BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM
-------
-------
NGUYỄN ANH HIẾU
ðÁNH GIÁ CÔNG TÁC ðẤU GIÁ QUYỀN
SỬ DỤNG ðẤT Ở MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ðỊA BÀN
HUYỆN YÊN PHONG TỈNH BẮC NINH
LUẬN VĂN THẠC SĨ
HÀ NỘI, 2014
BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM
-------
-------
NGUYỄN ANH HIẾU
MỤC LỤC
MỞ ðẦU ........................................................................................................... 1
1.1 Tính cấp thiết của ñề tài................................................................................ 1
1.2 Mục ñích nghiên cứu ................................................................................... 2
1.3 Yêu cầu của ñề tài. ...................................................................................... 2
Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU.................................. 3
1.1 Cơ sở khoa học của ñấu giá quyền sử dụng ñất............................................. 3
1.1.1 Giá ñất và các vấn ñề liên quan ñến giá ñất trong ñấu giá quyền sử dụng ñất........ 3
1.1.1.1 Giá ñất ................................................................................................... 3
1.1.1.2 Cơ sở khoa học xác ñịnh giá ñất ............................................................. 5
1.1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ........................................................... 7
1.1.1.4 Các phương pháp ñịnh giá ñất trong ñấu giá QSDð ở nước ta ................ 8
1.1.1.5 ðánh giá những hạn chế về giá ñất trong công tác ñấu giá quyền sử
dụng ñất hiện nay ở nước ta ............................................................................ 10
1.1.2 Tổng quan về thị trường ñất ñai ............................................................... 12
1.1.2.1 Thị trường ñất ñai thế giới .................................................................. 12
1.1.2.2 Thị trường bất ñộng sản Việt Nam....................................................... 14
1.1.3 Các hình thức ñấu giá trên thế giới ......................................................... 21
1.1.3.1. ðấu giá mức thứ nhất .......................................................................... 21
1.1.3.2 ðấu giá niêm phong............................................................................. 22
1.1.3.3 ðấu giá kiểu Hà Lan ............................................................................ 22
1.1.3.4 ðấu giá mức thứ hai ............................................................................ 22
1.1.3.5. ðấu giá kiểu Anh ................................................................................. 22
1.1.3.6 ðấu giá nhượng quyền ......................................................................... 23
1.1.3.7 ðấu giá ra giá duy nhất ........................................................................ 23
1.1.3.8 ðấu giá mở ........................................................................................... 23
1.1.3.9 ðấu giá giá trần ................................................................................... 23
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
2.3.1 Khái quát ñiều kiện tự nhiên. kinh tế. xã hội của huyện Yên Phong ....... 46
2.3.2 ðánh giá thực trạng ñấu giá QSDð trên huyện Yên Phong .................... 46
2.3.3 ðánh giá hiệu quả của công tác ñấu giá QSDð qua các mặt .................... 47
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page v
2.3.4 ðề xuất một số giải pháp, kiến nghị ñối với công tác ñấu giá quyền sử
dụng ñất ........................................................................................................... 47
2.4 Phương pháp nghiên cứu ............................................................................ 47
2.4.1 Phương pháp chọn ñiểm nghiên cứu........................................................ 47
2.4.2 Phương pháp , thu thập số liệu thứ cấp .................................................... 47
2.4.3 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp ....................................................... 47
2.4.4 Phương pháp ñiều tra ............................................................................... 48
2.4.5 Phương pháp thống kê, phân tích tổng hợp, so sánh.......................... 48
2.4.6 Phương pháp xử lý số liệu bằng các phần mềm máy tính......................... 48
Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ............................................................. 49
3.1 Khái quát về ñiều kiện tự nhiên- kinh tế- xã hội ........................................ 49
3.1.1 ðiều kiện tự nhiên ................................................................................... 49
3.1.1.1 Vị trí ñịa lý ........................................................................................... 49
3.1.1.2 Khí hậu, thời tiết ................................................................................... 50
3.1.1.3 ðịa hình, thủy văn ............................................................................... 51
3.1.2 ðiều kiện kinh tế, xã hội huyện Yên Phong ............................................. 52
3.1.2.1 Một số chỉ tiêu tăng trưởng kinh tế ....................................................... 52
3.1.2.2 ðường giao thông................................................................................. 53
3.1.3 ðánh giá chung về ñiều kiện tự nhiện, kinh tế, xã hội huyện Yên Phong
......................................................................................................................... 54
3.1.3.1 Thuận lợi .............................................................................................. 54
3.3.3 Căn cứ ñể xác ñịnh giá sàn ...................................................................... 66
3.4 Kết quả ñấu giá quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn huyện Yên Phong ............ 69
3.4.1 Khái quát 3 dự án nghiên cứu .................................................................. 69
3.4.2. Kết quả ñấu giá của các dự án nghiên cứu .............................................. 70
3.3.4.1 Dự án ñấu giá QSDð ở DA 1 .............................................................. 70
3.3.4.2 Dự án ñấu giá quyền sử dụng ñất DA2 ................................................ 75
3.3.4.3 ðấu giá quyền sử dụng ñất DA3 ........................................................... 80
3.4.3 Kết quả cấp GCNQSDð của các dự án nghiên cứu ................................. 85
3.5 ðánh giá hiệu quả, hạn chế của công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất qua một
số dự án ............................................................................................................ 86
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page vii
3.5.1 Hiệu quả của công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất ................................... 86
3.5.1.1 Hiệu quả kinh tế ................................................................................... 86
3.5.1.2 Hiệu quả về mặt xã hội ........................................................................ 88
3.5.1.3 Hiệu quả quản lý nhà nước về ñất ñai ................................................... 89
3.5.2 Một số hạn chế, khắc phục trong quá trình thực hiện ñấu giá quyền sử
dụng ñất ở huyện Yên Phong .......................................................................... 90
3.5.2.1 Một số hạn chế, tồn tại ......................................................................... 90
3.5.2.2 ðề xuất một số giải pháp khắc phục ..................................................... 91
Chương 4 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ.......................................................... 92
4.1 Kết luận ...................................................................................................... 92
4.2 Kiến nghị ................................................................................................... 95
TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................ 96
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
3.6
Kết quả trúng ñấu giá quyền sử dụng ñất ở dự án 1
74
3.7
Kết quả trúng ñấu giá quyền sử dụng ñất ở dự án 2
79
3.8
Kết quả trúng ñấu giá quyền sử dụng ñất ở dự án 3
Tổng hợp kết quả cấp GCNQSD ð sau khi ñấu giá quyền sự dụng ñất dự án
nghiên cứu
Hiệu quả kinh tế ñối với Nhà nước
Chênh lệch giữa giá thị trường và giá trúng ñấu giá
84
3.9
3.10
3.11
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Trang
50
Khu vực ñấu giá quyền sử dụng ñất ở DA1
89
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page x
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Ký hiệu
Giải nghĩa
TT
1
BðS
Bất ñộng sản
2
BTC
Bộ tài chính
3
BTNMT
Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
9
GPMB
Giải phòng mặt bằng
10
Qð
Quyết ñịnh
11
QL
Quốc lộ
12
QSDð
Quyền sử dụng ñất
13
Lðð
Thông tu liên tịch
19
UBND
uỷ ban nhân dân
20
XHCN
Xã hội chủ nghĩa
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page xi
MỞ ðẦU
1.1 Tính cấp thiết của ñề tài
Tốc ñộ ñô thị hóa tăng nhanh nhu cầu hoàn thiện về cơ sở hạ tầng, tăng
dân số nhanh dẫn ñến nhu cầu sử dụng nhà ở tăng cao gây áp lực ñối với quỹ ñất
ñai và thị trường quyền sử dụng ñất
Thực hiện công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất tạo nguồn kinh phí phục vụ
cho việc xây dựng cơ sở hạ tầng, góp phần tạo ñiều kiện thuận lợi cho công tác
quản lý Nhà nước về ñất ñai trên ñịa bàn huyện Yên Phong
Việc ñưa ñất vào ñấu giá nhằm khai thác tối ña tiềm năng giá trị ñất ñai góp
phần ñiều tiết ñược quan hệ cung - cầu ñất ñai tăng cường quản lý ñất ñai bằng
công cụ kinh tế và huy ñộng tối ña nguồn vốn một cách công khai và dân chủ
1.3 Yêu cầu của ñề tài.
- ðánh giá ñược những mặt ñã thực hiện ñược và những tồn tại trong công
tác ñấu giá quyền sử dụng ñất ở huyện Yên Phong
- ðề xuất ñược các giải pháp ñấu giá quyền sử dụng ñất có tính khả thi.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 2
Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU
1.1 Cơ sở khoa học của ñấu giá quyền sử dụng ñất
1.1.1 Giá ñất và các vấn ñề liên quan ñến giá ñất trong ñấu giá quyền sử dụng ñất
1.1.1.1 Giá ñất
Theo khoản 23 ðiều 4 Luật ðất ñai 2003 quy ñịnh: Giá quyền sử dụng ñất
(sau ñây gọi là giá ñất) là số tiền tính trên một ñơn vị diện tích ñất do Nhà nước
quy ñịnh hoặc ñược hình thành trong giao dịch về QSDð.
Giá ñất trong ñấu giá QSDð
ðây là giá ñất ñược hình thành trong các cuộc ñấu giá QSDð hoặc ñấu
thầu dự án có sử dụng ñất. Giá ñất này phản ánh ñúng bản chất của giao dịch
dân sự về ñất ñai là tôn trọng sự tự do thỏa thuận giá cả giữa các bên, tính giá trị
thực của ñất ñai, khắc phục sự áp ñặt về giá ñất của Nhà nước và phù hợp với
giá trị thực tế trên thị trường trong ñiều kiện bình thường. Người trả giá cao nhất
có quyền sử dụng mảnh ñất ñấu giá ñó (Hồ Thị Lâm Trà, 2005).
* Giá thị trường
Giá thị trường của một tài sản là mức ước tính sẽ ñược mua bán trên thị
trường vào thời ñiểm thẩm ñịnh giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua
và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách
quan và ñộc lập, trong ñiều kiện thương mại bình thường.
Giá ñất thị trường là giá bán quyền sử dụng của một mảnh ñất nào ñó có
hàng năm tại thời ñiểm tổ chức ñấu giá
Giá sàn trong trường hợp giao ñất có thu tiền sử dụng ñất.
Giá tối thiểu làm căn cứ xác ñịnh giá sàn không thấp hơn chi phí giải
phóng mặt bằng + suất ñầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật (nếu có) + tiền sử
dụng ñất theo khung giá quy ñịnh cho 01m2 ñất;
Bước giá là mức chênh lệch của lần trả giá sau so với lần trả giá trước liền kề.
Bước giá do Tổ chức thực hiện ñấu giá quy ñịnh phù hợp với từng cuộc ñấu giá.
Thẩm quyền phê duyệt giá sàn và bước giá.
Ủy ban nhân dân tỉnh quyết ñịnh phê duyệt giá sàn và bước giá theo ñề
nghị của Giám ñốc Sở Tài nguyên và Môi trường;
Ủy quyền cho UBND cấp huyện phê duyệt giá sàn và bước giá các dự
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 4
án ñầu tư trên ñất nhỏ lẻ, xen, kẹt theo quy ñịnh tại ðiều 07 Quyết ñịnh này.
Giá ñất hình thành do ñấu giá QSDð phản ánh chính xác giá trị thực của
ñất ñai. Giá ñất do người sử dụng ñất thỏa thuận với những người có liên quan
khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyển sử dụng
ñất; góp vốn bằng quyền sử dụng ñất… Giá ñất này thể hiện ñúng bản chất của
các giao dịch dân sự về ñất ñai là tôn trọng sự tự do thỏa thuận ý chí giữa các
bên, tính ñúng giá trị thực của ñất ñai khắc phục sự áp ñặt về giá ñất của Nhà
nước và phù hợp với việc sử dụng ñất trong ñiều kiện kinh tế thị trường (Thủ
tướng Chính Phủ, 2005).
1.1.1.2 Cơ sở khoa học xác ñịnh giá ñất
* ðịa tô
ðịa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng ñất. ðịa tô gắn liền với
sự ra ñời và tồn tại của chế ñộ tư hữu về ruộng ñất. Trong chế ñộ chiếm hữu
với giá thấp, họ ñể ñất thu ñược ñịa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền
bán ñất gửi vào ngân hàng, lúc này giá ñất phải tăng lên thì người bán mới
chấp nhận.
Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng ñất tốt phải xác ñịnh giá cả,
trong ñà tăng trưởng kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do ñó giá
ñất ngày càng tăng lên. Việc kinh doanh ñất ñai luôn có lãi, Người bán quyền
sử dụng ñất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở ñể xác ñịnh giá ñất.
* Quan hệ cung cầu
Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hoá thông thường ñược
quyết ñịnh tại ñiểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì giá cả tăng
cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, ñó là nguyên tắc cân
bằng của cung cầu. ðất ñai cũng vậy, giá cả ñất ñai cũng phụ thuộc mối quan hệ
cung cầu quyết ñịnh. Nhưng vì ñất ñai, khác các loại hàng hoá thông thường là có
ñặc tính tự nhiên, nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung
cầu nói trên mà hình thành nguyên tắc cung cầu riêng.
Cung - cầu của thị trường ñất ñai diễn biến có phần khác so với quan hệ
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 6
cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường. Vấn ñề này có ý nghĩa ñặc
biệt trong ñịnh giá ñất bởi vì cung của ñất về cơ bản là cố ñịnh và bất biến.
Giá của ñất trong một khu vực nhất ñịnh sẽ ñược xác ñịnh bằng yếu tố
cầu như: Mật ñộ dân cư, tỷ lệ tăng trưởng kinh tế, việc làm và mức thu nhập
bình quân của người dân tại ñịa phương, khả năng của hệ thống giao thông, tỷ
lệ lãi suất vay thế chấp.
Nhìn chung ở Việt Nam trong thời gian tới quan hệ cung cầu về ñất sử dụng
vào mục ñích sản xuất nông nghiệp chưa ñến mức mất cân ñối căng thẳng giữa lao
ñộng công nghiệp và ñất ñai. Phần lớn ñất chưa sử dụng lại là ñất ñồi núi, các vùng
vậy, khi xác ñịnh giá ñất, ñiều quan trọng là phải xác ñịnh vị trí ñất.
- Yếu tố ảnh hưởng về khả năng ñầu tư CSHT: Một khu vực ñược ñầu tư
CSHT như: hệ thống ñường giao thông hoàn chỉnh, hệ thống cấp thoát nước
tốt, hệ thống dịch vụ thông tin liên lạc ñược trang bị hiện ñại, hệ thống ñiện
sinh hoạt và chiếu sáng ñược lắp ñặt với quy mô toàn khu vực… thì chắc chắn
những nơi này giá ñất sẽ cao hơn so với những nơi có ít tiện nghi hơn,
ðiều này tác ñộng trực tiếp tới giá ñất.
- Yếu tố về ñiều kiện kinh tế xã hội và khả năng hình thành các công
trình dịch vụ: Khu vực có ñiều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho
kinh doanh thương mại, cửa hàng dịch vụ hoặc môi trường sống sẽ thu hút
dân cư ñến sinh sống, các yếu tố này sẽ ñẩy giá ñất thực tế ở những khu này
tăng lên.
- Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục ñích và yêu cầu khác nhau:
Một lô ñất nếu dùng ñể sử dụng cho các mục ñích khác nhau thì giá ñất
của nó cũng chịu ảnh hưởng theo mục ñích ñó. Ví dụ: Khi chuyển ñổi mục
ñích sử dụng các loại ñất sang mục ñích làm nhà ở trong ñô thị thì giá trị thực
của ñất sẽ tăng lên.
1.1.1.4 Các phương pháp ñịnh giá ñất trong ñấu giá QSDð ở nước ta
Trên lý thuyết có nhiều phương pháp ñịnh giá ñất ñể thực hiện ñấu giá
quyền sử dụng ñất, có thể sử dụng một trong số các phương pháp sau (Chính
phủ, 2004):
- Phương pháp so sánh dữ liệu thị trường: Phương pháp dữ liệu thị
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 8
trường hay còn gọi là phương pháp so sánh những vụ mua bán có thể so sánh
ñược trên thị trường. ðây là phương pháp ñịnh giá trong ñó người ñịnh giá
khảo sát giá bán các tài sản tương tự trên thị trường ñể sau ñó bằng qui trình
ñịa phương thực hiện công tác xác ñịnh giá sàn khi ñấu giá theo cách hiểu,
cách làm khác nhau. Tuy nhiên công tác xác ñịnh giá sàn ñấu giá ñều dựa trên
cơ sở sau:
- Căn cứ vào khung giá ñất do Chính phủ qui ñịnh (Nghị ñịnh 87/CP và
Nghị ñịnh 17/CP), bảng giá ñất do Uỷ ban nhân dân tỉnh ban hành ñối với các
khu vực có cơ sở hạ tầng gần giống với khu vực tổ chức ñấu giá.
- Căn cứ vào mức ñầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng.
- Chi phí bồi thường thiệt hại.
- Hệ số sinh lợi của khu ñất.
- Giá ñất chuyển nhượng thực tế của thị trường tại khu vực ñấu giá
quyền sử dụng ñất hoặc khu vực lân cận.
Từ công thức tính giá sàn trên cho thấy, phương pháp xác ñịnh giá sàn
ñể tổ chức ñấu giá ñã áp ứng ñược ñầy ñủ yêu cầu, ñược các ñịa phương bước
ñầu áp dụng và ñã ñạt ñược kết quả ñáng kích lệ. Tuy nhiên, giá sàn xác ñịnh
ñể ñưa ra ñấu giá vẫn thấp hơn rất nhiều so với giá trúng ñấu giá có những lô
ñất giá trúng ñấu giá bằng 5,4 lần giá sàn (Nguyễn Văn Xa, 2004).
1.1.1.5 ðánh giá những hạn chế về giá ñất trong công tác ñấu giá quyền sử
dụng ñất hiện nay ở nước ta
Tình hình thực thi giá ñất do Nhà nước quy ñịnh trước những yêu cầu
thực tiễn cuộc sống hiện nay ñang còn nhiều tồn tại kéo dài, nhiều vấn ñề bất hợp
lý cần phải ñược nghiên cứu một cách cẩn trọng, ñồng bộ trong thời gian sớm
nhất ñể khắc phục hạn chế, ñồng thời ñịnh hướng xây dựng khung giá ñất hoàn
chỉnh, phù hợp với hoạt ñộng của thị trường bất ñộng sản và kinh tế thị trường ở
nước ta trong những năm tới. Một số ñiểm tồn tại, hạn chế về giá ñất là:
Giá ñất do Nhà nước quy ñịnh và giá ñất thực tế - giá ñất thị trường.
Xuất phát từ mục ñích của việc quy ñịnh giá ñất, ðiều 12 Luật ðất ñai
hiện hành quy ñịnh “Nhà nước quy ñịnh giá các loại ñất ñể tính thuế chuyển
quyền sử dụng ñất, thu tiền khi giao ñất hoặc cho thuê ñất, tính giá trị tài sản
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 11
Sự chênh lệch lớn về giá ñất thị trường so với giá ñất do nhà nước quy
ñịnh (là giá do ủy ban nhân dân cấp tỉnh sở tại quy ñịnh theo khung giá ñất tại
Nghị ñịnh 87/CP của Chính phủ) chủ yếu diễn ra ở khu vực ñô thị - nơi mà thị
trường bất ñộng sản (trong ñó có ñất ñai) diễn ra sôi ñộng.
Cho tới nay việc thực hiện giá ñất mới theo nghị ñịnh 188/2004/Nð-CP
ñã ñược các tỉnh triển khai nhưng các hạn chế về giá ñất vẫn chưa ñược khắc
phục triệt ñể, giá ñất vẫn mang nặng tính hành chính.
Như ñã phân tích, giá ñất quy ñịnh thấp hơn nhiều lần so với giá ñất thị
trường, trong khi ñó nhà nước chưa có quy ñịnh về giá ñất ñấu giá quyền sử
dụng ñất và khi Nhà nước giao ñất thu tiền sử dụng ñất theo giá quy ñịnh sẽ
dẫn ñến nhà nước bị thất thu, người ñược giao ñất lại rất lợi, ñã có không ít
trường hợp sau khi nhận ñất ñược giao lại chuyển nhượng ñất cho người khác
theo giá thị trường, số lời này rất lớn lên những người ñó giàu nên nhanh
chóng. Do sự chênh lệch giữa hai giá ñất nói trên nên nhiều người lợi dụng
những quy ñịnh chưa hoàn chỉnh của pháp luật, lợi dụng ñịa vị, chức vụ ñể
liên kết, móc nối với một số cán bộ có thẩm quyền quan liêu, biến chất “moi
ñất" của nhà nước núp dưới danh nghĩa "dự án", thực chất là ñem ñất của nhà
nước thông qua hình thức giao ñất có thu tiền kiếm lời trên cơ sở chênh lệch
giá, ñây là nguyên nhân của tệ nạn tiêu cực, tham nhũng trước ñây (Nguyễn
Văn Kiên, 2003).
1.1.2 Tổng quan về thị trường ñất ñai
1.1.2.1 Thị trường ñất ñai thế giới
Tại các nước tư bản phát triển chế ñộ sở hữu tư nhân về ruộng ñất ñã
ñược xác lập ổn ñịnh, quá trình tích tụ ñất ñã ñạt tới ñỉnh cao, thị trường ñất
ñai cũng mang tính ñộc quyền cao tạo cơ sở kinh tế, chính trị cho sự vận hành
của nền kinh tế lũng ñoạn, các quốc gia này thường áp dụng luật thuế ñối với
bất hợp pháp, và trên thực tế vẫn chưa có văn bản nào ñể bán ñất nông nghiệp.
Ở Rumani một số mảnh ñất không ñược bán trong vòng 10 năm và một
số các mảnh ñất khác bị quy ñịnh không ñược bán vĩnh viễn, trong một số
trường hợp cụ thể Nhà nước có quyền bắt buộc các chủ sở hữu bán ñất cho
mình (Nguyễn ðình Bồng, Nguyễn Thị Thanh Trà, 2005).
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 13
Copyright: Tài liệu đại học ©