VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

TƯỞNG THỊ THANH THẢO

GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM
HIỆN NAY TỪ THỰC TIỄN XÉT XỬ TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN
HUYỆN ỨNG HÒA, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
Ngành: Luật Kinh tế
Mã số: 8.38.01.07

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS. TS. NGUYỄN THỊ NGA

HÀ NỘI - 2019


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học của riêng tôi. Các
số liệu, ví dụ và trích dẫn trong luận văn đảm bảo độ tin cậy, chính xác và trung
thực. Những kết luận khoa học của luận văn chưa từng được ai công bố trong bất kỳ
công trình nào khác.
TÁC GIẢ LUẬN VĂN

TƯỞNG THỊ THANH THẢO


MỤC LỤC



BLDS

: Bộ luật Dân sự

BLTTDS

: Bộ luật Tố tụng dân sự

CNQSDĐ

: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

HĐTP

: Hội đồng Thẩm phán

LĐĐ

: Luật Đất đai

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

TANDTC

: Tòa án nhân dân tối cao

TTDS

thống nhất, hiệu quả, thậm chí để lại nhiều hệ lụy, bất ổn trong xã hội.
Thực tiễn cho thấy, cần nhiều hơn vai trò của TAND trong giải quyết các
tranh chấp về hợp đồng CNQSDĐ trong bối cảnh đẩy mạnh cải cách tư pháp và
hoàn thiện thể chế của Nhà nước pháp quyền ở Việt Nam hiện nay. Thực hiện
đường lối đổi mới của Đảng đặc biệt là các chủ trương về đổi mới công tác tư
pháp, hoạt động xét xử nói chung và hoạt động giải quyết các vụ án tranh chấp
dân sự trong đó có các vụ án về tranh chấp đất đai đã đạt được nhiều thành tựu.
Những kết quả trong hoạt động xét xử về tranh chấp đất đai của TAND đã góp
phần bảo đảm quyền tự do, dân chủ và quyền sở hữu về tài sản của công dân; giữ
vững trật tự, an toàn xã hội, bảo vệ lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi ích hợp
pháp của nhân dân.
Bên cạnh những kết quả đạt được thời gian qua, việc xét xử các tranh chấp
hợp đồng CNQSDĐ vẫn còn xảy ra sai sót, xét xử thiếu thống nhất hoặc lúng
túng khi vận dụng pháp luật nên dẫn đến giải quyết các vụ án gặp nhiều khó
khăn, kéo dài, tình hình khởi kiện đối với tranh chấp về đất đai mà đặc biệt là

1


tranh chấp về hợp đồng CNQSDĐ ngày càng gia tăng với tính chất và mức độ
khá phức tạp. Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ tại TAND
huyện Ứng Hòa, thành phố Hà Nội đối với các dạng tranh chấp này ngày càng
gia tăng và chiếm tỷ lệ lớn nhất trong các dạng tranh chấp đất đai. Tổng kết đánh
giá công tác xét xử cho thấy, dù rằng công tác xét xử đã đạt được một số thành
tựu nhất định, song cũng còn những hạn chế: số lượng án bị hủy, sửa vẫn còn
xảy ra. Xảy ra tình trạng nêu trên, bởi việc thực thi công tác còn gặp nhiều khó
khăn, vướng mắc trong quá trình giải quyết tranh chấp tại Tòa án bởi những
nguyên nhân như: Quy định pháp luật vẫn còn bộc lộ nhiều vấn bất cập, các quy
định có sự chồng chéo, trái ngược nhau, gây nhiều lúng túng trong việc áp dụng
pháp luật để giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu, điều đó gây ảnh hưởng

năm 2005”, Tạp chí Tòa án nhân dân (23), tr. 29-37 và (24), tr. 16-27.
- Tưởng Duy Lượng (2007),“Hòa giải ở cơ sở khi có tranh chấp quyền sử
dụng đất”, Tạp chí Tòa án nhân dân (4), tr. 23-26.
- Luận án tiến sĩ luật học của Mai Thị Tú Oanh (2013), Viện Nhà nước và
pháp luật “Tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai bằng toà án ở
nước ta”
Ngoài ra, trên các tạp chí khác như: Tạp chí Kiểm sát, Tạp chí Dân chủ và
pháp luật cũng có những bài viết nghiên cứu về việc áp dụng pháp luật trong giải
quyết tranh chấp đất đai. Chính vì lẽ đó, nghiên cứu đề tài “Giải quyết tranh chấp
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn
xét xử tại Tòa án nhân dân huyện Ứng Hòa, thành phố Hà Nội” có ý nghĩa lý luận
và mang tính thiết thực. Việc lựa chọn đề tài nêu trên để làm luận văn thạc s luật
học không trùng lặp với các công trình khoa học đã được công bố.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu:
Phân tích, đánh giá pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, đồng
thời nhận diện những tồn tại, bất cập của pháp luật về vấn đề này trên cơ sở
đánh giá thực trạng thi hành. Trên cơ sở đó sẽ đề xuất định hướng và một số giải
pháp nhằm góp phần hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ
thông qua hoạt động xét xử tại TAND huyện Ứng Hoà, thành phố Hà Nội.
Nhiệm vụ nghiên cứu đề tài:

3


- Làm sáng tỏ những vấn đề mang tính lý luận về tranh chấp hợp đồng

CNQSDĐ và pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ thông qua
hoạt động xét xử tại Tòa án.
- Phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng


4


xét xử nói chung và trong việc giải quyết các tranh chấp đất đai tại Toà án nhân
dân huyện Ứng Hoà nói riêng trong công cuộc cải cách tư pháp hiện nay. Kết
quả nghiên cứu của luận văn có thể làm tư liệu tham khảo phục vụ cho công tác
nghiên cứu giảng dạy khoa học pháp lý nói chung và đào tạo chức danh tư pháp
nói riêng.
- Luận văn đánh giá thực trạng chất lượng áp dụng pháp luật trong việc giải
quyết tranh chấp đất đai tại Toà án nhân dân huyện Ứng Hoà; đề xuất giải pháp
phù hợp thực tiễn hiện nay nhằm nâng cao chất lượng áp dụng pháp luật của Toà
án nhân dân huyện Ứng Hoà trong việc giải quyết các tranh chấp đất đai.
7. Kết cấu của luận văn
Kết cấu luận văn gồm 3 chương chính và phần Mở đầu, Kết luận, Danh
mục tài liệu tham khảo.
Chương 1: Một số vấn đề lý luận về tranh chấp chuyển nhượng quyền sử
dụng đất và pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất;
Chương 2: Thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp về hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn thực hiện pháp luật về giải quyết
tranh chấp tại Toà án nhân dân huyện Ứng Hoà, thành phố Hà Nội;
Chương 3: Định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh
chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nâng cao hiệu quả giải
quyết tranh chấp tại huyện Ứng Hoà, thành phố Hà Nội.

5


Chương 1



bao gồm cả các hợp đồng về QSDĐ. Như trên đã đề cập, CNQSDĐ là một trong
các quyền về chuyển QSDĐ và khi thực hiện quyền này thì buộc các chủ thể
phải thiết lập với nhau hợp đồng CNQSDĐ trên cơ sở tuân thủ đầy đủ các quy
định của Luật Đất đai (LĐĐ) 2013 về chuyển QSDĐ nói chung và CNQSDĐ
nói riêng. Đồng thời, tuân thủ các quy định của BLDS 2015 về hợp đồng nói
chung và hợp đồng về QSDĐ nói riêng. Theo đó, sự tuân thủ các quy định của
BLDS 2015 chủ yếu ở các nội dung cơ bản như: hình thức pháp lý của giao dịch
CNQSDĐ; nội dung và các điều khoản cơ bản trong hợp đồng CNQSDĐ; các
nguyên tắc và yêu cầu đối với các chủ thể khi ký kết hợp đồng CNQSDĐ. Sự
tuân thủ các quy định của LĐĐ 2013 chủ yếu ở các nội dung cơ bản như điều
kiện về chủ thể chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng; đối tượng (QSDĐ) được
phép chuyển nhượng; điều kiện có hiệu lực của giao dịch chuyển nhượng và các
yêu cầu cụ thể về quy trình, thủ tục và quyền, nghĩa vụ của các bên khi ký kết và
thực hiện giao dịch CNQSDĐ. Mọi trường hợp ký kết hợp đồng CNQSDĐ
không thực hiện theo tôn chỉ mục đích nêu trên đều có nguy cơ dẫn đến các
tranh chấp, bất đồng giữa các bên; hơn thế nữa, hợp đồng có thể bị tuyên là vô
hiệu hoặc bị hủy bỏ bởi quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Với những phân tích trên có thể đưa ra khái niệm hợp đồng CNQSDĐ như
sau: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng là sự thỏa thuận giữa các bên
tuân theo các quy định của Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai; theo đó, bên chuyển
nhượng quyền sử dụng đất có nghĩa vụ chuyển giao đất và quyền sử dụng của
mình cho bên nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả
cho người chuyển nhượng một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng
đất.
Với khái niệm này, có thể rút ra một số đặc điểm về hợp đồng CNQSDĐ như
sau:
Thứ nhất, đối với từng loại đất khác nhau thì điều kiện chuyển nhượng là
khác nhau.

thể hiện sự kiểm soát sát sao của Nhà nước đối với các giao dịch.
Thứ năm, mục đích của hợp đồng chuyển QSDĐ là các bên giao kết hợp
đồng để nhận được những lợi ích nhất định theo mong muốn của chính bản thân
chủ thể đó khi xác lập hợp đồng. Cụ thể, bên chuyển nhượng trao quyền trọn vẹn

8


về quyền quản lý, khai thác, sử dụng và định đoạt đối với một QSDĐ hợp pháp
của mình cho bên nhận chuyển nhượng và nhận lại một khoản lợi ích vật chất
nhất định mà mình mong muốn để đáp ứng nhu cầu của mình, còn bên nhận
chuyển nhượng sẽ được xác lập QSDĐ hợp pháp mảnh đất đó cho mình và được
quyền thực hiện các ý đồ đầu tư, khai thác theo mục đích đã được xác định nhằm
thu lợi nhuận.
1.1.2. Khái niệm và đặc điểm của tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ
Theo từ điển pháp luật Việt Pháp: “Litige” - vụ tranh chấp được giải thích
như sau: Người ta nói tới vụ tranh chấp khi mà một người không được hưởng
một quyền hay lợi ích hợp pháp của mình bằng thỏa thuận và dự định đưa vụ
việc ra Tòa án phân xử[30]. Dù không định nghĩa trực tiếp tranh chấp về hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, song với tính chất phát sinh của tranh
chấp này như đã nêu trên, cùng với định nghĩa về tranh chấp đất đai nói riêng, có
thể hiểu tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ như sau:
Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự bất đồng,
mâu thuẫn hay xung đột về mặt lợi ích, về quyền và nghĩa vụ giữa các chủ thể
tham gia ký kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
* Đặc điểm của tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thứ nhất: Các chủ thể tranh chấp đất đai là chủ thể quản lý và sử dụng đất,
không có quyền sở hữu đối với đất đai. QSDĐ của các chủ thể được xác lập dựa
trên quyết định giao đất, cho thuê đất của Nhà nước hoặc được Nhà nước công
nhận QSDĐ. Trên cơ sở quyền sử dụng đất được Nhà nước trao cho, người sử

doanh Bất động sản, Luật Công chứng, Luật Hôn nhân và Gia đình…Tranh chấp
hợp đồng CNQSDĐ làm cho những quy định của pháp luật đất đai và chính sách
của Nhà nước không được thực hiện một cách triệt để, ảnh hưởng tới trật tự quản
lý hành chính mà Nhà nước đã thiết lập.
1.1.3. Phân loại tranh chấp hợp đồng QSDĐ
- Tranh chấp hợp đồng về đất đai rất đa dạng, nó phát sinh trong quá trình
người đang sử dụng đất và người nhận QSDĐ thực hiện các quyền chuyển đổi,
chuyện nhượng cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn
quyền sử dụng đất.
Ngoài ra còn phát sinh không thông qua một hợp đồng như đất bị lấn

10


chiếm, chiếm dụng trái phép….Ở đây chỉ đề cập phân loại tranh chấp hợp đồng
CNQSDĐ, bao gồm các loại sau đây:
- Tranh chấp dạng hợp đồng vô hiệu do giấy tờ chuyển nhượng không
thông qua cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xác nhận.
Đất đai không chỉ là tư liệu sản xuất mà có giá trị quan trọng tạo lập nơi ở
cho các hộ gia đình, trong quá trình phát triển của xã hội đất này ngày càng có
giá và được mọi người đặc biệt quan tâm. Cũng chính vì vậy, các giao dịch
chuyển nhượng cũng được coi trọng. Ít thấy trường hợp hai bên chuyển nhượng
chỉ đưa cho nhau giấy tờ đất mà hầu hết đều bằng văn bản viết, trước đây thông
thường viết tay giao kèo gọi là văn tự chuyển nhượng đất, sau khi thanh toán
nhận đất việc đó coi là xong, sẽ không xảy ra tranh chấp gì nếu hai hoặc một bên
không lật lọng. Sau này, do đất đai là tài sản quý giá, là tài sản rất lớn của cá
nhân, hộ gia đình. Mặt khác, nhận thức xã hội được nâng lên thì hai bên chuyển
nhượng cho nhau thông qua một hợp đồng. Người ta rất ngại đến cơ quan công
chứng, chứng thực vì vừa mất tiền lệ phí, vừa mất thời gian chưa kể đến việc cơ
quan công chứng đòi hỏi đủ các loại giấy tờ. Người thừa kế, nhân chứng….và “

trong hộ gia đình phải ký vào hợp đồng công chứng nhưng bị tẩy xoá. Khi thành
viên trong gia đình biết phát sinh tranh chấp). Chẳng hạn: Lợi dụng làm ăn cẩu
thả, tắc trách, thiếu kinh nghiệm…của văn phòng công chứng dẫn đến các
trường hợp một mảnh đất được chuyển nhượng cho nhiều người, tất cả đều được
công chứng, đây là sự lừa đảo.
- Tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ do đối tượng chuyển nhượng là QSDĐ
chưa đủ điều kiện được chuyển nhượng nhưng các bên vẫn xác lập giao dịch.
Những địa phương có dự án mà Nhà nước tiến hành thu hồi đất, trả đất dịch
vụ vì đất dịch vụ được đứng tên trên cơ sở đất thu hồi, diện tích nhỏ, manh mún,
phân tán phức tạp, được sự tiếp tay của Uỷ ban nhân dân xã, phường không đúng
pháp luật, giao dịch chuyển nhượng này diễn ra khá phức tạp, người ta “mua bán
lúa non” người bán cầm chắc trong tay quyền, người mua được giá cho là rẻ hơn
nhưng không có đất để trả vì tất cả chỉ còn trên giấy, đấy là chưa nói đến, vì xảy
ra thời gian tương đối dài, chính sách thay đổi, đang tiến hành thì bị dừng dẫn
đến tranh chấp rất phức tạp.

12


- Tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ giả tạo nhằm che dấu một quan hệ hợp
đồng khác như hợp đồng cho vay nặng lãi. Sau đó khi không thực hiện được hợp
đồng cho vay nặng lãi họ khởi kiện hợp đồng CNQSDĐ.
- Hợp đồng CNQSDĐ do một hoặc hai cá nhân trong hộ gia đình tự ý giao
dịch mà không được sự đồng ý của các thành viên khác trong hộ gia đình, người
mua không biết, hợp đồng vẫn được công chứng, chứng thực vì vậy cũng xảy ra
tranh chấp và dẫn đến hợp đồng vô hiệu.
1.1.4. Nguyên nhân phát sinh tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ
Trong những năm gần đây trên các phương tiện thông tin đại chúng đưa
không ít những cán bộ sai phạm nghiêm trọng, đặc biệt nghiêm trọng đến lĩnh
vực quản lý đất đai, thậm chí có kẻ phạt đi tù vì chiếm “đất” gây thiệt hại cho

cũng chính là sự châm ngòi cho những tranh chấp hợp đồng về đất đai phát sinh.
Thứ ba, quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh chóng, kéo theo giá đất trên thị
trường cũng tăng nhanh đã tạo ra khoảng cách lớn giữa giá đất Nhà nước và giá
đất thị trường cũng là nguyên nhân của những gian lận và tranh chấp.
Luật Đất đai năm 2018 quy định nguyên tắc, phương pháp định giá đất,
bảng giá đất và giá đất cụ thể. Việc vận dụng không đúng, tuỳ tiện, không phù
hợp với thực tế, có những mét đất chỉ vài trăm nghìn nhưng sau khi dự án xây
nhà ở thì năm sáu chục triệu hoặc hơn, cùng khu đất sự chênh lệch vị trí cũng
dẫn đến chênh lệch quá lớn về tiền gây bức xúc cho người dân. Thậm chí có gia
đình tôn trọng quyết định của Uỷ ban nhân dân nhận ngay tiền Nhà nước thanh
toán, song có người cố tình chây ỳ kéo dài hàng năm thì lại thanh toán mức cao
hơn nên có câu: “ thật thà ăn cháo, láo nháo ăn cơm” là vậy.
- Thứ tư, năng lực, trình độ của một bộ phận cán bộ còn hạn chế.
Cán bộ chuyên trách thực hiện quyền làm quản lý đất nhất là ở cơ sở không
chỉ yếu kém về năng lực, trách nhiệm lại còn tham nhũng vặt. Chính vì thế, từ
cấp lãnh đạo chính quyền đến Trưởng thôn, Chủ nhiệm hợp tác xã, Cán bộ địa
chính ai cũng có quyền bán đất, bán hết đất ao, đất canh tác….có người đứng ra
mua hết ao, đất canh tác…bán dần cho người có nhu cầu sử dụng, không có giấy
tờ hợp pháp cũng dẫn đến tranh chấp. Phải nói nghiêm túc là tình trạng phổ biến
trên cả nước, ở đâu đó dân êm không khiếu kiện thì cũng qua, nơi nào khiếu kiện
cơ quan có thẩm quyền làm ra thì cũng không được.

14


Ở mức độ cao hơn, cũng không ít cơ quan cấp trên như UBND, huyện uỷ
cũng thống nhất chủ trương (vì đây là tập thể) tự ý có Nghị quyết rõ ràng, đàng
hoàng thu hồi đất chia chác cho các các cán bộ không hề báo cáo và chưa được
sự đồng ý của cơ quan có thẩm quyền. Đối với cấp cao hơn hiện tượng tham
nhũng vẫn xảy ra và chính tham nhũng này mới nghiêm trọng và gây thiệt hại

Thứ nhất, xét dưới góc độ kinh tế:
Khi xảy ra tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ, các bên tranh chấp sẽ mất thời
gian tiền bạc để có thể giải quyết được tranh chấp. Mà các vụ việc giải quyết
tranh chấp đất đai nói chung và tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ nói riêng thường
kéo dài, hệ quả là dẫn đến những thiệt hại kinh tế nặng nề cho các bên tranh
chấp. Ngoài ra, trong quá trình giải quyết các tranh chấp đất đai có thể làm
ngưng trệ các hoạt động sản xuất kinh doanh, làm thiệt hại đến lợi ích của các
bên, lợi ích Nhà nước và lợi ích của xã hội. Mặt khác, nếu không giải quyết tốt
những tranh chấp về hợp đồng CNQSDĐ sẽ gây ảnh hưởng xấu, bất lợi cho hoạt
động của thị trường QSDĐ. Như vậy, rõ ràng tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ
gây ra những thiệt hại cho các bên trong tranh chấp và cũng gián tiếp gây ra
những bất lợi cho hoạt động của thị trường QSDĐ. Xong nếu công tác giải quyết
những tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ nói chung và tranh chấp đất đai nói riêng
được giải quyết tốt sẽ góp phần đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của chủ thể
sử dụng đất đồng thời cũng làm lành mạnh thị trường giao dịch QSDĐ.
Thứ hai, về mặt chính trị - xã hội:
Tất cả những tranh chấp đất đai nếu giải quyết tốt thì các tranh chấp đó sẽ
đảm bảo trật tự chính trị - xã hội, đảm bảo pháp chế xã hội chủ nghĩa, tạo được
lòng tin trong nhân dân với chính sách của Đảng và Nhà nước.
Như vậy, rõ ràng việc giải quyết tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ là sự cần
thiết khách quan.
Thứ ba, xuất phát từ chính vai trò của tòa án trong hoạt động giải quyết
tranh chấp.
Điều 102 Hiến pháp 2013 quy định:
“1) TAND là cơ quan xét xử của Nước Cộng hoà Xã hội CNVN, thực hiện

16


quyền tư pháp.



biết về luật pháp, nhằm đẩy mạnh lưu thông dân sự phát triển mạnh mẽ về kinh
tế, văn hoá xã hội ở địa phương.
Từ những hiệu quả, chất lượng xét xử của hệ thống Toà án cho thấy đây là
sự cần thiết, khách quan phải giải quyết tốt các vụ án tranh chấp dân sự nói
chung và các vụ án tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ nói riêng.
1.2.2. Khái niệm và đặc điểm của giải quyết tranh chấp hợp đồng
CNQSDĐ thông qua hoạt động xét xử của toà án.
Tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ là một hiện tượng thường xảy ra trong đời
sống xã hội và ở mọi thời kỳ lịch sử. Qua việc giải quyết tranh chấp hợp đồng
CNQSDĐ mà các quan hệ hợp đồng được điều chỉnh phù hợp với lợi ích của
Nhà nước, lợi ích xã hội và của người sử dụng đất, mang lại sự ổn định trong nội
bộ nhân dân, làm cho những quy định của pháp luật đất đai được thực hiện trong
cuộc sống.
Giải quyết tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ thực chất là cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền dùng những cách thức phù hợp trên cơ sở pháp luật nhằm giải quyết
những bất đồng, mâu thuẫn trong nội bộ nhân dân, phục hồi các quyền và lợi ích
hợp pháp cho bên bị xâm hại, đồng thời buộc bên vi phạm phải gánh chịu hậu
quả pháp lý do hành vi của họ gây ra, góp phần tăng cường pháp chế trong lĩnh
vực chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hay nói cách khác, Giải quyết tranh
chấp hợp đồng CNQSDĐ là việc vận dụng đúng đắn các quy định của pháp luật
vào giải quyết các mâu thuẫn, bất đồng của các chủ thể tham gia quan hệ pháp
luật hợp đồng CNQSDĐ nhằm bảo vệ các quyền và lợi ích hợp pháp của người
chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng.
Trong quan hệ pháp luật hợp đồng CNQSDĐ, việc giải quyết các tranh chấp
là một trong những biện pháp quan trọng để pháp luật đất đai phát huy được vai trò
trong đời sống xã hội. Để nâng cao chất lượng, hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp
đồng CNQSDĐ, góp phần thực hiện cải cách hành chính, cải cách tư pháp, phù hợp
với thực tiễn và các quy định của pháp luật, đảm bảo đúng với tinh thần của nghị

thuẫn giữa các chủ thể tham gia ký kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất và các chủ thể khác có liên quan, thông qua đó đảm bảo vệ và
khôi phục quyền và lợi ích cho người bị xâm hại, đồng thời truy cứu trách nhiệm
pháp lý đối với hành vi vi phạm pháp luật về đất đai”.

19


Với khái niệm nêu trên, có thể nhận thấy, giải quyết tranh chấp hợp đồng
CNQSDĐ có một số đặc điểm cơ bản sau đây:
- Giải quyết tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ mang tính quyền lực Nhà
nước. Đó là cách thức giải quyết thông qua Tòa án. Mà Tòa án là cơ quan thực
hiện quyền tư pháp, đưa ra xét xử các vụ án, nhân danh Nhà nước khi xét xử.
Trong bản Hiến pháp 2013 ở Điều 102 quy định: TAND là cơ quan xét xử của
nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam, thực hiện quyền tư pháp. TAND có
nhiệm vụ bảo vệ công lý, bảo vệ quyền con người, quyền công dân, chế độ xã
hội chủ nghĩa, bảo vệ lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của tổ
chức, cá nhân. Khác với phương thức giải quyết tranh chấp khác như hòa giải
hay tự thỏa thuận. Phán quyết của Tòa án có hiệu lực buộc các bên phải thi hành,
nếu không thi hành thì bị cưỡng chế. Kết quả giải quyết tranh chấp hợp đồng
CNQSDĐ có thể là bằng quyết định hay bán án. Quyết định, bản án có hiệu lực
thì các bên phải nghiêm túc chấp hành.
- Giải quyết tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ được tiến hành theo trình tự,
thủ tục nghiêm ngặt và chặt chẽ. Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng
CNQSDĐ theo trình tự thủ tục được quy định trong pháp luật tố tụng dân sự.
Trình tự giải quyết được tiến hành từ giai đoạn khởi kiện, thụ lý vụ án, chuyển bị
xét xử, đưa vụ án ra xét xử, mở phiên tòa sơ thẩm, tuyên án, kháng cáo, xét xử
phúc thẩm, thủ tục giám đốc thẩm, tái thẩm. Tất cả các trình tự thủ tục đều phải
được thực hiện theo quy định của pháp luật TTDS. Yêu cầu đặt ra là các bên
tham gia quá trình tố tụng phải chấp hành các quy định của pháp luật TTDS theo

ảnh hưởng trực tiếp tới quyền lợi của các bên tranh chấp, việc hòa giải kéo dài có
thể làm cho đương sự mất quyền khởi kiện do hết thời hiệu khởi kiện.
- Quyết định của Tòa án về giải quyết tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ được
đảm bảo thực hiện bằng cưỡng chế Nhà nước. Khi bản án hoặc quyết định giải
quyết tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ có hiệu lực pháp luật các bên phải tự giác
thực hiện. Nếu các bên không tự thi hành án được với nhau, theo quy định của
pháp luật thi hành án dân sự các bên có quyền yêu cầu cơ quan thi hành án có
thẩm quyền thi hành. Khi tổ chức thi hành án, nếu bên phải thi hành án có điều
kiện thi hành mà không tự nguyện thi hành thì cơ quan thi hành án có quyền áp
dụng các biện pháp cưỡng chế do pháp luật quy định.

21