Học viện Ngân hàng Khóa luận tốt nghiệp
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài:
Hội nhập kinh tế quốc tế là yêu cầu khách quan đối với các quốc gia hiện
nay. Việt Nam cũng không nằm ngoài xu hướng đó. Kể từ khi gia nhập WTO
đến nay, nền kinh tế Việt Nam có những bước chuyển biến sâu sắc trên tất cả
các lĩnh vực, tốc độ tăng trưởng kinh tế cao và liên tục qua các năm, tình hình
chính trị ổn định, tạo niềm tin cho các nhà đầu tư nước ngoài mạnh dạn đầu tư
vào nước ta. Từ đó, góp phần tạo công ăn việc làm cho người dân, tăng thu
nhập và nâng cao chất lượng cuộc sống. Khi thu nhập tăng cao kéo theo nhu
cầu cải thiện đời sống, nhu cầu tiêu dùng cũng tăng cao,và một nhu cầu nữa
không thể thiếu đó là nhu cầu về nhà ở.
Có “an cư” thì mới “lạc nghiệp”. Câu nói đó chính là mong muốn bình dị
của người dân Việt Nam từ bao đời nay về một căn nhà để ổn định cuộc sống.
Tuy nhiên mong muốn đó thật khó thực hiện khi mà phần đông dân số là
những người có thu nhập trung bình hoặc thấp, trong khi giá cả thị trường
nhà đất lại rất cao, thì vấn đề tích góp đủ tiền mua nhà trở nên quá khó khăn
đối với các gia đình trẻ.
Việt Nam được đánh giá là quốc gia có tốc độ tăng dân sô cao, hiện nay
dân số Việt Nam đạt khoảng trên 85 triệu người, mật độ dân số là gần 260
người/km
2
cao gấp 6-7 lần mật độ chuẩn, dân số của nước ta phần đông là dân
số trẻ, năng động, thu nhập không ngừng được cải thiện. Tương ứng với đó là
tỷ lệ dân số ở đô thị tăng lên nhanh chóng, ước tính đạt mức 45% vào năm
2020. Dân số gia tăng tại đô thị sẽ tạo sức ép lớn về nhà ở.
Cả nước hiện tại có khoảng 1,4 triệu cán bộ, công chức và khoảng 800
nghìn công nhân lao động đang làm việc tại các khu công nghiệp, khu chế
xuất, khu công nghệ cao. Trong đó có khoảng 330 nghìn người có khó khăn
Nguyễn Thị Thanh Hương NHH-K8

Nguyễn Thị Thanh Hương NHH-K8
3
Học viện Ngân hàng Khóa luận tốt nghiệp
3. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu:
Đối tượng nghiên cứu là hoạt động cho vay mua nhà, phạm vi nghiên cứu
là toàn ngân hàng techcombank.
4. Phương pháp nghiên cứu:
Trong quá trình nghiên cứu có sử dụng các phương pháp duy vật biện
chứng, phương pháp phân tích tổng hợp, phương pháp diễn dịch và quy nạp,
phương pháp so sánh, phương pháp logic học và đặc biệt là phương pháp
thống kê.
5. Kết cấu của khóa luận:
Chương 1: Cơ sở lý luận về mở rộng cho vay mua nhà tại NHTM.
Chương 2: Thực trạng mở rộng cho vay mua nhà tại TCB.
Chương 3: Giải pháp mở rộng hoạt động cho vay mua nhà tại TCB.
Nguyễn Thị Thanh Hương NHH-K8
4
Học viện Ngân hàng Khóa luận tốt nghiệp
CHƯƠNG 1:
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ MỞ RỘNG CHO VAY MUA NHÀ CỦA CÁC
NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
1.1. Tổng quan về cho vay mua nhà:
1.1.1. Những vấn đề cơ bản về tín dụng tiêu dùng:
a./ Khái niệm và đặc điểm:
• Khái niệm tín dụng tiêu dùng:
Tín dụng tiêu dùng là các khoản cho vay nhằm tài trợ cho các nhu cầu chi
tiêu của người tiêu dùng, bao gồm cá nhân và hộ gia đình. Đây là một nguồn
tài chính quan trọng giúp người tiêu dùng trang trải những nhu cầu về nhà ở,
mua sắm đồ dùng gia đình, xe cộ, giáo dục, y tế và các dịch vụ khác.
• Đặc điểm tín dụng tiêu dùng:

sự cố của khách hàng, tư cách của người đi vay. Ví dụ như cơ cấu kinh tế
thay đổi, ảnh hưởng đến thu nhập của khách hàng - nguồn trả nợ chủ yếu,
do đó sẽ ảnh hưởng đến ngân hàng. Hay nếu như ngân hàng không thẩm
định kỹ tư cách cuả người đi vay, dẫn đến quyết định cho vay sai, gây nên
rủi ro mất vốn cho ngân hàng.
• Nhu cầu vay tiêu dùng có quan hệ mật thiết với thu nhập và trình độ văn
hoá của khách hàng. Nếu thu nhập cao, họ sẽ có xu hướng tăng tiêu dùng
và ngược lại. Tương tự, nếu trình độ văn hoá cao, họ sẽ có nhu cầu mua
sắm những hàng hoá cao cấp, nhu cầu vay tiêu dùng cũng từ đó tăng lên.
Nguyễn Thị Thanh Hương NHH-K8
Q
i
6
Học viện Ngân hàng Khóa luận tốt nghiệp
Từ những đặc điểm trên của tín dụng tiêu dùng, ngân hàng có thể dựa
và đó để đưa ra các chính sách cho vay phù hợp, thiết kế các sản phẩm đáp
ứng tối đa nhu cầu người dân.
b./ Phân loại tín dụng tiêu dùng:
 Căn cứ vào mục đích vay:
 Cho vay tiêu dùng cư trú: Là các khoản vay nhằm tài trợ cho nhu cầu mua
sắm, xây dựng, cải tạo nhà ở của khách hàng là cá nhân hoặc hộ gia đình.
Đây là khoản vay có giá trị lớn, thời hạn cho vay dài và tài sản đảm bảo
thường là tài sản hình thành từ vốn vay.
 Cho vay tiêu dùng phi cư trú: Là các khoản vay nhằm tài trợ cho việc
trang trải các chi phí mua sắm xe cộ, nội thất đồ dùng gia đình, chi phí học
hành, giải trí du lịch, hay những tiêu dùng bất thường khác… Đây là các
khoản vay mang tính nhỏ lẻ và thời hạn cho vay ngắn, tài sản đảm bảo có
thể hình thành từ vốn vay( như vay mua ô tô) hoặc không.
 Căn cứ vào phương thức hoàn trả:
 Cho vay tiêu dùng trả góp: Đây là hình thức cho vay tiêu dùng trong đó

chính trên mảnh đất quê mình mà rất ít người phải cầu thực nơi xa xứ, phần vì
đất thì nhiều mà người thì ít. Nhưng khi nền kinh tế phát triển, quá trình đô
thị hoá diễn ra với tốc độ nhanh chóng trong cả nước sẽ thu hút một số lượng
dân cư lớn đổ về thành thị để làm ăn và sinh sống. Mặt khác, mật độ dân số
tăng cao dẫn đến các đô thị , thành phố có số lượng dân cư tăng lên nhanh
chóng, đất đai ngày càng bị thu hẹp lại. Bên cạnh đó, sau khi hội nhập WTO,
các nhà đầu tư nước ngoài ồ ạt đầu tư vào Việt Nam, cơ sở hạ tầng được nâng
cấp, các kênh đầu tư được thông suốt, và không thể thiếu đó là các toà nhà
cao ốc, các công trình xây dựng ngày càng mọc lên nhiều hơn trên những
mảnh đất trống như nấm sau cơn mưa. Nền kinh tế tăng trưởng và ổn định tạo
điều kiện cho thu nhập của người dân tăng cao, kéo theo đó là nhu cầu cải
thiện đời sống, nâng cao chất lượng cuộc sống mà nhu cầu không thể thiếu là
nhà ở. Nhưng nhu cầu đó khó có thể trở thành hiện thực khi mà đất đai thì
Nguyễn Thị Thanh Hương NHH-K8
8
Học viện Ngân hàng Khóa luận tốt nghiệp
ngày càng thu hẹp, giá đất ngày càng leo thang, và mặc dù tăng thu nhập
nhưng người dân muốn tích góp đủ 700-800 triệu đồng để mua nhà thì không
biết đến bao giờ, 10 năm hay 20 năm.
Có cầu thì mới có cung, nhận thấy được nhu cầu rất cấp thiết của mỗi
người dân về một ngôi nhà để sinh sống, các NHTM đã đua nhau tung ra sản
phẩm cho vay mua nhà và ngày càng cải thiện, đa dạng hoá sản phẩm để đáp
ứng tối đa nhu cầu của người dân.
b./ Sự cần thiết của cho vay mua nhà:
 Đối với người dân Việt Nam: Từ xưa đến nay, người dân Việt Nam luôn
có một quan niệm rằng :”an cư lập nghiệp”. Vì vậy dù mải mê làm ăn đến
đâu thì họ vẫn luôn có mong muốn có một ngôi nhà an toàn, ổn định, và
đầy đủ tiện nghi. Nhưng với mức lương trung bình, chi tiêu càng ngày càng
đắt đỏ, thật là khó khăn để tích góp và mua được một ngôi nhà ưng ý.
Chính vì thế hoạt động cho vay mua nhà được coi là giải pháp tối ưu nhất

quan trọng, thúc đẩy cung cầu thị trường nhà đất phát triển, thúc đẩy quá
trình đô thị hoá đất nước.
Như vậy nghiệp vụ cho vay mua nhà ra đời có ý nghĩa rất quan trọng1
đối với mỗi người dân Việt Nam, với các NHTM và với toàn xã hội.
1.1.3. Đặc điểm của cho vay mua nhà:
CVMN là một trong các loại hình cho vay tiêu dùng nên nó mang các đặc
trưng của cho vay tiêu dùng. Tuy nhiên, chính những đặc điểm riêng của đối
tượng được tài trợ mà CVMN có những đặc điểm khác biệt so với những loại
hình khác.
 Quy mô khoản vay: Quy mô của các khoản CVMN thường lớn hơn nhiều
so với quy mô trung bình của các khoản vay tiêu dùng thông thường. Điều
đó là do đối tượng tài trợ của các khoản vay là các căn hộ, nhà, chi phí xây
dựng nhà cửa có giá trị lớn, thường là 500 triệu đến hơn 1 tỷ, trong khi cho
vay hạn mức tín dụng có thế chấp cũng chỉ lên đến cao nhất là 300 triệu
(tham khảo từ Techcombank). Do vậy, CVMN góp phần đáng kể vào tỉ
Nguyễn Thị Thanh Hương NHH-K8
10
Học viện Ngân hàng Khóa luận tốt nghiệp
trọng tín dụng nói chung do số lượng món vay nhiều và giá trị khoản
vay lớn.
 Thời gian cho vay: Cho vay mua nhà là loại hình tín dụng tiêu dùng có kỳ
hạn dài nhất, giao động từ 10 cho đến 30 năm.
 Tài sản đảm bảo: Khi vay mua nhà, khách hàng thường thế chấp bằng
chính ngôi nhà đó. Tuy nhiên vẫn có thể thế chấp bằng một ngôi nhà khác,
tuỳ theo quy định riêng của từng ngân hàng.
 Rủi ro: CVMN chứa đựng rủi ro tiềm ẩn rất cao mà chủ yếu là rủi ro tín
dụng, là rủi ro mà khách hàng không trả được nợ gốc, lãi, hoặc cả gốc và
lãi đúng hạn gây tổn thất cho ngân hàng. Do nguồn trả nợ của khách hàng
lấy từ thu nhập thường xuyên, nên ngân hàng sẽ gặp rủi ro khi chu kỳ kinh
tế thay đổi theo chiều hướng bất lợi, hay khi khách hàng bị mất việc, tai

nhau. Vậy nên hiện nay có rất nhiều sản phẩm cho vay mua nhà nhưng nhìn
chung lại thì vẫn xoay quanh các sản phẩm chính như cho vay trả góp mua
nhà ở, nền nhà, cho vay mua nhà để đầu tư, mua nhà dự án, sửa chữa nhà…
1.2. Mở rộng cho vay mua nhà và các nhân tố ảnh hưởng:
1.2.1. Quan niệm về mở rộng cho vay mua nhà:
Trước hết, khi nói về mở rộng cho vay mua nhà, ta cần phải xem xét
việc mở rộng theo cả hai chiều hướng. Thứ nhất là mở rộng cho vay mua nhà
theo chiều rộng, nghĩa là nâng quy mô, mở rộng về số lượng các hợp đồng
cho vay, các phương thức cho vay sao cho đa dạng, phong phú. Thứ hai là mở
rộng theo chiều sâu, nghĩa là số lượng phải đi kèm với chất lượng, ngân hàng
cần nâng cao chất lượng của từng sản phẩm cho vay mua nhà. Mỗi một sản
phẩm phải thoả mãn tốt nhất nhu cầu của khách hàng đồng thời phù hợp với
định hướng phát triển và tiềm lực của ngân hàng về quản lý cũng như trình độ
nhân viên, tránh tình trạng mở rộng tràn lan nhưng không quản lý nổi, dẫn
đến phát triển sản phẩm không hiệu quả, gây lãng phí công sức và tăng cao
rủi ro cho hoạt động ngân hàng.
Nguyễn Thị Thanh Hương NHH-K8
12
Học viện Ngân hàng Khóa luận tốt nghiệp
Mở rộng cho vay mua nhà của các NHTM được thể hiện ở các khía cạnh
như sau:
 Đối với khách hàng: mở rộng CVMN có nghĩa là phải thoả mãn được các
nhu cầu hợp lý của khách hàng về khối lượng cung cấp, sự đa dạng hoá
phương thức cho vay cũng như các dịch vụ kèm theo.
 Đối với các NHTM: CVMN cần phải chiếm một khối lượng đáng kể trong
tổng dư nợ cho vay tiêu dùng nói riêng và cho vay nói chung của ngân
hàng. Tuy nhiên bên cạnh việc cho vay, ngân hàng cần phải chú ý đến chất
lượng của khoản vay, sao cho đảm bảo mở rộng cho vay gắn liền với nâng
cao chất lượng.
 Đối với sự phát triển của toàn xã hội: CVMN phải góp phần chuyển dịch

Tổng doanh số CVMN năm (t-1)
Ý nghĩa: Chỉ tiêu này cho biết tốc độ tăng trưởng doanh số CVMN năm (t) so
với năm (t-1). Khi chỉ tiêu này tăng lên, nó thể hiện rằng doanh số CVMN qua
các năm của ngân hàng đã tăng lên tương đối.
• Chỉ tiêu phản ánh sự tăng trưởng về tỉ trọng:
Tỉ trọng =
Tổng doanh số CVMN x 100%
Tổng dsố về hđ cho vay của NH
Ý nghĩa: Chỉ tiêu này cho biết doanh số của hoạt động CVMN chiếm tỉ lệ
bao nhiêu trong tổng doanh số của hoạt động cho vay của ngân hàng. Khi tỉ
trọng của CVMN tăng lên qua các năm, chứng tỏ rằng tỉ lệ của CVMN trong
hoạt động cho vay đã tăng lên và nó cũng cho thấy rằng hoạt động CVMN đã
được mở rộng.
 Chỉ tiêu phản ánh dư nợ CVMN:
Dư nợ CVMN: Là số tiền mà khách hàng đang nợ ngân hàng tại một thời
điểm. Chỉ tiêu này thường được sử dụng kếp hợp với chỉ tiêu doanh số
CVMN nhằm phản ánh tình hình mở rộng CVMN của ngân hàng.
• Chỉ tiêu phản ánh sự tăng trưởng dư nợ tuyệt đối:
Ý nghĩa: Chỉ tiêu này cho biết dư nợ năm (t) tăng so với năm (t-1) về số tuyệt
đối là bao nhiêu. Khi chỉ tiêu này tăng lên, tức là số tiền mà khách hàng đang
Nguyễn Thị Thanh Hương NHH-K8
Giá trị tăng trưởng
dư nợ tuyệt đối
=
Tổng dư nợ
CVMN năm (t)
-
Tổng dư nợ
CVMN năm (t-1)
14

15
Học viện Ngân hàng Khóa luận tốt nghiệp
được mở rộng thì sẽ thoả mãn tốt hơn nhu cầu, mong muốn đa dạng của
khách hàng, qua đó cũng thể hiện hoạt động CVMN của ngân hàng ngày càng
được mở rộng.
c./ Chỉ tiêu phản ánh sự mở rộng về khách hàng vay mua nhà:
Đây là chỉ tiêu phản ánh sự đa dạng về loại khách hàng mà ngân hàng cho
vay mua nhà. Chỉ tiêu này tăng lên chứng tỏ ngân hàng đã thực sự chú tâm tới
nhu cầu của ngươi dân và ngày càng phát triển sản phẩm đáp ứng nhu cầu
đó.Để tăng chỉ tiêu này, ngân hàng cần dùng nhiều chiến lược marketing,
đồng thời cải tiến sản phẩm, hình thành các sản phẩm mới để thu hút những
nhóm khách hàng mới. Như vậy chỉ tiêu mở rộng về khách hàng vay mua nhà
chỉ được thực hiện khi ngân hàng đã hoàn thành tốt chỉ tiêu mở rộng loại hình
sản phẩm CVMN.
1.2.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến việc mở rộng cho vay mua nhà:
Hoạt động CVMN nới riêng và hoạt động kinh doanh của ngân hàng nói
chung chịu ảnh hưởng của rất nhiều nhân tố. Có thể chia các nhân tố ảnh
hưởng tới hoạt động CVMN ra thành hai nhóm nhân tố: các nhân tố khách
quan và các nhân tố chủ quan. Để có thể mở rộng và phát triển hoạt động
CVMN thì ngân hàng cần tìm hiểu tới sự biến động của những nhân tố này.
a./ Nhân tố khách quan:
Đây là nhóm nhân tố bên ngoài tác động lên hoạt động CVMN mà ngân
hàng không thể tác động mà chỉ có thể tận dụng, điều hành hoạt động sao cho
phù hợp. Các nhân tố khách quan bao gồm các nhân tố thuộc môi trường vĩ
mô và các nhân tố thuộc môi trường vi mô.
• Môi trường vĩ mô:
 Môi trường kinh tế:
Môi trường kinh tế bao gồm những yếu tố ảnh hưởng đến khả năng thu
nhập, thanh toán, chi tiêu, nhu cầu về vốn và tiền gửi của dân cư. Môi trường
Nguyễn Thị Thanh Hương NHH-K8

17
Học viện Ngân hàng Khóa luận tốt nghiệp
 Thu nhập của dân cư: Khi nền kinh tế phát triển thu nhập của dân cư tăng
cao, đời sống được nâng cao thì nhu cầu nhà ở của người dân tăng cao, nhu
cầu vốn đáp ứng cho nhu cầu nhà ở lớn làm cho hoạt động CVMN phát
triển mạnh và ngược lại.
 Môi trường chính trị - pháp luật:
 Tình hình chính trị của quốc gia luôn có những ảnh hưởng lớn tới hoạt
động CVMN của các NHTM. Sự ổn định chính trị là điều kiện đầu tiên để
các nhà đầu tư trong và ngoài nước yên tâm đầu tư vốn vào thị trường bất
động sản làm thị trường bất động sản phát triển, số lượng các khu chung cư
tăng nhanh đáp ứng nhu cầu nhà ở của dân cư tốt hơn. Từ đó tạo điều kiện
cho việc mua nhà ở, giúp ngân hàng có khả năng mở rộng và phát triển
nghiệp vụ CVMN.
Việt Nam là một đất nước có nền kinh tế ổn định, an toàn, môi trường kinh
doanh lành mạnh, nên rất có lợi thế trong việc thu hút vốn đầu tư nước ngoài.
Năm 2007 vốn ODA mà các nhà tài trợ nước ngoài cam kết tài trợ cho Việt
Nam lên đến con số kỉ lục là 4.445 tỷ USD.
 Pháp luật điều chỉnh mọi quan hệ kinh tế cũng như xã hội. Mọi thành
phần kinh tế đều có quyền tự do kinh doanh nhưng phải nằm trong khuôn
khổ pháp luật. Hoạt động CVMN của NHTM cũng phải tuân thủ các quy
định của Nhà nước, luật các tổ chức tín dụng, luật dân sự và đặc biệt là luật
về bất động sản cũng như các quy định về đảm bảo tiền vay bằng bất động
sản. Lĩnh vực bất động sản nói chung và nhà ở nói riêng là lĩnh vực hết sức
nhạy cảm và thường trong tình trạng không ổn định. Nếu như các văn bản
pháp luật quy định không rõ ràng, đầy đủ sẽ tạo ra những khe hở gây rắc
rối và tổn hại đến lợi ích của các bên tham gia quan hệ tín dụng, hạn chế sự
phát triển của loại hình dịch vụ CVMN. Ngược lại, sự chặt chẽ đồng bộ,
chính xác và công bằng về quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia
thì sẽ góp phần tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh, tạo tính trật tự và ổn

có cơ cấu dân số trẻ, số lượng cặp vợ chồng mới kết hôn cao thì nhu cầu
Nguyễn Thị Thanh Hương NHH-K8
19
Học viện Ngân hàng Khóa luận tốt nghiệp
nhà ở sẽ tăng lên đáng kể so với khu vực có dân số già, tạo điều kiện
cho sự phát triển của hoạt động CVMN.
 Môi trường công nghệ:
Môi trường công nghệ bao gồm các nhân tố ảnh hưởng đến công nghệ
mới, thiết kế sản phẩm mới và cơ hội thị trường mới. Đây được coi là yếu tố
nâng cao khả năng cạnh tranh cho các NHTM. Vì vậy các ngân hàng phải
nhanh chóng nắm bắt và ứng dụng công nghệ hiện đại vào hoạt động kinh
doanh của mình. Đặc biệt là công nghệ thẻ, các phần mềm xử lý nghiệp vụ…
để giúp ngân hàng giải quyết công việc một cách hiệu quả, nhanh chóng và an
toàn, tiết kiệm thời gian cho cả ngân hàng và khách hàng.
Môi trường vi mô:
 Đối thủ cạnh tranh:
 Đối thủ cạnh tranh trực tiếp: Là những tổ chức tài chính hoạt động trong
cùng lĩnh vực, cùng chia sẻ lợi nhuận với ngân hàng như: các ngân hàng
khác, các công ty tài chính, quỹ tín dụng nhân dân…Các tổ chức tài chính
luôn ganh đua và dùng mọi biện pháp để tạo lợi thế cạnh tranh, xâm nhập
thị phần của nhau. Các đối thủ luôn đa dạng hóa kinh doanh, tung sản
phẩm mới, các hình thức CVMN mới để thu hút khách hàng, tạo môi
trường cạnh tranh vô cùng khốc liệt.
 Các đối thủ cạnh tranh tiềm ẩn: là các tổ chức tài chính sắp hình thành,
hoạt động trong cùng một lĩnh vực ngân hàng, như các ngân hàng liên
doanh, ngân hàng nước ngoài hay các ngân hàng thương mại cổ phần sắp
thành lập…Đối thủ cạnh tranh tiềm ẩn có những lợi thế của người đi sau là
tránh được những sai lầm mà các ngân hàng đi trước đã gặp phải, do đó
cũng góp phần làm cho môi trường cạnh tranh khốc liệt hơn.
 Khách hàng:

hoạt động này ngân hàng phải có tiềm lực về nguồn vốn dài hạn và cả nguồn
vốn ngắn hạn thường xuyên. Ngoài ra công tác marketing, tư vấn, gặp gỡ, tìm
hiểu khách hàng, hướng dẫn khách hàng các thủ tục hồ sơ vay vốn, giới thiệu
Nguyễn Thị Thanh Hương NHH-K8
21
Học viện Ngân hàng Khóa luận tốt nghiệp
các tiện ích của loại sản phẩm CVMN của ngân hàng sẽ góp phần quan trọng
trong việc quyết định khả năng thu hút lượng lớn khách hàng tạo ra những
thay đổi trong hoạt động CVMN.
• Chính sách tín dụng và cơ chế cho vay mua nhà:
Mỗi ngân hàng có một chính sách tín dụng riêng, nó bao gồm các yếu tố
hạn mức cho vay đối với mỗi khách hàng, kì hạn khoản vay, lãi suất cho vay,
mức lệ phí, các thủ tục vay, tài sản đảm bảo…tất cả các yếu tố đó tạo nên đặc
tính riêng cho từng sản phẩm cho vay của mỗi ngân hàng, có thể tác động trực
tiếp và mạnh mẽ đến khả năng mở rộng hoạt động tín dụng cũng như hoạt
động CVMN của ngân hàng. Nếu ngân hàng có chính sách tín dụng mở rộng,
tăng cho vay, chấp nhận rủi ro để đạt được lợi nhuận cao hơn thì sẽ thuận lợi
cho việc mở rộng CVMN. Tuy nhiên ngân hàng cũng cần chú ý đến chất
lượng của hoạt động cho vay. Nếu ngân hàng có chính sách tín dụng thắt chặt,
đặt mục tiêu an toàn cao hơn lợi nhuận thì việc mở rộng cho vay nói chung và
CVMN nói riêng sẽ gặp khó khăn hơn.
• Trình độ của cán bộ tín dụng:
Cán bộ tín dụng là người tiếp xúc trực tiếp với khách hàng, thẩm định
khách hàng. Một ngân hàng có đội ngũ cán bộ tín dụng giỏi chuyên môn, có
tinh thần trách nhiệm trong công việc, năng động, nhiệt tình sẽ nâng cao chất
lượng cho vay nói chung và CVMN nói riêng, tạo được uy tín cho ngân hàng,
giúp ngân hàng thành công trong công việc kinh doanh cũng như mở rộng
CVMN thuận lợi hơn.
• Các nhân tố khác:
Cơ sở vật chất, thiết bị phục vụ cho hoạt động cho vay cũng có ảnh hưởng

tiết kiệm Trung Ương, quỹ này phụ trách chỉ đạo các tổ chức tuyển dụng lao
động đóng 13% và người lao động đóng góp lương hàng tháng 20% vào quỹ
như một khoản tiết kiệm theo lãi suất ngân hàng để sử dụng mua nhà. Nhờ
những chính sách đúng đắn và kịp thời như vậy, từ một nước đại đa số người
dân sống trong các khu ổ chuột, khu định cư lụp xụp, nhếch nhác, đến nay
Nguyễn Thị Thanh Hương NHH-K8
23
Học viện Ngân hàng Khóa luận tốt nghiệp
91% người dân Singapore sở hữu nhà, trong đó có tới 83% người dân được
sở hữu nhà ở giá thấp.
Tại Singapore các tổ chức tư nhân tham gia vào xây dựng nhà ở cho người
thu nhập thấp thường xuyên nhận được sự ủng hộ của nhà nước và các thủ tục
hành chính rõ ràng, được thực hiện nhanh chóng. Trong khi đó, tại Việt Nam
hiện nay, một trong những bất cập làm cho các doanh nghiệp bất động sản ít
mặn mà trong việc đầu tư xây dựng nhà xã hội cho người có thu nhập thấp là
tỉ suất lợi nhuận thấp, thủ tục cấp phép thiết kế xây dựng, đóng tiền sử dụng
đất… rườm rà, mất nhiều thời gian, làm ảnh hưởng chi phí đầu vào.vấn đề
quỹ đất cũng đang gây khó khăn với các doanh nghiệp bất động sản.
Tuy nhiên không phải quốc gia nào cũng thành công như Singapore. Đôi
khi vì lợi nhuận khổng lồ người ta mạo hiểm bỏ đi những rủi ro. Cuộc khủng
hoảng bất động sản ở Hoa kỳ trong những năm 1931-1933 là một ví dụ điển
hình. Bất động sản chính là nguyên nhân duy nhất gây ra sự phá sản của 4800
ngân hàng Hoa Kỳ. Với cấu trúc chi tiêu, hàng trăm thành phố và chính quyền
địa phương đã bị vỡ nợ, mất khả năng chi trả vào năm 1933 cũng chỉ vì dự
báo khả năng nguồn thu dựa chủ yếu vào hoạt động kinh doanh bất động sản,
và giả định căn cứ vào lúc tăng trưởng trông có vẻ khả quan nhất. Đến năm
2007, lịch sử dường như lặp lại với cuộc khủng hoảng tài chính mà nguyên
nhân trực tiếp và rõ ràng nhất cũng bắt nguồn từ bất động sản. Ở Mỹ, gần như
hầu hết người dân khi mua nhà là phải vay tiền ngân hàng và trả lại lãi lẫn
vốn trong một thời gian dài sau đó. Những món nợ từ việc vay tiền từ ngân