực,
nhưng do các biến động xã hội mà các chính sách đã ban hành hướng dẫn dần trở nên
không còn phù hợp. Các hiện tượng lấn chiếm đất, chuyển nhượng trái phép, sử dụng
đất không đúng mục đích, không thực hiện đăng kí đất đai vẫn còn khá phổ biến tại các
địa phương. Cùng với sự thiếu sót về trình độ chuyên môn của các cán bộ cũng như tính
chặt chẽ của các văn bản pháp luật chưa cao nên việc quản lý còn nhiều mặt hạn chế.
Để hạn chế và khắc phục những vi phạm phát sinh trong quá trình thực hiện các
quyền của người sử dụng đất, đồng thời để Nhà nước có thể quản lý được quỹ đất và
nắm được tình hình sử dụng đất của người dân thì công tác cấp giấy chứng nhận là một
yêu cầu thiết yếu. Qua đó, người sử dụng đất có thể yên tâm sử dụng, khai thác tốt mọi
tiềm năng của đất. Đồng thời Nhà nước cũng có thể nắm chắc nguồn tài nguyên đất đai
cả về số lượng lẫn chất lượng. Ngoài ra giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn là một
trong những công cụ để Nhà nước quản lý đối tượng sử dụng đất và là căn cứ pháp lý để
nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.
Đối tượng nghiên cứu
- Cấp giấy ban đầu trên cơ sở Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất.
- Công tác cấp GCN QSHNƠ và QSDĐƠ ( có tài sản gắn liền ) trên địa bàn quận
Bình Thạnh, Tp Hồ Chí Minh.
- Cấp GCN QSHNƠ và QSDĐƠ theo nhu cầu.
- Những quy định, văn bản pháp lý có liên quan đến công tác cấp giấy.
- Các cơ quan, phòng ban có liên quan trực tiếp đến công tác cấp giấy.
- Quy trình cấp GCN QSHNƠ và QSDĐƠ.
Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi không gian: đề tài được thực hiện trên địa bàn quận Bình Thạnh-Tp Hồ
Chí Minh.
- Phạm vi thời gian: công tác cấp GCN QSHNƠ và QSDĐƠ giai đoạn 20052009.
- Phạm vi giới hạn: đề tài chỉ nghiên cứu ở mức độ đề xuất các giải pháp nhằm
đẩy nhanh tiến độ cấp GCN QSHNƠ và QSDĐƠ đối với hộ gia đình cá nhân trên địa
bàn quận Bình Thạnh- Tp Hồ Chí Minh.
Trang 2
Ngành: Quản lý đất đai
SVTH: Trương Thị Nhã Trang
PHẦN 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1. Cơ sở lý luận
1.1. Cơ sở khoa học
1.1.1. Khái niệm về đô thị, đất đô thị, nhà ở đô thị
a. Đô thị : đô thị được định nghĩa là không gian cư trú của cộng đồng người sống tập
trung và hoạt động trong những khu vực kinh tế phi nông nghiệp.
Trang 3
Ngành: Quản lý đất đai
SVTH: Trương Thị Nhã Trang
1.1.3. Khái niệm về đăng ký quyền sử dụng đất
Theo Khoản 19 Điều 4 Luật Đất đai 2003: “Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi
nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính
nhằm xác định vào hồ sơ địa chính nhằm thiết lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng
đất”
- Đăng ký đất đai bao gồm 2 giai đoạn
+ Đăng ký đất đai ban đầu:
Đăng ký đất đai theo kế hoạch: Là việc thực hiện đăng ký cấp giấy theo chỉ tiêu
kế hoạch đề ra.
Đăng ký đất đai theo nhu cầu: Là việc thực hiện đăng ký cấp giấy theo nhu cầu
của người sử dụng đất.
+ Đăng ký biến động đất đai: Là việc thực hiện đăng ký cho những trường hợp có
nhu cầu thay đổi nội dung của hồ sơ địa chính đã thiết lập.
1.1.4. Người chịu trách nhiệm đăng ký quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 2 và khoản 1 Điều 39/NĐ 181: “Người chịu trách nhiệm
đăng ký QSDĐ là người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất của
người sử dụng đất”
Người chịu trách nhiệm đăng ký gồm có:
+ Người đứng đầu của tổ chức trong nước, tổ chức nước ngoài sử dụng đất;
+ Thủ trưởng đơn vị quốc phòng, an ninh;
+ Chủ tịch UBND cấp xã đối với đất do UBND cấp xã đăng kí;
+ Chủ hộ gia đình sử dụng đất;
+ Cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài sử dụng đất;
nhân thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, có nhà ở được tạo lập hợp pháp
theo quy định của pháp luật nhà ở và Quy định này;
b) Cấp lại: khi Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở được cấp theo Quy định này
bị mất;
c) Cấp đổi: khi Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở được cấp theo Quy định này
bị hư hỏng, rách nát hoặc đã ghi hết trang xác nhận thay đổi (trang 4 Giấy chứng
nhận).
2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
a) Cấp mới: khi người sử dụng đất tạo thửa đất mới trong quá trình sử dụng đất;
cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong khu Công nghiệp, khu Công nghệ cao, khu
Kinh tế (gọi chung là khu Công nghiệp); ranh giới thửa đất bị thay đổi do thực hiện quyết
định, văn bản của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền;
b) Cấp đổi, cấp lại: khi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp bị ố, nhòe,
rách, hư hại hoặc bị mất.
1.1.7. Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo Khoản 20 Điều 4 Luật Đất đai 2003: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là
giấy chứng nhận do cơ quan có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền
và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất”
Từ trước đến nay, Trung ương đã ban hành những mẫu giấy chứng nhận sau:
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở tại đô thị (Giấy hồng)
được cấp theo Nghị định 60/CP ngày 5 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ;
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng (Giấy
hồng) được cấp theo Nghị định 95/2005/NĐ-CP ngày 15 tháng 7 năm 2005 của Chính
phủ;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Giấy đỏ) cấp theo Luật Đất đai 1993 được
Quốc hội thông qua ngày 14 tháng 7 năm 1993;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở có ghi nhận về nhà ở, công trình trên đất
(Giấy đỏ) cấp theo Luật Đất đai 2003 được Quốc hội thông qua ngày 26 tháng 11 năm
2003;
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (Giấy hồng) được
- Là cán cân xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và người sử dụng đất;
Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chứng thực quyền của người sử dụng đất
với nhà nước phù hợp với pháp luật của nước CHXHCN Việt Nam, trên cơ sở đó, người
sử dụng đất được thực hiện các quyền như: chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp… Ngược
lại người sử dụng đất cũng phải thực hiện các nghĩa vụ của mình như đóng thuế, sử
dụng đất đúng mục đích và có hiệu quả, không được phá hoại nguồn tài nguyên đất đai.
- Là cơ sở pháp lý nhằm góp phần giải quyết tranh chấp đất đai một cách có hiệu
quả, cũng như hạn chế việc tranh chấp đất đai.
Đất đai là vấn đề được nhiều người quan tâm, đặc biệt ngày nay quan niệm “tấc đất
tấc vàng” càng được coi trọng do đó giá cả đất đai tăng cao, đặc biệt là các thành phố
lớn đã khiến đất đai có giá hơn bao giờ hết và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ là
chứng thư pháp lý để tạo sự an tâm cho người sử dụng đất về quyền sử dụng riêng của
mình.
Tóm lại việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực sự có vị trí và vai trò rất
quan trọng không chỉ đối với Nhà nước, mà còn rất quan trọng đối với người sử dụng
đất, giúp Nhà nước đảm bảo chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, giúp người dân an tâm
khai thác sử dụng và đầu tư vào đất đai sao cho có hiệu quả cao nhất và tốt nhất, đó
chính là động lực to lớn giúp thúc đẩy nền kinh tế - xã hội của nước nhà.
1.1.9. Các đối tượng kê khai đăng kí đất, quyền sử dụng đất
Các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân SDĐ (dưới đây gọi chung là người sử dụng đất)
được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, đang sử dụng vào các mục đích, được phép thay
Trang 6
Ngành: Quản lý đất đai
SVTH: Trương Thị Nhã Trang
đổi mục đích sử dụng, chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê, thế chấp QSDĐ
… trên phạm vi hành chính của địa phương đã được cấp GCN tạm thời hoặc chưa kê
sử dụng đất.
Tại TP.HCM trong quá trình thực hiện Nghị định 60/CP và quyết định 6280/QĐUB-QLĐT tỷ lệ người dân không liên hệ nhận giấy chứng nhận khá cao nguyên nhân
chủ yếu là do chưa có khả năng thực hiện nghĩa vụ tài chính. Để giải quyết vấn đề nêu
trên và đẩy nhanh tiến độ cấp giấy, UBND TP đã có công văn 442/VP-ĐT ngày
04/4/2000 chỉ đạo việc ghi nợ nghĩa vụ tài chính khi cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Tuy nhiên đối tượng ghi nợ còn giới hạn, chỉ gồm các gia
đình liệt sĩ, thương binh các hạng, chủ sở hữu thuộc đối tượng xóa đói giảm nghèo hoặc
đang lâm vào hoàn cảnh thực sự khó khăn. Quyết định 38/2000/NĐ- CP về thu tiền sử
dụng đất cũng giới hạn đối tượng chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính. Nhưng nhu cầu
chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính là khá cao. Để tăng cường tốc độ cấp giấy, đồng thời
Trang 7
Ngành: Quản lý đất đai
SVTH: Trương Thị Nhã Trang
tạo điều kiện cho mọi người dân được thực hiện các quyền của mình ngày 15/3/2001
UBND TP đã ra thông báo 31/TB-VP cho phép mọi đối tượng nếu có nhu cầu chậm
thực hiện nghĩa vụ tài chính đều được giải quyết, đây là một trong những giải pháp của
TP nhằm sớm hoàn thành công tác cấp giấy chứng nhận tạo điều kiện thực hiện tốt chức
năng quản lý nhà nước của mình. Người dân cũng mạnh dạn lập thủ tục xin cấp giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
Ngoài ra còn một số văn bản liên quan đến tiền sử dụng đất như:
- Nghị định 198/CP ngày 03/12/2004 về thu tiền sử dụng đất;
- Thông tư 117/CP hướng dẫn thi hành nghị định 198 ngày 03/12/2004;
- Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ quy định bổ sung về
việc sửa đổi, bổ sung 1 số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành luật đất đai;
- Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về
việc cấp Giấy CNQSDĐ, thu hồi đất, thực hiện QSDĐ, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ
Ngành: Quản lý đất đai
SVTH: Trương Thị Nhã Trang
Chế độ điền thổ theo sắc lệnh 29/03/1939 áp dụng tại Bắc Kỳ.
Chế độ điền thổ tại Nam Kỳ.
Chế độ địa bộ được bắt đầu thực hiện từ cuối thế kỷ XIX, ban đầu chủ yếu là kế
thừa và tu chỉnh lại hệ thống địa bộ thời Minh Mạng. Từ năm 1911, hệ thống này bắt
đầu được củng cố, hoàn thiện có bản đồ giải thửa kèm theo. Nội dung sổ địa bộ phải ghi
nhận đầy đủ các văn kiện về chuyển quyền, lập quyền, ủy quyền và án tòa. Sổ bộ được
giữ tại phòng quản thủ địa bộ và các điền chủ được cấp trích lục địa bộ.
Từ năm 1925 Chính phủ Pháp chủ trương thiết lập một chế độ bảo thủ điền thổ
thống nhất theo sắc lệnh 1925 thay thế hai chế độ trước đây là chế độ địa bộ và chế độ
để đương, hệ thống điền thổ theo sắc lệnh 1925 tuy vẫn còn một số nhược điểm, nhưng
vẫn được coi là hệ thống hồ sơ đầy đủ nhất, chất lượng nhất thời Pháp thuộc.
Chế độ quản thủ địa chánh tại Trung Kỳ.
Bắt đầu thực hiện từ những năm 1930 theo Nghị định 1358 của toà khâm sứ Trung
Kỳ, đến năm 1939 đổi thành quản thủ địa chánh theo Nghị định 3438 ngày 14/10/1939.
Chế độ điền thổ và quản thủ địa chính tại Bắc Kỳ.
Do đặc thù đất đai ở Bắc Bộ manh mún nên bộ máy chính quyền lúc đó đã triển
khai song song cùng lúc hai hình thức, hình thức đo đạc chính xác và hình thức đo đạc
lập lược đồ đơn giản tỷ lệ 1:1000 và lập sổ sách để tạm thời quản lý đất đai.
- Thời kỳ Mỹ Ngụy ở miền Nam 1954-1975: Việc đăng ký đất chủ yếu kế thừa các
hệ thống đăng ký đất đã được thực hiện theo 3 chế độ quản thủ điền địa được thực hiện
dưới thời Pháp thuộc trước đây ở Nam bộ gồm: Chế độ quản thủ địa chánh áp dụng ở
một số địa phương thuộc Trung kỳ; chế độ quản thủ địa bộ ở những địa phương thuộc
Nam kỳ đã thực hiện từ trước năm 1925; tân chế độ điền thổ theo Sắc lệnh 1925. Tuy
nhiên từ năm 1962, Chính quyền Sài Gòn đã có Sắc lệnh 124/SL–CTNT triển khai công
tác kiến điền và quản thủ điền địa tại những địa phương chưa thực hiện Sắc lệnh 1925.
- Giai đoạn 1975 - 1988: Ở miền nam, hệ thống đăng ký đất đai của Pháp vẫn được
phương thực hiện còn chậm.
- Giai đoạn 1993 – 2003: Thành công của việc thực hiện nghị quyết 20 của Bộ
chính trị, tạo cơ sở vững chắc cho sự ra đời của luật đất đai 1993 (được thông qua ngày
14/07/1993) với những thay đổi lớn: ruộng đất được giao ổn định cho từng hộ gia đình
cá nhân, đất đai bắt đầu có giá trị, người sử dụng đất được hưởng các quyền chuyển
nhượng, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất. Với thay đổi đó, yêu cầu hoàn thành cấy
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày càng trở nên cấp bách. Nhận thức được điều
đó, chính quyền các cấp, các địa phương bắt đầu coi trọng và tập trung đẩy nhanh tiến
độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên phạm vi cả nước, nhất là trong các năm
1997, 1998 với mục tiêu hoàn thành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào năm
2000 (khu vực nông thôn) và năm 2001 (khu vực đô thị) theo Chỉ thị 10/1998/CT-TTg
và chỉ thị 18/1999/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ.
Sự khẳng định đất đai có giá trị, người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng, thừa
kế, chuyển đổi đã tạo ra những biến động lớn về giá cả và vấn đề bức xúc trong quản lý
đất đai cũng như quản lý nhà nước.
Tiếp theo đó là Nghị định 60/CP ngày 05/07/1994 của chính phủ về quyền sở hữu
nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị.
Nghị định 89/CP ngày 17/8/1994 của chính phủ về thu tiền sử dụng đất và lệ phí
địa chính.
Nghị định 45/CP ngày 03/8/1996 bổ sung (điều 10) xác định các khoản thời gian
miễn giảm tiền sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Riêng trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, giai đoạn thực hiện NĐ 60/CP của
Chính phủ, Thành phố đã cụ thể hóa NĐ 60 bằng các văn bản sau:
+ Quyết định số 6280/QĐ-UB-QLĐT ngày 26/08/1995 của UBND Thành Phố Hồ
Chí Minh về việc ban hành những thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và
quyền sử dụng đất ở tại đô thị.
+ Quyết định số 38/2000/QĐ-UB-ĐT ngày 19/06/2000 quy định về trình tự thủ tục
cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất đô thị, thủ tục chuyển
quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở đô thị tại TP HCM.
+ Quyết định số 04/2003/QĐ-UB ngày 06 tháng 01 năm 2003 về việc ban hành
khiếu nại về đất đai;
+ Thông tư 06/2007/TT-BTNMT ngày 15/06/2007 của Bộ tài nguyên môi trường
hướng dẫn một số điều của Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ
quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận, quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện
quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
Riêng tại Tp Hồ Chí Minh, giai đoạn thực hiện Luật đất đai 2003 và Nghị định 181
của Chính phủ, thành phố đã cụ thể hóa bằng các văn bản sau :
+ Quyết định số 25/QĐ-UB-QLĐT ngày 01/11/2004 hướng dẫn thi hành triển khai
thi hành luật đất đai 2003.
+ Quyết định 54/2007/QĐ-UBND ngày 30/3/2007 của UBND thành phố ban hành
quy định về trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng
đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại
thành phố Hồ Chí Minh.
1.2.2. Công tác cấp GCN QSHNƠ và QSDĐƠ ở một số nước
- Hệ thống đăng ký đất ở Anh: Có ba hình thức đăng ký
+ Đăng ký văn tự giao dịch: Được áp dụng một cách hạn chế ở một số điạ phương,
với mục đích đảm bảo an toàn cho giao dịch về đất đai, trong đó có các giao dịch vốn
vay có đảm bảo bằng bất động sản. Bất động sản được đăng ký văn tự giao dịch, quyền
ưu tiên, thứ tự ưu tiên được xác định theo ngày đăng ký chứ không theo ngày thực hiện
giao dịch.
+ Đăng ký nghĩa vụ: Có mục đích bổ sung thông tin cần thiết cho đăng ký văn tự
giao dịch. Nếu bất động sản không có sự đăng ký này thì người mua có quyền và nghĩa
Trang 11
Ngành: Quản lý đất đai
SVTH: Trương Thị Nhã Trang
Theo đó văn tự giao dịch sau khi được đóng dấu đăng ký sẽ được đóng dấu chính
quyền trên từng trang và trao lại cho người nộp hồ sơ.
- Đăng ký văn tự giao dịch ở Mỹ: Mục tiêu tránh những vụ chuyển nhượng có
tính gian lận, để đảm bảo cho bất kỳ người nào muốn thực hiện giao dịch cũng như có
thể biết có quyền tài sản và lợi ích nào thuộc về hoặc liên quan tới mảnh đất hoặc ngôi
nhà cụ thể. Các điều luật được chia thành 03 loại:
+ Theo nguyên tắc trình tự: Dành quyền ưu tiên cho giao dịch đăng ký trước, tức là
mộ giao dịch được đăng ký đúng sẽ thắng một giao dịch chưa được đăng ký dù cho giao
dịch chưa đăng ký được thực hiện trước.
+ Nguyên tắc nhận biết: Không dành quyền ưu tiên trên cho trình tự đăng ký,
người mua nếu không biết được (không được thông tin) về tranh chấp quyền lợi liên
quan đến bất động sản mà người ấy mua thì vẫn được an toàn pháp lý.
Trang 12
Ngành: Quản lý đất đai
SVTH: Trương Thị Nhã Trang
+ Nguyên tắc hỗn hợp cả hai nguyên tắc trên và là một bước phát triển logic với
các quy định, người mua sau được ưu tiên so với người mua trước nếu không biết về vụ
giao dịch trước và người mua sau phải đăng ký trước.
1.3. Cơ sở pháp lý
- Luật đất đai 2003.
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành luật đất
đai.
- Luật Nhà ở được Chính phủ thông qua và ban hành vào ngày 29/11/2005.
- Để thi hành Luật Nhà ở có hiệu lực kể từ ngày 01/7/2006, Chính phủ ban hành
Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006, trong đó xác định đối với nhà ở, đất ở của
Trang 13
Ngành: Quản lý đất đai
SVTH: Trương Thị Nhã Trang
+ Quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị đã được duyệt;
+ Quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị dự kiến phù hợp so với quy hoạch chi tiết
xây dựng đô thị đã được duyệt;
+ Khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị được duyệt (hoặc dự kiến)
nhưng phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được duyệt.
- Các trường hợp sử dụng đất ở tại đô thị sau ngày 01/07/2004 thực hiện chuyển
quyền theo quy định.
b) Các trường hợp không được cấp GCNQSDĐ
+ Đất do Nhà nước giao để quản lý theo quy định tại Điều 3 Nghị định số
181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ.
+ Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích do Ủy ban nhân dân phường-xã-thị
trấn quản lý sử dụng.
+ Người sử dụng đất do thuê, thuê lại của người khác, trừ trường hợp thuê đất,
thuê lại đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
+ Người sử dụng đất mà không đủ điều kiện để được cấp GCNQSDĐ theo quy
định tại Điều 50 và 51 của Luật đất đai năm 2003.
+ Người sử dụng dất nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường.
1.3.2. Hồ sơ xin cấp GCNQSDĐ cho người đang sử dụng đất được quy định
(theo điều 136 nghị định 181/2004/NĐ-CP)
- Đơn xin cấp giấy chứng nhận QSDĐ.
- Một trong các loại giấy tờ hợp lệ về QSDĐ được quy định tại các khoản 1, 2, 5
Điều 50 của Luật Đất đai (nếu có).
- Văn bản uỷ quyền cấp giấy chứng nhận QSDĐ (nếu có).
Sự hình thành và phát triển các vùng đất Bình Thạnh ngày nay gắn liền với quá trình
hình thành và phát triển của thành phố Hồ Chí Minh và các tỉnh, thành phố Nam Bộ từ
cách đây 300 năm. Tuy nhiên đến năm 1976 thì quận Bình Thạnh mới được thành lập
trên cơ sở hợp nhất từ hai xã Bình Hoà và Thạch Mỹ Tây của thành phố Hồ Chí Minh,
có diện tích tự nhiên là 2.070,67 ha và được chia thành 20 phường.
Ranh giới hành chính:
+ Phía Đông giáp quận 2 và quận Thủ Đức.
+ Phía Tây giáp quận Phú Nhuận và quận Gò Vấp.
+ Phía Nam giáp quận 1 và quận 2.
+ Phía Bắc giáp quận 12 và quận Thủ Đức.
Trang 15
Ngành: Quản lý đất đai
SVTH: Trương Thị Nhã Trang
2. Địa hình
Bình Thạnh nằm trong vùng địa hình bằng thấp của Thành phố Hồ Chí Minh, điều
kiện thoát nước tương đối thuận lợi và thấp dần theo hướng Tây Bắc - Đông Nam. Độ
cao so với mặt nước biển biến động từ 0,5 m đến 10 m.
Địa hình có thể chia làm 2 khu vực khác nhau:
+ Khu vực có nền cao, địa hình gò triền, độ dốc thoải nằm ở phía Tây Bắc Quận.
+ Khu vực nền thấp có địa hình phẳng, hướng dốc không rõ rệt nằm ở phần còn lại,
chủ yếu dọc theo rạch xuyên tâm, sông Sài Gòn và bán đảo Bình Quới- Thanh Đa. Khu
vực này chịu ảnh hưởng của chế độ bán nhật triều từ sông Sài Gòn.
3. Thủy văn
Chế độ thuỷ văn phụ thuộc chủ yếu vào hệ thống sông rạch, hồ nước có trên địa bàn.
Sông Sài Gòn với chiều dài 16,5 km, có thể lưu thông được tàu với trọng tải 10.000 tấn
Copyright: Tài liệu đại học ©