ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

HÀ QUANG HUẤN

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC QUẢN LÝ VIỆC GIAO ĐẤT,
CHO THUÊ ĐẤT, THU HỒI ĐẤT CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ
DỤNG ĐẤT Ở THỊ XÃ PHỔ YÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN
GIAI ĐOẠN 2014 - 2017

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2019


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

HÀ QUANG HUẤN

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC QUẢN LÝ VIỆC GIAO ĐẤT,
CHO THUÊ ĐẤT, THU HỒI ĐẤT CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ
DỤNG ĐẤT Ở THỊ XÃ PHỔ YÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN
GIAI ĐOẠN 2014 - 2017
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số ngành: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS. Dư Ngọc Thành


ngành đã tạo điều kiện và giúp đỡ tôi trong quá trình thu thập tài liệu và
nghiên cứu. Tôi xin cảm ơn đến gia đình, người thân, các đồng nghiệp và bạn
bè đã động viên, giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong quá trình nghiên cứu
để hoàn thành Luận văn này.
Một lần nữa tôi xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày 20 tháng 8 năm 2019
Tác giả luận văn

Hà Quang Huấn


3

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ........................................................................................................i
LỜI CẢM ƠN .............................................................................................................ii
MỤC LỤC................................................................................................................. iii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT..................................................................................vi
DANH MỤC CÁC BẢNG........................................................................................vii
DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, BIỂU ĐỒ .............................................................. viii
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài ..........................................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ...............................................................................2
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU ...........................................3
1.1. Tổng quan về giao đất, cho thuê đất, thu hồi và chuyển mục đích sử dụng đất
.........3
1.1.1. Giao đất .............................................................................................................3
1.1.2. Thuê đất.............................................................................................................3
1.1.3. Thu hồi đất ........................................................................................................4
1.1.4.

dung
nghiên
..........................................................................................24

cứu


4

2.2.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thị xã Phổ Yên ảnh
hưởng đến sử dụng đất ...................................................................................24
2.2.2. Hiện trạng sử dụng đất và biến động sử dụng đất của thị xã Phổ Yên giai
đoạn 2014 - 2017............................................................................................24
2.2.3. Đánh giá thực trạng tình hình quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi,
chuyển mục đích sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phổ Yên, tỉnh Thái
Nguyên giai đoạn
2014 - 2017 ......................................................................................................25
2.2.4. Đánh giá sự hiểu biết tới công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi và
chuyền nhượng đất .........................................................................................25
2.2.5. Giải pháp đối với công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục
đích sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phổ Yên ................................................25
2.3. Phương pháp nghiên cứu....................................................................................25
2.3.1. Thu thập số liệu ...............................................................................................25
2.3.2. Phương pháp xử lý số liệu...............................................................................27
2.3.3. Phương pháp chuyên gia .................................................................................28
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..................................29
3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội của thị xã Phổ Yên ảnh hướng
đển sử dụng đất ..............................................................................................29
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ...........................................................................................29
3.1.2. Điều kiện kinh tế và xã hội .............................................................................32

3.5.3. Nhóm giải pháp cụ thể ....................................................................................71
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................73
1. Kết luận .................................................................................................................73
2. Kiến nghị ...............................................................................................................74
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................75
PHIẾU ĐIỀU TRA..................................................................................................78


7

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
STT

Viết tắt

Giải thích

1

CNH - HĐH

Công nghiệp hóa - Hiện đại hóa

2

CP

Chính phủ

3


NQ

Nghị quyết

9

QĐ

Quyết định

10

QHSDĐ

Quy hoạch sử dụng đất

11

QLNN

Quản lý nhà nước

12

QPPL

Quy phạm pháp luật

13

Bảng 3.10:
Bảng 3.11:

Kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất giai đoạn 2011 - 2015 của
cả nước...................................................................................................21
Hiện trạng sử dụng đất của thị xã Phổ Yên năm 2017 ..........................35
Biến động đất đai thị xã Phổ Yên giai đoạn 2014 - 2017......................38
Kết quả giao đất theo đối tượng sử dụng của thị xã Phổ Yên giai
đoạn 2014 - 2017 ...................................................................................41
Kết quả giao đất theo mục đích sử dụng của thị xã Phổ Yên giai
đoạn 2014 - 2017 ...................................................................................42
Kết quả giao đất ở các xã phường của thị xã Phổ Yên giai đoạn
2014 -2017.............................................................................................45
Kết quả giao đất so với nhu cầu xin giao đất của thị xã Phổ Yên giai
đoạn 2014 - 2017 ...................................................................................48
Kết quả cho thuê đất theo đối tượng sử dụng của thị xã Phổ Yên
giai đoạn 2014 - 2017 ............................................................................49
Kết quả cho thuê đất qua các năm của thị xã Phổ Yên giai đoạn
2014 - 2017............................................................................................50
Số hồ sơ thuê đất qua các năm tại thị xã Phổ Yên ................................52
Bảng tổng hợp diện tích, loại đất thu hồi tại thị xã Phổ Yên giai
đoạn 2014 - 2017 ...................................................................................54
Kết quả thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp giai
đoạn 2014 - 2017 ...................................................................................57

Bảng 3.12: Diện tích đất phi nông nghiệp tăng lên do chuyển từ đất nông
nghiệp giai đoạn 2014 - 2017 tại thị xã Phổ Yên ..................................58
Bảng 3.13:
Bảng 3.14:
Bảng 3.15:


Hình 3.4:

Cơ cấu dện tích giao đất theo mục đích sử dụng thị xã Phổ Yên giai
đoạn 2014 - 2017 ...................................................................................43

Hình 3.5:

Số cá nhân hộ gia đình được giao đất ở tại các xã phưởng thị xã
Phổ Yên .................................................................................................46

Hình 3.6:
2017.... 49

Cơ cấu kết quả cho thuê đất theo đối tượng sử dụng giai đoạn 2014 -

Hình 3.7:

Tổng hợp các trường hợp cho thuê đất qua các năm giai đoạn 2014 - 2017
tại thị xã Phổ Yên.................................................................................................... 51

Hình 3.8:

Tổng diện tích thuê đất qua các năm giai đoạn 2014 - 2017 tại thị
xã Phổ Yên ............................................................................................51

Hình 3.9:

Cơ cấu các loại đất thu hồi các loại đất tại thị xã Phổ Yên giai đoạn
2014 - 2017............................................................................................55

ta là rất thấp, chỉ bằng 1/7 mức bình quân của thế giới. Mặt khác 3/4 diện tích
ở nước ta là đồi núi và đất dốc, vì vậy việc sử dụng đất đai hiệu quả, kết hợp
với những biện pháp cải tạo, bảo vệ đất đai đã trở thành một trong những
nhiệm vụ hàng đầu của nước ta.
Thực tế đã cho thấy những sai lầm của chúng ta trong quá trình sử dụng
đất đã nẩy sinh nhiều mâu thuẫn giữa phát triển và môi trường ngày càng gay
gắt, đang làm hủy hoại tài nguyên thiên nhiên nói chung và tài nguyên đất đai
nói riêng. Nước ta đang trong tiến trình đổi mới, chủ động hội nhập kinh tế
khu vực và thế giới trong điều kiện toàn cầu hoá đang diễn ra mạnh mẽ, một
trong các nguồn lực để phát triển kinh tế xã hội, đất đai luôn đặc biệt được
quan tâm.


Thị xã Phổ Yên là một đơn vị hành chính cấp huyện trung du miền núi
của tỉnh Thái Nguyên, là cửa ngõ phía nam của tỉnh. Quá trình công nghiệp
hóa và đô thị hóa của Phổ Yên diễn ra ngày càng mạnh mẽ, nên nhu cầu sử
dụng đất cũng như vấn đề sử dụng và quản lý đất đai đã và đang đặt ra cho
cho ngành Tài Nguyên và Môi Trường của thị xã nhiều khó khăn và thách
thức cần được thực hiện và giải quyết. Xuất phát từ yêu cầu yêu cầu của thực
tiễn, được sự đồng ý của phòng Đào tạo , trường Đại Học Nông Lâm Thái
Nguyên, dưới sự hướng dẫn của thầy giáo TS. Dư Ngọc Thành, tôi tiến hành
nghiên cứu và thực hiện đề tài “Đánh giá công tác quản lý việc giao đất, cho
thuê đất, thu hồi đất chuyển mục đích sử dụng đất ở thị xã Phổ Yên, tỉnh
Thái Nguyên giai đoạn 2014 - 2017”.
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
- Điều tra, phân tích về điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội của thị xã Phổ
Yên.
- Đánh giá được tình hình công tác việc quản lý việc giao đất, cho thuê
đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất tại thị xã Phổ Yên, tỉnh Thái
Nguyên trong giai đoạn 2014 - 2017.

được nhận đất, do đó các đối tượng này phải sử dụng đất đúng mục đích và
tuân thủ các quy định của pháp luật đất đai [14].
1.1.2. Thuê đất
a. Khái niệm


Cho thuê đất là một hình thức thực hiện quyền định đoạt của Nhà nước
đối với đất thông qua các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của
pháp luật. Việc thực hiện chế độ thuê đất đã tạo cho người sử dụng đất một
động lực đầu tư có hiệu quả vào đất đai [10], [12].
Theo khoản 8, Điều 3, Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Nhà nước cho
thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà
nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất
thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất” [12].
b. Mục đích
Việc cho thuê đất nhằm các mục đích sau:
- Tạo được sự công bằng giữa người sử dụng đất với nhau, giữa người
trực tiếp lao động sản xuất với người sử dụng đất vào mục đích kinh doanh.
- Góp phần sử dụng đầy đủ và hợp lý, hiệu quả vốn tài nguyên đất đai,
thực hiện tốt quản lý Nhà nước đối với đất đai. Nguồn tài nguyên đất đai được
xác định rõ giá trị sẽ góp phần tác động tới ý thức, trách nhiệm từ phía người
sử dụng đất, từ đó đất đai sẽ được sử dụng kinh tế hơn [9].
1.1.3. Thu hồi đất
a. Khái niệm
Hoạt động thu hồi đất lần đầu tiên được quy định trong Quyết định
201/CP ngày 01/7/1980 của Hội đồng chính phủ về thống nhất quản lý ruộng
đất và tăng cường quản lý ruộng đất trong cả nước (điểm 2 Mục I). Đây là
một trong những nội dung quan trọng quản lý nhà nước về đất đai quan trọng.
Hoạt động này thể hiện quyền sở hữu của chủ thể thu hồi đất - Nhà nước mặc dù lúc này chưa có một văn bản pháp luật nào ghi nhận điều này cho đến
khi Hiến pháp 1980 được thông qua vào ngày 18/12/1980. Thu hồi đất sau đó

10. Xây dựng cơ sở giam giữ, cơ sở giáo dục do Bộ Quốc phòng, Bộ
Công an quản lý.
Khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã thực hiện thu hồi đất vì mục
đích quốc phòng an ninh thì phải có một trong những căn cứ trên theo Điều
61 Luật đất đai năm 2013 thì mới được tiến hành thu hồi đất [15], [16].


1.1.4. Chuyển mục đích sử dụng đất
Việc chuyển mục đích sử dụng đất đã được đề cập từ Luật đất đai năm
1987 và tiếp tuc được ghi nhận trong Luật đất đai năm 1993, Luật đất đai năm
2003, và đã được Luật đất đai năm 2013 tiếp tục kế thừa và phát huy các quy
định này. Tuy nhiên, Luật đất đai năm 1987 chỉ đề cập đến chuyển mục đích
sử dụng đất gián tiếp qua quy định tại Điều 12 về việc quyết định giao đất
phải quyết định vào kế hoạch hàng năm chuyển loại đất từ mục đích sử dụng
này sang mục đích sử dụng khác đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
xét duyệt theo quy định tại Điều 13 Luật đất đai năm 1987 mà chưa có một
quy định riêng nào về khái niệm chuyển mục đích sử dụng đất. Luật đất đai
năm 1993 cũng chưa đưa ra khái niệm về chuyển mục đích sử dụng đất mà
chỉ quy định rất sơ sài và gián tiếp về chuyển mục đích sử dụng đất thông qua
quy định về thẩm quyền giao đất để sử dụng vào mục đích không phải là sản
xuất nông nghiệp, lâm nghiệp tại Điều 23, quy định tại Điều 33 về việc người
sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi cơ quan
nhà nước cho phép thay đổi mục đích sử dụng đất mà chưa đăng ký. Luật sửa
đổi, bổ sung năm 2001 quy định bổ sung Điều 24a, 24b về các trường hợp cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất và thẩm quyền cho phép chuyển mục đích
sử dụng đất của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, nhưng cũng chưa đưa
ra khái niệm nào về chuyển mục đích sử dụng đất. Trong Luật đất đai năm
2003 cũng chưa có một khái niệm chính thức về chuyển mục đích sử dụng đất
[17], [3].
Tại quy định mới nhất hiện hành là Luật đất đai năm 2013 cũng không

- Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của
luật đất đai 2013 [4].
- Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất.
- Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất (có hiệu
lực từ ngày 01/07/2014).
- Nghị định 46/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước
(có hiệu lực từ ngày 01/08/2014).
- Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
khi nhà nước thu hồi đất (có hiệu lực từ ngày 01/07/2014) [7].


- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất (có hiệu lực từ ngày
05/07/2014)
- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT về hồ sơ địa chính (có hiệu lực từ ngày
05/07/2014).
- Thông tư 26/2014/TT-BTNMT về quy trình và định mức kinh tế - kỹ
thuật xây dựng cơ sở dữ liệu tài nguyên và môi trường do Bộ trưởng Bộ Tài
nguyên và Môi trường ban hành (có hiệu lực từ 15/07/2014).
- Thông tư 29/2014/TT-BTNMT về Quy định chi tiết việc lập, điều
chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ( có hiệu lực từ ngày 17/07/2014).
- Thông tư 30/2014/TT-BTNMT về Quy định quy định về hồ sơ giao
đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất (có hiệu lực từ
17/07/2014).
- Thông tư 34/2014/TT-BTNMT quy định về xây dựng, quản lý, khai
thác hệ thống thông tin đất đai.
- Thông tư 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết phương án định giá
đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định
giá đất.
- Thông tư 76/2014/TT-BTC hướng dẫn nghị định 45 về thu tiền sử dụng

Thái Nguyên) [23].
- Quyết định 36/2013/QĐ-UBND Phê duyệt giá các loại đất trên địa bàn
tỉnh Thái Nguyên năm 2014.
- Quyết định 57/2014/QĐ-UBND về Bảng giá đất trong giai đoạn 2015 2019 trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
- Quyết định 31/2014/QĐ-UBND về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
1.2.2. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, thu hồi và chuyển mục đích sử
dụng đất
1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây [18], [19]:
a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với
tổ chức;


b) Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;
c) Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp
có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật này;
d) Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1
Điều 56 của Luật này;
đ) Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với
hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương
mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận
của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;
b) Giao đất đối với cộng đồng dân cư.
3. Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử

cũng khác nhau. Đáng chú ý là khu vực Châu Á, tỉ lệ này rất cao, đạt đến
92%; trái lại, ở Châu Mỹ Latinh con số này chỉ đạt 15%, các nước phát triển
là 70%, các nước đang phát triển là 36%. Trong diện tích đất canh tác, đất cho
năng suất cao chiếm 14 %, năng suất trung bình là 28% và năng suất thấp là
58% [17].
Hàng năm trên thế giới diện tích đất canh tác bị thu hẹp, kinh tế nông
nghiệp trở nên khó khăn hơn. Hoang mạc hoá hiện đang đe doạ 1/3 diện tích
trái đất, ảnh hưởng đời sống ít nhất 850 triệu người. Một diện tích lớn đất
canh tác bị nhiễm mặn không canh tác được một phần cũng do tác động gián
tiếp của sự gia tăng dân số. Một số nước có quỹ đất hạn hẹp như Hà Lan, Mỹ,
Nhật, Hàn Quốc, Ấn Độ, Singapore (chỉ 0,3ha/người). Diện tích nước ta là
trên 33 triệu ha diện tích bình quân đầu người khoảng 0,4 ha. Quỹ đất trồng
trọt tăng không đáng kể trong khi dân số tăng nhanh nên diện tích đất trên đầu
người ngày càng giảm.
Đất ngày bị sa mạc hóa, bạc màu… do sự khai thác của con người.
Khoảng 2/3 diện tích đất nông nghiệp trên thế giới đã bị suy thoái nghiêm
trọng trong 50 năm qua do xói mòn rửa trôi, sa mạc hoá, chua hoá, mặn hoá, ô
nhiễm môi trường, khủng hoảng hệ sinh thái đất. Khoảng 40% đất nông
nghiệp đã bị suy thoái mạnh hoặc rất mạnh, 10% bị sa mạc hoá do biến động
khí hậu bất lợi và khai thác sử dụng không hợp lý. Sa mạc Sahara mỗi năm
mở rộng lấn mất 100.000 ha đất nông nghiệp và đồng cỏ. Thoái hoá môi