LỜI CAM ĐOAN

Đề tài nghiên cứu “Phân tích các yếu tố tác động đến giá đất ở đô thị Nghiên cứu điển hình tại Quận 9, thành phố Hồ Chí Minh” là kết quả quá trình
nghiên cứu của học viên.
Số liệu, hình ảnh và nội dung phân tích tại đề tài là hoàn toàn trung thực và
chưa công bố trong bất kỳ đề tài nghiên cứu nào.
Tôi cam đoan chịu trách nhiệm về nội dung trên.

Tp. HCM, ngày

tháng

năm 2017

Người cam đoan

Nguyễn Thị Phương Thuý


MỤC LỤC
TRANG PHỤ BÌA

MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
DANH MỤC CÁC BẢNG
DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ, HÌNH
CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU TỔNG QUAN VỀ ĐỀ TÀI..................................1
1.1 Vấn đề nghiên cứu...................................................................................1
1.2 Mục tiêu nghiên cứu................................................................................3
1.3 Câu hỏi nghiên cứu..................................................................................3
1.4 Phương pháp nghiên cứu.........................................................................3

3.2 CÁC PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU.............................................39
3.2.1 Phương pháp phân tích tổng hợp....................................................39
3.2.2 Phương pháp chuyên gia.................................................................39
3.2.3 Phương pháp thống kê mô tả..........................................................40
3.2.4 Phương pháp phân tích định lượng.................................................40
3.3 MÔ HÌNH ĐỀ XUẤT..........................................................................41
3.3.1 Khảo lược các mô hình nghiên cứu trong các nghiên cứu liên quan:
........................................................................................................41
3.3.2 Dạng mô hình hồi quy vận dụng:....................................................41
3.3.3 Các giả định hồi quy.......................................................................42
3.3.4 Mô hình nghiên cứu của bài luận văn.............................................42
3.4 CÁC GIẢ THUYẾT NGHIÊN CỨU.................................................51
3.4.1 Các giả định của mô hình:..............................................................51
3.4.2 Các giả thiết khác:...........................................................................52
3.5 DỮ LIỆU NGHIÊN CỨU...................................................................53
CHƯƠNG 4: THẢO LUẬN KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU...............................55
4.1 TỔNG QUAN VỀ KHU VỰC NGHIÊN CỨU..................................55
4.2 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU..................................................................56
4.2.1 Thống kê mô tả dữ liệu khảo sát:....................................................56
4.2.2 Kết quả hồi quy...............................................................................60
4.2.3 Thảo luận kết quả............................................................................67
CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ HÀM Ý CHÍNH SÁCH.................................70
5.1 KẾT LUẬN..........................................................................................70
5.2 Ý NGHĨA THỰC TIỄN......................................................................70
5.3 CÁC HẠN CHẾ CỦA ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU................................71
5.3.1 Hạn chế về mô hình........................................................................71
5.3.2 Hạn chế về dữ liệu..........................................................................72
5.3.3 Định hướng nghiên cứu tiếp theo....................................................73
TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC

Hướng chính

HD

Hình dáng

HPM
HT

Hedonic Pricing Model – Mô hình định giá thụ hưởng
Hạ tầng

KCMT

Khoảng cách mặt tiền

KCTT

Khoảng cách trung tâm

KDC

Khu dân cư

LG
MRA
NĐ

Lộ giới
Multiple Regression Analysis - Phân tích hồi quy đa biến


Bảng mô tả biến

Bảng 4.1

Kết quả bảng thống kê đất ở tại Quận 9

Bảng 4.2

Kết quả thống kê mô tả biến (1)

Bảng 4.3

Kết quả thống kê mô tả biến (2)

Bảng 4.4

Mô hình hồi quy mô hình log-lin lần đầu

Bảng 4.5

Mô hình sau khi loại các biến DA, SLMT, HC

Bảng 4.6

Mô hình sau khi loại các biến không có ý nghĩa thống kê

Bảng 4.7

Kiểm định đa cộng tuyến

Mối quan hệ giữa giá trị hữu hình và giá trị vô hình

Sơ đồ 2.2

Sơ đồ mối quan hệ giữa chất lượng và vị thế

Sơ đồ 2.3

Khung phân tích

Sơ đồ 3.1

Quy trình nghiên cứu


1

CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU TỔNG QUAN VỀ ĐỀ TÀI
1.1 Vấn đề nghiên cứu
Thị trường bất động sản (BĐS) là một trong những thị trường đặc biệt quan
trọng của nền kinh tế vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản rất
lớn cả về mức độ quy mô, tính chất cũng như giá trị trong nền kinh tế quốc dân.
BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia, chiếm tỷ trọng khoảng 40% lượng của
cải vật chất của mỗi nước và các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng
hoạt động của nền kinh tế. Theo đánh giá thì tổng giá trị vốn chưa được khai thác
đối với BĐS ở các nước đang phát triển là rất lớn, lên tới hàng nghìn tỷ Đô la Mỹ,
gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA của các nước phát triển hiện dành cho các nước này
trong vòng 30 năm qua. BĐS còn là tài sản có giá trị lớn của mỗi tổ chức, mỗi hộ
gia đình và cá nhân, đặc biệt là BĐS nhà đất. Trong nền kinh tế thị trường, BĐS nhà
đất ngoài chức năng là nơi để ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế còn là nguồn vốn để

động lên giá đất ở theo đặc thù của của địa phương nhằm phát triển thị trường lành
mạnh là điều cần thiết, góp phần quan trọng trong việc ban hành các chính sách của
nhà nước về BĐS và sự ổn định của các thị trường BĐS có liên quan đến sự ổn định
của thị trường tín dụng, thị trường lao động, thị trường nhà ở, thị trường tiêu dùng
hàng hóa…
Thị trường BĐS khu vực Quận 9 trong năm 2016 và 2017 vừa qua có sự tăng
trưởng rất mạnh, đặc biệt về phân khúc đất nền. Nguyên nhân là do chính sách phát
triển hạ tầng của thành phố hướng mạnh vào khu vực phía Đông với loạt dự án đầu
tư trọng điểm như cầu Thủ Thiêm, hầm Thủ Thiêm, đại lộ Võ Văn Kiệt, cầu Sài
Gòn 2… Hàng loạt các tuyến đường giao thông mang tính quyết định như cao tốc
Long Thành – Dầu Giây, Vành đai 2, Cầu Phú Mỹ, đường Song Hành, Xa Lộ Hà
Nội, Metro, Đỗ Xuân Hợp, Nguyễn Duy Trinh… được khai thông, mở rộng. Khi
giao thông, cơ sở hạ tầng phát triển, Quận 9 dần trở thành cửa ngõ giao thông của
thành phố, là con đường dẫn về các tỉnh miền Trung, miền Bắc Việt Nam. Quận 9
cũng là cửa ngõ du lịch với các địa điểm du lịch nổi tiếng như Vũng Tàu, Nha
Trang, Đà Lạt, Phan Thiết… Ngoài sự phát trển cơ sở hạ tầng, bất động sản quận 9
cũng nóng từng ngày nhờ sự hỗ trợ tích cực của các cơ quan quản lý về vấn đề pháp
lý. Do đó sức mua của các dự án bất động sản tại đây cũng tăng theo. Sự tăng


3

trưởng quá nhanh của giá đất tại Quận 9 sẽ kéo theo dòng tiền trong nền kinh tế tập
trung vào thị trường BĐS, dễ dẫn đến tình trạng “bong bóng BĐS” gây ảnh hưởng
lớn đến nền kinh tế.
Đó là lý do học viên chọn chủ đề nghiên cứu là: “Phân tích các yếu tố tác
động đến giá đất ở đô thị - Nghiên cứu điển hình tại Quận 9, Tp HCM” với việc
sử dụng mô hình Hedonic nhằm đưa ra nhận định tổng quan về các yếu tố tác động
lên giá đất ở đô thị và yếu tố có tác động mạnh nhất tới giá trị lô đất trên địa bàn
Quận 9 nói riêng và địa bàn Tp HCM nói chung.


-

Phương pháp chuyên gia trong việc thu thập các ý kiến của chuyên gia về vấn đề
cần nghiên cứu hay khẳng định tính đúng đắn của mô hình: Các yếu tố được sử
dụng trong mô hình nghiên cứu đều được nhận định bằng ý kiến chuyên gia.

-

Phương pháp thống kê mô tả được dùng trong việc mô tả các kết quả thống kê
sơ bộ từ các mẫu khảo sát, nhằm làm rõ nội dung nghiên cứu.

-

Phương pháp phân tích định lượng dùng để phân tích các yếu tố tác động đến
giá đất ở đô thị, tiến hành xác định các biến, xây dựng hàm và tiến hành hồi quy
sau đó kiểm định mô hình. Nhằm lượng hóa mối quan hệ giữa giá đất và các
yếu tố tác động đến giá đất ở.

1.5 Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu
-

Đối tượng:
• Đối tượng khảo sát: Luận văn chỉ khảo sát đất ở đô thị tại khu vực Quận 9,
Tp HCM.
• Đối tượng nghiên cứu: Các yếu tố và mức độ tác động đến giá đất ở đô thị tại
khu vực Quận 9, Tp HCM: Vị trí, an ninh, môi trường, hình dáng, diện tích
đất, đầu tư hạ tầng, …

-

Nội dung của chương này học viên làm rõ lý do chọn đề tài, tóm lược các
phương pháp nghiên cứu về các yếu tố tác động đến giá đất ở đô thị. Từ đó xác
định mục tiêu nghiên cứu và được cụ thể bằng ba câu hỏi nghiên cứu. Số liệu được
sử dụng để phục vụ nghiên cứu là nguồn số liệu sơ cấp. Học viên cũng nêu rõ ý
nghĩa thực tiễn của đề tài và kết cấu chính của bài nghiên cứu.


6

CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU
2.1

CƠ SỞ LÝ THUYẾT

2.1.1 Tổng quan về đất đai
2.1.1.1 Khái niệm và phân loại đất đai
 Khái niệm đất đai
Theo bách khoa toàn thư mở Wikipedia: Trong kinh tế học, đất bao gồm tất cả
các tài nguyên có nguồn gốc tự nhiên, chẳng hạn như vị trí địa lý của khu vực đất đai,
các tài nguyên khoáng sản dưới lòng đất, và thậm chí các thành phần của phổ điện từ.
Trong kinh tế học cổ điển nó được coi là một trong các yếu tố sản xuất, các yếu tố
khác là tư bản và sức lao động.
Theo Lê Quang Trí (1998): Đất đai là một thực thể tự nhiên dưới đặc tính không
gian, địa hình và thường được kết hợp với một giá trị kinh tế được diễn tả dưới dạng
giá đất/ha khi chuyển quyền sử dụng. Rộng hơn, trên quan điểm tổng hợp và tổng thể
thì đất đai cũng bao gồm cả tài nguyên sinh vật và kinh tế - xã hội của một thực thể tự
nhiên.
Theo Brikman và Smyth (1976): Đất đai về mặt địa lý là vùng đất chuyên biệt
trên bề mặt của trái đất, có những đặc tính mang tính ổn định hay có chu kỳ dự đoán
được, trong khu vực sinh khí quyển theo chiều thẳng từ trên xuống dưới trong đó bao

có di tích lịch sử - văn hoá, danh lam thắng cảnh; đất xây dựng các công trình công
cộng khác theo quy định của Chính phủ; đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng; đất có
công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất làm nghĩa trang, nghĩa
địa; đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng; đất phi nông nghiệp
khác theo quy định của Chính phủ”.
- “Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng”
Trong nghiên cứu này đất ở hay đất thổ cư được hiểu là đất để xây dựng nhà ở,
xây dựng các công trình phục vụ cho đời sống; đất vườn ao gắn liền với nhà ở trong
cùng một lô đất thuộc khu dân cư (kể cả trường hợp vườn, ao gắn liền với nhà ở
riêng lẻ) đã được công nhận là đất ở.


8

2.1.1.2 Khái niệm và vai trò của giá đất
Giá đất – giá trị quyền sử dụng đất là giá trị của các quyền và lợi ích thu được
từ đất đai được biểu hiện bằng tiền tại một thị trường nhất định, trong một thời điểm
nhất định, cho một mục đích sử dụng nhất định (Cục Kinh tế và Phát triển quỹ đất –
Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2009). Giá đất được hiểu là biểu hiện tiền mặt giá trị
của quyền sử dụng đất đai, hay giá đất là giá bán quyền sử dụng đất ở tại hầu hết
những nước có nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, giá trị của đất đai khác với mọi
loại hàng hoá khác vì nó không phải là giá trị của vật chất, của tài sản, mà giá trị
của đất đai là do những thuộc tính tự nhiên và thuộc tính xã hội cấu thành.
Trên thực tế tại nhiều quốc gia luôn tồn tại 2 loại giá đất và hai loại giá đất này
có quan hệ mật thiết và chi phối lẫn nhau: Giá đất do Nhà nước quy định và giá đất
hình thành trên thị trường. Giá đất trên thị trường được hình thành trên cơ sở thỏa
thuận giữa bên sở hữu quyền sử dụng đất và các bên có liên quan; giá đất do Nhà
nước ban hành trên cơ sở giá đất thị trường nhằm phục vụ mục đích của Nhà nước.
Ở nước ta, giá đất được quy định là giá trị quyền sử dụng đất. Theo khoản 20,
điều 3 Luật đất đai 2013 nêu: “Giá trị quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là

trị” trong tâm tưởng, có nghĩa là trong tâm tư, nguyện vọng, tình cảm – của cá nhân
con người nói riêng và xã hội nói chung.
Giá trị trao đổi của đất đai phụ thuộc vào vị thế xã hội của nó. Sự thay đổi của
giá trị trao đổi gắn liền với sự thay đổi của vị thế xã hội của đất đai. Nếu vị thế đất
đai không khác nhau thì giá trị trao đổi của đất đai phụ thuộc vào giá trị hữu hình
của nó, tức là giá trị sử dụng của đất đai. Như vậy, có thể khẳng định: Giá trị trao
đổi BĐS = {giá trị sử dụng (do chất lượng tạo ra); giá trị (do vị thế tạo ra)}. (Hoàng
Hữu Phê và cộng sự, 2009).
Tỷ lệ kết hợp giữa chất lượng và vị thế trong một đơn vị BĐS cụ thể bị chi
phối bởi quy luật hữu ích biên giảm dần, tương tự như tỷ lệ kết hợp giữa hai nhân tố
sản xuất đầu vào tư bản (K) và lao động (L) trong một quy trình sản xuất xác định.
Quỹ tích các điểm kết hợp tối ưu giữa chất lượng và vị thế tạo thành đường ngưỡng


10

chất lượng BĐS ứng với một vị thế đất đai xác định, đường ngưỡng này chính là
đường giá trị trao đổi. (Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely, 2000).
Hình 2.1. Mối quan hệ giữa giá trị hữu hình và giá trị vô hình

(Nguồn: Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely, 2000)
2.1.1.4 Cơ sở khoa học xác định giá đất.
Theo Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân (2006) thì giá đất có những cơ sở
xác định sau:
 Địa tô:
Đất đai tự nó không tạo ra giá trị, chính dòng thu nhập từ đất mang lại giá trị
cho đất đai. Do vậy, về bản chất giá trị đất đai là giá trị địa tô tư bản hóa. Nói đơn
giản địa tô thực chất là sự chi trả cho việc sử dụng bản thân đất đai, thể hiện khả
năng sinh lợi của đất. Khả năng sinh lợi càng cao thì giá đất càng cao. Căn cứ vào
nguyên nhân và điều kiện sản sinh ra địa tô, Mác chia địa tô ra thành 2 loại: địa tô

tố quan trọng làm cho giá đất có thể thay đổi tăng hay giảm. Vì địa tô vận động một
cách độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất để
xem giá đất còn chịu ảnh hưởng bởi yếu tố nào.
Có thể thấy rằng lãi suất ngân hàng mà tăng lên thì số tiền mua đất phải giảm
đi, nếu không việc mua đất để có địa tô sẽ không thể có lợi bằng gửi ngân hàng.
Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên


12

do nếu bán đất với giá thấp thì người bán sẽ không có lợi bằng việc có địa tô từ việc
sở hữu thửa đất.
Vì vậy nếu việc xác định đúng giá cả của đất thì nhà tư bản kinh doanh đất đai
sẽ luôn có lãi. Bởi vì cùng với đà đà tăng trưởng kinh tế của xã hội thì lãi suất có
xu hướng giảm do đó giá đất ngày càng tăng lên. Người bán quyền sử dụng đất căn
cứ vào lãi suất ngân hàng (là lãi suất phổ biến và bình quân trong một khoảng thời
gian để loại bỏ cá biệt) để xác định giá đất. Hầu hết hiện nay các ngân hàng đều ban
hành lãi suất như nhau tại nông thôn và thành thị, nếu có chênh lệnh thì cũng không
đáng kể.
Như vậy, lãi suất ngân hàng không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất
nông nghiệp mà chỉ quyết định giá đất đai nói chung. Trong thực tế giá cả đất đai bị
chi phối bởi nhiều yếu tố và mức độ chi phối giữa các yếu tố là khác nhau nên việc
xác định giá đất phức tạp hơn nhiều.
 Quan hệ cung cầu
Trong thị trường cạnh tranh tự do thì giá cả hàng hoá được xác định tại điểm
cân bằng của cung và cầu. Khi cầu vượt cung thì giá cả tăng cao, và ngược lại khi
cung vượt cầu thì giá cả phải giảm xuống, đó là nguyên tắc cân bằng cung cầu.
Trong thị trường đất đai thì giữa cung và cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh
hưởng trực tiếp đến giá đất và làm cho giá đất luôn biến động. Tuy nhiên mối quan
hệ cung cầu của thị trường đất đai có phần khác với quan hệ cung cầu trong thị

2.1.2.1 Nhóm các yếu tố thông thường:
Yếu tố thông thường là nói về những yếu tố ảnh hưởng chung có tính phổ biến
đến giá đất trong điều kiện kinh tế, xã hội thông thường, từ đó trở thành cơ sở để
quyết định giá cụ thể cho từng loại đất.
- Yếu tố hành chính: Chủ yếu là chỉ sự can thiệp của Nhà nước đến giá cả đất.
Nhà nước xuất phát từ lợi ích toàn xã hội và từ góc độ phát triển kinh tế vĩ mô định
ra chính sách hữu quan hoặc thúc đẩy chuyển dịch đất hoặc hạn chế việc sử dụng
một loại đất nào đó... Từ đó đạt được mục đích nâng cao hiệu quả sử dụng đất tổng


14

thể. Sự can thiệp này có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất. Bao gồm: Chế độ đất; chế độ
nhà ở; chính sách giá đất; chính sách thuế; quy hoạch đô thị; chế độ quản lý giao
thông và sự biến đổi về hành chính...
- Yếu tố nhân khẩu: Trạng thái nhân khẩu là yếu tố chủ yếu nhất của kinh tế
và xã hội.


Mật độ nhân khẩu: Mật độ nhân khẩu gia tăng thì nhu cầu đối với đất tăng vì

vậy giá đất cũng tăng lên.


Tố chất nhân khẩu: Thường có tương quan với trình độ được giáo dục và tố

chất văn hóa của nhân khẩu. Khu nhà ở cho nhân khẩu có tố chất cao thường là xã
hội văn minh, môi trường tốt đẹp, do đó về tâm lý tạo được ấn tượng tốt đẹp cho
mọi người, gián tiếp làm tăng nhu cầu khu này và thúc đẩy giá đất tăng lên.


giá cả đất đai trong địa phương đó. Gồm:
- Vị trí của lô đất: Vị trí lô đất là yếu tố đặc biệt quan trọng đóng góp rất lớn
vào giá trị lô đất. Mỗi lô đất có hai loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét
trên phương diện tổng quát cả hai loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong
việc xác lập giá trị của lô đất. Những lô đất nằm tại trung tâm khu vực sẽ có giá trị
lớn hơn những lô đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối).
Những lô đất nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại
có giá trị cao hơn những lô đất nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối). Lô đất tọa lạc tại
vị trí mặt tiền luôn luôn có giá cao hơn các lô đất trong hẻm. Lô đất tại hẻm thường
tỷ lệ nghịch với chiều sâu so với mặt tiền đường và tỷ lệ thuận với độ rộng hẻm.
- Điều kiện giao thông: Có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu qua kết cấu tổng
thể của mạng lưới giao thông, hiện trạng đường, tình trạng giao thông công cộng và
mật độ lưới giao thông:


Khoảng cách từ lô đất tới trung tâm thành phố: Các khu đất nằm càng gần

trung tâm thành phố thì giá trị càng cao hơn. Do các công ty, văn phòng, các khu
trung tâm thương mại, trung tâm giải trí có xu hướng nằm trong trung tâm thành
phố, vì vậy việc đi lại sẽ thuận tiện hơn nếu lô đất ở gần trung tâm.


Độ rộng của đường (hẻm) của lô đất: Trong vị trí lô đất thì động rộng đường

(hẻm) có quyết định lớn vào giá trị lô đất. Đường rộng sẽ giúp lưu thông qua lại dễ


16

dàng, kinh doanh buôn bán sẽ thuận lợi hơn. Thông thường độ rộng đường (hẻm)

gồm các điều kiện môi trường tự nhiên như địa chất, địa thế, độ dốc, hướng gió,
không khí, độ ô nhiễm, tiếng ồn... và các điều kiện môi trường nhân văn như loại
hình nghề nghiệp của dân cư, trình độ giáo dục và mức thu nhập ở khu vực.
- Quy hoạch đô thị: Yếu tố quy hoạch đô thị ảnh hưởng tới giá đất, chủ yếu có
tính chất sử dụng đất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử
dụng đất, chế độ quản lý giao thông khu vực... Ngoài ra còn có tỷ lệ dung tích của
loại đất, chiều cao vật kiến trúc, mật độ xây dựng, loại hình sử dụng đất...


17

Mức độ tác động đến giá đất trong khu vực có liên quan trực tiếp với tính chất
phân khu chức năng và tính chất sử dụng đất chức năng khác nhau trong đô thị. Ví
dụ khu nhà ở thì yếu tố môi trường sống rất được quan tâm, khu công nghiệp thì
yếu tố vị trí giao thông và cung ứng điện nước, còn khu thương nghiệp thì quan
trọng là môi trường kinh doanh...
2.1.2.3 Nhóm các yếu tố cá biệt
Yếu tố cá biệt là những yếu tố chỉ đặc trưng và điều kiện của bản thân lô đất.
Ảnh hưởng của yếu tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả của từng lô
đất.
- Diện tích của lô đất: Thông thường đối với lô đất ở thì diện tích khuôn viên
giao động trong khoảng (50 – 120) m2 là diện tích tương đối phù hợp với mục đích
ở, quy mô được đa số người mua lựa chọn. Diện tích càng lớn thì giá trị càng giảm.
Tuy nhiên, việc lựa chọn yếu tố quy mô diện tích cũng tùy thuộc vào nhu cầu và
quyết định của người mua và quy luật phân phối chuẩn nên khó xác định được giá
đất tăng giảm theo quy mô như thế nào.
- Kích thước lô đất (rộng x dài): Thể hiện bởi chiều rộng và chiều dài của lô
đất. Tùy theo mục đích sử dụng khác nhau thì yếu tố này góp phần ảnh hưởng đến
giá trị của lô đất sẽ khác nhau. Thông thường, hai lô đất có cùng quy mô diện tích
thì lô đất có chiều rộng tiếp giáp mặt tiền đường rộng hơn thì có lợi thế kinh doanh

- Các quy định về xây dựng và kiến trúc, các hạn chế về quyền sử dụng đất,
sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với lô đất: Tình trạng cho thuê, thế
chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn chế quyền
sở hữu chung (ví dụ nhà xây dựng ở các khu vực là đường băng lên xuống của máy
bay không được cao quá 3 tầng, các lô đất có diện tích nhỏ dưới 30m 2 cũng bị giới
hạn chiều cao xây dựng...).
Ngoài ra, theo học viên nhận thấy thì giá trị lô đất còn bị tác động bởi các
sau:


19

- Khả năng mang lại thu nhập từ lô đất: Mức thu nhập hàng năm từ lô đất
mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của lô đất đó. Khi khả năng tạo ra
thu nhập từ lô đất càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại.
- Lô đất thuộc hoặc không thuộc dự án phân lô bán nền: Các lô đất toại lạc
tại các dự án phân lô thì đường xá và hạ tầng được xây dựng mới hoàn toàn, quy
hoạch đồng bộ và tập trung nhiều tiện ích trong khu vực. Vì vậy thông thường các
lô đất thuộc dự án phân lô bán nền sẽ có giá cao hơn lô đất có vị trí độ rộng đường
(hẻm) tương đương mà không thuộc dự án phân lô trong khu vực.
- Khả năng thanh toán: Khả năng thanh toán cũng ảnh hưởng lớn đến giá trị
lô đất. Các lô đất được trả tiền nhanh một lần thường có giá thấp hơn các lô đất
được trả chậm nhiều lần do ảnh hưởng bởi lãi vay ngân hàng, bởi chiết khấu của
chủ đầu tư dự án.
- Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống cấp thoát
nước, cấp điện, thông tin liên lạc...): Khu vực lân cận hoàn thiện cơ sở hạ tầng thì
khu vực lô đất tọa lạc cũng sẽ có giá tốt hơn. Ví dụ khu vực lân cận như Quận 2, Tp
HCM đã hoàn thiện cơ sở hạ tầng cũng góp phần rất lớn vào sự gia tăng giá trị đất ở
tại khu vực Quận 9, Tp HCM.
- Yếu tố tâm lý: Hiện nay tại Quận 9 và các quận vùng ven khác của Tp HCM