ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜN G ĐẠI HỌC NÔNG L ÂM

HOÀNG VĂN CÔNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Ở MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN BÌNH LIÊU,
TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2015 - 2017

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2019


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜN G ĐẠI HỌC NÔNG L ÂM

HOÀNG VĂN CÔNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Ở MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN BÌNH LIÊU,
TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2015 - 2017
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Thu Thùy

Thái Nguyên - 2019


báu trong suốt quá trình học tập, nghiên cứu của mình.
Một lần nữa tôi xin bày tỏ lòng biết ơn, lời cảm ơn chân thành tới những tập
thể, cá nhân đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi hoàn thành chương trình học tập.
Thái Nguyên, ngày 01 tháng 06 năm
2019
Tác giả luận văn

Hoàng Văn Công


3

MỤC LỤC


4

MỞ ĐẦU.................................................................................................................. 1
1. Tính cấp thiết của đề tài.........................................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài.............................................................................. 2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài............................................................... 2
Chương 1.TỔNG QUAN TÀI LIỆU......................................................................3
1.1. Cơ sở khoa học của đấu giá quyền sử dụng đất................................................... 3
1.1.1. Một số khái niệm............................................................................................. 3
1.1.2. Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất...................................................... 5
1.1.3. Đấu giá quyền sử dụng đất............................................................................... 9
1.2.Công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở một số quốc gia trên thế giới.................16
1.2.1. Australia........................................................................................................ 16
1.2.2..........................................................................................................Trung Quốc
16

3.1.Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình sử dụng đất
huyện Bình Liêu...................................................................................................... 28
3.1.1. Điều kiện tự nhiên.......................................................................................... 28
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội huyện Bình Liêu................................. 30
3.1.3. Tình hình sử dụng đất.................................................................................... 34
Biểu đồ 3.1. Biểu cơ cấu đất đai huyện Bình Liêu năm 2017..................................36
3.2.Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn
huyện Bình Liêu, tỉnh Quảng Ninh.......................................................................... 36
3.2.1. Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất của huyện Bình Liêu, tỉnh Quảng Ninh.36
3.2.2. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất của huyện Bình Liêu,

giai

đoạn 2015 – 2017

. 42

3.2.3. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án cụ thể trên địa bàn huyện
Bình Liêu, giai đoạn 2015 – 2017............................................................................ 42
3.3.Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua một số dự án đấu
giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Bình Liêu............................................... 49
3.3.1. Hiệu quả kinh tế............................................................................................. 49
3.3.2. Hiệu quả xã hội............................................................................................. 51
3.4. Một số hạn chế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất.................................. 52
3.4.1 Đối với công tác tổ chức................................................................................ 52
3.4.2. Đối với người tham gia đấu giá..................................................................... 53


6



vii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
BĐS

Bất động sản

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

SDĐ

Sử dụng đất

KT-XH

Kinh tế - xã hội

HQKT

Hiệu quả kinh tế

CSHT

Cơ sở hạ tầng

GPMB

Giải phóng mặt bằng


Quy hoạch

VNĐ

Việt Nam đồng

QĐ-UBND

Quyết định của ủy ban nhân dân

NĐ-CP

Nghị định Chính phủ

QĐ-TTg

Quyết định của Thủ tướng Chính phủ

TTLT

Thông tư liên tịch



1


2


Xuất phát từ những vấn đề trên, đồng thời góp phần đẩy mạnh công tác đấu


3

giá quyền sử dụng đất phục vụ việc quản lý, khai thác và sử dụng quỹ đất có hiệu
quả, được sự hướng dẫn của cô giáo TS. Nguyễn Thu Thùy - Giảng viên khoa Quản


lý tài nguyên - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên và được sự đồng ý của
Phòng Tài nguyên và Môi trường, Trung tâm phát triển quỹ đất - Ủy ban nhân dân
huyện Bình Liêu tôi tiến hành nghiên cứu đề tài “Đánh giá công tác đấu giá quyền
sử dụng đất của một số dự án trên địa bàn huyện Bình liêu, tỉnh Quảng Ninh giai
đoạn 2015 - 2017”.
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
Đánh giá thực trạng và hiệu quả đấu giá quyền SDĐ tại một số dự án trên địa
bàn huyện Bình Liêu, tỉnh Quảng Ninh.
Đề xuất một số giải pháp trong công tác đấu giá quyền SDĐ để góp phần
hoàn thiện trong công tác đấu giá quyền SDĐ ở địa phương.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
Ý nghĩa khoa học: Thông qua việc nghiên cứu chính sách pháp luật của nhà
nước quy định về đấu giá quyền sử dụng đất để đưa ra giá đất của nhà nước sát với
giá thị trường, các giao dịch thành công sẽ là những tài liệu, góp phần đóng góp vào
cơ sở khoa học cho công tác đấu giá quyền sử dụng đất.
Ý nghĩa thực tiễn: Nghiên cứu và đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá đất
thông qua các dự án khác nhau, với các phương án đấu giá khác nhau để có thể đề
xuất, rút ra những quy định chung nhất cho việc xây dựng quy trình đấu giá quyền
sử dụng đất hoàn thiện, đem lại hiệu quả cao.



trường BĐS có thể được hiểu theo cả nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng, thị


trường BĐS là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch BĐS diễn ra tại một khu vực
địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định, nó không chỉ bao gồm các
hoạt động giao dịch mà còn kinh doanh, sản xuất, dịch vụ, tư vấn phát triển bất
động sản. Hiểu theo nghĩa hẹp, thị trường BĐS là nơi diễn ra các hoạt động có liên
quan trực tiếp đến giao dịch mua bán, chuyển nhượng,... BĐS (Hồ Thị Lam Trà,
Nguyễn Văn Quân (2006).
Thị trường BĐS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá: Quy luật
giá trị, quy luật cung cầu và theo mô hình chung của thị trường hàng hoá với ba yếu
tố xác định là sản phẩm, số lượng và giá cả (Nguyễn Đình Bồng, 2005).
Phạm vi hoạt động của thị trường bất động sản do hệ thống pháp luật của
mỗi nước quy định nên cũng không đồng nhất. Ví dụ: Pháp luật Ôxtrâylia quy định
không hạn chế quyền được mua, bán, thế chấp, thuê BĐSvà tất cả các loại đất,BĐS
đều được mua, bán, cho thuê, thế chấp. Pháp luật Trung Quốc quy định giao dịch
BĐS bao gồm chuyển nhượng BĐS, thế chấp BĐS và cho thuê nhà (Nguyễn Đình
Bồng (2005).
Chức năng của thị trường BĐS là đưa người mua và người bán BĐS đến với
nhau, xác định giá cả cho các BĐS giao dịch, phân phối BĐS theo quy luật cung
cầu, phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường.
1.1.1.3. Đấu giá tài sản
Từ “đấu giá” (auction) bắt nguồn từ tiếng Latin (auction) với hai nghĩa chính
là “tăng lên” hoặc “bổ sung”. Đến nay trên thế giới có hai hình thức đấu giá chính:
Đấu tăng giá - theo kiểu phổ quát trên khắp thế giới và đấu giảm giá theo kiểu
không phổ quát và có thành tựu nhất tại Hà Lan (Nguyễn Thị Minh (2011).
Tại phương Đông, các hình thức của đấu giá đã hiện diện ở những chợ phiên
bộ lạc từ thời chưa có các nhà nước phong kiến nguyên thủy. Theo ghi chép trong
các sử liệu xưa, cách đây khoảng 5.000 năm, các phiên đấu giá có tính chất “đổi
chác” nô lệ, vật nuôi, bông vải, thực phẩm, vật trang điểm... đã diễn ra tại nhiều

tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất, chính là mệnh giá của quyền sở hữu
mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định (Đỗ Thị Lan (2012) .
1.1.2.2. Cơ sở khoa học xác đinh giá đất
Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm và
chú trọng của nhiều ngành, chính vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là một
nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác. Sự hình thành giá trị
của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con người
vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do địa tô, lãi
suất ngân hàng và quan hệ cung cầu (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân (2006).
* Địa tô:
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự ra đời
và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là
do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Trong
chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị vua
chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về
ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô.Về thực chất, địa tô tư bản chủ
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn


nghĩa chính là phần giá

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn


trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn


thể tăng hay giảm. Vì địa tô vận động một cách độc lập với giá đất cho nên có thể

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn


tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất để xem giá đất còn chịu ảnh hưởng bởi yếu
tố nào. Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất phải
giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có
địa tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải
tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng
lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng
lên thì người bán mới chấp nhận. Chính vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử
dụng đất tốt phải xác định giá cả. Trong đà tăng trưởng kinh tế của xã hội thì lãi
suất có xu hướng giảm do đó giá đất ngày càng tăng lên, việc kinh doanh đất đai luôn
có lãi. Người bán quyền sử dụng đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác
định giá đất. Đương nhiên đó phải là lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong
khoảng thời gian tương đối dài để loại trừ ảnh hưởng của nhân tố cá biệt. Trong phạm
vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất ngân hàng là như nhau, không kể ở nông
thôn hay thành thị. Nếu có chênh lệnh thì cũng không đáng kể. Như vậy, lãi suất ngân
hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao
hơn giá đất nông nghiệp (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân (2006).
* Quan hệ cung cầu:
Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thường được