TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC TP.HCM
KHOA KIẾN TRÚC

ĐỒÁN KIẾN TRÚC 14 - CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
Năm học: 2018 - 2019
TÊN ĐỀ TÀI:

NHỮNG VẤN ĐỀ LIÊN QUAN
ĐẾN THIẾT KẾ CHUNG CƯ
DÀNH CHO NGƯỜI

THU NHẬP THẤP

GVHD: Thầy GIANG NGỌC HUẤN
SVTH: NGUYỄN ĐĂNG UYÊN VY
MSSV: 15510201341
1


CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

ĐỒ ÁN KIẾN TRÚC 14

MỤC LỤC
A. PHẦN MỞ ĐẦU
1. Lí do chọn đề tài
2. Mục tiêu nghiên cứu
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4. Phương pháp nghiên cứu
5. Nội dung định hướng nghiên cứu
6. Các nghiên cứu đã có liên quan đến đề tài



CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

ĐỒ ÁN KIẾN TRÚC 14

b) Nhà ở xã hội làm từ container tái chế của Công ty thiết kế Ganti Asociates
1.3.Xu hướng phát triển chung cư thu nhập thấp ở Việt Nam
1.3.1. Xu hướng chính phát triển chung cư
1.3.2. Xu hướng “đa chức năng” nhà ở xã hội
1.3.3. Xu hướng thiết kế “Chung cư xanh”
1.3.4. Xu hướng cách mạng 4.0
1.3.5. Công trình điển hình
1.4. Đánh giá chung
Chương 2. Cơ sở khoa học liên quan đến thiết kế chung cư thu nhập thấp
2.1. Khảo sát tình trạng thực tế của đối tượng sử dụng
2.1.1.

Độ tuổi và chất lượng lao động của công nhân

2.1.2. Tình hình di cư lao động
2.1.3. Tình hình nhà ở của người lao động di cư
2.2.Các tiêu chí qui hoạch – kiến trúc nhà ở thu nhập thấp cần quan tâm (7)
2.2.1. Chọn vị trí khu đất xây dựng
2.2.2. Khoảng lùi công trình
2.2.3. Mật độ xây dựng
2.2.4. Chất lượng kĩ thuật
2.2.5. Giao thông thoát hiểm
2.2.5.1. Khoảng cách giữa hai khối nhà
2.2.5.2.Hành lang khối ở


Cấu tạo chịu lực và cách xử lí các thùng container

c)

Cách ghép căn hộ container

2.3.4. Phương pháp thi công hiệu quả
2.4. Những giải pháp thiết kế chung cư cho người thu nhập thấp
2.4.1. Trình tự thiết kế
2.4.2. Thiết kế tổng mặt bằng - Phân khu chức năng
2.4.3. Bố trí tổ hợp mặt đứng
2.4.4. Hệ thống kết cấu trong nhà cao tầng
2.4.5. Bố trí hệ thống kĩ thuật
2.4.5.1.Thang máy
a)

Kích thước các loại thang máy trong chung cư cao tầng

b) Yêu cầu kích thước sảnh thang máy
c)

Nguyên tắc bố trí nhóm thang máy

2.4.5.2. Thang thoát hiểm
2.4.5.3. Gain rác/ Thang tải rác
2.4.6. Bố trí các không gian công cộng – dịch vụ
2.4.6.1. Tận dụng mảng xanh trồng cây ăn quả và vườn rau sạch
2.4.6.2. Nhà dân gian gần gũi sông nước, nhà dọc theo kênh rạch
2.4.6.3. Bãi đỗ xe ngoài trời

Giải pháp thiết kế nhà vệ sinh

f)

Sử dụng nội thất tích hợp, nhỏ gọn

2.4.8. Bố trí hệ thống kĩ thuật phụ trợ và trang thiết bị
Chương 3: Giải pháp thiết kế chung cư container cho người thu nhập thấp
3.1.Giải pháp thi công sàn liên hợp – Sàn deck liên kết thùng container
3.2.Giải pháp xử lí nước thải sinh hoạt hiệu quả kinh tế
3.2.1. Phân loại nước thải sinh hoạt
3.2.2. Các biện pháp xử lí nước thải sinh hoạt tại chỗ hiệu quả
3.2.3. Đề xuất giải pháp tái sử dụng nước
3.3.Giải pháp thiết kế không gian căn hộ container
3.3.1. Sơ đồ công năng
3.3.2. Phương án thiết kế không gian căn hộ tập thể
3.3.3. Giải pháp thiết kế kĩ thuật trong căn hộ container
3.3.3.1.Tăng chiều cao thông thủy căn hộ
3.3.3.2.Chống thấm, chống mốc nhà vệ sinh
a) Thi công sàn nổi
b) Vách ốp tấm Pu foam chống thấm

C. PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
1. Kết luận
2. Kiến nghị.

CHUNG CƯ THU NHẬP THẤP

GVHD: TS. KTS. GIANG NGỌC HUẤN
SVTH: NGUYỄN ĐĂNG UYÊN VY – MSSV: 15510201341

Phương pháp nghiên cứu chính được sử dụng trong đề tài là phương pháp phân tích tổng hợp.
5. Nội dung định hướng nghiên cứu
Tìm tư liệu tổng quát về nhà ở xã hội và chung cư dành cho người thu nhập thấp
Khảo sát các công trình chung cư thu nhập thấp sẵn có
Tập hợp tư liệu về kiến trúc chung cư thu nhập thấp
Phân tích gắn với mục tiêu đã chọn: yếu tố kinh tế của cư dân và các thiết kế cho người
thu nhập thấp
Tổng hợp các phân tích chuyên sâu về chung cư thu nhập thấp
Đưa ra kết quả nghiên cứu về chung cư thu nhập thấp
Đạt được mục tiêu đưa ra của đề tài nghiên cứu chuyên sâu chung cư thu nhập thấp
CHUNG CƯ THU NHẬP THẤP

GVHD: TS. KTS. GIANG NGỌC HUẤN
SVTH: NGUYỄN ĐĂNG UYÊN VY – MSSV: 15510201341


2

CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

ĐỒ ÁN KIẾN TRÚC 14

6. Các nghiên cứu đã có liên quan đến đề tài
6.1.ThS. Lê Thị Ngọc Mai (2018), Lời giải cho bài toán cung nhà ở xã hội.
Theo số liệu tổng hợp của Bộ Xây dựng, nhu cầu nhà ở xã hội trên toàn quốc giai đoạn
2011 - 2020 là khoảng 440.000 căn hộ, nhưng đến hết năm 2017 mới chỉ đạt 28% kế hoạch,
tạo nên một bài toán khó về việc thiếu hụt nhà ở phân khúc này.
Nguyên nhân:
-



-

Ứng dụng một số mô hình đã được áp dụng thành công trên thế giới như hay Quỹ tín
thác bất động sản.

6.2.Lê Hoàng Châu (2017), Phát triển thị trường nhà giá rẻ đúng hướng.
Thực trạng hiện nay, không có nhiều dự án nhà giá rẻ được khởi công xây dựng, trong khi
nhu cầu thật của loại hình nhà ở này rất lớn. Mặt khác, một số mô hình nhà giá rẻ thời gian
qua đã bộc lộ nhiều khiếm khuyết, yếu kém, khiến người dân mất lòng tin...
Khuyết điểm yếu kém:
-

Thang máy thường xuyên hỏng, khiến tình trạng “ùn tắc” nội bộ diễn ra liên tục, cảm
ứng thang kém, nguy hiểm cho người sử dung, đặc biệt là người già và trẻ em.

-

Hệ thống xả rác thiết kế ở sảnh sinh hoạt chung, khiến mùi hôi thối bay khắp nơi, gây
ô nhiễm môi trường

-

Hệ thống báo cháy kém, thường xuyên báo sai

CHUNG CƯ THU NHẬP THẤP

GVHD: TS. KTS. GIANG NGỌC HUẤN
SVTH: NGUYỄN ĐĂNG UYÊN VY – MSSV: 15510201341


còn các khu đã có mật độ dân số cao sẽ không phát triển loại hình nhà quá nhỏ.
6.3.Vũ Văn Phấn (2017), Nên thay nhà ở xã hội bằng nhà ở thương mại giá rẻ
Trong khi phân khúc nhà ở cao cấp dư thừa, nhà ở xã hội hạn chế, thì nhà ở thương mại
giá rẻ vẫn còn rất nhiều dư địa phát triển.
Với tình hình hiện nay, việc phát triển các dự án nhà ở xã hội đã phải dừng, không ngân
sách nào chịu nổi. Vì vậy, phải chuyển sang nhà ở thương mại giá rẻ, nên khuyến khích
phân khúc nhà ở giá rẻ chứ không nên tính chuyện phát triển phân khúc nhà ở xã hội.
Thực tế, phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ có động lực cho thị trường phát triển, không ỉ
lại vào ngân sách nhà nước, doanh nghiệp sẽ tự chèo chống. Nhà nước chỉ đứng bên cạnh
hỗ trợ bằng chính sách là đủ.
6.4. TS. Nguyễn Thị Quỳnh Anh, Trần Ngọc Cương (2018), Kinh nghiệm phát triển
nhà ở xã hội của một số nước và thực tiễn Việt Nam
Mỹ: Để thỏa mãn nhu cầu nhà ở của những gia đình có thu nhập thấp rất cần sự hỗ trợ của
Chính phủ và cộng đồng. Chính vì vậy, Chính phủ Mỹ đã xây dựng Chương trình nhà ở
quốc gia, trong đó chú trọng đáp ứng nhu cầu nhà ở đối với những gia đình có thu nhập
thấp với 3 nội dung chính:
-

Hỗ trợ nhà ở

-

Khuyến khích chính quyền địa phương nâng cao chất lượng nhà ở và các khu dân cư
ngoại thành

-

Chính sách giảm giá thuê căn hộ.

CHUNG CƯ THU NHẬP THẤP

hoạch xây dựng nhà ở xã hội trên toàn quốc và điều tiết kinh phí để xây dựng nhà ở xã hội.
Chính phủ qui định các nội dung chính sau:
-

Miễn một số loại thuế, cho vay vốn đối với các công ty tham gia xây dựng nhà ở xã hội

-

Qui định đối tượng mua nhà

-

Huy động vốn của người mua nhà khi công trình xây dựng được 25% khối lượng

Việt Nam: Để đáp ứng nhu cầu nhà ở ngày càng tăng của người dân, năm 2011, Chính phủ
Việt Nam đã ban hành Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia.
Kết quả:
- Nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp: Đã hoàn thành 84 dự án và đang tiếp tục triển
khai 135 dự án
- Nhà ở xã hội cho công nhân khu công nghiệp: Đã hoàn thành 100 dự án và đang tiếp tục
triển khai 72 dự án
- Nhà ở xã hội dành cho học sinh, sinh viên: Đã hoàn thành 89 dự án và đang tiếp tục triển
khai 6 dự án
Hạn chế:
-

Cụm từ “nhà giá rẻ” đã được nhiều chủ đầu tư “vịn vào” để chống chế cho câu chuyện
chất lượng xuống cấp, dịch vụ hạn chế.

-


Định nghĩa

Nhà ở xã hội là một loại hình nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước hoặc các tổ chức phi
Chính phủ được xây dựng dựa vào ngân sách Nhà nước với mục đích cung cấp nhà ở
giá rẻ cho một số đối tượng được ưu tiên trong xã hội như công chức của Nhà nước
chưa có nhà ở ổn định, người có thu nhập thấp... và được bán, cho thuê hoặc cho ở với
giá rẻ so với giá thị trường. (1)

( Hình 1: Toàn cảnh khu nhà ở xã hội cho thuê tại Khu đô thị Đặng Xá)
Nhà ở thương mại giá rẻ là loại hình nhà ở thương mại do nhà nước hoặc các tổ chức
cá nhân đầu tư với mục đích bán hoặc cho thuê với giá rẻ hơn thị trường cùng khu vực,
không giới hạn đối tượng mua. Đối tượng mua nhà ở thương mại bao gồm cả đối tượng
thuộc diện mua nhà ở xã hội nếu có nhu cầu.
Chung cư thu nhập thấp là chung cư có mục đích phục vụ chủ yếu cho những người
có thu nhập trung bình và thấp: những gia đình viên chức, những cán bộ xa gia đình,
người sống độc thân, những gia đình trẻ chưa có con hoặc người nghèo đô thị.

(Hình 2: Dự án chung cư thu nhập thấp, Cầu Rồng, Đà Nẵng)
CHUNG CƯ THU NHẬP THẤP

GVHD: TS. KTS. GIANG NGỌC HUẤN
SVTH: NGUYỄN ĐĂNG UYÊN VY – MSSV: 15510201341


6

CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

ĐỒ ÁN KIẾN TRÚC 14

người thu nhập thấp
1.1.3.2.Chất lượng không đảm bảo

-

Chất lượng thiết kế của hầu hết các công trình công cộng trong khuôn khổ kiến trúc
xã hội thấp đến mức đáng thất vọng với công năng hết sức hạn chế, không gian
buồn tẻ, trang thiết bị nghèo nàn do vốn đầu tư hạn hẹp và quy trình thiết kế thiếu
chuẩn mực.
(Hình 3:Dự án chung cư thu nhập thấp tại Nhà
A4, khu dân cư cuối tuyến Bằng Đằng Đông
(phường Nại Hiên Đông, Sơn Trà, Đà Nẵng)

(Hình 4: Thực trạng dự án nhà ở xã hội tại Khu
đô thị mới Đặng Xá, Gia Lâm, Hà Nội)

-

Đương nhiên, những yêu cầu cao hơn, chẳng hạn như bản sắc kiến trúc và tính sinh
thái, lại càng không đạt được

CHUNG CƯ THU NHẬP THẤP

GVHD: TS. KTS. GIANG NGỌC HUẤN
SVTH: NGUYỄN ĐĂNG UYÊN VY – MSSV: 15510201341


7

CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

CHUNG CƯ THU NHẬP THẤP

GVHD: TS. KTS. GIANG NGỌC HUẤN
SVTH: NGUYỄN ĐĂNG UYÊN VY – MSSV: 15510201341


8

CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

ĐỒ ÁN KIẾN TRÚC 14

1.2.Xu hướng phát triển chung cư thu nhập thấp của thế giới
1.2.1. Xu hướng “Cải tạo và bảo trì” chung cư
1.2.1.1. Philippines
“Mỗi chung cư ở Phillippines được coi như một “tập đoàn” mà mỗi chủ căn hộ là một
cổ đông”
Luật Chung cư 1966 (Condominium Act 1966) quy định rằng người sở hữu căn hộ có
nghĩa vụ đóng góp chi phí để sửa chữa định kỳ cho căn hộ mình sở hữu. Điều này góp
phần nâng cao ý thức của người sử dụng, làm tăng tuổi thọ công trình.
1.2.1.2. Mỹ
Về loại hình nhà ở chung cư dành cho người thu nhập thấp, Mỹ chú trọng vào việc
dùng ngân sách quốc gia để cải tạo, nâng cấp nhà ở cho người dân.
Cũng như Philippines, bảo dưỡng và nâng cấp chung cư được coi là trách nhiệm chính
của người sở hữu. Khi chung cư không thể sử dụng và bắt buộc bị phá hủy, người dân
(nếu sở hữu hoàn toàn căn hộ) vẫn được hưởng quyền lợi.
Trong lịch sử, nước Mỹ cũng có những thất bại trong chính sách dẫn đến kết quả chung
cư bị phá bỏ hoàn toàn để giải phóng đất đai, tái phát triển đô thị.
(Hình 8: Khu nhà ở xã hội Pruitt Igoe
tại St Louis, Missouri xây dựng năm

Đánh giá chung, hình thức cải tạo chung cư chủ yếu của các nước trên thế giới là
phá bỏ xây lại hoặc tu sửa định kỳ. Xu hướng này thúc đẩy quá trình cải tạo đô thị
cũ, tái sử dụng các công trình cũ, tiết kiệm chi phí, có ý nghĩa rất lớn về kinh tế.
1.2.2. Tái chế “Chung cư container”
1.2.2.1. Lịch sử phát triển Chung cư container

(Sơ đồ 1: Quá trình hình thành và tiếp thu loại hình Chung cư Container trên thế giới)

CHUNG CƯ THU NHẬP THẤP

GVHD: TS. KTS. GIANG NGỌC HUẤN
SVTH: NGUYỄN ĐĂNG UYÊN VY – MSSV: 15510201341


10

CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

ĐỒ ÁN KIẾN TRÚC 14

1.2.2.2. Công trình điển hình
a) Chung cư DRIVE LINES STUDIOS, Johannesburg, Nam Phi
- Tổng cộng có 140 container vận chuyển đều được lựa chọn kỹ càng
dựa theo màu sắc và được xếp chồng ngay ngắn lên nhau.
- Mỗi container đều được lắp đặt hệ thống cách nhiệt.
- Phòng bố trí nhiều cửa sổ để tạo luồng
gió tự nhiên vào nhà.
- Tổng diện tích sàn 7000m2.
- Tầng trệt sử dụng làm nơi bán hàng.
- 6 tầng bên trên dùng cho mục đích ở.

vị trong thiết kế)
CHUNG CƯ THU NHẬP THẤP

GVHD: TS. KTS. GIANG NGỌC HUẤN
SVTH: NGUYỄN ĐĂNG UYÊN VY – MSSV: 15510201341


11

CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

ĐỒ ÁN KIẾN TRÚC 14

b) Nhà ở xã hội làm từ container tái chế của Công ty thiết kế Ganti Asociates
Công trình lấy ý tưởng từ những thùng container cũ xếp

-

chồng lên nhau, chiều cao đến 32 tầng mà không cần hỗ trợ nào khác.
-

Thiết kế cứ 8 tầng là một module

với hệ thống dầm thép có tác dụng như
giá đỡ công trình, liên kết hỗ trợ bằng ốc
vít và thanh keo silicon.
-

Bản thân khung thép trong mỗi



CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

ĐỒ ÁN KIẾN TRÚC 14

1.3.Xu hướng phát triển chung cư thu nhập thấp ở Việt Nam
1.3.1. Xu hướng chính phát triển chung cư
Theo TS. KTS. Ngô Lê Minh, có thể chia thành 7 xu hướng chính dưới đây:
-

Đa dạng hóa loại hình ở

-

Hỗn hợp hóa công năng

-

Qui hoạch mang tính nhân văn

-

Sinh thái hóa nhà ở

-

Ngoại thành hóa nhà ở

-



CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

ĐỒ ÁN KIẾN TRÚC 14

1.3.4. Xu hướng cách mạng 4.0
"Đô thị thông minh phải hướng đến cả người thu nhập thấp"(3)
1.3.5. Công trình điển hình
1.3.5.1. Nhà ở xã hội Becamex, Khu đô thị Việt Nam – Singapore, Hòa Lợi,
Thuận An, Bình Dương (2012) (Hình 19)
Nhà ở xã hội được Tập đoàn Becamex IDC

-

xây dựng bằng vật liệu bền chắc và thiết kế bảo
đảm cho các căn hộ đều thoáng mát.
-

Trong khuôn viên các cụm nhà có các công

trình công cộng như: nhà trẻ, bãi giữ xe, công viên,
căn tin, cơ sở mua sắm... rất thuận lợi cho cuộc
sống ổn định
1.3.5.2.Chung cư ARANYA, Khu A, Khu đô thị mới An Vân Dương, Thừa
Thiên Huế (2013) (Hình 20)
- Dự án Chung cư ARANYA xây dựng dựa
trên ý tưởng về một khu chung cư mang phong
cách hiện đại, với những điểm nổi bật mà các
dự án Chung cư thu nhập thấp khác không có
được.

Dự án nằm ngay khu đô thị mới của thành phố, có vị trí giao thông thuận lợi, được
thừa hưởng một hệ thống cơ sở hạ tầng đồng
bộ như chợ, bệnh viện, trường học, trung tâm
thương mại, ngân hàng…
Chung cư có đủ các tiện ích cơ bản và chất
lượng như phòng tập thể thao, trường mẫu
giáo, siêu thị mini, phòng sinh hoạt cộng
đồng… tạo thành một quần thể kiến trúc với
môi trường sống tiện nghi, văn minh, hiện đại.
1.3.5.4. Dự án tương lai – Chuỗi chung cư dành cho người thu nhập thấp và
trung bình mang tên Happy Town của Tập đoàn VinGroup (Hình 23)
- Tập đoàn Vingroup sẽ triển khai chiến lược
xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp tại các
khu công nghiệp ở một số tỉnh thành trên cả
nước, ngoại trừ Hà Nội và TP.HCM
- Happy Town sẽ được triển khai tại 3 tỉnh có
nhiều khu công nghiệp lớn, đang tập trung
đông đảo lao động nhập cư là Bắc Ninh, Bình
Dương và Đồng Nai.
1.4. Đánh giá chung
Phân khúc nhà ở xã hội và chung cư dành cho người thu nhập thấp ngày càng được
Nhà nước và các nhà đầu tư quan tâm.
Các dự án chung cư thu nhập thấp được triển khai trong những năm gần đây có xu
hướng chất lượng hóa thi công, tích hợp các dịch vụ tiện ích như các loại hình chung
cư thương mại thông thường. Chất lượng đời sống dân cư được nâng cao, thúc đẩy quá
trình phát triển xã hội.
Từ đó, các yếu tố sinh thái bền vững và tiết kiệm năng lượng tiếp tục trở thành mục
tiêu hướng tới góp phần vào xu hướng chung của toàn đô thị phát triển bền vững.

CHUNG CƯ THU NHẬP THẤP


18 - 25 tuổi

14
43.4

5.5

6.9
37.5

25 - 36 tuổi
36 - 45 tuổi

16.8

Trên 45 tuổi
10.5

34.7

16.4

Dưới 1 năm
1 - 5 năm
6 - 10 năm
11 - 15 năm
16 - 20 năm
21 - 25 năm
Trên 25 năm

Theo số liệu của Tổng cục Thống kê Việt Nam (GSO), năm 2012 số người lao động di
cư nội địa là 6,57 triệu người, chiếm 7,26% tổng dân số.
Dự báo đến năm 2019, số người lao động di cư sẽ tăng mạnh đạt mức 8 triệu người,
chiếm 9,4% tổng dân số.
Bên cạnh đó, số lượng người lao động di cư không đồng đều giữa các vùng. (Bảng 3)
Bảng 3: Số người lao động xuất nhập cư các vùng (2012)
1800
1600
1400
1200
1000
800
600
400
200
0

1635

775

734
289
110

Bắc Trung Bộ
và Duyên hải
miền Trung

331

99,7% dân nhập cư từ Đồng bằng Sông Cửu Long

-

74% dân nhập cư từ Bắc Trung Bộ và duyên hải miền Trung

2.1.3. Tình hình nhà ở của người lao động di cư
Do nhiều nguyên nhân khác nhau, hầu hết các tỉnh, thành phố lớn, các khu công
nghiệp, khu chế xuất không xây nhà lưu trú cho công nhân. Số công nhân khoảng 1,6
triệu người, trong đó, chỉ có 20% số người có chỗ ở ổn định (4) . Đa số còn lại đều phải
thuê nhà trọ, với điều kiện vệ sinh, môi trường không bảo đảm.
CHUNG CƯ THU NHẬP THẤP

GVHD: TS. KTS. GIANG NGỌC HUẤN
SVTH: NGUYỄN ĐĂNG UYÊN VY – MSSV: 15510201341


17

CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

ĐỒ ÁN KIẾN TRÚC 14

Bảng 4: Khảo sát tình hình nhà ở của người lao động di cư ở TP.HCM, Bình
Dương, Đồng Nai (2013)
Đơn vị: %
Đồng Nai
Loại nhà ở
Tỉ lê chung
TP.HCM

0,4
Đánh giá: Số lượng người lao động và công nhân tạm trú nhà thuê, nhà trọ ở Thành
phố Hồ Chí Minh và Bình Dương rất cao, vượt hơn mức bình quân cả nước. Đặc biệt,
tại Bình Dương, tỉ lệ này thể hiện mức chênh lệch rõ rệt nhất cho thấy nhu cầu thuê
nhà của dân cư rất cao. Vì vậy, cần có định hướng xây dựng nhà ở công nhân và nhà
ở thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh, cụ thể là gần các khu công nghiệp (VSIP, Sóng Thần,
Mỹ Phước…) để đáp ứng nhu cầu ăn ở, sinh hoạt, đi lại của công nhân.
Ghé thăm nhà trọ công nhân tại Bình Dương?

Công nhân đến hỏi
thuê nhiều lắm mà
không còn chỗ

Hình 26: Chị Lê Phạm Kiều
Diễm, chủ kinh doanh nhà trọ
công nhân
Địa chỉ: 156/10 tổ 10, khu phố
Đông B, Đông Hòa, Dĩ An, Bình
Dương (gần Khu chế xuất Linh
Trung)
Giá thuê phòng từ 1.400.000 –
1.800.000/phòng/3-4 người

Vì nhà trọ gần khu chế xuất nên lượng công nhân đến hỏi thuê phòng rất nhiều dù khu
nhà trọ có vẻ lụp xụp, xuống cấp
Nhà trọ ở đây không có bãi xe tập trung
Các phòng phải sử dụng bếp ăn chung, nhà vệ sinh chung
CHUNG CƯ THU NHẬP THẤP

GVHD: TS. KTS. GIANG NGỌC HUẤN


Nằm ngoài khu vực cần bảo vệ quốc phòng, an ninh theo quy định của cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền.

-

Không lấn chiếm đất thuộc quyền quản lý trực tiếp của Nhà nước

-

Không được san lấp kênh rạch trái phép

-

Không có tranh chấp, khiếu kiện, phải cách xa tường rào nghĩa trang

-

Tránh xa nơi phát sinh tiếng ồn lớn ít nhất là 100m

-

Khoảng cách ly đối với khu vực sản xuất có thải ra nhiều khói bụi, khí thải, chất
độc hại tối thiểu là 1000m.

Hậu quả chọn sai vị trí và mục đích sử dụng đất?

Hình 27: Chung cư tái định cư
Bình Khánh (tọa lạc trên đường
Mai Chí Thọ, Bình Khánh, quận 2,

Nằm trong khu đô thị Thủ Thiêm, giáp với quận 1, giao thông thuận tiện đến trung
tâm quận 1 và trung tâm quận 2

-

Nằm trong khu vực có các dự án chung cư thương mại dịch vụ cao cấp lân cận như
Thảo Điền, Vinhomes

→ Chỉ phù hợp để đầu tư loại hình chung cư thương mại trung bình và cao cấp, không
phù hợp xây dụng nhà ở tái định cư cho người thu nhập thấp
Hậu quả là sau 3 năm hoàn thành dự án, dù được xây dựng khang trang và đồng bộ,
các block nhà vẫn không có người ở
Hình 28: Hiện nay, dự án tiếp tục đâu
tư thành chung cư thương mại The
Water Bay, thuộc Tập đoàn Novaland

→ Từ đó cho thấy, việc xác định vị trí xây dựng phù hợp với loại hình công trình rất
quan trọng, cần tìm hiểu phân tích môi trường sống cũng như mức sống của dân cư khu
vực, đảm bảo phù hợp nhu cầu sử dụng đối với từng khu vực.
2.2.2. Khoảng lùi công trình
Khoảng lùi của các công trình so với lộ giới đường quy hoạch được quy định tùy thuộc
vào tổ chức quy hoạch không gian kiến trúc, chiều cao công trình và chiều rộng của lộ
giới, nhưng khoảng lùi tối thiểu phải thỏa mãn quy định
Bảng 5: Quy định khoảng lùi tối thiểu của các công trình theo bề rộng lộ giới
đường và chiều cao xây dựng công trình (8)
Đơn vị: Mét (m)
Chiều cao (m)
≤ 16

19


22 – 25

0

0

0

0

6

>25

0

0

0

0

6

Lộ giới (m)

Lưu ý: Đối với công trình bao gồm phần đế công trình và tháp cao phía trên thì các
quy định về khoảng lùi công trình được áp dụng riêng đối với phần đế.
CHUNG CƯ THU NHẬP THẤP


18.000 m2

≥ 35.000 m2

≤ 16

4

75

65

63

60

19

5

75

60

58

55

22


49

46

31

9

75

48

46

43

34

10

75

46

44

41

37


40

37

46

14

75

41

39

36

>46

>14

75

40

38

35

Trong thiết kế chung cư thông thường, mật độ xây dựng tối đa cho phép ( Trích