BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU
QUẢ QUẢN LÝ CAO ỐC VĂN PHÒNG CỦA CÁC
DOANH NGHIỆP TRONG NƯỚC TRÊN ĐỊA BÀN
QUẬN 3 THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
SVTH

: NGUYỄN HỒ THÙY TRANG

MSSV

: 06135070

LỚP

: DH06TB

KHÓA : 2006 – 2010
NGÀNH : QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG BĐS

TP. Hồ Chí Minh, tháng 8 năm 2010

 
  
 

Con xin tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến Cha, Mẹ, những người đã chăm sóc nuôi dạy con
thành người.
Em chân thành cảm ơn quý thầy cô trong Khoa đã giảng dạy, trang bị cho chúng em
những kiến thức quý báu trong những năm học vừa qua.
Em cũng xin chân thành cảm ơn thầy Trần Duy Hùng, đã tận tình chỉ bảo, hướng dẫn
em trong suốt thời gian thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn các anh chị tại công ty Saigonland đã tạo mọi điều kiện để em
hoàn thành tốt đợt thực tập tại đây.
Cảm ơn những người bạn đã ủng hộ động viên mình trong suốt thời gian học tập và
nghiên cứu.
Mặc dù đã cố gắng hoàn thành luận văn trong phạm vi và khả năng cho phép nhưng
chắc chắn sẽ không tránh khỏi những thiếu sót. Em kính mong nhận được sự cảm thông
và tận tình chỉ bảo của Quý Thầy cô và các bạn.

 
  
 


TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Nguyễn Hồ Thùy Trang, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản,
Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh.
Đề tài: Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý cao ốc văn phòng của các
doanh nghiệp trong nước trên địa bàn quận 3 thành phố Hồ Chí Minh
Giáo viên hướng dẫn: ThS. Trần Duy Hùng, Bộ môn Quy hoạch, Khoa Quản lý Đất đai &
Bất động sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh
Nội dung tóm tắt của báo cáo:
Quản lý BĐS hiện nay là một lĩnh vực quan trọng, nhất là đối với các căn hộ cao cấp,
các cao ốc văn phòng cho thuê, các trung tâm thương mại, các khu đô thị mới...Tuy nhiên,
“sân chơi” lĩnh vực này đang nằm trong tay các doanh nghiệp nước ngoài đặc biệt trong

 
  
 


DANH MỤC VIẾT TẮT
BĐS
TTBĐS
TLSX
KCN
KCX
PCCC
TP.HCM
CBRE
PR
M&E
IDD
CĐT
GFA
SGFA
LEED

VAT
BMS

Bất động sản
Thị trường bất động sản
Tư liệu sản xuất
Khu công nghiệp
Khu chế xuất

Hình 2.8. Quy trình sử lý thắc mắc khiếu nại của khách hàng tại Savista ........................ 51 
Hình 2.9. Mô hình CRM.................................................................................................... 52 

DANH MỤC BẢNG
Bảng 1.1: Tiêu chuẩn phân hạng cao ốc văn phòng tại Việt Nam .................................... 25 
Bảng 2.1 Thống kê cao ôc văn phòng Q2/2010 tại TP.HCM ........................................... 33 
Bảng 2.2: Công suất thuê và diện tích các cao ốc lớn tại TP. HCM ................................. 34 
Bảng 2.3: Nguồn cung văn phòng chính năm 2010 tại TP.HCM .................................... 35 
Bảng 2.4: Thông tin cao ốc văn phòng trên địa bàn Q3, TP.HCM - PHỤ LỤC ........................... 36 
Bảng 2.5: Diện tích cho thuê tại HBT Tower.................................................................... 39 
Bảng 2.6 Nhà thầu phụ tại các cao ốc văn phòng.............................................................. 43 
Bảng 2.7 Phí quản lý văn phòng theo hạng cao ốc............................................................ 48 
Bảng 2.8 Các khoản phí lớn cho việc thuê văn phòng ...................................................... 48 
Bảng 2.9 Bảng chi phí ẩn do mất giá đồng tiền ............................................................... 49 
Bảng 2.10 Bảng thông tin một số khách hàng tiêu biểu tại Alpha Tower ...................... 52 

 
  
 


Ngành Quản lý Thị trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Hồ Thùy Trang

MỤC LỤC
ĐẶT VẤN ĐỀ ............................................................................................................. 4
Phần 1 TỔNG QUAN ................................................................................................. 6
1.Tổng quan về bất động sản và thị trường bất động sản ..................................................... 6
1.1.Khái niệm và đặc điểm của bất động sản ................................................................ 6


3.1.Khái niệm cao ốc văn phòng ................................................................................. 23
3.2.Đặc điểm của cao ốc văn phòng ............................................................................ 23
3.2.1.Các hệ thống trong cao ốc văn phòng: ............................................................ 23
3.2.2.Không gian bên trong và sự lưu thông ............................................................ 24
3.2.3.Không gian bên ngoài và sự lưu thông............................................................ 24
3.2.4.Quản lý điều hành cao ốc văn phòng và bố trí khách thuê ............................. 25
3.3.Tiêu chuẩn phân hạng cao ốc văn phòng:.............................................................. 25
4.Khái quát địa bàn nghiên cứu: Quận 3 Thành phố Hồ Chí Minh ................................... 27
4.1.Tổng quan .............................................................................................................. 28
4.2.Kinh tế - Xã hội ..................................................................................................... 28
4.3.Quy hoạch phát triển .............................................................................................. 29
4.4.Giao thông ............................................................................................................. 30
5.Nội dung nghiên cứu, phương pháp nghiên cứu và quy trình thực hiện ......................... 30
5.1.Nội dung nghiên cứu: ............................................................................................ 30
5.2.Phương pháp nghiên cứu ....................................................................................... 30
5.3.Quy trình thực hiện ................................................................................................ 31
Phần 2 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ........................................................................... 32
1.Thực trạng về thị trường cao ốc văn phòng..................................................................... 32
1.1.Tình hình thị trường cao ốc văn phòng Thành phố Hồ Chí Minh trong năm qua............. 32
1.2.Thực trạng cao ốc văn phòng trên địa bàn Quận 3 – Thành phố Hồ Chí Minh.............. 36
1.2.1.Số lượng cao ốc và tình hình phân bố .................................................................. 36
1.2.2.Hoạt động, chức năng ......................................................................................... 36
1.2.3.Giá thuê và tỉ lệ thuê ........................................................................................... 36
1.2.4.Chủ sở hữu và quản lý ........................................................................................ 37
1.2.5.Đối tượng thuê ................................................................................................... 38
2.Thực trạng về quản lý cao ốc văn phòng ......................................................................... 38
2.1.Hiện trạng quản lý cao ốc văn phòng tại TP Hồ Chí Minh ................................... 38
 
 Trang 2

 
 
 Trang 3
 
 


Ngành Quản lý Thị trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Hồ Thùy Trang

ĐẶT VẤN ĐỀ
Trước sự phát triển không ngừng của đất nước, đặc biệt là trong thời kỳ hội nhập kinh tế
quốc tế như hiện nay cùng với sự phát triển của các cơ sở hạ tầng khác, các cao ốc mọc
lên ngày một nhiều như một tất yếu để đáp ứng nhu cầu ăn, ở và làm việc ngày càng cao
của con người. Theo đó, các hoạt động kinh doanh BĐS cũng không ngừng được mở rộng
và dần được nâng cao về chất lượng và hiệu quả. Quản lý BĐS là một lĩnh vực quan trọng
trong kinh doanh BĐS, nhất là đối với các căn hộ cao cấp, các cao ốc văn phòng cho thuê,
các trung tâm thương mại, dịch vụ, các khu đô thị mới... Tuy nhiên, không phải tòa nhà
nào cũng đáp ứng được dịch vụ hay quy trình quản lý chuyên nghiệp để thu hút được
nhiều doanh nghiệp, cá nhân sử dụng dịch vụ của mình.
Mặt khác việc quản lý các tòa nhà tại Việt Nam chưa có một quy chuẩn rõ ràng vì hầu hết
các tòa nhà được quản lý đều dựa trên những kinh nghiệm thực tế trong quá trình làm
việc, chưa có sự huấn luyện và đào tạo tốt về kỹ năng chuyên môn. Ở nước ta, đây là lĩnh
vực mà các nhà kinh doanh trong nước vẫn còn bỏ ngỏ, ít được quan tâm đầu tư đúng
mức, hầu như các công ty kinh doanh BĐS trong nước mới chỉ tập trung quản lý những
BĐS có quy mô, giá trị nhỏ của chính công ty mình đầu tư. Trong khi đó, những khu đô
thị mới, cao ốc văn phòng, căn hộ cao cấp đã và đang mọc lên hàng loạt ở các thành phố
lớn, nhất là ở Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh nhưng hoạt động của các nhà quản lý
BĐS Việt Nam ở đó vẫn chưa thật sự nổi trội . Nói đến quản lý BĐS, người ta chỉ thấy


Quá trình nghiên cứu tạo giải pháp nâng cao tính cạnh tranh của doanh nghiệp trong nước
đối với doanh nghiệp nước ngoài.

 
 Trang 5
 
 


Ngành Quản lý Thị trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Hồ Thùy Trang

Phần 1
TỔNG QUAN
1. Tổng quan về bất động sản và thị trường bất động sản
1.1. Khái niệm và đặc điểm của bất động sản
1.1.1. Khái niệm bất động sản
Theo Điều 181, Bộ Luật Dân sự 2005 quy định: “Bất động sản là các tài sản không thể di
dời được”. Như vậy, bất động sản trước hết phải là tài sản, nhưng khác với các tài sản
khác là chúng không thể di dời được. Hay nói cách khác, bất động sản là đất đai và là
những vật thể cố định gắn liền với đất. Những vật thể gắn liền với đất đai là những vật thể
tồn tại trên đất và chỉ có thể được sử dụng trong trạng thái không tách rời đất hoặc là
những vật thể mà khi dịch chuyển sẽ bị hư hại (tính chất, công năng, hình thái sẽ thay đổi)
hoặc tốn nhiều công sức và chi phí như các công trình kiến thức, công trình lắp ghép …
Theo Điều 181, Bộ Luật Dân sự 2005 thì bất động sản bao gồm:
 Đất đai:
 Phải là đất không di dời được hoặc di dời được nhưng không đáng kể (những đất
đai di dời như đất trồng cây cảnh, đất làm vật liệu xây dựng không phải là bất động

SVTH: Nguyễn Hồ Thùy Trang

 Một số công trình khai thác hầm mỏ.
 Các tài sản khác do các quy định của pháp luật.
Vậy tóm lại “Bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả
những gì được tạo ra do sức lao động của con người gắn liền với đất đai như các công
trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn
liền với đất đai theo không gian 3 chiều (chiều cao, chiều sâu, chiều rộng) để tạo thành
một dạng vật chất có cấu trúc và công năng xác định.
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản (BĐS) gồm
đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước
cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo
ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản và động sản”.
Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không
tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự
Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên
bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức…). Tuy nhiên, Nga quy
định cụ thể bất động sản là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung. Việc ghi
nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng
của giao dịch dân sự.
Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền” với đất đai
được coi là BĐS. Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây
chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản”. Tương tự, quy định
này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ.
Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật
gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”. Luật Dân sự
Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất.
Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được coi là “gắn
liền với đất đai”; thứ hai, không giải thích rõ về khái niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất
khác nhau về những tài sản “gắn liền với đất đai”.

(bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ
trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ
quan và khách quan.
 Nhóm 2: BĐS không đầu tư xây dựng, BĐS nhóm này chủ yếu là nông nghiệp
(dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi
trồng thủy hải sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng, v.v…
 Nhóm 3: BĐS đặc biệt là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản
văn hóa vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v… Đặc điểm của
nhóm này là tham gia thị trường rất thấp.
Việc phân chia BĐS theo 3 nhóm trên đây là rất cần thiết để đảm bảo cho việc xây dựng
cơ chế chính sách phù hợp và xác định mô hình quản lý đối với thị trường BĐS.
1.1.3. Đặc điểm của bất động sản
BĐS có những đặc điểm chủ yếu sau đây:
 Tính cá biệt và khan hiếm
Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và khan hiếm của đất. Tính khan hiếm
của đất là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính khan hiếm cụ thể của đất là giới hạn
về diện tích dất của từng miếng đất, khu vực, vùng địa phương, lãnh thổ, v.v… Chính vì
tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất nên hàng hóa BĐS có tính cá
biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả 2 BĐS kế cạnh nhau cũng có những yếu tố khác
biệt nhau. Trên thị trường BĐS khó tồn tại 2 BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí
không gian khác nhau kể cả 2 công trình cạnh nhau và cùng xây theo 1 thiết kế. Ngay
trong 1 tòa cao ốc thì các văn phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau. Ngoài ra,
chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn
đối với khách hang hoặc thỏa mãn sở thích cá nhân v.v…
 Tính bền lâu
Do dất đai là tài sản thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên xem như không thể bị hủy
hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, v.v… Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng
trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn
tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật
kiến trúc và công trình xây dựng.

vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh,…chi phối nhu cầu và hình thức BĐS
1.2. Khái niệm và đặc điểm của thị trường bất động sản
1.2.1. Khái niệm thị trường bất động sản
Dựa trên các phân tích lí luận của các chuyên gia kinh tế cũng như các nhà nghiên cứu về
BĐS trong nước và quốc tế đưa ra một số khái niệm sau đây về thị trường BĐS:
 Khái niệm 1: thị trường bất động sản là nơi hình thành các quyết định về việc ai
tiếp cận được BĐS và BĐS đó được sử dụng như thế nào và vì mục đích gì.
 Khái niệm 2: thị trường bất động sản là đầu mối thực hiện và chuyển dịch giá trị
của hàng hoá BĐS.
 Khái niệm 3: thị trường bất động sản là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán,
chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như môi giới, tư
vấn… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước đối với thị
trường BĐS có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt
động kinh doanh đối với thị trường BĐS.
 Khái niệm 4: thị trường bất động sản là "nơi" tiến hành các giao dịch về BĐS gồm
chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ hỗ trợ như môi giới, tư vấn..
Như vậy “Thị trường BĐS là quá trình giao dịch hàng hoá BĐS giữa các bên có liên
quan. Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và
các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn … giữa các chủ thể trên thị
 
 Trang 9
 
 


Ngành Quản lý Thị trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Hồ Thùy Trang

trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát

 Thị trường mua bán chuyển nhượng BĐS
 Thị trường đấu giá quyền sử dụng đất
 Thị trường cho thuê BĐS
 Thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐS
 Thị trường dịch vụ BĐS: bao gồm các hoạt động dịch vụ môi giới BĐS, tư vấn
BĐS, thông tin BĐS, định giá BĐS, bảo trì bảo dưỡng BĐS v.v..
 
 Trang 10
 
 


Ngành Quản lý Thị trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Hồ Thùy Trang

 Căn cứ theo thứ tự thời gian BĐS tham gia thị trường, gồm:
 Thị trường cấp 1: thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất
(còn gọi là thị trường BĐS sơ cấp).
 Thị trường cấp 2: Thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê.
 Thị trường cấp 3: Thị trường bán hoặc cho thuê lại các công trình đã được mua
hoặc thuê.
Tổng hợp các kết quả nghiên cứu và các nhận định của các nhà khoa học, có thể cho
rằng thị trường BĐS nước ta bao gồm thị trường BĐS sơ cấp và thị trường BĐS thứ cấp.
Thị trường sơ cấp được hình thành từ khi nhà nước giao hoặc cho thuê đất. Chủ thể tham
gia thị trường này là Nhà nước (đại diện chủ sở hữu) với nhà đầu tư hoặc người có nhu
cầu sử dụng đất.
Giai đoạn từ sau khi nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất tiến hành đầu tư tạo lập
BĐS (xác định vị trí tạo lập, xác lập quyền sở hữu hoặc sử dụng, xây dựng cơ sở hạ tầng,
công trình kiến trúc,…), sau đó tiến hành các giao dịch về hàng hoá BĐS nhà đất như


Ngành Quản lý Thị trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Hồ Thùy Trang

chính, các tổ chức tài chính và các cơ quan quản lý tài chính là những chủ thể có
vai trò quyết định.
 Trong mỗi cấp độ phát triển của thị trường BĐS, quá trình vận động của thị trường
đều có chu kỳ dao động tương tự như nhiều thị trường khác.
Chu kỳ dao động của thị trường BĐS gồm có 4 giai đoạn: phồn vinh (sôi động),
suy thoái (có dấu hiệu chững lại), tiêu điều (đóng băng) và phục hồi (nóng dần lên
có thể gây “sốt”).
Chẳng hạn như thị trường BĐS Việt Nam luôn dao động theo hình sin với chu kỳ
khoảng 5 năm một lần. Cuối năm 2002, BĐS lên cực điểm và rơi vào suy thoái.
Phải đến cuối 2007, BĐS mới hồi phục và dường như lại đạt đỉnh điểm vào cuối
năm 2009. Và từ cuối 2009, thị trường bắt đầu có dấu hiệu “ngủ đông” bởi rất
nhiều sản phẩm tính thanh khoản thấp hoặc không thể thanh khoản. Theo các
chuyên gia, thị trường đã bị giới đầu cơ thổi lên quá mức và tới đây sẽ là một thời
gian dài điều chỉnh để trở về nhu cầu thực và giá trị thực.
Ở Mỹ trong khoảng 1 thế kỷ (1870-1973) trải qua 6 chu kỳ dao động, bình quân
mỗi chu kỳ khoảng 18 năm; thị trường BĐS nước Nhật từ năm 1956 đến nay trải
qua 4 chu kỳ, mỗi chu kỳ khoảng 10 năm; Thị trường BĐS Trung Quốc tuy hình
thành chưa lâu nhưng từ năm 1978 đến nay cũng đã có 4 chu kỳ dao động, trong
đó đáng chú ý có chu kỳ cực ngắn (1992-1994), tăng trưởng “phi mã” trong 2 năm
1992- 1993 rồi suy sụp rất nhanh trong năm 1994.
 Thị trường BĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập trung, trải rộng
trên khắp các vùng miền của đất nước.
BĐS là một loại hàng hoá cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó chịu ảnh
hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi đó, tâm lý, tập quán, thị
hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương lại khác nhau. Chính vì vậy, hoạt động của thị

thiếu 1 số tổ chức của thị trường).
Đặc điểm này xuất phát từ những đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi phối
của điều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội
trong quá trình sử dụng BĐS.
Thậm chí, ngay trong bản thân các thị trường địa phương, sự hiểu biết về các giao
dịch cũng không hoàn hảo, người mua và người bán thường thiếu thông tin liên
quan đến những giao dịch trước.
Sự tác động của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo của
thị trường BĐS. Bất kỳ Nhà nước nào cũng đều có sự can thiệp vào thị trường
BĐS ở các mức độ khác nhau, trong đó chủ yếu là đất đai để thực hiện các mục
tiêu phát triển chung. BĐS có tính dị biệt, tin tức thị trường hạn chế, đất đai trên
thị trường sơ cấp phụ thuộc vào quyết định của Nhà nước nên thị trường BĐS là
thị trường cạnh tranh không hoàn hảo.
Mặt khác, thị trường BĐS không hoàn hảo còn do tính chất không tái tạo được của
đất, nên thị trường BĐS mang tính độc quyền, đầu cơ nhiều hơn các thị trường
hàng hoá khác.
 Thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính. Động thái
phát triển của thị trường này tác động tới nhiều loại thị trường trong nền kinh tế.
BĐS là tài sản đầu tư trên đất bao gồm cả giá trị đất đai sau khi đã được đầu tư. Mà
đầu tư tạo lập BĐS thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời gian hình thành
BĐS cũng như thu hồi nguồn vốn dài. Khi BĐS tham gia lưu thông trên thị trường
BĐS, các giá trị cũng như các quyền về BĐS được đem ra trao đổi, mua bán, kinh
doanh v.v.. giải quyết vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợi
nhuận cho các bên giao dịch. Điều này chứng tỏ thị trường BĐS là đầu ra quan
trọng của thị trường vốn.
Ngược lại, thị trường BĐS hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồn tài
chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân (Theo thống kê, ở
các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm
80% trong tổng lượng vốn cho vay).
Ngoài ra, thị trường BĐS còn có quan hệ trực tiếp với thị trường xây dựng và qua đó mà

 Nghiên cứu thị trường
 Lập và triển khai kế hoạch marketing cho tòa nhà
 Lên phương án kinh doanh và quản lý tòa nhà
 Tìm và lựa chọn khách thuê
 Đàm phán các điều khoản của hợp đồng thuê
 Bảo vệ tòa nhà
 Vệ sinh tạp vụ
 Vận hành các hệ thống kỹ thuật điện, nước, điều hòa không khí, PCCC…
 Quản lý chăm sóc khách hàng
 Bảo trì bảo dưỡng định kỳ tòa nhà
 Quản lý tài chính và báo cáo cho thuê
 Khái niệm dịch vụ quản lý bất động sản
“Dịch vụ quản lý bất động sản là hoạt động của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất
động sản được chủ sở hữu hoặc chủ sử dụng bất động sản uỷ quyền thực hiện việc bảo
quản, giữ gìn, trông coi, vận hành và khai thác bất động sản theo hợp đồng quản lý bất
động sản” (Điều 04, Luật Kinh Doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006
của Quốc hội)
 Nội dung kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản bao gồm:
 Bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản theo uỷ quyền của chủ sở hữu,
chủ sử dụng bất động sản;
 Cung cấp các dịch vụ bảo đảm duy trì hoạt động bình thường của bất động sản;
 
 Trang 14
 
 


Ngành Quản lý Thị trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Hồ Thùy Trang

dịch vụ cộng thêm khác. Tòa nhà nhanh chóng được lấp đầy là cách giúp chủ đầu tư
thu hồi vốn nhanh nhất.
 Tăng thêm lợi nhuận
 Tạo sự yên tâm cho khách hàng: Được hưởng những dịch vụ tốt nhất từ môi
trường quản lý chuyên nghiệp tạo nên sự yên tâm, tin tưởng của khách hàng đối
với chủ đầu tư, do đó đối với việc gia hạn hợp đồng hay gia tăng giá thuê cũng làm
khách hàng vui vẻ chấp nhận.
2.4. Mô hình uỷ thác quản lý cho thuê bất động sản
Xuất hiện tại Việt Nam không lâu, mô hình này hiện nay đang được áp dụng rộng rãi chủ
yếu tại Hà Nội và TP HCM. Có thể chia làm 2 loại hình chủ yếu như sau:
 
 Trang 15
 
 


Ngành Quản lý Thị trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Hồ Thùy Trang

2.4.1. Rental management
Được hiểu là việc chủ sở hữu một bất động sản (nhà, biệt thự, cao ốc, các bất động sản có
quy mô và giá trị lớn nói chung…) ủy quyền cho một đơn vị làm đại diện độc quyền
(agent) cho thuê, marketing BĐS cũng như việc sử dụng của chủ sở hữu trong thời gian
xác định trước. Mục đích chính là việc tối đa hóa lợi nhuận từ bất động sản mà họ chưa có
nhu cầu sử dụng.
Chủ sở hữu là người sở hữu toàn phần tài sản trong dài hạn và nhận được thu nhập cho
thuê từ đơn vị đại diện quản lý cho thuê, còn đơn vị Quản lý được ủy thác quản lý cho
thuê có toàn quyền sử dụng tài sản đó trong thời gian giao ước (hợp đồng ủy thác) và thu
được phí quản lý từ Người chủ sở hữu bất động sản.

 


Ngành Quản lý Thị trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Hồ Thùy Trang

2.5. Marketing trong quản lý bất động sản

Hình 1.1 Các hình thức marketing trong quản lý BĐS
Trong quản lý tòa nhà, Marketing là vấn đề cốt yếu, nếu làm tốt khâu này tòa nhà vận
hành tốt với tỉ lệ lấp đầy cao. Marketing đối với bất động sản thông thường được thực
hiện thông qua các kênh chủ yếu như:
2.5.1. Báo, tạp chí:
Đa số các công ty BĐS lấy báo chí là phương tiện để quảng cáo vì dễ đọc đi đọc lại, gần
gũi với sinh hoạt của nhân dân. Đặc biệt trong vài năm gần đây, các báo ngày, báo tuần đã
mở các chuyên mục, chuyên san đưa tin giới thiệu các kiến thức về BĐS. Theo điều tra,
quảng cáo BĐS trên báo chí của các thành phố lớn chiếm khoảng 90% lượng quảng cáo
của các công ty BĐS.
2.5.2. Quảng cáo trên Tivi, phát thanh:
Quảng cáo trên tivi có đặc điểm diện người xem rộng, tính trực quan mạnh. Quảng cáo
thông tin về bất động sản trong phát thanh ít bị hạn chế về thời gian và không gian.
2.5.3. Quảng cáo trực tuyến: Các kênh, công cụ trực tuyến gồm:
 Tiếp thị trên công cụ tìm kiếm (S.E.M.)
SEM (Search Engine Marketing) chính là sự tổng hợp của nhiều phương pháp marketing
nhằm mục đích giúp cho website của bạn đứng ở vị trí như bạn mong muốn trong kết quả
tìm kiếm trên internet. Bao gồm:
 Tối ưu hóa công cụ tìm kiếm (S.E.O)
 
 Trang 17

Doanh nghiệp sẽ đặt giá cơ bản cho mỗi click và trả tiền cho mỗi lần công cụ tìm kiếm hướng
khách hàng tới trang website.
Càng có nhiều người truy cập trang website, doanh nghiệp càng có nhiều cơ hội trong
việc bán hàng và xây dựng thương hiệu. Đồng thời có thể giảm chi phí quảng cáo vì các
công cụ tìm kiếm, đặc biệt là Google có chính sách thưởng cho khách hàng có những
quảng cáo chất lượng, được nhiều người truy cập nhằm đem đến cho người dùng những
kết quả tốt nhất .

 
 Trang 18
 
 


Ngành Quản lý Thị trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Hồ Thùy Trang

 Cổng thông tin bất động sản / Công cụ tìm kiếm
Các BĐS được đăng trên các trang web khác và các cổng thông tin BĐS để tạo ra các nhu
cầu về BĐS.
Ví dụ: www.metvuong.com
www.xephang.vn
www.muabannhadat.com.vn
Hình thức này đã được sử dụng ngày một tăng trong ngành công nghiệp BĐS như một
công cụ tiếp thị và PR. Rất nhiều người tham gia vào ngành công nghiệp BĐS sử dụng
các trang thông tin để đăng tải các thông tin, quan điểm, thông tin thị trường và được sử
dụng như cầu nối để trao đổi các ý kiến và các thông tin liên quan đến mỗi mục tin.
 Đoạn phát sóng video (Video broadcast)