VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

PHÙNG VĂN DŨNG

CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY
TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành: LUẬT KINH TẾ
Mã số: 8.38.01.07
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC PGS.TS NGUYỄN TRUNG TÍN

HÀ NỘI, 2019


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các
số liệu ghi trong luận văn là trung thực. Những kết luận khoa học của
luận văn chưa từng được công bố trong bất kỳ công trình nào khác.
TÁC GIẢ LUẬN VĂN

PHÙNG VĂN DŨNG


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ......................................................................................................... 1
CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬNVỀ CÔNG CHỨNG HỢP
ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT… .................................. ….7

2.1. Các quy định của pháp luật hiện hành có liên quan đến công chứng hợp
đồng thế chấp quyền sử dụng đất…............................................................... 18
2.2. Thực trạng áp dụng pháp luật có liên quan đến công chứng hợp đồng thế
chấp quyền sử dụng đấttrên địa bàn thành phố Hà Nội…… ........................ .37
2.3. Một số sai phạm của các tổ chức hành nghề công chứng và công chứng
viên trên địa bàn thành phố Hà Nội trong thời gian vừa qua ……............... .45
CHƯƠNG 3: NHỮNG VƯỚNG MẮC CÒN TỒN TẠI VÀ GIẢI PHÁP
NHẰM NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG
THẾ

CHẤP

QUYỀN

SỬ

DỤNG

ĐẤT

............................................................ …48
3.1. Những vướng mắc còn tồn tại về mặt quy định của pháp luật có liên quan
đến công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất……....................... ..48
3.2. Một số khó khăn gặp phải trong quá trình thực thi những quy định của
pháp luật có liên quan đến công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
tại địa bàn thành phố Hà Nội…… ............................................................... ..50
3.3. Một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng công chứng hợp đồng thế
chấp trên địa bàn thành phố Hà Nội… ......................................................... .54



vốn cũng có nhiều thay đổi. Đặc biệt là khi Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật
Đất đai năm
2013 và Luật Công chứng năm 2014 được ban hành, triển khai thực hiện.
Với yêu cầu có tính chặt chẽ hơn của pháp luật đất đai, pháp luật về tài
chính ngân hàng trong hoạt động cho vay có thế chấp quyền sử dụng đất về
sự bắt buộc giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất phải thực hiện công
chứng, chứng thực và đăng ký cho thấy vai trò quan trọng của hoạt động
công chứng. Để bảo đảm sự an toàn về mặt pháp lý cho các bên giao kết
hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, thủ tục công chứng các hợp đồng
này đã được tiến hành. Tuy Nhà nước đã có nhiều cố gắng trong việc xây
dựng các văn bản pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử
dụng đất nhưng đây vẫn là vấn đề khó khăn, phức tạp trong thực tiễn thực
hiện.
Công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những
hoạt động tiềm ẩn nhiều vấn đề phát sinh tranh chấp nhất, có nguy cơ gây
ra rủi ro cao cho các công chứng viên khi thực hiện công chứng hợp đồng
này. Trên thực tế, đã xảy ra nhiều vụ tranh chấp liên quan đến hợp đồng thế
chấp quyền sử dụng đất, nhiều hợp đồng được các tổ chức tín dụng đưa vào
nhóm danh sách nợ xấu. Hiện nay, giữa pháp luật đất đai, pháp luật tài
chính ngân hàng, pháp luật công chứng hiện hành còn nhiều quy định chưa
thực sự thống nhất, phù hợp và tương thích nên hoạt động công chứng còn
1


nhiều vướng mắc và khó khăn, mỗi địa phương thực hiện với những yêu
cầu khác nhau;

2



vậy, học viên quyết định lựa chọn đề tài:“Công chứng hợp đồng thế chấp
quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam hiện nay từ thực tiễn thành
phố Hà Nội” làm luận văn thạc sĩ của mình.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Công chứng nói chung, công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng
đất là lĩnh vực, hoạt động đã diễn ra từ rất lâu, song chưa bao giờ là vấn đề
cũ mà luôn gây được sự chú ý, thu hút nhiều tác giả nghiên cứu. Mỗi công
trình nghiên cứu đều tập trung nghiên cứu, phân tích ở một số vấn đề, nội
dung nhất định, cụ thể:
- Luận văn thạc sĩ luật học “ Đánh giá thực trạng công tác công chứng,
chứng thực các giao dịch về đất đai trên địa bàn quận Đống Đa, Thành phố
Hà Nội” của tác giả Hà Lan Hương năm 2013.
- Luận văn thạc sĩ luật học “ Quy chế Công chứng viên theo pháp luật
Việt Nam” của tác giả Chu Hồng Sơn năm 2015.
- Luận án Tiến sĩ luật học “Thực hiện pháp luật thế chấp quyền sử
dụng đất ở Việt Nam” của tác giả Lê Thị Thúy Bình năm 2016.
- Luận văn Thạc sĩ luật học “Tổ chức hành nghề công chứng theo
pháp luật Việt Nam hiện nay” của tác giả Nguyễn Thị Kim Thư năm 2017.
- Luận văn Thạc sĩ luật học “Thế chấp bằng quyền sử dụng đất ở để
đảm bảo hợp đồng tín dụng ngân hàng theo pháp luật Việt Nam hiện nay từ
thực tiễn Thành phố Đà Nẵng” của tác giả Lương Đình Thi năm 2018.
Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại chưa có công trình nghiên cứu nào
về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, là một lĩnh vực đặc
biệt quan trọng, được mọi người quan tâm nhất là trong tình hình phát triển
kinh tế hiện nay.
Công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt
Nam hiện nay từ thực tiễn thành phố Hà Nội là đề tài nghiên cứu tương đối
hệ thống về lĩnh vực công chứng thông qua những kiến nghị và giải pháp




5.Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu


Luận văn được thực hiện bằng phương pháp duy vật biện chứng, trên
cơ sở lý luận của chủ nghĩa Mác-Lênin và tư tưởng Hồ Chí Minh.
- Phương pháp nghiên cứu:
+ Phương pháp tìm hiểu tư liệu: Là nghiên cứu về lý luận thông qua
quá trình tìm hiểu những tư liệu có liên quan đến công chứng hợp đồng thế
chấp quyền sử dụng đất.
+ Phương pháp phân tích, tổng hợp: Phương pháp này được tác giả sử
dụng trong tất cả ba chương của luận văn để thực hiện phân tích, đánh giá
các khái niệm, đặc điểm quy định của pháp luật về công chứng hợp đồng
thế chấp quyền sử dụng đất.
6.Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn
Về lý luận, luận văn đã hệ thống, phân tích, bổ sung những vấn đề có
tính lý luận về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất; Luận giải
khái niệm và nhận diện bản chất của công chứng hợp đồng thế chấp quyền
sử dụng đất; Tìm hiểu hệ thống cơ sở lý luận và thực tiễn của pháp luật về
công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Đề xuất một số giải
pháp góp phần tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật về công chứng hợp
đồng thế chấp quyền sử dụng đất.
Về thực tiễn: Trên cơ sở nghiên cứu, phân tích, đánh giá tình hình
thực tiễn, tác giả đưa ra những kiến nghị, giải pháp khắc phục tồn tại hạn
chế pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại
thành phố Hà Nội nói riêng và trên địa bàn cả nước nói chung.
7.Kết cấu của luân văn
Luận văn gồm có các phần: Mở đầu; Kết luận; Danh mục tài liệu tham
khảo. Phần nội dung gồm có 3 chương:
Chương 1: Một số vấn đề lý luận về công chứng hợp đồng thế chấp

được lựa chọn đơn vị thực hiện (quy định trước đây chỉ có Phòng Tư pháp
cấp huyện, UBND cấp xã được chứng thực bản sao từ bản chính, chứng
thực chữ ký, chứng thực bản dịch,…); đồng thời, với việc được tăng cường
thêm chức năng, nhiệm vụ mới này thì các tổ chức hành nghề công chứng
đã góp phần đáng kể trong việc làm giảm áp lực hành chính đối với các cơ
quan hành chính nhà nước các cấp. Tuy nhiên, Luật công chứng 2014 cũng
quy định rõ, công chứng viên phải chịu trách nhiệm cả về mặt nội dung bản
dịch và việc chứng nhận nội dung bản dịch không vi phạm pháp luật,
không trái đạo đức xã hội (khoản 3 Điều 61), trong khi Phòng Tư pháp cấp
huyện, UBND cấp xã chỉ chịu trách nhiệm về mặt hình thức đối với các
văn bản chứng thực. Quy định này góp phần nâng cao trách nhiệm hoạt
động nghề nghiệp cũng như đạo đức hành nghề công chứng của công
chứng viên.
1.1.2. Đặc điểm của công chứng:


Thứ nhất, công chứng là hành vi do công chứng viên thực hiện. Công
chứng viên là chủ thể có quyền năng đặc biệt được nhà nước trao cho một
số quyền năng tư pháp nhất định và không đồng nhất với hoạt động chứng
thực do công chức trong cơ quan hành chính nhà nước thực hiện. Công
chứng viên do Bộ trưởng Bộ Tư pháp bổ nhiệm, miễn nhiệm vàcó các
nhiệm vụ cũng như quyền hạn có thể tiếp nhận, soạn thảo, ký chứng nhận
tính xác thực về nội dung các hợp đồng, giao dịch bảo đảm đúng quy định
pháp luật, đạo đức xã hội. Như vậy, hoạt động công chứng của công chứng
viên là hoạt động nghề nghiệp có tính chất đặc biệt vừa mạng tính chất dịch
vụ, vừa là một trong số các hoạt động bổ trợ tư pháp được pháp luật công
nhận. Hoạt động công chứng là hoạt dộng dịch vụ pháp lý chứ không phải
là tư nhân hóa hoạt động công chứng, góp phần giảm bớt công việc cũng
như áp lực thực hiện nhiệm vụ của công chức thuộc cơ quan hành chính
được giao thẩm quyền chứng thực theo phân cấp quản lý; đồng thời góp

cứ không cần phải chứng minh vì đã phản ánh đúng nội dung thực tế, đúng
quy định pháp luật, không trái đạo đức xã hội, trừ trường hợp văn bản công
chứng đó bị Tòa án tuyên vô hiệu.
Căn cứ những phân tích trên đây, chúng ta có thể thấy được vai trò
cũng như tầm quan trọng của hoạt động công chứng trong đời sống xã hội.
Văn bản công chứng là chứng cứ quan trọng khi các bên tham gia giao dịch
phát sinh tranh chấp, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của các
bên tham gia trong hợp đồng, giao dịch; đồng thời, góp phần hạn chế rủi ro,
tạo hành lang an toàn pháp lý cho các bên, hạn chế đượccác hành vi phạm
pháp luật, tạo ra sự ổn định trật tự xã hội.
1.1.3. Vai trò của công chứng đối với việc xác lập giao dịch theo quy
định của pháp luật hiện hành:


Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký
và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng. Như chúng ta đã biết, hoạt
động công chứng là việc cơ quan, tổ chức hoạt động công chứng xác nhận
tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch theo quy định của pháp luật hoặc khi
có yêu cầu của người yêu cầu công chứng. Công chứng viên phải kiểm tra
các thông tin mà mình thực hiện việc công chứng, sau khi đã đối chiếu các
thông tin với bản chính công chứng viên phải ghi lời làm chứng của mình;
ký, ghi rõ họ tên và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng lên văn
bản công chứng. Thể hiện việc ghi nhận và bảo đảm nội dung, hình thức
cũng như tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch.
Hợp đồng, giao dịch được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các
bên liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ
của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của
pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa
thuận khác: Việc công chứng các bản hợp đồng, giao dịch là bảo vệ quyền
và lợi ích hợp pháp của các bên, phòng ngừa rủi ro và tranh chấp, tạo ra sự

trị sử dụng như giấy tờ, văn bản được dịch. Tạo điều kiện thuận lợi cho
người có nhu cầu công chứng có thể đạt được kết quả mà họ mong muốn.
1.2. Một số đặc điểm pháp lý về biện pháp bảo đảm thực hiện
nghĩa
vụ nói chung và về biện pháp thế chấp nói riêng
1.2.1.Về biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ:
Biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ nói chung có thể hiểu là các
biện pháp dự phòng do các bên chủ thể tham gia giao dịch thỏa thuận với
nhau để bảo đảm quyền, lợi ích của bên có quyền bằng cách cho phép bên
có quyền được thực hiện các biện pháp, cách thức xử lý tài sản thế chấp
thuộc quyền sở hữu của bên có nghĩa vụ nhằm mục đích khấu trừ giá trị
nghĩa vụ trong trường hợp nghĩa vụ đó bị vi phạm.


Hiện nay, Bộ luật dân sự năm 2015 quy định có 9 biện pháp bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ: cầm cố tài sản; thế chấp tài sản; đặt cọc; ký cược; ký


quỹ; bảo lưu quyền sở hữu; bảo lãnh; tín chấp; cầm giữ tài sản.Những biện
pháp bảo đảm này có các đặc điểm chung sau:
Thứ nhất, mang tính chất là nghĩa vụ phụ bổ sung cho nghĩa vụ
chính: Các bên chỉ cùng nhau thiết lập một biện pháp bảo đảmkhi có quan
hệ nghĩa vụ chính. Hiệu lực và nội dung của biện pháp bảo đảm phù hợp và
phụ thuộc vào nghĩa vụ chính. Việc bảo đảm thực hiện nghĩa vụ không tồn
tại một cách độc lập.
Thứ hai, đều có mục đích nâng cao trách nhiệm của các bên
trong quan hệ nghĩa vụ dân sự: Các bên đặt ra biện pháp bảo đảm nhằm
nâng cao trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ cũng như
nâng cao trách nhiệm trong giao kết hợp đồng của cả hai bên. Mỗi biện
pháp bảo đảm đều có những đặc điểm và chức năng riêng nhưng nhìn

pháp của mình đối với các hợp đồng, giao dịch đã tham gia ký kết. Nếu
phát sinh tranh chấp, đối kháng về lợi ích vật chất giữa các chủ thể khác
với bên nhận bảo đảm với thì các biện pháp bảo đảm sẽ là hành lang pháp
lý chắc chắn để bảo vệ lợi ích hợp pháp cho bên nhận bảo đảm.
1.2.2. Về biện pháp thế chấp:
Biện pháp thế chấp là sự thỏa thuận giữa các bên hoặc theo quy định
của pháp luật, theo đó, bên có nghĩa vụ dùng tài sản của mình để bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ nhưng không chuyển giao tài sản cho bên có quyền.
Thế chấp là việc một bên (bên thế chấp) dùng một hoặc nhiều tài sản
để đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ dân sự. Tài sản thế chấp thường là
bất động sản hoặc động sản nhưng không chuyển giao hoặc việc chuyển
giao cho bên nhận thế chấp giữ sẽ gặp khó khăn trong việc giao nhận, giữ
gìn và bảo quản. Việc giữ giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng tài
sản hạn chế bên thế chấp định đoạt tài sản. Trường hợp bên thế chấp không
thực hiện nghĩa vụ thì bên có quyền (bên nhận thế chấp) sẽ xử lý tài sản
bảo đảm để thanh toán nghĩa vụ.Ví dụ: Bà Phạm Thị H có căn nhà năm
tầng đứng tên


bà, vì bà H đang có nhu cầu cần một khoản tiền để sử dụng nhưng hiện tại
bà lại không có nên bà đã thế chấp căn nhà 5 tầng này cho Ngân hàng để có
tiền sử dụng. Việc bà H thế chấp căn nhà 5 tầng bằng cách bà sẽ chuyển
giấy tờ đứng tên bà (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và Quyền sở
hữu nhà ở) cho Ngân hàng chính là biện pháp thể chấp. Trong trường hợp
bà H khi đến hạn phải thực hiện nghĩa vụ trả nợ mà không thể thực hiện
nghĩa vụ trả nợ theo cam kết đã ký thì Ngân hàng sẽ tiến hành phát mãi tài
sản thế chấp theo quy định.
Tuy nhiên, theo quy định pháp luật, người nhận thế chấp không thể
xác lập chuyển quyền sở hữu đối với tài sản thế chấp. Người nhận thế chấp
phải thực hiện thủ tục đề nghị tổ chức bán đấu giá tài sản đối với tài sản thế

của pháp luật Việt Nam
Quyền sử dụng đất phát sinh trên cơ sở quyết định giao đất, cho thuê
đất, công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm
quyềnhoặc từ các giao dịch nhận chuyển quyền sử dụng đất. Quyền
sử dụng đất là quyền tài sản thuộc sở hữu của cá nhân, tổ chức, hộ gia
đình.Các chủ thể muốn chiếm hữu, sử dụng, định đoạt quyền sử dụng đất
bắt buộc phải tuân thủ các thủ tục,điều kiện mà pháp luật đã quy định.
Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu, Nhà nước có đầy đủ ba quyền
năng đối với đất đai, thực hiện chức năng chủ yếu đối với đất đai là chức
năng thống nhất quản lý đối với đất đai và chức năng điều phối đối với đất
đai. Bên cạnh đó, với tư cách là chủ sở hữu đối với đất đai, Nhà nước còn
có đầy đủ ba quyền năng đối với tài sản thuộc sở hữu của mình: Quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt.
Như vậy, đất đai chính là tài sản, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu
đối với tài sản là đất đai. Và chủ thể có quyền sử dụng đối với tài sản bao
gồm chủ sở hữu và người không phải là chủ sở hữu. Theo đó, Nhà nước là
chủ sở hữu đất có quyền sử dụng đối với đất, hoặc người không phải là chủ
sở hữu


chỉ được sử dụng đất theo thỏa thuận với chủ sở hữu hoặc theo quy định
của pháp luật, bao gồm người nhận được quyền sử dụng theo một giao
dịch, người chiếm hữu tài sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình,
người được Nhà nước giao quyền sử dụng tài sản của Nhà nước… Như
vậy, dưới góc độ này, quyền sử dụng đất được hiểu là một quyền năng của
chủ sở hữu
- Nhà nước, đối với tài sản thuộc sở hữu của mình là đất đai.
Khi quyền sử dụng đất do Nhà nước trực tiếp thực hiện, quyền này
chỉ thuộc về Nhà nước mà thôi. Tuy nhiên, Nhà nước không trực tiếp sử
dụng tất cả đất đai trên lãnh thổ, mà Nhà nước trao quyền sử dụng đất lại