ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN QUỐC TUẤN

ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CỦA CÔNG TÁC
ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA MỘT SỐ
DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN YÊN LẬP,
TỈNH PHÚ THỌ

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái nguyên, năm 2015


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN QUỐC TUẤN

ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CỦA CÔNG TÁC
ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA MỘT SỐ
DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN YÊN LẬP,
TỈNH PHÚ THỌ
Ngành

: Quản lý đất đai

Mã số ngành

: 60.85.01.03

Tôi cũng xin cảm ơn bạn bè, đồng nghiệp và gia đình đã động viên, khuyến
khích và giúp đỡ tôi trong thời gian học và thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn đối với mọi sự quan tâm, giúp đỡ, động viên quý
báu và kịp thời đó!
Thái Nguyên, ngày

tháng

Tác giả luận văn

Nguyễn Quốc Tuấn

năm 2015


MỤC LỤC
Trang
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1

1. Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................ 1
2. Mục tiêu của đề tài .................................................................................... 2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài .................................................. 2
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ......................................................................4

1.1. Cơ sở khoa học ....................................................................................... 4
1.1.1. Khái quát về đất đai............................................................................. 4
1.1.2. Bất động sản ........................................................................................ 6
1.1.3 Thị trường bất động sản ....................................................................... 6
1.1.4. Giá đất, định giá đất và bất động sản .................................................. 8
1.1.5. Đấu giá quyền sử dụng đất ................................................................ 11

2.4.3. Phương pháp xử lý số liệu................................................................. 26
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..................................28

3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - Xã hội của huyện Yên Lập .... 28
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ............................................................................. 28
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội................................................ 35
3.2. Sơ lược về công tác quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện
Yên Lập năm 2014 ...................................................................................... 39
3.2.1. Sơ lược về công tác quản lý đất đai trên địa bàn huyện Yên Lập .... 39
3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Lập năm 2014 ....... 47
3.3. Kết quả đấu giá tại một số dự án điều tra đấu giá quyền sử dụng
đất trên địa bàn huyện Yên Lập, tỉnh Phú Thọ .......................................... 49
3.3.1. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất dự án đấu giá quyền sử dụng
đất ở tại khu vực Tràn Ngả 2, Tân An 4, thị trấn Yên Lập huyện Yên Lập,
tỉnh Phú Thọ ................................................................................................ 50


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung
thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này
đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc./.

Tác giả luận văn

Nguyễn Quốc Tuấn


DANH MỤC BẢNG BIỂU

Hình 3.1: Bản đồ địa giới hành chính tỉnh Phú Thọ ....................................... 29
Hình 3.2: Biểu đồ thể hiện cơ cấu các loại đất trên địa bàn huyện Yên
Lập năm 2014 ............................................................................... 49
Hình 3.3: Sơ đồ phân lô khu vực dự án đấu giá QSD đất ở Tràn Ngả 2,
Tân An 4, Thị trấn Yên Lập, huyện Yên Lập .............................. 51
Hình 3.4: Mặt bằng hiện trạng khu đất khi tổ chức đấu giá thuộc dự án
đấu giá quyền sử dụng đất khu vực Tràn Ngả 2, Tân An 4,
thị trấn Yên Lập ............................................................................ 51
Hình 3.5: Sơ đồ dự án đấu giá QSD đất Khu Mè 1, Khu Mè 2,
xã Hưng Long, huyện Yên Lập, tỉnh Phú Thọ ............................. 58
Hình 3.6: Sơ đồ phân lô khu vực dự án đấu giá QSD đất ở Khu Đồng
Chung, xã Thượng Long, huyện Yên Lập, tỉnh Phú Thọ ............. 67
Hình 3.7: Mặt bằng hiện trạng khu đất dự án đấu giá QSD đất ở Khu
Đồng Chung, xã Thượng Long, huyện Yên Lập, tỉnh Phú Thọ ... 67


DANH MỤC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT

Từ, cum từ viết tắt

Nguyên nghĩa

BĐS

Bất động sản

CSHT

Cơ sở hạ tầng



MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất nước ta đang trong quá trình hội nhập với nền kinh tế thế giới, cơ chế
kinh tế thị trường đang từng bước được hình thành. Các thành phần kinh tế phát
triển mạnh mẽ và xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và
sản phẩm đầu ra đều trở thành hàng hóa, trong đó đất đai cũng không phải ngoại lệ.
Từ năm 1993, Thủ tướng Chính phủ chủ trương cho phép sử dụng quỹ đất
tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng thông qua hai hình thức đấu thầu dự án và đấu giá
quyền sử dụng đất nhằm phát huy nguồn nội lực từ đất đai trong quá trình công
nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã mang lại
một hướng đi mới cho thị trường BĐS. Nguồn thu cho ngân sách từ việc đấu giá
quyền sử dụng đất đã góp phần quan trọng để thanh toán nợ đầu tư xây dựng cơ bản
của địa phương, đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng, cải tạo, chỉnh trang đô thị trong quá
trình phát triển đất nước.
Huyện Yên Lập gồm có 16 xã và 01 thị trấn, là một huyện nằm cách trung
tâm của tỉnh Phú thọ 70 km về phía Tây;
Cùng với nhịp độ phát triển của tỉnh, huyện Yên Lập là một huyện miền núi có
12/17 xã được thụ hưởng chương trình dự án 135 và 4/17 xã, thị trấn là khu vực ATK
của Chính phủ. Để đáp ứng nhu cầu phát triển của huyện, tốc độ đô thị hóa và nhu
cầu sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện thực hiện chủ
trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng hạ tầng. Hình thức này trong thực tế đã đạt
được một số thành quả làm thay đổi bộ mặt của huyện, nhưng trong quá trình thực
hiện đã bộc lộ một số khó khăn tồn tại như việc xác định giá các khu đất dự án và
việc giao đất chưa có cơ sở chặt chẽ, thậm chí gây thất thoát ngân sách nhà nước. Để
khắc phục những tồn tại đó, thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã thực sự
là một hướng đi mới cho thị trường bất động sản. Giá đất quy định và giá đất theo thị
trường đã xích lại gần nhau hơn thông qua việc đấu giá quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất còn
bộc lộ một số tồn tại như việc xây dựng hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật chưa đáp ứng

chỉnh của pháp luật đã liên kết, móc nối với một số cán bộ có thẩm quyền “moi đất”
của Nhà nước núp dưới danh nghĩa “dự án”. Thực chất là đem đất của Nhà nước
thông qua hình thức giao đất có thu tiền để kiếm lời trên cơ sở chênh lệch giá.
Việc dùng giá đất quy định để thu tiền khi giao đất ở hầu hết các địa phương
trong cả nước trong thời gian trước đây chưa phát huy được nguồn nội lực to lớn từ
đất đai và gây nhiều hậu quả cho Nhà nước. Vì vậy để tạo thêm nguồn lực cho ngân
sách Nhà nước, đáp ứng nhu cầu đất ở cho nhân dân, đảm bảo tính công khai, dân
chủ, hiệu quả trong sử dụng đất, Nhà nước cần nghiên cứu, tổ chức thực hiện thí
điểm rồi sau đó nhân rộng mô hình đấu giá đất.
Muốn công tác đấu giá đất đạt hiệu quả cao thì cần nghiên cứu phương pháp
tổ chức và thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất cho hợp lý.
Vì vậy cần tiến hành nghiên cứu và đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá
qua các dự án khác nhau với các phương án khác nhau để có thể đề xuất và góp ý
giúp quy trình đấu giá ngày càng hoàn thiện và đem lại hiệu quả cao nhất.


4

Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học

1.1.1. K hái quát về đất đai
1.1.1.1. Khái niệm
"Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu
thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó: bao gồm khí hậu bề
mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hinh, nước mặt (hồ, sông, nước ngầm, tập đoàn thực vật
và động vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả do hoạt động của con
người trong quá khứ và hiện tại để lại (sau nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu
thoát nước, đường xá, nhà cửa...)". “Đất như là một khu vực hay một nhất thể không

sử dụng đất. Tất cả các tác động đó của con người biến đất đai từ sản phẩm của tự
nhiên thành sản phẩm của lao động.
- Trong nền kinh tế thị trường, các quan hệ đất đai phong phú hơn rất nhiều,
quyền sử dụng đất được trao đổi, mua bán, chuyển nhượng vfa hình thành một thị
trường đất đai. Lúc này đất đai được coi như một hàng hóa và là một hàng hóa đặc
biệt. Thị trường đất đai có liên quan đến nhiều thị trường khác và những biến động
của thị trường này có ảnh hưởng đến kinh tế và đời sống dân cư [11].
1.1.1.3. Vai trò của đất đai
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu
dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng.
Đất đai là tài nguyên thiện nhiên quý giá của mối quốc gia và nó cũng là yếu
tố n]mang tính quyết định sự tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật
khác trên trái đất. Bởi vậy, nếu không có đất đai thì không có bất kỳ một ngành sản
xuất nào, con người không thể tiến hành sản xuất ra của cải vật chất để duy trì cuộc
sống và duy trì nòi giống đến ngày nay. Trải qua một quá trình lịch sử lâu dài con
người chiếm hữu đất đai, biến đất đai từ một sản vật tự nhiên thành một tài sản của
cộng đồng, của một quốc gia.
Rõ ràng đất đai không chỉ có những vai trò quan trọng như đã nêu trên mà
còn có ý nghĩa về mặt chính trị. Tài sản quý giá ấy phải bảo vệ bằng cả xương máu
và vốn đất đai mà một quốc gia có được thể hiện sức mạnh của quốc gia đó, ranh
giới quốc gia thể hiện chủ quyền của một quốc gia. Đất đai còn là nguồn của cải,
quyền sử dụng đất đai là nguồn nguyên liệu của thị trường nhà đất, nó là tài sản
đảm bảo sự an toàn về tài chính, có thể chuyển nhượng qua các thế hệ…[11]


6

1.1.2. Bất động sản
1.1.2.1. Khái niệm


7
- TTBĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường. Thị
trường Bất động sản liên qua chặt chẽ với các thị trường khác như: Thị trường hàng
hoá, thị trường chứng khoán, thị trường lao động, thị trường khoa hoc công nghệ [4].
1.1.3.2. Tính chất
TTBĐS chịu chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá: quy luật giá trị, quy
luật cung cầu; TTBĐS theo mô hình chung của thị trường hàng hoá với 3 yếu tố xác
định: sản phẩm, số lượng và giá cả. Phạm vi hoạt động của TTBĐS do pháp luật
của mỗi nước quy định nên cũng không đồng nhất [4].
1.1.3.3. Đặc điểm
Thị trường bất động sản có những đặc điểm chính như sau [4]
- TTBĐS không chỉ là giao dịch bản thân bất động sản mà cái cơ bản là thị
trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản.
- TTBĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc.
- TTBĐS chịu sự chi phối của pháp luật.
- TTBĐS là thị trường không hoàn hảo.
- Cung về BĐS phản ứng chậm so với cầu về BĐS.
1.1.3.4. Chức năng của thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản có 4 chức năng chính [4]:
- Đưa người mua và người bán BĐS đến với nhau.
- Xác định giá cả cho các BĐS giao dịch.
- Phân phối BĐS theo quy luật cung cầu.
- Phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường.
1.1.3.5. Vai trò, vị trí của thị trường bất động sản
Tham gia vào việc phân bố và sử dụng hợp lý, có hiệu quả BĐS - tài nguyên
thiên nhiên, tài sản Quốc gia quan trọng; Tác động tới tăng trưởng kinh tế thông qua
việc khuyến khích đầu tư phát triển BĐS; Tác động trực tiếp tới thị trường tài chính,
thị trường chứng khoán, thị trường hàng hoá, thị trường lao động; Liên quan đến
một số lĩnh vực xã hội như: lao động, việc làm và nhà ở [4].

- Giá đất thị trường được hình thành trên cơ sở thoả thuận thành của bên sở hữu
đất và các bên khác có liên quan (thường là các giao dịch thành công trên thực tế);
- Giá đất Nhà nước quy định trên cơ sở giá thị trường nhằm phục vụ cho các
mục đích thu thuế và các mục đích khác của Nhà nước.
Cả 2 loại giá đất nói trên có quan hệ mật thiết và chi phối lẫn nhau, chúng cùng
chịu tác động bởi các quy luật kinh tế thị trường, trong đó giá đất Nhà nước quy định
thuờng ở trạng thái tĩnh tương đối còn giá đất thị trường luôn ở trạng thái động.


9
1.1.4.2. Định giá đất, bất động sản
* Khái niệm [12]:
- Định giá: Là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng
hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định.
- Định giá đất: Là sự ước tính về giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ cho một
mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định.
- Định giá đất bất động sản: Là sự ước tính về giá trị của bất động sản (Giá
trị đất + Giá trị tài sản tgắn liền với đất) bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử
dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định.
Tại các nước như Mỹ, Nhật, Thụy Điển, Anh, Pháp, Australia, Malaysia,
Singapore, Thái Lan, Trung Quốc, định giá đất và BĐS đã trở thành một ngành
quan trọng của nền kinh tế. Các kết quả nghiên cứu về giá đất, các nguyên tắc và
phương pháp định giá đất và BĐS đã được đưa vào ứng dụng rộng rãi trong hoạt
động định giá, tạo điều kiện cho các giao dịch dân sự trên thị trường BĐS như mua
bán, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp BĐS diễn ra thuận lợi. Hiện nay,
hoạt động định giá đất và BĐS tại nhiều nước trên thế giới vừa là một công cụ cần
thiết trong hoạt động quản lý của Nhà nước đối với thị trường BĐS vừa là một loại
dịch vụ phổ biến trong nền kinh tế thị trường nằm trong sự kiểm soát của Nhà nước.
* Chế độ định giá đất, bất động sản:
Các tài sản thuộc đối tượng phải định giá là đất và các BĐS khác gắn liền với

hiệu lực pháp luật khi đã được Uỷ ban định giá trung ương phê duyệt (một tổ
chức hoạt động không thường xuyên, gồm nhiều bộ, ngành của Chính phủ và đại
diện của Hiệp hội định giá trung ương - do các tổ chức định giá tư nhân thành lập
- tham gia). Trường hợp những thửa đất hoặc BĐS có sự tham gia định giá của tư
nhân, nếu kết quả định giá của các cơ quan đó có sự chênh lệch lớn về giá trị mà
các bên không thương lượng được thì buộc phải đưa ra toà để giải quyết, quyết
định của toà sẽ là quyết định cuối cùng và có hiệu lực pháp luật.
- Tổ chức định giá của tư nhân: Được hình thành và phát triển trong cơ chế
thị trường nhằm đáp ứng các nhu cầu thường xuyên, đa dạng của khu vực sở hữu tư
nhân về đất đai và BĐS như: thế chấp, chuyển nhượng, thuê, nhận thừa kế, bảo
hiểm, đầu tư phát triển và trong nhiều trường hợp nhằm giải quyết các tranh chấp về
giá trị đất và BĐS giữa các bên có liên quan. Tổ chức định giá tư nhân hoạt động
chủ yếu dưới hình thức công ty kinh doanh BĐS hoặc tư vấn pháp luật.


11
Qua tham khảo một số nước có thể thấy mặc dù các thể chế chính trị, pháp
luật và chính sách đất đai, với chức năng, nhiệm vụ và hệ thống tổ chức quản lý đất
đai rất khác nhau đối với mỗi nước, mỗi khu vực trên thế giới. Tuy nhiên công tác
định giá đất, định giá BĐS gắn với đất ở hầu hết các nước trên thế giới đều được coi
trọng và được tổ chức thành một hệ thống công cụ, có thể nằm ở các cơ quan khác
nhau (có nước thuộc Bộ Tài chính, Bộ Đất Đai và Tài nguyên, Bộ Tư pháp hoặc
Toà án) nhưng đều có những điểm giống nhau về mặt kỹ thuật chuyên môn, nghiệp
vụ (đều có những nét cơ bản giống nhau) và độc lập khi hoạt động để thực hiện
nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai trong cơ chế thị trường BĐS.

1.1.5. Đấu giá quyền sử dụng đất
1.1.5.1. Khái niệm
- Đấu giá: Là bán bằng hình thức để cho người mua lần lượt trả giá - Ai trả
giá cao nhất thì được [4].

1.1.3 Thị trường bất động sản ....................................................................... 6
1.1.4. Giá đất, định giá đất và bất động sản .................................................. 8
1.1.5. Đấu giá quyền sử dụng đất ................................................................ 11
1.2. Cơ sở lý luận ........................................................................................ 14
1.3. Tình hình thực hiện công tác Đấu giá đất trên thế giới và Việt Nam .. 16
1.3.1. Công tác đấu giá đất một số nước trên thế giới ................................ 16
1.3.2. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam ........................... 18
1.3.3. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tỉnh Phú Thọ ........................ 21
Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU..........................24

2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu........................................................ 24
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu ....................................................................... 24
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ........................................................................... 24
2.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu........................................................ 24
2.2.1. Thời gian nghiên cứu ........................................................................ 24
2.2.2. Địa điểm nghiên cứu ......................................................................... 24
2.3. Nội dung nghiên cứu ............................................................................ 25
2.3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Yên Lập ......... 25


13
kết cấu hạ tầng được sử dụng quỹ đất để tạo vốn và diện tích khu đất được sử dụng
để tạo vốn thực hiện các dự án đó.
1.1.5.2. Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá quyền SDĐ
Khi xác định giá đất để đấu giá phải đảm bảo lợi ích của hai phía là Nhà
nước và người tham gia đấu giá, giá đất tính được phải dựa vào giá thị trường và
khả năng sinh lợi của đất. Đất đai dùng vào các mục đích khác nhau thì khả năng
sinh lợi khác nhau, khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận lợi của mảnh đất bao
gồm các yếu tố sau [4]:
a. Vị trí của khu đất

như những tài sản thông thường, đó là tính không đồng nhất, sự cố định về vị trí, có
hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. Đất có hạn về số lượng cung cấp
nhưng nó lại cho một chức năng sử dụng xác định như nhà ở có nghĩa là sự đầu tư
không hoàn toàn bất biến.
Ví dụ: Đầu tư nhà ở cao tầng có thể làm thay thế số lượng đất đai cần dùng
thêm sẽ làm thay đổi giá trị của đất ở. Giá trị của đất ở phụ thuộc cung - cầu của thị
trường, cung - cầu của đất có thể coi là ổn định và việc sử dụng đất phụ thuộc vào
cung - cầu của thị trường, trong khi nhu cầu của thị trường lại được định hướng bởi
thu nhập mà thửa đất đó mang lại. Các loại hình sử dụng có giá trị thấp hơn sẽ phải
nhường chỗ cho các loại hình có giá trị cao hơn, như trung tâm thương mại sẽ đẩy
nhà ở ra khỏi trung tâm, nhà ở sẽ đẩy nông nghiệp ra ven đô thị vì chỉ các loại hình
sử dụng mới có đủ điều kiện để trả một khoản giá trị cao hơn cho các vị trí đó. Vì
vậy, đất ở thành thị, ở khu trung tâm, khu thương mại sẽ có giá cao hơn ở các vị trí
ở nông thôn và các vị trí khác.
1.2. Cơ sở lý luận
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về hướng
dẫn thi hành Luật đất đai 2003;
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương
pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về hướng
dẫn thu tiền sử dụng đất;
- Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 của Chính phủ về bán đấu
giá tài sản. Nghị định này có hiệu lực từ ngày 10/02/2005 và thay thế cho Nghị định
số 86/CP ngày 19/12/1996 của Chính phủ quy định về việc ban hành quy chế bán
đấu giá tài sản.


15
- Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ về bán đấu
giá tài sản.