VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

BÙI NGỌC TÙNG

HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG NHÀ Ở
THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY,
TỪ THỰC TIỄN QUẬN 1, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI, năm 2019


VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

BÙI NGỌC TÙNG

HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG NHÀ Ở
THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY,
TỪ THỰC TIỄN QUẬN 1, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
Ngành

: Luật Kinh tế

Mã số

: 8.38.01.07

Người hướng dẫn khoa học:

NHƢỢNG NHÀ Ở ....................................................................................... 6
1.1. Khái niệm và đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng nhà ở .......................... 6
1.1.1. Khái niệm hợp đồng ............................................................................. 6
1.1.2. Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng nhà ở ........................................... 6
1.1.3. Đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng nhà ở ..................................... 9
1.2. Phân loại hợp đồng chuyển nhượng nhà ở ............................................. 12
1.2.1. Hợp đồng chuyển nhượng nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ............... 12
1.2.2. Hợp đồng chuyển nhượng nhà ở chung cư.......................................... 13
1.3. Pháp luật và vai trò của pháp luật hợp đồng chuyển nhượng nhà ở ........ 14
1.3.1. Pháp luật hợp đồng chuyển nhượng nhà ở.......................................... 14
1.3.2. Vai trò của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng nhà ở ................... 17
1.4. Các nguyên tắc pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng nhà ở ................ 21
1.4.1. Nguyên tắc giao kết hợp đồng chuyển nhượng nhà ở .......................... 21
1.4.2. Nguyên tắc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng nhà ở ........................ 22
Chƣơng 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN
NHƢỢNG NHÀ Ở ..................................................................................... 26
2.1. thực Thực trạng pháp luật về chủ thể hợp đồng chuyển nhượng nhà ở ... 26
2.1.1. Chủ thể là cá nhân ............................................................................. 26
2.1.2. Chủ thể là pháp nhân ......................................................................... 34
2.2 Pháp luật về thủ tục chuyển nhượng nhà ở ............................................. 40
2.3. Thực trạng pháp luật về hiệu lực của hợp đồng...................................... 43
2.3.1. Về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng ............................................... 43
2.3.2. Hợp đồng chuyển nhượng nhà ở vô hiệu và xử lý hợp đồng vô hiệu .... 47
2.4. Thực trạng pháp luật về nội dung hợp đồng chuyển nhượng nhà ở ........ 56


2.4.1. Đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng nhà ở .................................. 56
2.4.2. Quyền và nghĩa vụ của các bên .......................................................... 60
2.5. Thực trạng pháp luật về trách nhiệm do vi phạm hợp đồng chuyển
nhượng nhà ở ............................................................................................... 64

7,73 km2 dân số là 193.632 người. Mặc dù diện tích không tăng và điều kiện
hạ tầng phục vụ phát triển nhà ở là rất khó khăn, nhưng quy mô dân số của
Quận vẫn đang tiếp tục tăng, trong đó chủ yếu là số dân nhập cư, do sự hạn
chế về quỹ đất, khó khăn trong giải phóng mặt bằng, tốc độ tăng giá các yếu
tố đầu vào đã đẩy giá nhà ở lên cao hơn rất nhiều so với thu nhập của người
dân. Chính vì vậy, nhiều biểu hiện tiêu cực, phức tạp trong lĩnh vực mua bán
nhà ở đã diễn ra trong thời gian qua, làm ảnh hưởng đến quyền, lợi ích của
người tiêu dùng và sự ổn định của xã hội. Đó là hiện tượng đầu cơ, làm lũng
đoạn thị trường gây ra những rào cản cho cơ hội tiếp cận nhà ở một cách công
bằng của người dân; thiếu minh bạch trong chính sách giá và công khai thông
tin dự án; hợp đồng không rõ ràng, không thực hiện đúng cam kết khi ký hợp
đồng...
Hợp đồng mua bán nhà ở có những đặc trưng rất riêng so với các loại
1


hợp đồng khác, liên quan đến đời sống dân sự hàng ngày, tính mạng của cư
dân sống trong các công trình nhà ở; nhà ở là bất động sản gắn liền với đất. Vì
vậy, Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản quy phạm pháp luật quan trọng
như: Bộ luật Dân sự, Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động
sản, Luật Bảo vệ người tiêu dùng… và các văn bản dưới luật khác. Nhìn
chung, hệ thống pháp uật về chuyển nhượng nhà ở đã tương đối hoàn chỉnh và
đang có những tác động tích cực trong giải quyết các vấn đề từ thực tiễn.
Song, việc không tuân thủ các quy định pháp luật hợp đồng, sự thiếu hiểu biết
pháp luật trong giao kết hợp đồng; các quy định pháp luật về nhà ở và hợp
đồng mua bán nhà ở còn có những bất cập, thiếu đồng bộ, minh bạch đã và
đang là những nguyên nhân dẫn đến tình trạng tranh chấp về hợp đồng mua
bán nhà ở ngày càng diễn ra phức tạp. Vì vậy, việc tác giả lựa chọn và thực
hiện đề tài luận văn thạc sĩ luật học: "Hợp đồng chuyển nhượng nhà ở theo
pháp luật Việt Nam hiện nay, từ thực tiễn Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh"

19-24.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
Để thực hiện mục đích nghiên cứu của đề tài, tác giả xác định các
nhiệm vụ cụ thể sau: Làm rõ những vấn đề lý luận pháp luật về hợp đồng
chuyển nhượng nhà ở, nghiên cứu thực trạng pháp luật và thực tiễn thực hiện
các quy định pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở, dựa trên các trường hợp
cụ thể từ số liệu tại Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh. Từ đó, chỉ ra các điểm
hợp lý và chưa hợp lý trong các quy định pháp luật và cơ chế thực hiện pháp
luật hợp đồng chuyển nhượng nhà ở. Đề xuất các định hướng và giải pháp
hoàn thiện pháp luật về nhà ở và hợp đồng mua bán nhà ở, cũng như cơ chế
quản lý nhà nước với các hoạt động chuyển nhượng nhà ở nhằm hướng đến sự
ổn định và phát triển lành mạnh thị trường bất động sản ở Thành phố Hồ Chí
Minh nói riêng và ở Việt Nam nói chung. Kết quả nghiên cứu của đề tài là
nhằm đánh giá mức độ phù hợp và bất cập của các quy định pháp luật liên
3


quan đến chuyển nhượng nhà ở qua việc nghiên cứu thực tiễn từ hoạt động
chuyển nhượng nhà ở tại Quận 1, thành phố Hồ Chí Minh.
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
Trong giới hạn của một luận văn, tác giả chỉ nghiên cứu pháp luật hợp
đồng chuyển nhượng nhà ở theo nghĩa hẹp, nghĩa là dưới góc độ hoạt động
mua, bán nhà ở. Luận văn tập trung vào đối tượng nhà chung cư, nhà ở riêng
lẻ; phân tích một số quy định pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở ( xây
dựng, giao kết, thực hiện, hợp đồng, tranh chấp), tìm hiểu một số tranh chấp,
nguyên nhân tranh chấp thực tiễn tại địa bàn Quận 1 trong khoảng thời gian từ
năm 2015 đến năm 2018, qua đó đưa ra một số kiến nghị hoàn thiện những
qui định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng nhà ở.
5. Cơ sở lý luận và thực tiễn của luận văn
Đề tài dựa trên cơ sở phương pháp luận của Chủ nghĩa Mác- Lênin, tư

và hợp đồng mua bán nhà ở.
- Chỉ ra hạn chế của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở và đưa kiến
nghị hoàn thiện qui định pháp luật hiện hành về hợp đồng mua bán nhà ở.
8. Kết cấu của luận văn
Luận văn được kết thành 3 chương:Phần Mở đầu, Nội dung và Kết luận
Trong đó, Phần Nội dung của Luận văn được kết cấu thành 03 chương
Chương 1: Cơ sở lý luận pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng nhà ở
Chương 2: Thực trạng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng nhà ở
Chương 3: Định hường và giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng
chuyển nhượng nhà ở

5


Chƣơng 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG
CHUYỂN NHƢỢNG NHÀ Ở
1.1. Khái niệm và đặc điểm hợp đồng chuyển nhƣợng nhà ở
1.1.1. Khái niệm hợp đồng
Theo pháp luật Việt Nam, với tư cách là hình thức của giao dịch dân sự
theo nghĩa rộng (bao gồm cả những quan hệ về đầu tư, lao động, kinh doanh
thương mại, bảo hiểm…) Điều 385 Bộ luật Dân sự năm 2015 năm 2015 quy
định: “Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc
chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự”. Quy định khái niệm hợp đồng tại Điều
385 của Bộ luật Dân sự năm 2015 đã làm tăng tính khả thi, minh bạch trong
thực tiễn áp dụng, mở rộng phạm vi điều chỉnh của Bộ luật Dân sự năm 2015
về hợp đồng trong các lĩnh vực khác; tránh được sự nhầm lẫn trong lĩnh vực
thương mại, lao động... Trong khái niệm trên, có thể thấy trước hết hợp đồng
phải là sự thỏa thuận, tức là luôn trên cơ sở tự do, tự nguyện của các bên khi
tham gia quan hệ hợp đồng, nhưng sự thỏa thuận đó vẫn phải phù hợp với các

tư liệu sản xuất, phần vốn góp trong doanh nghiệp hoặc trong các tổ chức
kinh tế khác”. Hợp đồng chuyển nhượng nhà ở là hợp đồng dân sự, cụ thể hóa
của của hợp đồng mua bán tài sản. Trong đó, đối tượng của hợp đồng là nhà ở
- tài sản có giá trị lớn. Không ít các nhà nghiên cứu đã đặt ra vấn đề nghiên
cứu sự khác biệt giữa hợp đồng chuyển nhượng và hợp đồng mua bán. Điều
430, Bộ luật dân sự năm 2015 định nghĩa: "Hợp đồng mua bán tài sản là sự
thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho
bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán. Hợp đồng mua bán nhà ở, mua bán
nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật
này, Luật nhà ở và luật khác có liên quan". Trong hợp đồng mua bán tài sản,
hoạt động mua và bán gắn liền với nhau để tạo nên quan hệ pháp luật giữa hai
chủ thể là bên mua và bên bán. Trong đó hoạt động bán bao gồm hai thành
phần riêng rẽ và phân biệt với nhau. Thứ nhất, hợp đồng bán được coi là hoàn
7


thành khi đề nghị giao kết được chấp nhận; thứ hai, việc chuyển giao quyền
sở hữu tài sản được diễn ra trước hoặc cùng đồng thời với khoản thanh toán
đã được các bên thống nhất [41, Tr.1504].
Trong tiếng Việt, cụm từ “chuyển nhượng” được hiểu là “chuyển quyền
sở hữu” [26, Tr.182]. "Nhượng" là nhường lại, chuyển giao lại cho người
khác (cái thuộc quyền sở hữu của mình hoặc quyền lợi mình đang được
hưởng). Nói cách khác chuyển nhượng là chuyển giao quyền với tài sản của
một chủ thể này sang một chủ thể khác. Thực chất, trong pháp luật Việt Nam
cách hiểu về "chuyển nhượng" còn có những điểm chưa thống nhất. Hiện
không có khái niệm hợp đồng chuyển nhượng nhà ở, mà chỉ có khái niệm hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cho dù sử dụng “chuyển nhượng”
hay “mua bán” thì bản chất của giao dịch vẫn là “chuyển quyền sở hữu”, tức
là giao dịch đó vẫn bao gồm các yếu tố: (i) Chuyển giao tài sản; (ii) Có đền
bù; (iii) Người chuyển giao không còn bất kỳ mối liên hệ nào với tài sản sau

tương lai”. Nhà ở là một loại tài sản dưới dạng bất động sản được xác định
theo điểm b, khoản 1, Điều 107 Bộ luật dân sự năm 2015. Nhà ở có thể được
hiểu là nhà dùng để ở được xây dựng có kết cấu độc lập gọi là nhà riêng lẻ
hoặc có kết cấu chung gồm nhiều căn hộ hoặc nhà liên kế dùng cho con người
sinh hoạt, nghỉ ngơi được xác định bằng diện tích mặt bằng trong đó có, diện
tích sử dụng chung (nếu có), diện tích sử dụng riêng được xác định bằng ranh
giới về không gian. Nhà ở, đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng nhà ở, là
một loại tài sản buộc phải đăng ký quyền sở hữu, vì thế, các giao dịch mua
bán nhà ở đã được pháp luật quy định chặt chẽ.
Căn cứ vào thời điểm hình thành và thời điểm xác lập quyền sở hữu
cho chủ sở hữu, nhà ở có thể đang tồn tại hiện hữu và cũng có thể được coi là
một loại tài sản hình thành trong tương lai. Nhà ở có thể đang tồn tại hiện hữu
là tài sản vào thời điểm hiện tại và đã được xác lập quyền sở hữu cho chủ sở
hữu phải đáp ứng các điều kiện sau đây mới là đối tượng của hợp đồng mua
9


bán nhà ở:
- Nhà ở là đối tượng của hợp đồng mua bán phải được xác định cụ thể, là
đối tượng của hợp đồng mua bán nhà bao gồm cả nhà và diện tích đất gắn liền
với ngôi nhà và chúng cần phải được chỉ r trong hợp đồng mua bán.
- Nhà phải có các loại hồ sơ phù hợp qui định pháp luật chứng tỏ quyền
sở hữu hợp pháp của chủ thể hiện đang quản lý, sử dụng nhà. Đó chính là cơ
sở pháp lý cơ bản về hình thức có thể đã được nhà nước xác nhận về nội dung
và là nguyên tắc để Nhà nước bảo vệ quyền sở hữu của các chủ thể và các chủ
sở hữu thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình theo quy định của pháp luật.
- Không bị tranh chấp về quyền sở hữu đối với diện tích nhà đem bán.
- Không bị cấm lưu thông dân sự.
- Nếu nhà thuộc sở hữu chung theo phần hoặc hợp nhất phải tuân theo
quy chế pháp lý riêng đối với loại nhà thuộc sở hữu của nhiều người.

bên thỏa thuận và thể hiện sự thống nhất ý chí với nhau và ký tên (hoặc điểm
chỉ) xác nhận về những nội dung cơ bản của hợp đồng thì hợp đồng đó được
coi là xác lập. Thời điểm xác lập của hợp đồng chuyển nhượng nhà ở là thời
điểm mà hợp đồng được công chứng, đây là thời điểm phát sinh quyền và
nghĩa vụ đối với nhau giữa bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng
nhà ở, không phụ thuộc vào việc đã chuyển giao hay chưa chuyển nhà.
Bốn là, hình thức của hợp đồng chuyển nhượng nhà ở nên lập thành
văn bản có công chứng hoặc chứng thực.
Đây là quy định có tính bắt buộc nhằm đảm bảo tính an toàn, ổn định
của giao dịch chuyển nhượng nhà ở, đồng thời cũng thực hiện chức năng quản
lý nhà nước với bất động sản nói chung và nhà ở nói riêng. Việc công chứng,
chứng thực hợp đồng là hành vi pháp lý quan trọng nhằm phát sinh hiệu lực
pháp lý của giao dịch chuyển nhượng nhà ở. Nếu các bên không thực hiện
nghĩa vụ công chứng, chứng thực hợp đồng tại tổ chức hành nghề công chứng
hoặc chứng thực tại UBND xã/phường/thị trấn nơi nhà ở tọa lạc thì hợp đồng
11


có thể đương nhiên vô hiệu hoặc vô hiệu khi có yêu cầu tuyên vô hiệu của
một bên [28, Tr.30].
Năm là, hợp đồng chuyển nhượng nhà ở chịu sự ảnh hưởng của chính
sách về nhà ở của Nhà nước mỗi thời kỳ.
Việc chuyển nhượng nhà ở có sự tác động rất lớn đến tính ổn định phát
triển của xã hội. Do đó, chính sách về nhà ở với mỗi quốc gia nói chung và
Việt Nam nói riêng đều có sự điều chỉnh liên tục, phù hợp với điều kiện kinh
tế - xã hội và nhu cầu quản lý nhà nước ở mỗi giai đoạn.
1.2. Phân loại hợp đồng chuyển nhƣợng nhà ở
Căn cứ vào đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng có thể phân thành:
1.2.1. Hợp đồng chuyển nhượng nhà ở gắn với quyền sử dụng đất
Đây là loại hợp đồng khá thông dụng dùng trong giao dịch nhà ở đã

ở dưới dạng căn hộ chung cư. Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014 : "Nhà chung cư
là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có
phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung…. ". Như vậy, thực chất chuyển
nhượng nhà chung cư sẽ có mục đích chủ yếu là chuyển quyền sở hữu phần
nhà ở thuộc sở hữu riêng. Phần nhà ở và các công trình sở hữu chung của khu
nhà chung cư sẽ là quyền phát sinh từ quyền sở hữu căn hộ trong khu nhà
chung cư. Song, do đặc tính của nhà chung cư nên đối với chung cư hình
thành trong tương lài thì hợp đồng chuyển nhượng nhà chung cư chủ yếu là
hợp đồng góp vốn. Chủ đầu tư thỏa thuận với các tổ chức, các nhân bằng văn
bản các văn bản ghi nhận góp vốn theo hình thức hợp đồng để đầu tư xây
dựng nhà chung cư. Theo hợp đồng này, bên góp vốn sẽ được nhận sản phẩm
là nhà ở hình thành trong tương lai trên cơ sở theo thỏa thuận trong hợp đồng.
Do đặc thù của nhà chung cư là một loại tài sản cần số vốn đầu tư lớn
để có thể hoàn thiện nên chủ đầu tư dự án (chủ đầu tư cấp I) nếu có nhu cầu
huy động vốn để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật đối với phần diện tích xây
dựng nhà ở và đầu tư xây dựng nhà ở trong khu nhà ở, khu đô thị đó thì được
huy động vốn theo các hình thức được quy định tại Điều 19 Nghị định
13


99/2015/NĐ-CP [30]. Hợp đồng chuyển nhượng nhà chung cư cũng có nhiều
dạng biến thể khác nhau, thời điểm ký hợp đồng cũng được quy định khác
nhau. Theo quy định tại Điều 119 Luật Nhà ở năm 2014, việc ký Hợp đồng
chỉ được diễn ra sau các thời điểm sau:
- Hợp đồng góp vốn, chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng sau khi đã có dự án
phát triển nhà ở được phê duyệt, đã thực hiện khởi công xây dựng công trình nhà ở.
- Hợp đồng hợp tác kinh doanh thì chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng
hợp tác kinh doanh sau khi đã có dự án nhà ở được phê duyệt, đã thực hiện
giải phóng mặt bằng, có biên bản bàn giao mốc giới của dự án.
- Hợp đồng mua bán nhà ở trong tương lai thì chỉ được ký sau khi đã có

tính thích ứng [31]. Pháp luật về chuyển nhượng nhà ở là một lĩnh vực quan
trọng của pháp luật về bất động sản nói chung và pháp luật về nhà ở nói riêng.
Pháp luật về chuyển nhượng nhà ở là công cụ dùng để điều chỉnh quan hệ
phát sinh trong hoạt động giao dịch chuyển nhượng nhà ở, nhằm đảm bảo trật
tự trong lĩnh vực này; bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên, của Nhà
nước và xã hội. Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng nhà ở là một bộ phận
của pháp luật về chuyển nhượng nhà ở, không chỉ giới hạn ở việc quy định
quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng, mà còn liên quan đến trình tự,
thủ tục, ràng buộc pháp lý giữa các bên khi giao kết, thực hiện hợp đồng và
các nghĩa vụ pháp lý với Nhà nước. Do đó, có thể hiểu, pháp luật về chuyển
nhượng nhà ở là hệ thống các quy phạm pháp luật do nhà nước ban hành và
bảo đảm thực hiện nhằm điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong quá
trình giao kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng nhà ở.
Đặc điểm pháp luật hợp đồng chuyển nhượng nhà ở
Với tích chất riêng có của mình trong lĩnh vực pháp luật bất động sản,
pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng nhà ở có những đặc trưng sau:
- Pháp luật hợp đồng chuyển nhượng nhà ở là lĩnh vực pháp luật tư
nhưng có mối liên hệ chặt chẽ với lĩnh vực pháp luật công.
Đặc trưng của các lĩnh vực pháp luật tư là liên quan đến quan hệ giữa
các cá nhân, hoặc cá nhân và nhà nước trong quan hệ bình đẳng, tự do thỏa
15


thuận, tự do ý chí của các chủ thể. Hợp đồng là một trường hợp điển hình của
lĩnh vực luật tư. Do hợp đồng chuyển nhượng nhà ở là một lĩnh vực hợp đồng
nói chung, do đó luôn được pháp luật điều chỉnh dựa trên nguyên tắc tự định
đoạt, tự do thỏa thuận; các chủ thể tham gia quan hệ hợp đồng luôn bình đẳng
về quyền, lợi ích và địa vị pháp lý. Điều này thể hiện ở việc các bên tự do lựa
chọn, thỏa thuận, giao kết hợp đồng.
Trong khi đó Luật công là tổng thể các quy phạm pháp lật điều chỉnh

- Pháp luật hợp đồng chuyển nhượng nhà ở là sự cụ thể hóa của các
chính sách về quản lý thị trường nhà ở và an sinh xã hội.
Nhà ở là vấn đề quan trọng của mỗi cá nhân, cùng với sự tăng trưởng
nóng của thị trường bất động sản, giá nhà ở cũng "bị đẩy lên cao" khiến cho khả
năng có nhà ở của người dân ngày càng trở lên khó khăn hơn. Chính vì vậy, Nhà
nước phải có các chính sách quản lý thị trường nhà ở để không tạo ra các "cơn
sốt", "bong bóng" thị trường, góp phần đảm bảo an sinh xã hội, định hướng thị
trường lành mạnh. Các chính sách đó là liên quan mật thiết đến quản lý giao dịch
bất động sản, sàn bất động sản, tài chính ngân hàng, minh bạch về thị trường,
nhà ở xã hội dành cho người có thu nhập thấp và các đối tượng chính sách... Các
chính sách này, được cụ thể hóa bằng hệ thống các quy định pháp luật về nhà ở,
trong đó có các quy định pháp luật về chuyển nhượng nhà ở với từng nhóm nhà
ở cụ thể.
1.3.2. Vai trò của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng nhà ở
Là công cụ để nhà nước quản lý hoạt động giao dịch nhà ở
Nhà ở là loại tài sản có giá trị lớn tăng dần theo thời gian có thể xem
như một kênh tích lũy vốn trong kinh doanh bên cạnh các việc đầu tư vào
vàng hoặc Đô la.. , do đó Nhà nước quản lý các hoạt động giao dịch chuyển
nhượng nhà ở bằng với công cụ qui định khung pháp lý để bảm đảm an toàn
cho các giao dịch dân sự. Nhà nước sẽ quản lý các hoạt động giao dịch như
17


công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng về nhà ở; đăng ký, cấp
giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng; quản lý khung giá; quản
lý biến động; quản lý chủ thể và mục đích sử dụng... Các giao dịch chuyển
nhượng nhà ở phải có sự giám sát của Nhà nước, đặc biệt trong khâu đăng ký
pháp lý. Sự tham gia của Nhà nước vào thị trường bất động sản trong đó có
giao dịch nhà ở bằng các công cụ, qui định khung pháp lý và các yếu tố pháp
luật sẽ làm cho thị trường bất động sản trở nên minh bạch về thông tin, ổn

trong quá trình thực hiện. Đồng thới, các quy định pháp luật về hợp đồng
chuyển nhượng nhà ở cũng là cơ sở để xử lý hành vi vi phạm.
Bảo đảm các quyền, lợi ích hợp pháp của các bên
Khi hợp đồng chuyển nhượng nhà ở đã có hiệu lực thì sẽ làm phát sinh
các quyền, nghĩa vụ của các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng và các quyền,
nghĩa vụ khác. Trong đó quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở được
chuyển giao và quyền nhận giá trị thanh toán của bên chuyển nhượng là quan
trọng nhất. Thông qua các cơ quan chức năng, Nhà nuớc công nhận hợp đồng
và bảo đảm cho quyền sở hữu, quyền sử dụng được chuyển giao nhanh chóng.
Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng nhà ở cũng là căn cứ pháp lý để các
bên tham gia giao dịch đối chiếu để bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp của mình,
kể cả trong trường hợp đồng bị xác định là vô hiệu. Cơ sở đó thể hiện ở việc,
các bên xác định được tính hợp pháp, an toàn của đối tượng hợp đồng cũng
như từng điều khoản của hợp đồng. Việc thực hiện đúng nghĩa vụ của hợp
đồng nhằm hướng đến bảo vệ quyền lợi của các bên. Khi một bên vi phạm
nghĩa vụ hợp đồng thì khuôn khổ pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng, chủ
thể đó sẽ bị xử lý để khôi phục quyền lợi cho bên bị vi phạm.
Thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển
Các quy định pháp luật tạo ra sự ổn định cho các quan hệ xã hội về
chuyển nhượng nhà ở. Chính nhờ sự an toàn, ổn định này mà các chủ thể yên
19