ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
---------------------------------------
NGÔ QUANG MẠNH
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT CỦA MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN HẬU LỘC, TỈNH THANH HÓA
GIAI ĐOẠN 2016 - 2018
`
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Thái Nguyên - Năm 2019
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
http://lrc.tnu.edu.vn
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
---------------------------------------
NGÔ QUANG MẠNH
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT CỦA MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN HẬU LỘC, TỈNH THANH HÓA
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
http://lrc.tnu.edu.vn
ii
LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận
được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô, sự giúp đỡ, động viên của bạn
bè, đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và
biết ơn sâu sắc Cô giáo TS. Nguyễn Thu Thùy đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều
công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện
đề tài.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban chủ nhiệm Khoa Quản lý Tài
nguyên, Phòng Đào tạo, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã tận tình giúp đỡ
tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn.
Tôi cũng xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, công chức địa chính xã Đại
Lộc, Thành Lộc, Hoa Lộc và thị trấn Hậu Lộc, cán bộ phòng Tài nguyên và Môi
trường, Văn phòng đăng ký QSD đất huyện Hậu Lộc, cán bộ Trung tâm Dịch vụ
đấu giá tài sản Thanh Hóa đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình
thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi
điều kiện thuận lợi giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành
luận văn./.
Thái Nguyên, ngày
tháng
Bảng 3.10. Bảng so sánh kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ................................... 58
Bảng 3.11. Kết quả đấu giá đất theo chủ thể thực hiện trên địa bàn huyện Hậu
Lộc giai đoạn 2016-2018 ......................................................................... 59
Bảng 3.12: Đánh giá về trình tự thủ tục, quy trình, xây dựng dự án đấu giá, việc
thực hiện kế hoạch hàng năm và tính minh bạch của dự án .................... 60
Bảng 3.13: Giá khởi điểm và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất .............................. 61
Bảng 3.14: Đánh giá về thực hiện quy chế đấu giá................................................... 63
Bảng 3.15: Các tác nhân ảnh hưởng trong quá trình đấu giá .................................... 64
Bảng 3.16: Tính minh bạch các thông tin liên quan đến đấu giá QSDĐ .................. 65
Bảng 3.17: Đánh giá về giá khởi điểm và bước giá .................................................. 66
Bảng 3.18: Đánh giá về thực hiện quy chế và mức chênh lệch giá đấu giá.............. 67
Bảng 3.19: Đánh giá sau khi trúng đấu giá ............................................................... 67
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
http://lrc.tnu.edu.vn
iv
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
BĐS
: Bất động sản
QSDĐ
: Quyền sử dụng đất
SDĐ
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ............................................................................... 2
3. Ý nghĩa của đề tài .................................................................................................... 2
Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ......................................................................3
1.1. Cơ sở khoa học về đấu giá quyền sử dụng đất ..................................................... 3
1.1.1. Một số khái niệm liên quan về đấu giá tài sản, đấu giá quyền sử dụng đất ...... 3
1.1.2. Nguyên tắc đấu giá Quyền sử dụng đất ............................................................ 6
1.2. Cơ sở lý luận về công tác đấu giá quyền sử dụng đất .......................................... 6
1.2.1. Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ................................................. 6
1.2.2. Công tác lập dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu đất đấu giá
QSD đất............................................................................................................ 9
1.2.3. Quy định về đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam qua các thời kỳ........... 10
1.3. Cơ sở pháp lý của đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam .............................. 13
1.4. Đấu giá đất và đấu giá quyền sử dụng đất tại một số quốc gia trên thế giới và
Việt Nam............................................................................................................. 15
1.4.1. Đấu giá đất và đấu giá quyền sử dụng đất tại một số quốc gia trên thế giới .. 15
1.4.2. Đấu giá đất và đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam................................. 17
1.4.3. Thực trạng công tác đấu giá QSDĐ tại Huyện Hậu Lộc, tỉnh Thanh Hóa
trong giai đoạn 2016-2018 ............................................................................. 26
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
http://lrc.tnu.edu.vn
vi
Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ....35
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ...................................................................... 35
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu...................................................................................... 35
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ......................................................................................... 35
2.2. Thời gian nghiên cứu ......................................................................................... 35
vii
3.4. Xác định một số yếu tố tác động đến hiệu quả công tác đấu giá và đề xuất
giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên
địa bàn huyện Hậu Lộc ....................................................................................... 68
3.4.1. Xác định một số yếu tố tác động đến việc nâng cao hiệu quả công tác đấu
giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hậu Lộc ....................................... 68
3.4.2. Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền
sử dụng đất ..................................................................................................... 70
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ .....................................................................................73
1. Kết luận ................................................................................................................. 73
2. Đề nghị .................................................................................................................. 74
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................75
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
http://lrc.tnu.edu.vn
1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đấu giá QSD đất trong hoạt động giao đất, cho thuê đất là phương thức phân
phối đất đai đặc biệt của Nhà nước. Khác với giao đất, cho thuê đất theo cách thức
thông thường, các chủ thể có nhu cầu sử dụng đất phải tham gia đấu giá công khai
với những tổ chức, cá nhân khác và đối tượng trả giá cao nhất sẽ là chủ thể được
nhận QSD đất. Việc giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức bán đấu giá là một
trong những chủ trương, định hướng trong chính sách, pháp luật về đất đai. Nội
dung này góp phần nâng cao công tác quản lý nhà nước về đất đai, giảm tình trạng
đầu cơ đất đai, tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh giữa các chủ thể tham gia đấu giá và
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
- Đánh giá thực trạng, kết quả công tác đấu giá QSD đất trên địa bàn Huyện
Hậu Lộc theo từng năm và theo từng dự án của các năm trên các xã trọng điểm giai
đoạn 2016-2018.
- Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng
đất trên địa bàn huyện Hậu Lộc
3. Ý nghĩa của đề tài
3.1. Ý nghĩa khoa học
- Làm rõ các quy định của pháp luật đất đai hiện hành trong việc đấu giá
QSD đất
- Là cơ sở cho công tác thực hiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai
được tốt hơn
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
- Ý nghĩa thực tiễn: những luận cứ khoa học của đề tài có giá trị cung cấp
vốn kiến thức để áp dụng vào công tác chuyên môn thực hiện tốt nhiệm vụ được
giao. Đồng thời chủ động được những hoạt động chuyên môn nhằm nâng cao hiệu
quả trong quá trình phối hợp thực hiện nhiệm vụ.
- Thông tin thực trạng và những dữ liệu thứ cấp qua điều tra từ nghiên cứu
đề tài có thể làm tài liệu tham khảo trong nghiên cứu, học tập và giảng dạy về thiết
kế tổ chức bộ máy, thể chế, pháp luật, công tác phối hợp, chỉ đạo điều hành trong
lĩnh vực quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất chính quyền địa phương tại
các viện, các trường đại học.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
http://lrc.tnu.edu.vn
3
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
http://lrc.tnu.edu.vn
4
mại năm 2005 coi đấu giá hàng hóa là một trong số hoạt động thương mại cụ thể,
theo đó người bán hàng tự mình hoặc thuê người tổ chức bán đấu giá thực hiện việc
bán hàng hóa công khai để chọn người mua trả giá cao nhất (khoản 1 Điều 185).
Những quy định liên quan đến đấu giá hàng hóa trong Luật thương mại năm 2005
nhằm phát triển hoạt động kinh doanh dịch vụ đấu giá hàng hóa, nâng cao hiệu quả
và hiệu lực pháp lý của hoạt động thương mại này. Song trên thực tế, hoạt động bán
đấu giá hàng hoá trong thương mại chưa thực sự phát triển mà chủ yếu là người bán
hàng tự mình thực hiện việc bán hàng hóa qua thỏa thuận.
Theo quy định của Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 của Chính
phủ về bán đấu giá tài sản thì bán đấu giá tài sản là hình thức bán tài sản công khai,
có từ hai người trở lên tham gia đấu giá và tuân theo các quy định của pháp luật về
bán đấu giá. Như vậy, khái niệm về đấu giá tài sản có những đặc điểm sau đây:
+ Bán đấu giá tài sản là hình thức bán công khai theo nguyên tắc và thủ tục
luật định.
+ Chủ thể tham gia bán đấu giá từ hai chủ thể trở lên.
+ Người được mua tài sản là người trả giá cao nhất.
- Đấu giá quyền sử dụng đất
Từ những phân tích trên về khái niệm đấu giá tài sản có thể đưa ra nội hàm
thuật ngữ đấu giá QSD đất: Là việc Nhà nước giao quyền sử dụng đất hoặc cho thuê
đất với phương thức đấu giá công khai, công bằng cho mọi tổ chức, cá nhân (với
điều kiện phải có phương án hiệu quả, phù hợp với quy hoạch). Về bản chất, đây là
một hình thức để Nhà nước tiến hành giao đất hoặc cho thuê đất đối với các tổ chức,
- Giá khởi điểm: Là mức giá tối thiểu quy định cho 01 m2 đất đấu giá.
- Bước giá: là mức chênh lệch của lần trả giá sau so với lần trả giá trước liền
kề. Bước giá do tổ chức bán đấu giá tài sản quy định phù hợp với từng cuộc bán
đấu giá.
- Người có tài sản bán đấu giá: là chủ sở hữu tài sản, người được chủ sở hữu
ủy quyền bán tài sản, người có trách nhiệm chuyển giao tài sản để bán đấu giá hoặc
cá nhân, tổ chức có quyền bán tài sản của người khác theo quy định của pháp luật.
- Người tham gia đấu giá tài sản: là cá nhân, đại diện tổ chức có đủ điều
kiện tham gia đấu giá để mua tài sản bán đấu giá theo quy định của Nghị định này
và các quy định khác của pháp luật có liên quan.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Là giấy tờ do cơ quan nhà nước có
thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của
người sử dụng đất.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
http://lrc.tnu.edu.vn
6
- Giá bỏ hợp lệ: Giá bỏ hợp lệ tối thiểu phải bằng giá sàn cộng thêm một
bước giá hoặc giá của vòng đấu tiếp theo do Hội đồng đấu giá quy định.
- Giá trúng: Giá trúng là giá trả cho 01 m2 đất phải lớn hơn hoặc bằng giá bỏ
hợp lệ do Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất xác định.
1.1.2. Nguyên tắc đấu giá Quyền sử dụng đất
Như các hình thức đấu giá tài sản khác đấu giá Quyền sử dụng đất cũng phải
tuân thủ những nguyên tắc cơ bản sau:
- Một là, nguyên tắc công khai, dân chủ;
- Hai là, nguyên tắc bình đẳng, công bằng;
+ Lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, quy hoạch tổng mặt bằng đối với dự án
tại khu vực đô thị:
Đối với khu vực đã có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được duyệt Viện Quy
hoạch - Kiến trúc (đối với các trường hợp do UBND cấp tỉnh phê duyệt), Ủy ban
nhân dân cấp huyện (đối với các trường hợp do Ủy ban nhân dân cấp huyện phê
duyệt) có trách nhiệm trích sao hồ sơ quy hoạch, cung cấp chỉ giới đường đỏ và các
tài liệu, thông tin có liên quan về quy hoạch chi tiết khu đất cho chủ đầu tư làm căn
cứ lập và triển khai thực hiện dự án theo quy định.
Đối với khu vực chưa có quy hoạch chi tiết được duyệt, được phân cấp
như sau:
- UBND cấp tỉnh chỉ đạo lập và quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ
lệ 1/500 đối với dự án đầu tư xây dựng các khu chức năng đô thị có quy mô trên
20ha đất, các dự án thuộc địa giới hành chính của nhiều quận, huyện và các khu vực
đặc thù theo quy định. Sở Xây dựng là cơ quan hướng dẫn chủ đầu tư lập quy hoạch
chi tiết; tổ chức thẩm định trình UBND cấp tỉnh quyết định phê duyệt.
- UBND cấp huyện chỉ đạo lập và quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết
tỷ lệ 1/500 (hoặc lập bản vẽ quy hoạch tổng mặt bằng, phương án kiến trúc) đối với
dự án đầu tư xây dựng các khu chức năng đô thị (thuộc địa giới hành chính một
quận, một huyện, một thị xã) có quy mô dưới 20ha đất (trừ các khu vực đặc thù
theo quy định). Việc lập và quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 hay
lập bản vẽ quy hoạch tổng mặt bằng, phương án kiến trúc được xác định như sau:
+ Lập và quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 (hồ sơ chỉ giới
đường đỏ là thành phần của đồ án quy hoạch chi tiết) đối với dự án đầu tư xây dựng
do một chủ đầu tư thực hiện có quy mô từ 5 ha đất trở lên (2 ha đất trở lên đối với
dự án đầu tư xây dựng nhà ở chung cư) nhưng phải xin giấy phép quy hoạch làm cơ
sở thực hiện.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
- Ủy ban nhân dân cấp huyện căn cứ quy hoạch xây dựng nông thôn mới và
các quy định khác của pháp luật liên quan để phê duyệt tổng mặt bằng (trong đó có nội
dung chỉ giới đường đỏ), đối với dự án đầu tư xây dựng có quy mô dưới 5 ha đất
c. Đối với khu vực chưa có quy hoạch chi tiết 1/500 được duyệt nhưng nằm
ngoài phạm vi trung tâm xã, khu dân cư mới, khu tái định cư và thôn (bản) hiện có,
được phân cấp như sau:
- UBND cấp tỉnh chỉ đạo lập và phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 (hồ
sơ chỉ giới đường đỏ là thành phần của đồ án quy hoạch chi tiết) đối với dự án đầu
tư xây dựng các công trình chức năng ngoài dân dụng có quy mô từ 5 ha trở lên. Sở
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
http://lrc.tnu.edu.vn
9
là cơ quan hướng dẫn chủ đầu tư lập quy hoạch chi tiết; tổ chức thẩm định trình
UBND cấp tỉnh quyết định phê duyệt.
- Sở Xây Dựng căn cứ vào quy hoạch xây dựng nông thôn mới, quy chuẩn,
tiêu chuẩn quốc gia về chuyên ngành và các quy định khác của pháp luật liên quan
để chấp thuận quy hoạch tổng mặt bằng (trong đó có nội dung chỉ giới đường đỏ)
đối với dự án đầu tư xây dựng các công trình chức năng ngoài dân dụng có quy mô
dưới 5 ha đất.
1.2.2. Công tác lập dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu đất đấu giá
QSD đất
1.2.2.1. Lập kế hoạch thực hiện các dự án đấu giá quyền sử dụng đất
a. Đối với các dự án đấu giá quyền sử dụng đất thuộc cấp tỉnh quản lý quản
lý: Chủ đầu tư là Trung tâm phát triển quỹ đất (thuộc Sở Tài nguyên và Môi
trường), Trung tâm Phát triển quỹ đất (thuộc Ban chỉ đạo Giải phóng mặt bằng cấp
tỉnh), UBND cấp huyện và các đơn vị khác theo quyết định của UBND cấp tỉnh.
b. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao chủ đầu tư thực hiện dự án
đối với các trường hợp được phân cấp quản lý.
1.2.3. Quy định về đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam qua các thời kỳ
Hội nghị Trung ương VII đã khẳng định quan điểm coi đất đai là hàng hoá
đặc biệt, quyền sử dụng đất là một bộ phận quan trọng của thị trường BĐS, quan
điểm đổi mới của Đảng “... là điều kiện để xây dựng hành lang pháp luật của thị
trường BĐS, đưa thị trường này phát triển lành mạnh, đúng hướng, hạn chế những
biến động tiêu cực, trong đó có những biến động về giá đất.
Quá trình xây dựng Luật đất đai và các văn bản quy phạm pháp luật liên
quan đến lĩnh vực đất đai, chúng ta đã đạt được những thành tựu rất lớn, góp phần
ổn định xã hội, phát triển kinh tế đất nước, công tác quản lý Nhà nước về đất đai
đang có chiều hướng tích cực, hiệu quả nhưng còn có nhiều nhược điểm tồn tại
được Bộ Tài nguyên Môi trường đánh giá “... Quá trình liên tục đổi mới về chính
sách, pháp luật đất đai đã tạo ra số lượng văn bản quá cồng kềnh, rất phức tạp trong
áp dụng, còn một số mâu thuẫn giữa các văn bản, có nhiều phạm vi chưa được điều
chỉnh hoặc chưa đủ quy định để điều chỉnh, tức là hệ thống pháp luật phức tạp
nhưng còn nhiều kẽ hở”.
Thực hiện Nghị quyết Trung ương VII (Phần 2) về đổi mới và hoàn thiện
chính sách pháp luật đất đai. Dự án Luật đất đai (Sửa đổi) đã đề cập tương đối toàn
diện những nội dung trong công tác quản lý, sử dụng đất đai và xây dựng một số
chế định mới giải quyết các vấn đề phát sinh trong quan hệ pháp luật đất đai những
năm vừa qua, phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội thời kỳ công nghiệp
hoá - hiện đại hoá đất nước. Một trong những nội dung là chế định Đấu giá quyền
sử dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất. Chế định này theo Luật đất đai 1988,
Chính phủ đã ban hành Nghị định số 181/2004/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành Luật
đất đai. Nghị định đã quy định các trường hợp đất được tham gia thị trường BĐS,
các hoạt động được pháp luật thừa nhận của thị trường quyền sử dụng đất trong thị
trường BĐS và giải quyết một số vấn đề cụ thể về đấu giá quyền sử dụng đất. Điều
61 qui định các trường hợp đấu giá và không đấu giá QSDĐ. Điều 62 quy định cụ
thể về trình tự đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất đối với quỹ
đất được sử dụng để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
http://lrc.tnu.edu.vn
12
* Quy định về đấu giá quyền sử dụng đất theo Luật đất đai 2013:
Ngày 29/11/2013, tại kỳ họp thứ VI Quốc hội Việt Nam khóa XIII đã thông
qua Luật Đất đai năm 2013 (có hiệu lực kể từ ngày 01/7/2014). Đấu giá quyền sử
dụng đất được quy định tại các Điều 117, Điều 118, Điều 119 Luật Đất đai 2013. So
với Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 đã khắc phục, giải quyết được
những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật đất đai năm 2003.
Theo Luật Đất đai 2013, chỉ thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao
đất, cho thuê đất khi đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được cơ
quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất,
cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất cũng tăng các trường hợp
quy định như: Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê mua; sử dụng đất
thương mại, dịch vụ; giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp
lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất kinh doanh mà
tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước; giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho
hộ gia đình, cá nhân,.... Việc giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với đất đã đưa ra
với nhau. Ngoài ra, đấu giá quyền sử dụng đất là một giải pháp hữu hiệu nhất khắc
phục những khó khăn về vốn đầu tư trực tiếp cho các địa phương, tập trung khai
thác nguồn nội lực của đất nước. Hình thức này đã và đang được nhân rộng trên
phạm vi cả nước. Tuy còn nhiều vướng mắc nhưng không thể phủ nhận những ý
nghĩa thực tiễn của nó.
- Đấu giá QSDĐ tạo cơ sở cho sự phát triển thị trường BĐS nói riêng và nền
kinh tế thị trường nói chung
- Đấu giá QSDĐ là phương thức huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách,
tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng nông thôn mới
- Đấu giá QSDĐ là cơ sở, căn cứ để Nhà nước thực hiện định giá đất
- Đấu giá QSDĐ tạo ra mặt bằng giá cả, góp phần ổn định giá đất
1.3. Cơ sở pháp lý của đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam
- Triển khai những quy định của Luật Đất đai năm 2003, Chính phủ đã ban
hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá
đất và khung giá các loại đất. Đồng thời, Bộ Tài chính ban hành Thông tư số
114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực hiện Nghị định số
188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các
loại đất; Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn việc tổ chức
mạng lưới thống kê và điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá các loại đất
theo quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp
xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày
30/8/2005 về ban hành Quy chế đấu giá QSDĐ khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
http://lrc.tnu.edu.vn
14
http://lrc.tnu.edu.vn
15
tháng 3 năm 2012 của Bộ Tài chính hướng dẫn xác định giá khởi điểm và chế độ tài
chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất
hoặc cho thuê đất.
1.4. Cơ sở thực tiễn của việc đấu giá quyền sử dụng đất
1.4.1. Đấu giá đất và đấu giá quyền sử dụng đất tại một số quốc gia trên thế giới
1.4.1.1. Mỹ
Trong những thập kỷ gần đây, tại Mỹ, bán đấu giá bất động sản đã trở nên vô
cùng phổ biến giúp cho hoạt động mua hay bán bất động sản trở nên nhanh chóng
hơn. Bán đấu giá tại nước này có thể là một kinh nghiệm nơi thương trường cho
những người mới muốn mua nhà qua đấu giá hoặc có thể là một sự lựa chọn tốt nhất
cho tất cả mọi người. Quy trình đấu giá tại Mỹ có nhiều điểm khác biệt và khá chặt
chẽ, nên điều quan trọng cho người bán và người mua là tìm hiểu kỹ trình tự của nó.
Bán đấu giá bất động sản tại Mỹ chủ yếu là hình thức đấu giá bằng lời nói trực
tiếp, rất dứt khoát và căng thẳng. Những người nộp hồ sơ phải đặt trước một khoản đặt
cọc và nộp phí đấu giá. Giá khởi điểm là do người bán bất động sản quyết định.
Một vài điều khoản của một cuộc bán đấu giá khá chặt chẽ, nó giúp tăng
hiệu quả của phiên đấu giá, tỷ lệ không thành công thấp, giá bán được cao. Đấu
giá viên như một chế tài độc quyền quyết định khi phiên đấu giá diễn ra. Là
người cầm cán cân, có khả năng giảm thiểu những tiêu cực trong việc “móc
ngoặc giá”, hoặc thương lượng trước của những người tham gia. Sau gần hơn
100 năm kinh nghiệm trong đấu giá tài sản, đấu giá viên tại Mỹ dường như tránh
né được rất nhiều hành vi vi phạm của những người tham gia và đem đến giá
thị trường cho sản phẩm – thực hiện đúng ý nghĩa lợi ích mà hình thức đấu giá
có thể mang lại (Nguyễn Thị Minh, 2011).
PHÉP BÁN
XÁC NHẬN BÁN
THÔNG BÁO HẠN
NỘP TIỀN
- Trường hợp đấu giá thành
công mà không trúng đấu giá
thì người tham gia sẽ được trả
lại tiền;
- Trường hợp đặc biệt không
bán được sẽ có các cách xử lý
tài sản cụ thể riêng.
TIẾN HÀNH NỘP
TIỀN
ĐĂNG KÝ
(chuyển nhượng quyền
Sở hữu)
YÊU CẦU GIAO BĐS
(Trong trường hợp có người
chiếm dụng)
RA LỆNH GIAO NHÀ
GIAO BẤT ĐỘNG
SẢN
Copyright: Tài liệu đại học ©