BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƢỜNG ĐẠI HỌC THĂNG LONG
---o0o---

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP

ĐỀ TÀI

GIẢI PHÁP MỞ RỘNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY
MUA NHÀ TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ
PHẦN HÀNG HẢI VIỆT NAM MARITIME BANK
– CHI NHÁNH HÀ NỘI

SINH VIÊN THỰC HIỆN : NGUYỄN THỊ ÁNH HỒNG
MÃ SINH VIÊN

: A16766

CHUYÊN NGÀNH

:TÀI CHÍNH – NGÂN HÀNG

HÀ NỘI – 2014


LỜI MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Việt Nam được đánh giá là quốc gia có tốc độ tăng dân số cao, hiện nay dân số
Việt Nam đạt khoảng 90 triệu người, mật độ dân số là gần 280 người/km2 cao gấp 6-7
lần mật độ chuẩn, dân số của nước ta phần đông là dân số trẻ, năng động, thu nhập


Thang Long University Library


“Giải pháp mở rộng cho vay mua nhà tại ngân hàng Maritime Bank – chi nhánh
Hà Nội” để làm đề tài luận văn tốt nghiệp của mình.
2. Mục đích nghiên cứu
Khoá luận của em được nghiên cứu nhằm mục đích:
Thứ nhất, tìm hiểu và phân tích hoạt động kết quả kinh doanh của ngân hàng
Maritime Bank – chi nhánh Hà Nội
Thứ hai, phân tích chi tiết về hoạt động cho vay mua nhà của ngân hàng
Maritime Bank – chi nhánh Hà Nội
Thứ ba, đề ra những giải pháp và kiến nghị nhằm phát triển và mở rộng hoạt
động cho vay mua nhà của ngân hàng Maritime Bank – chi nhánh Hà Nội.
3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
Đối tƣợng nghiên cứu: hoạt động mở rộng cho vay mua nhà tại ngân hàng
Maritime Bank – Chi nhánh Hà Nội.
Phạm vi nghiên cứu: Hoạt động mở rộng cho vay mua nhà của Ngân hàng
Maritime Bank – chi nhánh Hà Nội các năm 2010, 2011 và 2012.
4. Phƣơng pháp nghiên cứu
Các phương pháp được sử dụng để nghiên cứu bao gồm:
-Thu thập số liệu các báo cáo tài chính, báo cáo chi tiết về hoạt động cho vay
mua nhà, báo cáo chi tiết của hoạt động tín dụng của ngân hàng Maritime Bank – chi
nhánh Hà Nội.
- Phân tích số liệu và đánh giá số liệu tuyệt đối và số liệu tương đối của các số
liệu đã thu thập được. Từ đó rút ra nhận xét về hoạt động cho vay mua nhà của ngân
hàng Maritime Bank chi nhánh Hà Nội cũng như các hoạt động khác của ngân hàng có
liên quan.
-


1.1.1 Khái niệm về Ngân hàng thương mại ............................................................. 1
1.1.2 Vai trò của Ngân hàng thương mại trong nền kinh tế .................................... 1
1.1.3 Các hoạt động cơ bản của Ngân hàng thương mại ......................................... 2
1.2 Nghiệp vụ cho vay mua nhà ............................................................................... 5
1.2.1 Tổng quát về nghiệp vụ cho vay mua nhà ...................................................... 5
1.3 Mở rộng cho vay mua nhà tại Ngân hàng thƣơng mại .................................. 11
1.3.1 Khái niệm mở rộng cho vay mua nhà tại NHTM ......................................... 11
1.3.2 Một số chỉ tiêu đánh giá sự mở rộng trong hoạt động cho vay mua nhà tại
NHTM ................................................................................................................... 12
1.4 Các nhân tố ảnh hƣởng tới hoạt động cho vay mua nhà ............................... 16
1.4.1 Nhân tố khách quan ...................................................................................... 16
1.4.2 Nhân tố chủ quan .......................................................................................... 18
CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ CỦA NHTM
NHTM MARITIMEBANK CHI NHÁNH HÀ NỘI ................................................... 21
2.1 Tổng quan về NHTM Maritime bank chi nhánh Hà Nội ............................. 21
2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển NHTM Maritime bank chi nhánh Hà Nội21
2.1.2 Sơ đồ cơ cấu tổ chức .................................................................................... 22
2.2 Thực trạng hoạt động kinh doanh của NHTM Maritime bank chi nhánh
Hà Nội ........................................................................................................................... 24
2.2.1 Hoạt động huy động vốn .............................................................................. 24
2.2.2. Hoạt động sử dụng vốn (chủ yếu là hoạt động cho vay) ............................. 27
2.3 Thực trạng mở rộng cho vay mua nhà tại NH Maritime bank – chi nhánh
Hà Nội ........................................................................................................................... 29
2.3.1 Cơ sở pháp lý của cho vay mua nhà ............................................................. 29
2.3.2 Quy chế cho vay mua nhà của Maritime bank ............................................. 31
2.3.3 Hình thức cấp tín dụng ................................................................................. 32
2.3.4 Quy trình cho vay mua nhà tại NHTM Maritime bank chi nhánh Hà Nội . 33
2.3.5 Chỉ tiêu phản ánh mở rộng cho vay mua nhà tại Marime bank – chi nhánh
Hà Nội.................................................................................................................... 35
2.3.6 Chỉ tiêu phản ánh dư nợ cho vay mua nhà ................................................... 38

trạng “đóng băng” .................................................................................................. 65
3.4.4 Cần đẩy nhanh tốc độ cấp “Sổ đỏ” ............................................................... 65
3.5

Kiến nghị đối với Ngân hàng nhà nƣớc. .................................................... 66

3.6 Một số kiến nghị đối với Ngân hàng Maritime bank ..................................... 67
KẾT LUẬN........................................................................................................................

Thang Long University Library


DANH MỤC VIẾT TẮT
Kí hiệu viết tắt

Tên đầy đủ

NHTM

Ngân hàng thương mại

NHNN

Ngân hàng nhà nước

NH

Ngân hàng

NHTW


HĐQT

Hội đồng quản trị

ĐHĐCĐ

Đại hội đồng cổ đông

TCKT

Tổ chức kinh tế

TGDC

Tiền gửi dân cư

VND

Việt Nam đồng

CVMN

Cho vay mua nhà

QĐ

Quyết định

TSĐB

Biểu đồ 2.6: Cơ cấu dư nợ cho vay mua nhà theo đối tượng của NH Maritime Bank
Chi nhánh Hà Nội các năm 2010, 2011, 2012 .................................................................. 43

Thang Long University Library


CHƢƠNG 1 : TỔNG QUAN VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ CỦA
NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI
1.1 Khái niệm về Ngân hàng thƣơng mại
1.1.1 Khái niệm về Ngân hàng thƣơng mại
Trên thế giới đã có rất nhiều định nghĩa về NHTM với những cách nhìn nhận
khác nhau, chẳng hạn như:
- Ở Mỹ: NHTM là một công ty kinh doanh chuyên cung cấp dịch vụ tài chính và
hoạt động trong ngành dịch vụ tài chính.
- Ở Pháp: NHTM là những xí nghiệp thường xuyên nhận của công chúng dưới
hình thức gửi tiền hay hình thức khác và họ dùng vào nghiệp vụ chiết khấu, tín dụng
hay dịch vụ tài chính.
- Ở Ấn Độ: NHTM là cơ sở xác nhận các khoản tiền gửi để cho vay, tài trợ đầu tư.
- Ở Việt Nam (theo Luật NHNN và các Luật các tổ chức tín dụng): NHTM là
một loại hình tổ chức tín dụng được thực hiện toàn bộ hoạt động ngân hàng và các
hoạt động kinh doanh khác liên quan.
Trong đó hoạt động ngân hàng là các hoạt động kinh doanh tiền tệ và dịch vụ
ngân hàng với nội dung thường xuyên là nhận tiền gửi và sử dụng số tiền này để cung
cấp dịch vụ thanh toán và dịch vụ tín dụng.
Tuy các định nghĩa có khác nhau về ngôn từ, diễn đạt và một số nội dung, tuy
nhiên về cơ bản đều phản ánh hoạt động của NHTM là Kinh doanh tiền tệ - tín dụng,
dịch vụ ngân hàng khác.
Từ đó NHTM có thể định nghĩa một cách ngắn gọn là: “NHTM là một doanh
nghiệp kinh doanh tiền tệ - tín dụng, với các hoạt động thƣờng xuyên là nhận tiền
gửi, cho vay và cung cấp các dịch vụ ngân hàng cho nền kinh tế quốc dân”.

việc cung ứng tín dụng cho các ngành trong nền kinh tế, NHTM thực hiện việc dẫn dắt
các luồng tiền, tập hợp và phân chia vốn của thị trường và thực thi gián tiếp vi mô:
“Nhà nước điều tiết ngân hàng, ngân hàng dẫn dắt thị trường”.
NHTM là cầu nối nền tài chính quốc gia và nền tài chính quốc tế
Trong nền kinh tế thị trường mà khi các mối quan hệ hàng hóa tiền tệ ngày càng
được mở rộng thì nhu cầu giao lưu kinh tế - xã hội giữa các nước trên thế giới ngày
càng cần thiết. Việc phát triển nền kinh tế quốc gia luôn gắn với sự phát triển của nền
kinh tế thế giới và bộ phận cấu thành nên nó. Vì vậy, nền tài chính của mỗi nước cũng
phải hòa nhập với nền tài chính quốc tế và NHTM cũng các hoạt động kinh doanh của
mình đã đóng một vai trò rất quan trọng trong sự hòa nhập này.
1.1.3 Các hoạt động cơ bản của Ngân hàng thƣơng mại
Những hoạt động sơ khai của NHTM là đổi tiền, đúc tiền, giữ hộ tiền và cho vay.
Ngày nay bản chất các hoạt động của NHTM vẫn vậy, tuy nhiên nhu cầu về dịch vụ
trong ngân hàng của con người ngày càng phát triển vì thế các hoạt động ngân hàng
cũng ngày càng được đa dạng hóa để phù hợp với các nhu cầu đó. Hoạt động của ngân
hàng ngày nay bao gồm các lĩnh vực khác như: bảo hiểm, mua giới, đầu tư,...
1.1.3.1 Hoạt động huy động vốn
Huy động vốn là một trong những hoạt động quan trọng hàng đầu của NHTM. Vì
nó ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng hoạt động của toàn bộ ngân hàng . NHTM huy
động vốn thông qua các loại hình huy động tiền gửi và đi vay. Vốn từ hoạt động này
chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn vốn của NHTM và đó chính là mục tiêu tăng trưởng
2

Thang Long University Library


hàng năm của ngân hàng. Có nhiều hình thức huy động vốn khác nhau trong ngân
hàng đó là:
Vốn huy động từ tiền gửi: vốn từ hoạt động này chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn
vốn của NHTM và đó chính là mục tiêu tăng trưởng hàng năm của ngân hàng. Có

Cho vay tài trợ: Bên cạnh hoạt động cho vay ngắn hạn NH càng ngày càng quan
tâm đến cho vay trung và dài hạn. Các hoạt động cho vay trung và dài hạn chủ yếu là
3


cho khách hàng vay để sử dụng vào mụch đích như: xây dựng nhà máy, phát triển
công nghệ cao, đầu tư...
Bên cạnh các hình thức cho vay trên, tuỳ theo cách phân loại mà NHTM có rất
nhiều hình thức cho vay khác nữa như:
- Căn cứ theo thời hạn: bao gồm cho vay ngắn hạn, trung hạn và dài hạn. Các
hình thức cho vay này dựa vào thời gian thoả thuận của NH và khách hàng trong hợp
đồng tín dụng từ đó khách hàng phải trả gốc và lãi theo thỏa thuận
- Căn cứ vào khách hàng vay vốn: bao gồm cho vay khách hàng cá nhân, doanh
nghiệp, chính phủ và các tổ chức tài chính khác.
- Căn cứ theo mức độ tín nhiệm đối với khách hàng: bao gồm cho vay có đảm
bảo và cho vay không đảm bảo...
- Căn cứ theo phương thức vay: bao gồm cho vay từng lần, cho vay theo hạn mức
tín dụng, cho vay thấu chi, cho vay luân chuyển, cho vay trả góp, cho vay gián tiếp.
Tuỳ vào mụch đích quản lý khác nhau mà mỗi NH có thể phân loại các khoản
vay theo các tiêu thức khác nhau phù hợp với mục đích đó. Trên thực tế việc kết hợp
nhiều tiêu thức với nhau thường được các NH sử dụng. Trong tất cả các hình thức cho
vay thì vấn đề được NH và khách hàng quan tâm nhiều nhất đó chính là lãi suất của
khoản vay.
1.1.3.3 Các hoạt động khác
Ngoài 2 hoạt động chính của NH là huy động vốn và cho vay, NH còn có rất nhiều
các hoạt động khác như:
- Thanh toán: Trong hoạt động này NH làm vai trò trung gian để thực hiện sự
trao đổi giữa các khách hàng của mình bằng các hình thức như thu, chi dùng tiền mặt
và không dùng tiền mặt, quản lý các công cụ kinh doanh tín dụng như séc, giấy chuyển
tiền, thẻ thanh toán... Ngoài ra NH còn thực hiện các hình thức thanh toán giữa các

năm 1986 đến nay, cùng với sự thăng trầm của thị trường BĐS, thị trường nhà đất Việt
Nam cũng đã từng trả qua 3 kỳ tăng trưởng nóng và suy giảm mạnh. Giai đoạn 1 là từ
năm 1993 đến năm 1999, trong giai đoạn này thị trường nhà đất tăng trưởng từ năm
1993 đến năm 1996 và suy giảm từ năm 1996 đến năm 1999. Giai đoạn 2 là từ năm
2000 đến năm 2006, trong giai đoạn này thị trường nhà ở tăng từ năm 2000 đến năm
2003 và giảm từ năm 2004 đến 2006. Giai đoạn 3 từ năm 2007 đến nay. Từ năm 2007
Việt Nam ra nhập WTO đã tạo một lực đẩy lớn khiến cả thị trường BĐS nóng lên và
không ngoại trừ thị trường nhà ở. Trong thời gian đó, thị trường nhà ở bắt đầu nóng
dần lên sau một thời gian dài đóng băng. Thị trường BĐS bắt đầu huy động được các
nguồn vốn trong nước, vốn đầu tư nước ngoài tham gia tạo lập cơ sở vật chất cho các
ngành kinh tế phát triển. Vốn FDI đăng ký BĐS vào năm 2007 chiếm 42% trong tổng
số vốn đăng ký là 20,3 tỷ USD. Riêng 3 tháng đầu năm 2008 FDI đăng ký đầu tư vào
BĐS khoảng 5 tỷ USD. Thu ngân sách từ thị trường BĐS ngày càng tăng trong thời
điểm đó. Nhiều khu đô thị mới với hệ thống hạ tầng đồng bộ đã được đầu tư làm thay
đổi bộ mặt đô thị. Hiện nay trong cả nước đã và đang triển khai 1.500 dự án nhà ở và
khu đô thị mới, hàng năm xây được khoảng từ 20 – 25 triệu

nhà ở. Nhiều khu đô

thị mới có sơ sở hạ tầng hiện đại, môi trường sống văn minh đã hình thành dự án Phú
Mỹ Hưng, Ciputra, Linh Đàm,... đến quý 2/ 2007 thị trường nhà đất đã nóng lên thực
sự. Giá nhà đất tăng lên chóng mặt, có nơi tăng 30% giá trước, có nơi tăng đến 80%
thậm chí là 100% giá thật. Thị trường nhà ở nhộn nhịp với nhu cầu ngày càng tăng,
mọi người đổ xô đi mua một phần là do tâm lý là nếu không mua sẽ tiếp tục tăng. Đặc
5


biệt giá của các căn hộ chung cư cao cấp tăng vọt. Nắm bắt được thị trường đầy tiềm
năng như thế nên các NHTM bắt tay vào khai thác thị trường đầy tiềm năng.
Vào thời điểm thị trường bất động sản đóng băng năm 2008, quan hệ hợp tác

tiền của NH vào mục đích mua sắm, xây dựng nhà ở với cam kết trả đầy đủ cả gốc lẫn
lãi cho ngân hàng theo đúng thoả thuận trong hợp đồng tín dụng”. Cho vay mua nhà
thường có thời hạn dài và trả nợ theo phương thức trả góp bằng thu nhập. Việc đánh
6

Thang Long University Library


giá giá trị tài sản nợ có vai trò vô cùng quan trọng đối với NH. Nếu như cho vay tiêu
dùng thông thường thì thu nhập tương lai của người vay là yếu tố quan trọng để NH
quyết định có cho khách hàng đó vay hay không thì trong cho vay mua nhà giá trị và
tình hình biến động giá của tài sản là yếu tố mà NH rất quan tâm. Vì khoản tín dụng
cho vay này có giá trị lớn, nên sự biến động theo hướng không có lợi sẽ dẫn đến những
rủi ro và thiệt hại lớn cho NH.
1.2.1.3 Vai trò và ý nghĩa của hoạt động cho vay mua nhà
Đối với nền kinh tế:
Trong khi thị trường BĐS đang “đóng băng” thì việc các NH tung ra các sản
phẩm cho vay mua nhà là một yếu tố quan trọng kích cầu thị trường nhà ở, đẩy mạnh
giao dịch. Hiện nay các NH còn liên kết với các công ty kinh doanh nhà và công ty
bảo hiểm để cung cấp cho khách hàng những dịch vụ tiện ích nhất, tạo thêm công ăn
việc làm cho người lao động. Từ đó giúp Nhà nước đạt được những mục tiêu kinh tế xã hội như: Giảm thất nghiệp, nâng cao chất lượng cuộc sống cho người dân, xoá đói
giảm nghèo... Ngoài ra hoạt động cho vay mua nhà còn giúp khách hàng thoả mãn tối
đa nhu cầu của mình, hăng hái lao động sáng tạo, tạo ra của cải vật chất, làm tăng phúc
lợi xã hội, phát triển kinh tế.
Đối với khách hàng
Với tư cách là một cá nhân ta thấy loại hình tín dụng này có rất nhiều ưu điểm,
đặc biệt là đối với những cá nhân và hộ gia đình có mức thu nhập thấp và trung bình.
Nhờ sự tài trợ của NH mà những cá nhân hay hộ gia đình có thu nhập thấp sẽ mua
được một căn nhà có giá trị như là các căn hộ thuộc khu chung cư hay những căn hộ
mà họ mong muốn mà giá trị của nó cao hơn hẳn so với mức lương mà họ nhận được

hình ảnh của mình trong mắt khách hàng.
1.2.1.4 Đặc điểm cơ bản của hoạt động cho vay mua nhà tại NHTM Việt Nam
Về đối tƣợng cho vay
Cho vay mua nhà thuộc hoạt động cho vay để mua BĐS nên đối tượng cho vay có
thể là người tiêu dùng, người kinh doanh hay các doanh nghiệp kinh doanh nhà. Tuy
nhiên với hoạt động cho vay mua nhà thì đối tượng cho vay chủ yếu là người tiêu dùng
vì thế nhiều đặc điểm của đối tượng cho vay mang tính chất của cho vay tiêu dùng.
Đối tượng cho vay mua nhà là những cá nhân có đủ năng lực pháp lý và thuộc
diện pháp luật cho phép. Có rất nhiều tiêu chí để phân loại đối tượng cho vay, tuy
nhiên trong bài luận văn này em phân loại các đối tượng cho vay như sau:
- Phân loại theo thu nhập:
Các đối tƣợng có thu nhập thấp: là những người có hoàn cảnh khó khăn, rất
muốn cải thiện đời sống của mình nhưng bị hạn chế do thu nhập không đủ để thoả mãn
nhu cầu. Do đó, NH cũng cần có những hoạt động và chính sách cho vay phù hợp để
thu hút nguồn khách hàng này vì trong thời kỳ kinh tế đang khủng hoảng như hiện nay
thì đây là nguồn khách hàng tiềm năng. Mặt khác hiện nay Nhà nước ta đang có rất
nhiều chính sách lớn để đẩy mạnh việc tạo điều kiện mua nhà cho những người có thu
nhập thấp bằng cách xây dựng các khu nhà dành cho người có thu nhập thấp để họ yên
tâm trong công việc và cuộc sống. Nếu các NHTM có thể liên kết được với các công
ty xây dựng để tài trợ đối với đối tượng khách hàng trên thì lượng khách hàng không
hề nhỏ.

8

Thang Long University Library


Các đối tƣợng có thu nhập trung bình: khi thu nhập tăng thì nhu cầu cải thiện
cuộc sống của người tiêu dùng cũng tăng theo. Đối với nhũng phân khúc người dân có
thu nhập trung bình thì cho vay mua nhà là thị trường mục tiêu bởi nhu cầu của họ lớn,

Vì cho vay mua nhà là hoạt động cho vay có thời hạn trả nợ tương đối dài vì vậy
NH có thể áp dụng lãi suất cố định hoặc lãi suất thả nổi. Đây chính là điểm khác biệt của
9


hoạt động cho vay mua nhà với các hoạt động cho vay tiêu dùng khác, vì các hoạt động
cho vay tiêu dùng khác chỉ áp dụng với mức lãi suất cố định. NH và khách hàng ký hợp
đồng tín dụng có thể quy định mức lãi suất cơ sở cộng với một mức lãi suất cố định.
Về phƣơng thức thanh toán
NH có rất nhiều phương thức thanh toán cho khách hàng, vì thế khách hàng có
thể chọn cho nhình một phương thức phù hợp nhất. Các hình thức khách hàng có thể
chọn đó là:
- Trả đều: Trong hợp đồng tín dụng được ký kết của NH và khách hàng sẽ có cách
tính toán phù hợp dựa vào thời gian vay và mức lãi suất từ đó NH sẽ đưa ra một khoản
cố định để khách hàng trả đều vào hàng kỳ. Như vậy khách hàng phải luôn luôn trả
một khoản tiền từ đợt trả đầu tiên cho đến đợt trả cuối cùng.
- Trả không đều: trong hình thức này bao gồm nhiều hình thức khác nhau. Thực
chất đó chỉ là thoả thuận giữa NH với khách hàng sao cho phù hợp với khả năng trả nợ
của khách hàng.
Hiện nay các NH đang áp dụng một trong các phương thức trả nợ:
- Trả góp cho NH số tiền cố định hàng tháng bao gồm cả gốc và lãi.
- Trả nợ gốc cố định hàng tháng cho NH, lãi tính theo dư nợ giảm dần và trả cùng
kỳ với gốc.
- Trả nợ gốc vào cuối thời hạn vay, lãi được tính trên dư nợ và được trả hàng tháng.
1.2.1.5 Hình thức cho vay
Hoạt động cho vay mua nhà của ngân hàng thương mại có 2 hình thức cho vay
đó là:
- Cho vay trực tiếp: là các khoản cho vay trong đó NH trực tiếp tiếp xúc và cho
khách hàng vay cũng như trực tiếp thu nợ từ người vay.
- Cho vay gián tiếp: là hình thức cho vay trong đó NH mua các khoản nợ phát

chính là căn hộ, trong khi nó chưa hình thành. Ngân hàng chẳng có gì phát mãi để thu
hồi nợ...
Rủi ro về lãi suất: vì lãi suất trong thị trường luôn luôn biến đổi còn lãi suất
ngân hàng cho khách hàng vay mua nhà là một mức lãi suất cố định. Vì vậy hiện nay
các NH đã ứng phó với rủi ro này bằng cách là áp dụng cả lãi suất thả nổi và lãi suất
cố định tuỳ thuộc vào thoả thuận với khách hàng.
1.3 Mở rộng cho vay mua nhà tại ngân hàng thƣơng mại
1.3.1 Khái niệm mở rộng cho vay mua nhà tại NHTM
Khái niệm mở rộng được hiểu một cách khái quát nhất là việc làm cho quy mô và
phạm vi rộng lớn hơn trước. Tuy nhiên tuỳ theo từng đối tượng khác nhau, trong các
lĩnh vực khác nhau thì khái niệm mở rộng sẽ khác nhau.
Vì vậy, xét trong lĩnh vực NH “Mở rộng cho vay mua nhà của NH là việc
tăng cƣờng hoạt động cho vay mua nhà trên nhiều phƣơng diện nhằm nâng cao
doanh số, chất lƣợng và lợi nhuận từ dịch vụ này”.
Việc mở rộng cho vay mua nhà của NH được thể hiện cụ thể như sau:
Đối với khách hàng
Mở rộng cho vay mua nhà có nghĩa là phải thoả mãn được tối đa hoá nhu cầu
hợp lý của khách hàng về vốn vay để đáp ứng được nhu cầu mua nhà của họ.
Đối với nền kinh tế
Mở rộng cho vay mua nhà phải đáp ứng được nhu cầu về vốn của thị trường
BĐS. Là kênh dẫn vốn quan trọng trọng trong việc dịch chuyển một khối lượng lớn
các nguồn vốn tới thị trường BĐS làm ổn định hơn nền kinh tế, tạo điều kiện thúc đẩy
11


tăng trưởng kinh tế, góp phần cải thiện nâng cao chất lượng cuộc sống dân cư, thực
hiện các mục tiêu về ổn định nhà ở của người dân để người dân “An cư lạc nghiệp”.
Đối với ngân hàng thƣơng mại
NHTM phải đáp ứng tối đa nhu cầu của khách hàng, cũng như phải có chính sách
tín dụng hợp lý để thu hút được tất cả các đối tượng khách hàng. Tuy nhiên bên cạnh

cho vay mua nhà
năm (t)

-

Tổng doanh số
cho vay mua nhà
năm (t-1)

Chỉ tiêu này cho biết doanh số cho vay mua nhà năm (t) tăng hoặc giảm so với
năm (t-1) về giá trị tuyệt đối là bao nhiêu. Khi chỉ tiêu này tăng lên, tức là số tiền mà
NH cung cấp cho khách hàng cũng tăng lên, thoả mãn tốt hơn nhu cầu của khách hàng,
và nó cũng thể hiện hoạt động cho vay mua nhà đã được mở rộng.
Chỉ tiêu phản ánh sự tăng trƣởng doanh số cho vay mua nhà tƣơng đối
12

Thang Long University Library


Giá trị tăng trưởng doanh số tuyệt
đối

Giá trị tăng trưởng
doanh số tương đối

=

*100
Tổng doanh số cho vay mua nhà
năm (t-1)


=

Tổng dư nợ cho
vay mua nhà
năm (t)

-

Tổng dư nợ cho
vay mua nhà
năm (t-1)

Chỉ tiêu này cho biết dư nợ năm (t) chênh lệch tăng bao nhiêu so với năm (t-1) về
giá trị tuyệt đối là bao nhiêu. Khi chỉ tiêu này tăng lên, tức là số tiền khách hàng đang
nợ NH qua các năm đã tăng lên, điều đó chứng tỏ rằng hoạt động cho vay mua nhà đã
được mở rộng.

13


Chỉ tiêu phản ánh sự tăng trƣởng dƣ nợ tƣơng đối:
Giá trị tăng trưởng dư nợ tuyệt đối
Giá trị tăng trưởng

=

* 100

dư nợ tương đối

*100
Tổng dư nợ của hoạt động cho vay mua
nhà

Chỉ tiêu này cho biết nợ xấu của hoạt động cho vay mua nhà chiếm tỉ lệ bao
nhiêu trong tổng dư nợ cho vay mua nhà của ngân hàng. Khi tỉ trọng nợ xấu của hoạt
động cho vay mua nhà tăng lên qua các năm, điều đó chứng tỏ rằng lượng vốn của
ngân hàng đang bị chiếm dụng, và khả năng mất vốn tăng. Nếu tỉ lệ này lớn cho thấy
chất lượng vay của Ngân hàng chưa thực sự hiệu quả. Thông thường chỉ tiêu này dưới
3% được coi là tốt.

14

Thang Long University Library


Nợ quá hạn
Khi các khoản cho vay mua nhà đã đến hạn thanh toán mà khách hàng chưa trả
được nợ và NH không có quyết định cơ cấu lại thời hạn nợ thì khoản vay đó chuyển
thành nợ quá hạn. Nợ quá hạn bao gồm nợ nhóm 2, nhóm 3, nhóm 4, nhóm 5.
Nợ quá hạn của hoạt động cho vay mua nhà
Tỷ lệ nợ quá hạn
cho vay mua nhà

*100
=

Tổng dư nợ của hoạt động cho vay mua

nhà

Chất lƣợng dịch vụ
Đây là yếu tố ảnh hưởng tới tâm lý và quyết định đi vay của khách hàng. Chỉ tiêu
này bao gồm mức độ hợp lý của lãi suất, thái độ của nhân viên tín dụng, các tiện ích về
không gian và thời gian mà người sử dụng được hưởng... Chất lượng dịch vụ càng cao
thì độ hài lòng và độ thoả mãn mà nó mang lại cho người sử dụng càng lớn. Chỉ tiêu
này tác động rất lớn tới thị phần của NH trong hoạt động cho vay mua nhà.
1.2.3.4 Chỉ tiêu phản ánh sự mở rộng loại hình sản phẩm cho vay mua nhà
Chỉ tiêu này phản ánh sự đa dạng về loại hình cho vay mua nhà mà NH cung cấp
cho khách hàng, đó là các loại hình như:
- Mua nhà trả góp
- Cho vay mua nhà dự án
- Cho vay xây sửa nhà...
Những loại hình cho vay mua nhà phản ánh khả năng mở rộng quy mô cũng như
phạm vi hoạt động cho vay mua nhà của NH. Nó phản ánh sự đa dạng về cách thức mà
15


NH cung cấp dịch vụ cho vay mua nhà, qua đó phản ánh khả năng nắm bắt nhu cầu
khách hàng của NH. Khi loại hình cho vay này được mở rộng thì sẽ thoả mãn tốt hơn
nhu cầu, mong muốn đa dạng của khách hàng, qua đó cũng thể hiện hoạt động cho vay
mua nhà của NH ngày càng được mở rộng.
1.2.3.5 Chỉ tiêu phản ánh sự mở rộng về đối tượng khách hàng cho vay mua nhà
Chỉ tiêu này phản ánh sự đa dạng về các đối tượng là khách hàng chính trong
hoạt động cho vay mua nhà như:
- Khách hàng là cá nhân: trong nhóm khách hàng là cá nhân thì có những cá nhân
có thu nhập thấp, cá nhân có thu nhập trung bình và cá nhân có thu nhập cao... mỗi cá
nhân có mục đích vay tiền của NH để mua nhà với quy mô khác nhau. Từ đó khách
hàng tạo cũng tạo nên sự đa dạng cho hoạt động mua nhà.
- Khách hàng là các công ty BĐS tư nhân: Trong nhóm khách hàng này thì hầu
hết mức vốn vay khá cao. Họ vay tiền để đầu tư mua nhà vào các mục đích khác nhau

kinh tế khác sẽ có nhiều lợi nhuận. Ngược lại, khi nền kinh tế ở tình trạng không ổn
định và trì trệ thì nhu cầu sẽ giảm đi vì họ dự đoán có nhiều khó khăn đang chờ đợi.
Trong môi trường kinh tế thì thu nhập của người dân ảnh hưởng đến nhiều hoạt
động của ngân hàng. Đặc biệt, dưới góc độ nghiên cứu của luận văn là cho vay mua
nhà – tài sản có giá trị lớn thì thu nhập có ảnh hưởng rất quan trọng.
1.4.1.2 Môi trường pháp lý
Bất cứ hoạt động kinh doanh dịch vụ đều nằm trong kuôn khổ của luật pháp.
Hoạt động cho vay mua nhà của NH cũng phải tuân theo quy định của nhà nước và
luật của các tổ chức tín dụng, luật dân sự và những quy định khác. Nếu những văn bản
pháp luật quy định không rõ ràng, đầy đủ sẽ tạo những khe hở pháp luật gây rắc rối và
tồn tại đến lợi ích các bên tham gia hệ tín dụng. Ngược lại sự chặt chẽ và đồng bộ của
luật pháp sẽ góp phần tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh, tạo tính trật tự và ổn định
của thị trường để hoạt động cho vay tiêu dùng nói riêng và hoạt động kinh tế - xã hội
nói chung dược diễn ra hiệu quả nhất.
Chủ trương và chính sách của Nhà Nước cũng có tác động đáng kể tới hoạt động
cho vay mua nhà. Các chính sách mà chính phủ đưa ra nhằm điều chỉnh thị trường
trong một thời kỳ, điều chỉnh thị trường trong một thời kỳ, điều chỉnh về cung cầu thị
trường BĐS, các chính sách đưa ra làm giảm nhiệt hoặc hâm nóng thị trường BĐS,
như luật đất đai, thuế đất, đưa ra các chính sách về làm thủ tục xác nhận quyền sở hữu
đất, cấp sổ đỏ.
1.4.1.3 Môi trường xã hội
Môi trường xã hội bao gồm: tình hình trật tự xã hội, thói quen, tâm lý, trình độ
học vấn, bản sắc dân tộc (thể hiện qua những nét tính cách tiêu biểu của người dân như
niềm tin, tính cần cù, trung thực, ham lao động, thích du lịch và ưa hưởng thụ...) hoặc
các yếu tố về nơi ở hay làm việc... cũng ảnh hưởng đến thói quen tiêu dùng của người
dân. Thông thường nơi nào tập trung nhiều người có địa vị trong xã hội thì nơi đó có
nhu cầu lớn hơn, vì thế nhu cầu vốn sẽ lớn hơn các nơi khác, từ đó tạo ra khả năng mở
rộng cho vay tiêu dùng.
1.4.1.4 Đối thủ cạnh tranh
Không chỉ NHTM cung cấp tín dụng mua nhà mà nhiều TCTC khác cũng tham gia