ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
------------------------------------

TÔ XUÂN HOÀN

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG VÀ
ẢNH HƯỞNG ĐẾN ĐỜI SỐNG, VIỆC LÀM CỦA NGƯỜI
DÂN TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN VÂN
ĐỒN, TỈNH QUẢNG NINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2018


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
------------------------------------

TÔ XUÂN HOÀN

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG VÀ
ẢNH HƯỞNG ĐẾN ĐỜI SỐNG, VIỆC LÀM CỦA NGƯỜI
DÂN TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN VÂN
ĐỒN, TỈNH QUẢNG NINH
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 885 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: GS.TS. Đặng Văn Minh

Thời gian thực tập tuy không dài nhưng đem lại cho em những kiến thức bổ
ích và những kinh nghiệm quý báu.
Qua thời gian học tập tại trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, được
sự quan tâm của nhà trường toàn thể các thầy, cô giáo, đến nay em đã hoàn
thành đề tài nghiên cứu: “Đánh giá công tác bồi thường giải phóng mặt
bằng và ảnh hưởng đến đời sống, việc làm của người dân tại một số dự án
trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh”.
Trước hết, em xin chân thành cảm ơn đến Ban giám hiệu, Phòng đào
tạo
cùng các thầy giáo, cô giáo người đã giảng dạy và đào tạo hướng dẫn em
và đặc biệt là thầy giáo GS.TS. Đặng Văn Minh, người đã trực tiếp hướng
dẫn, giúp đỡ em trong suốt thời gian thực tập và hoàn thành luận văn tốt
nghiệp một cách tốt nhất.
Em xin chân thành cảm ơn các lãnh đạo và cán bộ UBND huyện Vân
Đồn, trung tâm phát triển quỹ đất huyện đã nhiệt tình giúp đỡ em trong quá
trình thực tập tốt nghiệp.
Do thời gian, kinh nghiệm và năng lực của bản thân còn nhiều hạn chế
nên luận văn tốt nghiệp của em không tránh khỏi những thiếu sót. Em rất
mong được nhận những ý kiến đóng góp, bổ sung của các thầy, cô giáo và
bạn bè để luận văn của em được hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn !
Quảng Ninh, ngày tháng năm 2018
Tác giả luận văn

Tô Xuân Hoàn


iii
iiii


cứu

3.1. Ý nghĩa khoa học .................................................................................................4
3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn ........................................................................................4
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ......................................................................5
1.1. Cơ sở lý luận của
bằng......................................... 5

công

tác

bồi

thường

giải

phóng

1.1.1.
Đất
...............................................................................................................5

mặt
đai

1.1.2. Thu hồi đất ........................................................................................................6
1.1.3. Một số khái niệm cơ bản liên quan đến công tác bồi thường giải phóng mặt
bằng .............................................................................................................................8

ivi
1.3.1.
Tác
động
tích
............................................................................................16
1.3.2.
Tác
động
tiêu
............................................................................................20

cực
cực


iv
iv
Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .22
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ..................................................................................
22
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu......................................................................................22
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu.........................................................................................22
2.2. Nội dung nghiên cứu ....................................................................................................... 22
2.2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội huyện Vân Đồn.......................22
2.2.2. Thực trạng công tác quản lý và sử dụng đất đai huyện Vân Đồn ...................22
2.2.3. Đánh giá thực hiện công tác bồi thường khi nhà nước thu hồi đất để thực hiện
02 dự án trên địa huyện Vân Đồn và ảnh hưởng của việc thực hiện chính sách bồi
thường, giải phóng mặt bằng đến sinh kế của các hộ dân bị thu hồi đất ..................22
2.2.4. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả của chính sách bồi thường giải

3.4.1. Giải pháp về chính sách ..................................................................................70
3.4.2. Giải pháp về tổ chức thực hiện .......................................................................71
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ .....................................................................................72
1. Kết luận ................................................................................................................................ 72
2. Kiến nghị.............................................................................................................................. 73
TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHỤ LỤC


vi
vi

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
STT

Ký hiệu

Các chữ viết tắt

1

BTGPMB

: Bồi thường giải phóng mặt bằng

2

BTHT


: Hội đồng nhân dân

8

HSĐC

: Hồ sơ địa chính

9

KDC

: Khu dân cư

10

NĐ

: Nghị định

11

QĐ

: Quyết định

12

QSDĐ


: Giá trị sản xuất

18

UBND

: Uỷ ban nhân dân


vii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Thực trạng phát triển kinh tế của huyện Vân Đồn (2015-2017) ..............29
Bảng 3.2. Kết quả tổng điều tra về dân số năm 2017 ...............................................30
Bảng 3.3. Dân số và mật độ dân số phân theo xã năm 2017 ....................................31
Bảng 3.4. Tình hình lao động huyện Vân Đồn năm 2017 ........................................32
Bảng 3.5. Hiện trạng sử dụng đất huyện Vân Đồn năm 2017 ..................................33
Bảng 3.6: Khát quát chung 2 dự án nghiên cứu ........................................................35
Bảng 3.7: Tổng hợp các loại đất thu hồi của dự án...................................................39
Bảng 3.8: Tổng hợp đơn giá bồi thường về đất ở .....................................................40
Bảng 3.9: Đơn giá bồi thường đất nông nghiệp ........................................................42
Bảng 3.10: Kết quả bồi thường về đất ở và đất nông nghiệp....................................47
Bảng 3.11. Kết quả bồi thường về tài sản gắn liền với đất là công trình kiến trúc,
cây hoa màu và vật nuôi ..........................................................................49
Bảng 3.12. Kết quả thực hiện chính sách hỗ trợ .......................................................56
Bảng 3.13. Kết quả thực hiện chính sách tái định cư................................................59
Bảng 3.14: Kết quả bồi thường về đất ......................................................................62
Bảng 3.15: Kết quả bồi thường cây cối hoa màu và tài sản vật kiến trúc.................63
Bảng 3.16: Kết quả các khoản hỗ trợ tại dự án .........................................................64
Bảng 3.17. Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ tại 02 dự án

tiếp đến lợi ích của Nhà nước, của chủ đầu tư, mà còn ảnh hưởng đến đời
sống vật chất cũng như tinh thần của những người bị thu hồi đất.
Thực tế hiện nay cho thấy, công tác thu hồi đất của công dân để phục
vụ phát triển các dự án đầu tư trong nước, nước ngoài và việc đền bù cho
những người bị thu hồi đất là vấn đề hết sức nhạy cảm, đòi hỏi phải giải quyết
công bằng, dứt điểm. Giải quyết không tốt, không thoả đáng quyền lợi của
người dân có đất bị thu hồi và những người bị ảnh hưởng khi thu hồi đất để


2

dẫn đến bùng phát khiếu kiện, đặc biệt là những khiếu kiện tập thể đông
người, sẽ trở thành vấn đề xã hội phức tạp, ảnh hưởng nghiêm trọng đến tình
hình an ninh trật tự, mất ổn định xã hội và phần nào ảnh hưởng đến lòng tin
của người dân đối với các chính sách của nhà nước. Nếu việc thu hồi đất bị
lạm dụng, quỹ đất nông nghiệp bị giảm dần, về lâu dài có thể ảnh hưởng tới
an ninh lương thực quốc gia. Công tác GPMB là công việc rất quan trọng,
đang được Nhà nước và toàn thể xã hội rất quan tâm. Nó không chỉ ảnh hưởng
trực tiếp tới quyền lợi của tổ chức, cá nhân và hộ gia đình có đất bị thu hồi mà
còn ảnh hưởng rất lớn tới tình hình kinh tế, chính trị - xã hội của địa phương
sau khi tái định cư cho người dân, GPMB là một lĩnh vực nhạy cảm và gặp rất
nhiều khó khăn trong quá trình thực hiện, như thương lượng giá bồi thường
hợp lý với người dân, vì khung giá bồi thường đất và tài sản liên quan đến đất
thường thấp hơn rất nhiều so với giá ngoài thị trường. Ngoài ra, còn phải giải
quyết vấn đề công ăn việc làm, tái định cư và các hậu quả sau GPMB.
Quảng Ninh là một tỉnh nằm trong vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc,
nhiệm vụ phát triển kinh tế xã hội luôn gắn với chiến lược phát triển của vùng
và cả nước. Ngày 26/7/2007, Thủ tướng Nguyễn Tấn Dũng đã ký Quyết định
số: 120/2007/TTg thành lập Khu kinh tế Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh, với mục
tiêu đưa khu này trở thành trung tâm du lịch sinh thái biển - đảo chất

hay có việc làm nhưng không ổn định, thu nhập thấp. Đời sống của nông dân
vốn đã thấp kém, nay bị mất đất lại càng khó khăn thêm.
Để giải quyết những bức xúc trong vấn đề việc làm và thu nhập cho
người nông dân - đối tượng bị tác động lớn nhất sau khi thu hồi đất và gặp
nhiều khó khăn trong tìm kiếm việc làm mới, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài:
“Đánh giá công tác giải phóng mặt bằng và ảnh hưởng đến đời sống, việc
làm của người dân tại một số dự án trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh
Quảng Ninh”.


4

2. Mục tiêu của đề tài
- Tìm hiểu và đánh giá điều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội huyện
Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh có liên quan với công tác giải phóng mặt bằng.
- Thực trạng công tác quản lý và sử dụng đất đai huyện Vân Đồn,
tỉnh Quảng Ninh.
- Đánh giá thực hiện công tác bồi thường khi nhà nước thu hồi đất
để thực hiện 02 dự án trên địa huyện Vân Đồn và ảnh hưởng của việc thực
hiện chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng đến sinh kế của các hộ
dân bị thu hồi đất.
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả của chính sách bồi
thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn huyện
Vân Đồn
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài nghiên cứu
3.1. Ý nghĩa khoa học
- Hệ thống hoá cơ sở lý luận và cơ sở thực tiễn về vấn đề thực hiện
chính sách thu hồi đất, bồi thường GPMB.
- Đề xuất chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đối với người
dân bị thu hồi đất trên địa bàn huyện trong thời gian tới.

phối (nguồn gốc hình thành, sinh thái với những tác động khác của thiên
nhiên). Vị trí của đất đai có ý nghĩa rất lớn về mặt kinh tế trong quá trình khai
thác và sử dụng đất đai.
Độ phì là một thuộc tính của đất đai và là yếu tố quyết định chất lượng
đái đai. Độ phì là một đặc trưng về chất gắn liền với đất đai, thể hiện khả


6

năng cung cấp thức ắn, nước cho cây trồng trong quá trình sinh trưởng và
phát triển.
Khả năng phục hồi và tái tạo của đất đai chính là khả năng phục hồi và
tái tạo độ phì thông qua tự nhiên hoặc do tác động của con người.
Như vậy, đất đai có tính hai mặt (Không thể sản sinh nhưng có khả
năng tạo). Tính hai mặt này có ý nghĩa quan trọng trong quá trình sử dụng đất
đai. Một mặt phải hết sức tiết kiệm đất đai, xem xét kỹ lưỡng khi bố trí sử
dụng các loại đất đai. Mặt khác phải chú ý ứng dụng tiến bộ khoa học kỹ thuật
để tăng năng suất cây trồng cũng như tăng khả năng tái tạo và phục hồi độ phì
nhiêu của đất đai [6].
Ngoài tính hai mặt trên, đất đai còn có những đặc điểm như là: Sự
chiếm hữu, sở hữu đất đai và tính đa dạng phong phú của đất đai. Về sự chiếm
hữu và sở hữu của đất đai ở nước ta đã được quy định rõ trong bộ Luật Đất
đai. Còn tính đa dạng và phong phú của đất đai thể hiện ở chỗ: Trước hết, do
đặc tính tự nhiên của đất đai và phân bổ cố định từng vùng lãnh thổ nhất định,
gắn liền với điều kiện hình thành của của đất đai quyết định. Mặt khác, tính đa
dạng, phong phú còn do yêu cầu, đặc điểm và mục đích sử dụng khác nhau.
Đặc điểm này của đất đai đòi hỏi con người khi sử dụng đất đai phải biết khai
thác triệt để lợi thế của mỗi loại đất một cách hiệu quả và tiết kiệm trên một
vùng lãnh thổ. Để làm được điều này, phải xây dựng một quy hoạch tổng thể
và chi tiết sử dụng đất đai trên phạm vi cả nước và từng vùng khu vực.

7. Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế;
8. Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất;
9. Người sử dụng đất cố ý không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước;
10. Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn mà không được gia
hạn khi hết thời hạn;
11. Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn mười
hai tháng liền; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn mười
tám tháng liền; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn hai mươi
bốn


8

tháng liền;
12. Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà
không được sử dụng trong thời hạn mười hai tháng liền hoặc tiến độ sử dụng
đất chậm hơn hai mươi bốn tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư, kể từ
khi nhận bàn giao đất trên thực địa mà không được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền quyết định giao đất, cho thuê đất đó cho phép.
Luật Đất đai 2013 [8] đã cụ thể hóa các trường hợp thu hồi đất so với
Luật Đất đai 2003 thông qua Điều 61, Điều 62, Điều 64, Điều 65.
1.1.3. Một số khái niệm cơ bản liên quan đến công tác bồi thường giải
phóng mặt bằng
1.1.3.1. Khái niệm
a) Giải phóng mặt bằng
Trong Luật Đất đai và luật xây dựng hiện hành không có định nghĩa
trực tiếp thế nào là giải phóng mặt bằng mặc dù có sử dụng cụm từ này. có thể
nói, giải phóng mặt bằng hay giải tỏa mặt bằng (còn gọi tắt là giải tỏa) là một
quá trình “làm sạch” mặt bằng thông qua việc thực hiện di dời các công trình
xây dựng, vật kiến trúc, cây cối, hoa màu và một bộ phận dân cư trên một

bồi thường đến đó. Trong khi đó, khái niệm hỗ trợ (còn gọi là hộ trợ) là “giúp
đỡ”, mang tính chính sách, thể hiện việc cộng thêm vào nên không đòi hỏi tính
tương xứng như bồi thường. Tuy nhiên, cho đến nay, pháp luật nước ta chưa
thật sự “rạch ròi” hai khái niệm này và một số trường hợp mang bản chất “bồi
thường” nhưng lại được xác định trong pháp luật là “hỗ trợ”. Ví dụ điển hình
là hỗ trợ về giá đất nông nghiệp đối với đất nông nghiệp là đất vườn ao, đất
nông nghiệp trong khu dân cư và đất nông nghiệp tiếp giáp với khu dân cư.
Bản chất là bồi thường về đất, nhưng do pháp luật quy định là giá đất nông
nghiệp định theo phương pháp thu nhập từ sản xuất nông nghiệp nên giá đất
quá thấp, rồi áp dụng thêm khoản gọi là “hỗ trợ”. Hơn nữa, theo chúng tôi,
một khi việc thu hồi đất làm người nông dân mất đất sản xuất, dẫn đến phải
chuyển đổi nghề nghiệp từ nông nghiệp sang phi nông


10
10

nghiệp thì bản chất là đã gây ra thiệt hại do mất việc làm. Nếu xác định như
vậy thì chúng ta nên dùng cụm từ “bồi thường cho người nông dân do mất việc
làm” thay vì “hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm” như hiện nay.
Điều này sẽ khắc được tình trạng hỗ trợ nghề nghiệp bằng một khoản tiền
qua loa, sau đó không quan tâm đến việc người được chuyển đổi nghề nghiệp
có việc làm hay không. Mặt khác, điều này tạo ra một cách hiểu và thực thi
pháp luật rằng, chi phí thiệt hại do mất việc phải được tính toán sòng phẳng,
bảo đảm thực sự tái lập và cải thiện chất lượng cuộc sống người dân sau khi
quá trình thu hồi đất [4].
d, Tái định cư
Pháp luật Việt Nam không giải thích khái niệm tái định cư; tuy
nhiên, nhiều văn bản vẫn quy định về tái định cư. Có thể khái quát rằng, tái
định cư là việc bố trí chỗ ở mới cho người bị thu hồi đất mà không còn chỗ ở

mang tính đa dạng và phức tạp. Nó thể hiện khác nhau đối với mỗi một dự án,
nó liên quan trực tiếp đến lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của toàn xã
hội [10] [11]:
- Tính đa dạng thể hiện: Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất
khác nhau với điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội dân cư khác nhau. Khu vực
nội thành, mật độ dân cư cao, ngành nghề đa dạng, giá trị đất và tài sản trên
đất lớn; khu vực ven đô, mức độ tập trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư
phức tạp, hoạt động sản xuất đa dạng: Công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp,
thương mại, buôn bán nhỏ; Khu vực ngoại thành, hoạt động sản xuất chủ yếu
của dân cư là sản xuất nông nghiệp. Do đó mỗi khu vực bồi thường GPMB có
những đặc trưng riêng và được tiến hành với những giải pháp riêng phù hợp
với những đặc điểm riêng của mỗi khu vực và từng dự án cụ thể.
- Tính phức tạp: Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng
trong đời sống kinh tế, xã hội đối với mọi người dân. Đối với khu vực nông
thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai
lại là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi trình độ sản xuất của nông dân thấp,
khả năng chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn do đó tâm lý dân cư vùng này là
giữ được đất để sản xuất, thậm chí họ cho thuê đất còn được lợi nhuận cao
hơn là sản xuất nhưng họ


12
12

vẫn không cho thuê. Mặt khác, cây trồng, vật nuôi trên vùng đó cũng đa dạng
dẫn đến công tác tuyên truyền, vận động dân cư tham gia di chuyển, định giá
bồi thường rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển nghề nghiệp là điều cần thiết để
đảm bảo đời sống dân cư sau này.
Đối với đất ở lại càng phức tạp hơn do những nguyên nhân sau:
- Đất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với đời sống và sinh

người.
Cùng với sự phát triển của thế giới, Việt Nam bước vào thời kỳ phát
triển công nghiệp hóa-hiện đại hóa đất nước, nước ta có những đổi mới
mạnh mẽ. Nhu cầu về đất đai cho mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích xã
hội, lợi ích công công ngày càng phát triển, vì vậy nhu thu hồi đất, giải phóng
mặt bằng là một tất yếu khách quan nhằm đạt tới một sự phát triển rộng hơn,
to đẹp hơn, phù hợp hơn nhằm đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của con người
[12].
1.2.1. Thực trạng bồi thường GPMB tại Việt Nam
Vai trò của đất đai đối với quá trình phát triển xã hội ngày càng được
nhìn nhận đầy đủ, toàn diện và khoa học, đặc biệt là trong thời kỳ CNH.HĐH
đất nước. Với những đổi mới tích cực như đã nghiên cứu ở trên, trong những
năm qua, việc thực hiện chính sách bồi thường GPMB ở Việt Nam đã và đang
đạt được những hiệu quả nhất định. Việc thu hồi đất để thực hiện các dự án đã
góp phần rất quan trọng để phát triển kinh tế - xã hội nhưng đây cũng là một
trong những vấn đề nổi cộm nhất trong công tác quản lý đất đai hiện nay.
1.2.2. Về diện tích đất nông nghiêp, đất ở bị thu hồi để phát triển các
khu công nghiệp, đô thị và các công trình công cộng
Trong 5 năm, từ năm 2001-2005, tổng diện tích đất nông nghiệp đã
thu
hồi là 366,44 nghìn ha (chiếm gần 4 % tổng diện tích đất nông nghiệp của cả
nước). Trong đó diện tích đất nông nghiệp đã thu hồi để xây dựng các khu
công nghiệp và cụm công nghiệp là 39,56 nghìn ha, xây dựng đô thị là 70,32
nghìn ha và xây dựng kết cấu hạ tầng là 136,17 nghìn ha.
Các vùng kinh tế trọng điểm và khu vực có diện tích đất nông nghiệp thu
hồi lớn nhất, chiếm khoảng 50% diện tích đất thu hồi trên toàn quốc. Những
địa phương có diện tích đất thu hồi lớn là Tiền Giang (20.308 ha), Đồng Nai
(19.752 ha), Bình Dương (16.627 ha), Quảng Nam (11.812 ha), Cà Mau



Đông Nam Bộ khoảng 108 nghìn hộ. Mặc dù quá trình thu hồi đất, các địa
phương đã ban hành nhiều chính sách cụ thể đối với người dân bị thu hồi đất
về các vấn đề như bồi thường, hỗ trợ giải quyết việc làm, đào tạo chuyển đổi
nghề, hỗ trợ tái định cư... Tuy nhiên trên thực tế, có tới 67% lao động nông
nghiệp vẫn giữ nguyên nghề cũ sau khi bị thu hồi đất, 13% chuyển sang nghề
mới và khoảng 20% không có việc làm hoặc có việc làm nhưng không ổn định
[3].
Việc chuyển mục đích đối với đất nông nghiệp nêu trên đã ảnh hưởng
không nhỏ đến đời sống, việc làm của người dân bị thu hồi đất. Theo kết quả
điều tra thì trung bình cứ mỗi hộ dân bị thu hồi đất có 1,5 lao động bị mất việc