ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

DOÃN PHI TRƯỜNG

ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA MỘT SỐ DỰ ÁN
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN GIAO THỦY,
TỈNH NAM ĐỊNH, GIAI ĐOẠN 2015 - 2018

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2019

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

DOÃN PHI TRƯỜNG

ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA MỘT SỐ DỰ ÁN
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN GIAO THỦY,
TỈNH NAM ĐỊNH, GIAI ĐOẠN 2015 - 2018
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số ngành: 8.85.01.03

Trong quá trình thực hiện nghiên cứu đề tài, tôi đã nhận được sự quan
tâm giúp đỡ nhiệt tình, sự đóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể, đã
tạo điều kiện thuận lợi để tôi hoàn thành bản luận văn này.
Lời đầu tiên, tôi xin chân thành cảm ơn TS. Nguyễn Thanh Hải - Trường
Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời
gian tôi nghiên cứu thực hiện đề tài.
Tôi xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các Thầy, Cô giáo, khoa Quản
lý tài nguyên, phòng Đào tạo, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã tạo
điều kiện cho tôi thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn Lãnh đạo, cán bộ phòng Tài nguyên và Môi
trường, phòng Tài chính - Kế hoạch, phòng Công thương, Chi cục Thống kê,
Văn phòng UBND huyện Giao Thủy, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai
huyện Giao Thủy, UBND các xã Giao Thịnh, Giao Long, thị trấn Ngô Đồng,
thị trấn Quất Lâm, cán bộ và người dân tham gia phỏng vấn đã tạo điều kiện
giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện luận văn.
Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, đồng nghiệp và bạn bè đã
giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn

Doãn Phi Trường

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn


iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i


iv
CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU ............................................................................................... 24
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................ 24
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 24
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 24
2.2. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 24
2.2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý
đất đai của huyện Giao Thủy: ......................................................................... 24
2.2.2. Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất của 04 dự án
trên địa bàn huyện Giao Thủy, tỉnh Nam Định giai đoạn 2015 - 2018: ......... 24
2.2.3. Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất thông qua ý kiến cán
bộ chuyên môn và người tham gia đấu giá ..................................................... 25
2.2.4. Đề xuất một số giải pháp, kiến nghị đối với công tác đấu giá quyền
sử dụng đất trên địa bàn huyện Giao Thủy ..................................................... 25
2.3. Phương pháp nghiên cứu .......................................................................... 25
2.3.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp ................................................... 25
2.3.2. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp ...................................... 25
2.3.3. Phương pháp tổng hợp, thống kê, xử lý số liệu .................................... 26
2.3.4. Phương pháp chuyên gia ....................................................................... 26
CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .................... 27
3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý đất
đai của huyện Giao Thủy ................................................................................ 27
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 27
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội.................................................... 34
3.1.3. Thực trạng môi trường .......................................................................... 38
3.1.4. Tình hình quản lý đất đai và hiện trạng sử dụng đất huyện Giao Thủy ...... 39
3.2. Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất của 04 dự án
trên địa bàn huyện Giao Thủy, tỉnh Nam Định giai đoạn 2015 - 2018 .......... 43


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn


vii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

CSHT

:

Cơ sở hạ tầng

BĐS

:

Bất động sản

QSDĐ

:

Quyền sử dụng đât

SDĐ

:

http://lrc.tnu.edu.vn


ix
DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 3.1. Đặc trưng các yếu tố khí tượng của huyện Giao Thủy ................... 32
Bảng 3.2. Chỉ tiêu phát triển kinh tế của huyện giai đoạn 2016 - 2018.......... 36
Bảng 3.3. Dân số và lao động huyện Giao Thủy giai đoạn 2016 - 2018 ........ 37
Bảng 3.4. Hệ thống giao thông đường bộ huyện Giao Thủy .......................... 37
Bảng 3.5. Tổng hợp giá khởi điểm, bước giá và tiền đặt trước của 06 ô đất
đấu giá thuộc dự án Khu trung tâm, khu dân cư, tái định thị
trấn Quất Lâm, huyện Giao Thủy, tỉnh Nam Định ....................... 46
Bảng 3.6. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất 06 ô đất thuộc dự án Khu
trung tâm, khu dân cư, tái định cư thị trấn Quất Lâm, huyện
Giao Thủy ...................................................................................... 47
Bảng 3.7. Tổng hợp giá khởi điểm, bước giá và tiền đặt trước của 05 ô đất
đấu giá thuộc dự án Khu dân cư tập trung tại xã Giao Thịnh,
huyện Giao Thủy ........................................................................... 50
Bảng 3.8. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất 05 ô đất đấu giá thuộc dự án
Khu dân cư tập trung tại xã Giao Thịnh, huyện Giao Thủy ......... 52
Bảng 3.9. Tổng hợp giá khởi điểm, bước giá và tiền đặt trước của 12 ô đất
đấu giá thuộc Dự án Chợ Giao Long và khu dân cư tại xã Giao
Long, huyện Giao Thủy ................................................................ 55
Bảng 3.10. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất 12 ô đất đấu giá thuộc Dự
án Chợ Giao Long và khu dân cư tại xã Giao Long, huyện
Giao Thủy ...................................................................................... 56
Bảng 3.11. Tổng hợp giá khởi điểm, bước giá và tiền đặt trước của 10 ô
đất đấu giá thuộc Dự án đấu giá đất cho nhân dân làm nhà ở tại
thị trấn Ngô Đồng, huyện Giao Thủy............................................ 59


Hình 3.1: Sơ đồ vị trí huyện Giao Thủy.......................................................... 27
Hình 3.2. Hiện trạng sử dụng đất huyện Giao Thủy năm 2018 ...................... 39

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn


1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai có những đặc trưng riêng, là tài nguyên không tái tạo và trở
thành tư liệu sản xuất không thể thay thế được đặc biệt là trong sản xuất nông
nghiệp. Khai thác tiềm năng đất đai có ý nghĩa vô cùng quan trọng đối với sự
phát triển kinh tế xã hội, an ninh quốc phòng nhưng đất đai chỉ có thể phát
huy được tiềm năng vốn có đó của mình nếu như con người tác động tích cực
và sử dụng có hiệu quả.
Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế
thị trường đã từng bước được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển
mạnh, theo đó một xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản
xuất và sản phẩm đầu ra đều trở thành hàng hóa, trong đó đất đai cũng không
phải là ngoại lệ. Song, việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn
ra dưới nhiều hình thức khác nhau, chưa có sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước
hình thành nên “thị trường ngầm đất đai” mà giá cả đất đai dựa trên sự thỏa
thuận giữa người mua và người bán. Điều này làm cho giá đất cao hơn nhiều
so với khung giá của Nhà nước, dẫn đến lợi nhuận thu được từ buôn bán bất
động sản nói chung và đất đai nói riêng là rất cao, việc đầu cơ đất đai ngày
càng tăng.
Đứng trước tình hình đó, Nhà nước ta có chủ trương đổi đất lấy cơ sở

án trong giai đoạn 2015 - 2018, phân tích thuận lợi, khó khăn và tìm ra
nguyên nhân của hạn chế.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện quy trình, cơ chế
của công tác đấu giá quyền sử dụng đất.
3. Ý nghĩa của đề tài
3.1. Ý nghĩa khoa học
Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất để thấy hiệu quả của
chính sách đấu giá quyền sử dụng đất trong thực tiễn ở giai đoạn hiện nay là
cần thiết và ngày càng phải phát huy, nhân rộng, có những biện pháp khắc
phục những tồn tại còn gặp phải.
Thực hiện tốt công tác đấu giá quyền sử dụng đất giúp các nhà quản lý,
cán bộ chuyên môn đánh giá được sát hơn giá trị thực tế của quyền sử dụng
đất trên thị trường, tránh được việc người dân lợi dụng những quy định chưa
hoàn chỉnh về giá đất theo quy định của nhà nước chưa sát với giá đất trên thị
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn


3
trường để kiếm lợi cho bản thân trên cơ sở chênh lệch giá và móc nối ngầm
để thực hiện việc giao đất gây hậu quả nghiêm trọng trong hệ thống chính
quyền, thất thoát ngân sách nhà nước...
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Qua nghiên cứu thực hiện đề tài, thấy được những ưu, nhược điểm của
công tác đấu giá quyền sử dụng đất, những thuận lợi và khó khăn gặp phải để
tham mưu, đưa ra những ý kiến giúp địa phương thực hiện tốt hơn công tác
quản lý nhà nước về đất đai đặc biệt là công tác đấu giá quyền sử dụng đất.
Góp ý giúp quy trình đấu giá đất ngày càng hoàn thiện, chặt chẽ đúng quy
định của pháp luật và đem lại hiệu quả cao nhất, góp phần đem lại nguồn thu

1.2. Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất
1.2.1. Khái niệm về giá đất
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó
đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt
động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả
đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một
khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu
lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn


5
Giá đất là sự điều tiết mối quan hệ giữa đất đai - thị trường - sự quản lý
của Nhà nước, giá đất chịu tác động của nền kinh tế thị trường bởi các quy
luật cạnh tranh, quy luật giá trị, quy luật cung - cầu. Nhà nước điều tiết và
quản lý thị trường chuyển nhượng Quyền sử dụng đất theo giá cả, nhưng giá
đất lại phụ thuộc vào khả năng, phương thức sinh lợi của đất và bị chi phối
bởi nhiều yếu tố nên khi xác định giá đất phải xem xét đầy đủ các yếu tố chi
phối đó (Nguyễn Thị Khuy, 2011).
1.2.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất
1.2.2.1. Địa tô
Địa tô là một phạm trù kinh tế gắn liền với chế độ sở hữu đất đai, là sản
phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho
người chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ
tư hữu về ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của
nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế độ
phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa
phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về

thuộc mối quan hệ cung cầu quyết định. Nhưng vì đất đai, khác các lọai hàng
hoá thông thường là có đặc tính tự nhiên, nhân văn, nên không hoàn toàn vận
hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên mà hình thành nguyên tắc cung cầu
riêng (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005).
1.2.3. Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất
Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó
là sự thu lợi trong quá trình mua bán, có nghĩa là tư bản hoá địa tô. Nói cách
khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi (địa tô) cao
hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể
có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả
quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế
chấp (Nguyễn Thị Khuy, 2011).
Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án
có sử dụng đất. Giá đất này phản ánh chính xác giá thực của đất đai, khắc
phục việc đầu cơ đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất,
cho thuê đất.
1.2.4. Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất
Khi xác định giá đất để đấu giá phải đảm bảo lợi ích của hai phía là
Nhà nước và người tham gia đấu giá, giá đất tính được phải dựa vào giá thị
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn


7
trường và khả năng sinh lợi của đất. Đất đai dùng vào các mục đích khác nhau
thì khả năng sinh lợi khác nhau, khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận lợi
của mảnh đất bao gồm các yếu tố sau:
- Vị trí của khu đất: Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong
việc xác định giá đất, ví dụ trong cùng một loại đường phố của một loại đô thị

- Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục đích và yêu cầu khác nhau:
Một lô đất nếu dùng để sử dụng cho các mục đích khác thì giá đất của nó
cũng chịu ảnh hưởng theo các mục đích đó vì đất đai là một tài sản không
giống như những tài sản thông thường, đó là tính không đồng nhất, sự cố định
về vị trí, có hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. Đất có hạn về
số lượng cung cấp nhưng nó lại cho một chức năng sử dụng xác định như nhà
ở có nghĩa là sự đầu tư không hoàn toàn bất biến. (Nguyễn Thế Huấn, 2009).
Ví dụ: Đầu tư nhà ở cao tầng có thể làm thay thế số lượng đất đai cần
dùng thêm sẽ làm thay đổi giá trị của đất ở. Giá trị của đất ở phụ thuộc cung cầu của thị trường, cung - cầu của đất có thể coi là ổn định và việc sử dụng
đất phụ thuộc vào cung - cầu của thị trường, trong khi nhu cầu của thị trường
lại được định hướng bởi thu nhập mà thửa đất đó mang lại. Các loại hình sử
dụng có giá trị thấp hơn sẽ phải nhường chỗ cho các loại hình có giá trị cao
hơn, như trung tâm thương mại sẽ đẩy nhà ở ra khỏi trung tâm, nhà ở sẽ đẩy
nông nghiệp ra ven đô thị vì chỉ các loại hình sử dụng mới có đủ điều kiện để
trả một khoản giá trị cao hơn cho các vị trí đó. Vì vậy, đất ở thành thị, ở khu
trung tâm, khu thương mại sẽ có giá cao hơn ở các vị trí ở nông thôn và các vị
trí khác. (Nguyễn Thế Huấn, 2009).
1.2.5. Các phương pháp định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất
Phương pháp định giá đất được quy định tại Điều 4, Nghị định
188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ gồm có hai phương
pháp: Phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập. Phương
pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư được xác định theo Khoản 4, Điều
1, Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính phủ. Phương
pháp hệ số điều chỉnh giá đất được xác định theo Khoản 5, điều 4, Nghị
định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính Phủ.
Có nhiều phương pháp định giá đất để thực hiện đấu giá quyền sử dụng
đất, có thể sử dụng một trong số các phương pháp sau:
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn


10
- Đấu thầu: là đấu giá trước công chúng, ai nhận làm hoặc nhận bán với giá
rẻ nhất thì được giao cho làm hoặc được bán hàng (Nguyễn Đình Bồng, 2010).
- Định giá: là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể
bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định, tại một thời điểm
xác định (Nguyễn Đình Bồng, 2010).
- Định giá đất: Được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất
bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một
thời điểm xác định (Nguyễn Đình Bồng, 2010).
1.3. Đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam
1.3.1. Quá trình hình thành chủ trương đấu giá đất ở Việt Nam
1.3.1.1. Quá trình khai thác quỹ đất trong cơ chế giao đất tạo vốn đầu tư xây
dựng cơ sở hạ tầng ở Việt Nam
Trước năm 1993, Nhà nước nghiêm cấm việc mua bán đất đai và không
thừa nhận các giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp
vốn giá trị quyền sử dụng đất trên thị trường. Đất đai không có giá và Nhà
nước tiến hành giao, cấp đất cho các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân không
thu tiền sử dụng. Trong giai đoạn này, giá đất không được đề cập đến, Nhà
nước quản lý đất đai theo diện tích, loại, hạng đất đã làm cho quan hệ đất đai
không vận động theo hướng tích cực, đất đai không được coi là tài sản quý,
tình trạng vô chủ, sử dụng lãng phí, lấn chiếm, mua bán ngầm diễn ra phổ
biến Nhà nước không kiểm soát được.
Luật đất đai 1993 ra đời với những quy định mới cho phép người sử
dụng đất được quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn, thế chấp
giá trị quyền sử dụng đất đã tạo ra cơ sở pháp lý và đặt nền móng cho sự hình

thống chợ, trường, đường trạm, từng bước góp phần cải thiện đời sống vật
chất, tinh thần cho nhân dân. (Nguyễn Minh Hoàng, Phạm Văn Bình, 2013)
1.3.1.2. Hình thành chủ trương đấu giá đất ở Việt Nam
Giao đất có thu tiền sử dụng với mục đích nhằm khai thác quỹ đất, tạo
vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng mặc dù đã phát huy hiệu quả, mang lại
nhiều giá trị kinh tế, xã hội to lớn trong thời gian qua. Song cùng với sự phát
triển của nền kinh tế - xã hội, sự biến động của giá cả đất đai trên thị trường
bất động sản, cơ chế giao đất có thu tiền sử dụng đã bộc lộ những nhược điểm
hạn chế nhất định.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn