BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI






 NGUYỄN QUANG NGỌC
ðÁNH GIÁ CÔNG TÁC ðẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT
Ở MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ðỊA BÀN HUYỆN THANH SƠN
TỈNH PHÚ THỌ LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP Chuyên ngành : QUẢN LÝ ðẤT ðAI
Mã số : 60.62.16 Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. NGUYỄN VĂN BỘ

nguyên và Môi trường, Viện ñào tạo sau ñại học, trường ðại học Nông nghiệp
Hà Nội, Học viên cũng nhận ñược sự chỉ dẫn tận tình của PGS.TS. Nguyễn
Văn Bộ, người hướng dẫn khoa học.
Tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp ñỡ của lãnh ñạo UBND và các
Phòng, ban huyện Thanh Sơn ñã nhiệt tình giúp ñỡ Tôi trong thời gian ñiều tra
số liệu và có những ý kiến ñóng góp quý báu.
Tôi cũng xin cảm ơn bạn bè, ñồng nghiệp và gia ñình ñã ñộng viên,
khuyến khích và giúp ñỡ Tôi trong thời gian học và thực hiện ñề tài.

Hà Nội, ngày tháng năm 2012
Học viên
Nguyễn Quang Ngọc
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… iii

MỤC LỤC

Lời cam ñoan
Lời cảm ơn ii
Mục lục iii
Danh mục các chữ tắt và kí hiệu v
Danh mục các bảng
1 MỞ ðẦU 1
1.1 Tính cấp thiết của đề tài 1
1.2 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của ñề tài 2

4.4 ðánh giá hiệu quả công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất trên ñịa
bàn huyện Thanh Sơn 72
4.4.1 Ưu ñiểm và hạn chế của công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất 85
4.4.2 ðánh giá hiệu quả của công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất 89
4.5 Một số giải pháp về công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất 93
4.5.1 Giải pháp về chính sách của Nhà nước 93
4.5.2 Giải pháp về kỹ thuật 94
4.5.3 Giải pháp về cơ chế tài chính 94
5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 96
5.1 Kết luận 96
5.2 Kiến nghị 96
TÀI LIỆU THAM KHẢO 99
PHẦN PHỤ LỤC Error! Bookmark not defined.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… v

DANH MỤC CÁC CHỮ TẮT VÀ KÍ HIỆU

Ký hiệu Giải thích
BðS Bất ñộng sản
SDð Sử dụng ñất
CN-TTCN-XD Công nghiệp, Tiểu thủ công nghiệp và Xây dựng
ðVT ðơn vị tính
HTX Hợp tác xã
CSHT Cơ sở hạ tầng
UBND Ủy ban nhân dân
GCN Giấy chứng nhận

ðể khắc phục những tồn tại ñó, trong những năm gần ñây Nhà nước ñã
có cơ chế dùng quỹ ñất tạo vốn xây dựng CSHT theo hướng ñấu thầu dự án
hoặc ñấu giá quyền SDð. Công tác ñấu giá quyền SDð ñó thực sự là một
hướng ñi mới cho thị trường BðS. Giá ñất quy ñịnh và giá ñất theo thị trường
ñó xích lại gần nhau hơn thông qua việc ñấu giá quyền SDð.
Xuất phát từ những vấn ñề trên, ñồng thời nhằm góp phần vào việc ñẩy
mạnh công tác ñấu giá quyền SDð, tôi tiến hành nghiên cứu ñề tài: “ðánh
giá công tác ñấu giá quyền SDð ở một số dự án trên ñịa bàn huyện Thanh
Sơn, tỉnh Phú Thọ”.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 2

1.2. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của ñề tài
1.2.1. Ý nghĩa khoa học
Do có sự chênh lệch giữa giá ñất quy ñịnh và giá trên thị trường nên ñã
có nhiều người lợi dụng những quy ñịnh chưa hoàn chỉnh của pháp luật ñể
liên kết, móc nối với một số cán bộ quan liêu, biến chất nhằm “moi ñất” của
Nhà nước núp dưới danh nghĩa “dự án”. Thực chất của vấn ñề này là ñem ñất
của Nhà nước thông qua hình thức giao ñất có thu tiền ñể kiếm lời cá nhân
trên cơ sở chênh lệch giá.
Việc dùng giá ñất quy ñịnh ñể thu tiền khi giao ñất ở hầu hết các ñịa
phương trong cả nước trong thời gian trước ñây chưa phát huy ñược nguồn
nội lực to lớn và gây nhiều hậu quả to lớn cho Nhà nước. Vì vậy ñể tạo thêm
nguồn lực cho ngân sách Nhà nước, ñáp ứng nhu cầu ñất ở cho nhân dân, ñảm
bảo tính công khai, dân chủ, hiệu quả trong SDð, Nhà nước cần nghiên cứu,
tổ chức thực hiện thí ñiểm rồi sau ñó nhân rộng mô hình ñấu giá ñất.
ðể công tác ñấu giá ñất ñạt hiệu quả cao, cần nghiên cứu sâu hơn, nhất
là cách thức tổ chức và thực hiện ñấu giá ñất cho hợp lý.

của công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 4

II. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Khái niệm bất ñộng sản và thị trường bất ñộng sản
2.1.1. Bất ñộng sản
Trong mọi lĩnh vực, kể cả kinh tế và pháp lý, tài sản ñược chia thành 2
loại: BðS và ñộng sản. BðS trước hết nó là một tài sản nhưng khác với các tài
sản khác là nó không thể di dời ñược.
ðây là một thuật ngữ rộng chỉ các tài sản như ñất trống, ñất ñai và công
trình xây dựng dùng cho các mục ñích cư trú, giải trí, nông nghiệp, công
nghiệp, kinh doanh và thương mại.
Theo Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2005, tại chương XI, ñiều 174,
khoản 1 có nêu: “BðS là các tài sản bao gồm:
a) ðất ñai;
b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với ñất ñai, kể cả các tài sản gắn
liền với nhà, công trình xây dựng ñó;
c) Các tài sản khác gắn liền với ñất ñai;
d) Các tài sản khác do pháp luật quy ñịnh.
Theo Giáo trình Thị trường BðS, BðS bao gồm ñất ñai, vật kiến trúc
và các bộ phận không thể tách rời khỏi ñất ñai và vật kiến trúc, cùng với
những thứ dùng ñể nâng cao giá trị sử dụng của BðS như hàng rào, cây cối và
các trang thiết bị cấp thoát nước, cấp ñiện, vệ sinh, thông gió, thang máy,
phòng cháy, thông tin

Như vậy, ta có thể thấy BðS chủ yếu gồm ñất ñai và những tài sản gắn

ánh thông qua trao ñổi và lưu thông hàng hoá cùng quan hệ kinh tế và mối
liên kết kinh tế giữa người với người ñể từ ñó liên kết họ với nhau. Thị trường
hiểu theo nghĩa hẹp là nơi diễn ra các hoạt ñộng có liên quan trực tiếp ñến
giao dịch BðS
.
Thị trường BðS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 6

ðó là nơi tiến hành các hoạt ñộng giao dịch về BðS, mang tính khu vực và
biến ñộng theo thời gian.
Thị trường BðS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá;
Quy luật giá trị; Quy luật cung cầu và theo mô hình chung của thị trường hàng
hoá với 3 yếu tố xác ñịnh là sản phẩm, số lượng và giá cả.

Phạm vi hoạt ñộng của thị trường BðS do pháp luật của mỗi nước quy
ñịnh nên không ñồng nhất. ðó có thể là trong phạm vi ñịa phương, quốc gia
hay quốc tế. Chức năng của thị trường BðS là ñưa người mua và người bán
BðS ñến với nhau; xác ñịnh giá cả cho các BðS giao dịch; Phân phối BðS
theo quy luật cung cầu; phát triển BðS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị
trường.
2.1.3. Một số khái niệm khác
- ðấu giá: Là bán bằng hình thức ñể cho người mua lần lượt trả giá, giá
cao nhất thì ñược.
- ðấu giá BðS: Là việc bán, chuyển nhượng BðS công khai ñể chọn người
mua, nhận chuyển nhượng BðS trả giá cao nhất theo thủ tục ñấu giá tài sản.
- ðấu thầu: là ñấu giá trước công chúng, ai nhận làm hoặc nhận bán với
giá rẻ nhất thì ñược giao cho làm hoặc ñược bán hàng.

thành của bên sở hữu ñất và các bên khác có liên quan (thường là các giao
dịch thành công trên thực tế); Theo quy ñịnh, giá chuyển nhượng quyền SDð
thực tế trên thị trường trong ñiều kiện bình thường tại một thời ñiểm xác ñịnh
là số tiền Việt Nam tính trên một ñơn vị diện tích ñất theo từng mục ñích sử
dụng hợp pháp, ñược hình thành từ kết quả của những giao dịch thực tế ñã
hoàn thành, mang tính phổ biến giữa người chuyển nhượng và người nhận
chuyển nhượng trong ñiều kiện thương mại bình thường, không chịu tác ñộng
của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá ñột biến không hợp lý, như: ñầu cơ,
thiên tai, ñịch hoạ, khủng hoảng kinh tế, tài chính, thay ñổi quy hoạch, chuyển
nhượng trong tình trạng bị ép buộc, có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu
ñãi và những trường hợp khác do Bộ Tài chính quy ñịnh.

Giá ñất Nhà nước quy ñịnh trên cơ sở giá thị trường nhằm phục vụ cho
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 8

các mục ñích thu thuế và các mục ñích khác của Nhà nước. Giá ñất do Nhà
nước quy ñịnh phải sát với giá chuyển nhượng quyền SDð thực tế trên thị
trường trong ñiều kiện bình thường.
Cả 2 loại giá ñất nói trên có quan hệ mật thiết và chi phối lẫn nhau,
chúng cùng chịu tác ñộng bởi các quy luật kinh tế thị trường, trong ñó giá ñất
Nhà nước quy ñịnh thường ở trạng thái tĩnh tương ñối, còn giá ñất thị trường
luôn ở trạng thái ñộng.
2.2.2 Khái quát về ñịnh giá ñất và bất ñộng sản
Trong hoạt ñộng ñịnh giá có ñịnh giá BðS và ñịnh giá ñất. ðịnh giá
BðS nói chung và ñịnh giá ñất nói riêng là một lĩnh vực ñược nhiều nước trên
thế giới kể cả các nước phát triển cũng như các nước ñang phát triển quan tâm
ñầu tư nghiên cứu từ nhiều thập kỷ qua. Nhiều nước ñã phát triển thành bộ


Việc xuất nhượng quyền SDð phải phù hợp với quy hoạch SDð tổng
thể, quy hoạch ñô thị và kế hoạch SDð xây dựng hàng năm. Xuất nhượng
quyền SDð của UBND huyện trở lên ñể làm nhà ở phải căn cứ vào chỉ tiêu
khống chế và phương án giao ñất làm nhà ở hàng năm của UBND cấp tỉnh trở
lên, báo cáo với Chính phủ kế hoạch ñể UBND tỉnh phê duyệt theo quy chuẩn
của chính phủ. Việc giao từng thửa ñất, mục ñích sử dụng, thời hạn sử dụng
và những ñiều kiện khác là do các cơ quan quản lý cấp huyện, thị về quy
hoạch, xây dựng, nhà ñất phối hợp hình thành phương án theo quy ñịnh của
chính phủ, trình báo cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê chuẩn, sau ñó cơ
quan quản lý ñất ñai cấp huyện, thành thị thực hiện.

Việc xuất nhượng quyền SDð có thể lựa chọn phương thức ñấu giá,
ñấu thầu hoặc thoả thuận song phương. ðối với ñất ñể xây dựng công trình
thương mại, du lịch, giải trí hoặc nhà ở sang trọng, nếu có ñiều kiện thì phải
thực hiện phương thức ñấu giá và ñấu thầu, nếu không có ñiều kiện ñấu giá,
ñấu thầu thì mới có thể dùng phương thức thương lượng song phương.
Tiền SDð trong trường hợp xuất nhượng quyền SDð bằng thương
lượng song phương không ñược thấp hơn mức giá thấp nhất của Nhà nước.
Toàn bộ tiền SDð ñều phải nộp vào ngân sách, ñưa vào dự toán, ñể dùng vào
việc xây dựng CSHT và mở mang ñất ñai. Chính phủ quy ñịnh cụ thể việc nộp
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 10

tiền SDð và các biện pháp sử dụng cụ thể.
Việc xuất nhượng quyền SDð bằng phương thức ñấu giá, ñấu thầu hoặc
thỏa thuận song phương hiện nay chủ yếu ñược giao cho Trung tâm tư vấn và
ñịnh giá BðS Trung Quốc (CRECAC) là một Viện Quốc gia ñầu tiên về BðS

quyền sở hữu ñối với BðS trên toàn quốc là: Bộ Quản lý ñất ñai, Quy hoạch
ñô thị và Xây dựng.
- Inñônêxia: Khái niệm BðS ñề cập tới ñất và bất cứ tài sản gì gắn với
ñất. Khung pháp lí ñối với BðS là hệ thống Luật ðất ñai số 5 ban hành năm
1960 ñược gọi là Luật ruộng ñất cơ bản (BAL).
- Singapo: Vai trò của Nhà nước trong các giao dịch BðS là can thiệp
qua chính sách thuế BðS trong giao dịch mua bán, chuyển nhượng hoặc có
chính sách tài chính tín dụng: kích cầu bằng việc khuyến khích cho vay tiền
mua BðS qua các ngân hàng.
- Philíppin: Phạm vi ñiều chỉnh của luật mua bán BðS là các nhân tố
cấu thành thị trường BðS; Phân loại BðS; Các hợp ñồng mua bán BðS; Các
hoạt ñộng kinh doanh BðS.

Qua tham khảo một số nước có thể thấy mặc dù các thể chế chính trị,
pháp luật và chính sách ñất ñai, ñối với chức năng, nhiệm vụ và hệ thống tổ
chức quản lý ñất ñai rất khác nhau ñối với mỗi nước, mỗi khu vực trên thế
giới, nhưng công tác ñịnh giá ñất, ñịnh giá BðS gắn với ñất ở hầu hết các
nước trên thế giới ñều ñược coi trọng và tổ chức thành một hệ thống công cụ
có những ñiểm giống nhau ñể thực hiện nhiện vụ quản lý Nhà nước về ñất ñai
trong cơ chế thị trường BðS.
2.3. ðất ñai, nhà ở trong thị trường bất ñộng sản việt nam
2.3.1. Khái quát quá trình hình thành giá ñất ở nước ta
Ở nước ta, do các ñặc ñiểm lịch sử, kinh tế, xã hội của ñất nước trong
mấy thập kỷ qua có nhiều biến ñộng lớn, ñã ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình
thành và phát triển thị trường BðS nói chung trong ñó có vấn ñề giá ñất. Có
thể chia quá trình hình thành giá ñất và phát triển thị trường BðS ở nước ta
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 12

13

ñất ñai mà chỉ có thị trường BðS là nhà ñể ở(mặc dù trên thực tế thị trường
ngầm về ñất ñai ñang tồn tại và diễn ra sôi ñộng ở hầu hết các ñô thị). Thị
trường bất ñộng sản trong giai ñoạn này cơ bản bị chia cắt: thị trường nhà ở và
các công trình xây dựng khác gắn liền với ñất là thị trường hợp pháp, thị
trường ñất không ñược pháp luật thừa nhận nhưng vẫn diễn ra bất hợp pháp.
d. Giai ñoạn từ 1993 ñến trước năm 2003
Hiến pháp năm 1992 tiếp tục khẳng ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân
do Nhà nước thống nhất quản lý. Tuy nhiên, ñể phù hợp với sự vận ñộng và
phát triển của nền kinh tế thị trường theo ñịnh hướng xã hội chủ nghĩa, một số
quan hệ ñất ñai ñó ñược chế ñịnh lại. ðiều 12 Luật ðất ñai năm 1993 quy
ñịnh: “Nhà nước xác ñịnh giá các loại ñất ñể tính thuế chuyển quyền SDð, thu
tiền khi giao ñất hoặc cho thuê ñất, tính giá trị tài sản khi giao ñất, bồi thường
thiệt hại về ñất khi thu hồi”. ðây là lần ñầu tiên giá ñất và việc xác ñịnh giá
ñất ñược pháp luật ghi nhận là một chế ñịnh pháp luật và ñược ñưa thành một
nội dung quản lý Nhà nước về ñất ñai (quy ñịnh tại Khoản 1 ðiều 13 Luật ðất
ñai năm 1993).
e. Giai ñoạn từ 2003 ñến nay
Từ sau khi Luật ðất ñai năm 2003 có hiệu lực, cùng với việc Việt Nam
hội nhập quốc tế, gia nhập WTO ñã khẳng ñịnh một lần nữa về “giá ñất”, ñặc
biệt là việc Quốc hội thông qua Luật Kinh doanh BðS và các văn bản luật
khác có liên quan ñã thực sự “cởi trói” và tạo ñiều kiện hình thành “giá ñất”.
Công tác ñịnh giá ñất ngày càng phát triển. Những ñiều ñó dẫn ñến cơ hội ñầu
tư vào lĩnh vực này với các nhà ñầu tư trong và ngoài nước ñể thoả mãn lượng
lớn nhu cầu ñang còn bỏ ngỏ cũng như ñóng góp vào sự tăng trưởng của thị
trường BðS.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 15

chỗ ở cho người dân ñô thị. ðiều này ñã trực tiếp và gián tiếp tạo nên sự phát
triển vượt bậc về quy mô ñô thị tại Việt Nam.
Thứ tư, thị trường BðS phát triển ñã thu hút một lượng lớn vốn của
nền kinh tế.
Thứ năm, thị trường BðS có quan hệ rõ nét ñối với các thị trường khác
trong nền kinh tế. ðó là các thị trường khoa học công nghệ, ñặc biệt là công
nghệ thông tin; thị trường tài chính-tiền tệ nói chung, ñặc biệt là thị trường
chứng khoán; thị trường lao ñộng
Thứ sáu, trong quá trình phát triển, thị trường BðS Việt Nam dựa trên
một chế ñộ sở hữu toàn dân về ñất ñai, các chủ thể kinh tế chỉ có quyền SDð.
Thứ bảy, thị trường BðS Việt Nam là một bộ phận của nền kinh tế
ñang chuyển sang nền kinh tế thị trường nên còn nhiều yếu tố chưa hoàn
thiện.
Thứ tám, thị trường BðS Việt Nam bị chi phối mạnh bởi tốc ñộ công
nghiệp hóa, ñô thị hóa cao của nền kinh tế. ðặc ñiểm này tạo ra sức ép về việc
chuyển ñổi ñất nông nghiệp (ñặc biệt là ñất lúa) sang ñất công nghiệp và ñô
thị cũng như những sức ép về quy hoạch, cảnh quan, môi trường và phát triển
bền vững.
Thứ chín, thị trường BðS Việt Nam ñược thuận lợi và chịu rủi ro của
nền kinh tế ñang ngày càng hội nhập sâu rộng vào nền kinh tế toàn cầu.
2.3.3. ðánh giá nhu cầu về bất ñộng sản ở Việt Nam
Ngày nay, thị trường BðS tại Việt Nam ñang bắt ñầu phát triển một
cách ñồng bộ theo xu hướng hội nhập và mở cửa. Những cơ hội phát triển
kinh doanh BðS hiện tại và trong tương lai là rất lớn.
Thị trường BðS nước ta tuy mới hình thành, nhưng ñã có bước phát

triển và lành mạnh hóa thị trường BðS. Từ ñó ñến nay, luật pháp, chính sách,
các thành tố và cấp ñộ phát triển của thị trường BðS ñã từng bước ñược xây
dựng, hoàn thiện. Trong các quan ñiểm này, quan ñiểm chế ñộ sở hữu toàn
dân về ñất ñai ñược khẳng ñịnh, trong ñó Nhà nước là ñại diện chủ sở hữu, nội
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 17

dung quan trọng nhất là quyền của người SDð ñược ðảng và Nhà nước mở
rộng trong ñiều kiện cụ thể, hình thức cụ thể với các ñối tượng cụ thể. Các văn
bản tiếp theo ñều cụ thể hóa quyền và lợi ích hợp pháp của người SDð, vừa
ñảm bảo lợi ích của Nhà nước, bảo ñảm quyền và lợi ích của người SDð, tạo
ñiều kiện lành mạnh cho thị trường BðS hoạt ñộng trong ñó có thị trường
quyền SDð, nhà cửa gắn liền quyền SDð.
ðể hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt ñộng của thị trường quyền SDð,
từ khi có Luật ðất ñai 2003 ñến nay, Quốc hội, Chính phủ, các Bộ ngành có
liên quan ñó ban hành một số văn bản quy phạm pháp luật liên quan cụ thể
ñến thị trường ñất ñai như sau:
- Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về
hướng dẫn thi hành Luật ñất ñai;
- Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về
phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất;
- Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004 của Bộ Tài
chính hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày số
16/11/2004 của Chính phủ;
- Nghị ñịnh số 198/2004/Nð-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính
phủ về thu tiền SDð;
- Nghị ñịnh số 05/2005/Nð-CP ngày 18/01/2005 của Chính phủ về bán
ñấu giá tài sản. Nghị ñịnh này có hiệu lực từ ngày 10/02/2005 và thay thế cho

Theo các quy ñịnh này giá ñất ñể thu tiền SDð trong các trường hợp
ñấu giá quyền SDð là giá trúng ñấu giá. Giá trúng ñấu giá là mức giá cao nhất
trả cho thửa ñất khi tham gia ñấu giá.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 19

2.4.2. Quá trình hình thành chủ trương ñấu giá ở Việt Nam
a. Quá trình khai thác quỹ ñất trong cơ chế giao ñất tạo vốn ñầu tư xây
dựng CSHT ở Việt Nam
Trước năm 1993, trong những quy ñịnh của Luật ðất ñai 1988, Nhà
nước nghiêm cấm việc mua bán ñất ñai và không thừa nhận các giao dịch
chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn giá trị quyền SDð
trên thị trường. ðất ñai không có giá và Nhà nước tiến hành giao, cấp ñất cho
các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân không thu tiền sử dụng. Do vậy, trong giai
ñoạn này, giá ñất không ñược ñề cập ñến, làm cho quan hệ ñất ñai không vận
ñộng theo hướng tích cực, ñất ñai không ñược coi là tài sản quý, tình trạng vụ
chủ, sử dụng lãng phí, lấn chiếm, mua bán ngầm diễn ra phổ biến, không kiểm
soát ñược.
Luật ðất ñai 1993 ra ñời với những quy ñịnh mới cho phép người SDð
ñược quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn, thế chấp giá trị
quyền SDð ñó tạo ra cơ sở pháp lý và ñặt nền móng cho sự hình thành và phát
triển thị trường BðS chính thức ở nước ta. ðiều ñó ñã tạo bước chuyển biến
tích cực, không chỉ giải quyết mối quan hệ giữa Nhà nước và người SDð mà
còn giải quyết mối quan hệ giữa người SDð với nhau, bước ñầu hình thành
việc ñấu giá quyền SDð.
Chính sách SDð phải trả tiền là chính sách tiến bộ, phù hợp với ñường
lối ñổi mới quản lý ñất ñai theo cơ chế thị trường, Nhà nước có nguồn thu
ngân sách từ ñất, huy ñộng ñược vốn ñể ñầu tư xây dựng CSHT phục vụ sự