Số hóa bởi trung tâm học liệu

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

LÊ THÀNH CÔNG
ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CỦA CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN PHÚC THỌ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP

THÁI NGUYÊN - 2013

Số hóa bởi trung tâm học liệu

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là
trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn
đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ
nguồn gốc.
Tác giả luận văn Lê Thành Công

Số hóa bởi trung tâm học liệu

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình thực hiện nghiên cứu đề tài, tôi đã nhận được sự quan
tâm giúp đỡ nhiệt tình, sự đóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể, đã
tạo điều kiện thuận lợi để tôi hoàn thành bản luận văn này.
Lời đầu tiên, tôi xin chân thành cảm ơn TS. Hoàng Văn Hùng - Trưởng
Khoa TN&MT, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã trực tiếp hướng
dẫn tôi trong suốt thời gian tôi nghiên cứu thực hiện đề tài.
Tôi xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các Thầy, Cô giáo Khoa
TN&MT, Phòng QLĐT Sau Đại học, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên
đã tạo điều kiện cho tôi thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo Phòng TN&MT, Phòng Kinh
tế, Phòng Quản lý Đô thị, Phòng Thống kê, Văn phòng UBND huyện Phúc

1.2.1. Khái quát về giá đất 7
1.2.2. Khái quát về định giá đất và Bất động sản 8
1.2.3. Đấu giá đất của một số nước 9
1.3. Đất đai, nhà ở trong thị trường bất động sản việt nam 11
1.3.1. Khái quát quá trình hình thành giá đất ở nước ta 11
1.3.2. Thực trạng và những thành tựu của thị trường Bất động sản
Việt Nam 13
1.3.3. Đánh giá nhu cầu về Bất động sản ở Việt Nam 15
1.4. Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất ở việt nam 15
1.4.1. Căn cứ pháp lý 15
1.4.2. Quá trình hình thành chủ trương đấu giá ở Việt Nam 16

Số hóa bởi trung tâm học liệu

1.4.3. Đặc điểm giá đất trong thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất 19
1.4.4. Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam 26
CHƢƠNG 2. ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU 35
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 35
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu 35
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu 35
2.2. Nội dung nghiên cứu 35
2.2.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Phúc
Thọ, thành phố Hà Nội tác động đến công tác quản lý đất đai va
đấu giá QSDĐ 35
2.3.2. Đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Phúc Thọ, thành phố Hà Nội 35
2.2.3. Kết quả đấu giá ở một số dự án đấu giá quyền sử dụng đất
trên địa bàn huyện Phúc Thọ 36
2.2.4. Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất 36

trên địa bàn xã Thọ Lộc 69
3.4. Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên
địa bàn huyện Phúc Thọ 72
3.4.1. Ưu điểm và hạn chế của công tác đấu giá quyền SDĐ 72
3.4.2. Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền SDĐ 74
3.5. Một số yếu tố ảnh hưởng tới công tác đấu giá quyền sử dụng
đất trên địa bàn huyện Phúc Thọ 76
3.5.1. Phân tích tổng hợp các yếu tố điều tra của địa bàn 77
3.5.2. Phân tích các yếu tố ảnh hưởng của nhóm đối tượng người dân 79
3.5.3. Phân tích các yếu tố ảnh hưởng của nhóm đối tượng cán bộ 80
3.6. Một số giải pháp về công tác đấu giá quyền sử dụng đất 82

Số hóa bởi trung tâm học liệu

3.6.1. Giải pháp về chính sách của Nhà nước 82
3.6.2. Giải pháp về kỹ thuật 83
3.6.3. Giải pháp về cơ chế tài chính 84
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 86
4.1. Kết luận 86
4.2. Kiến nghị 87
TÀI LIỆU THAM KHẢO 88
Phụ Lục Số hóa bởi trung tâm học liệu

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

BĐS : Bất động sản
QSDĐ : Quyền sử dụng đât

Bảng 05: Danh sách các cá nhân trúng đấu giá quyền sử dụng đất 67
Bảng 06: Danh sách các cá nhân trúng đấu giá quyền sử dụng đất 71
Bảng 07: Hiệu quả kinh tế của đấu giá QSDĐ qua một số dự án 72
Số hóa bởi trung tâm học liệu

DANH MỤC HÌNH VẼ
Trang
Hình 01: Mối quan hệ của các yếut ố ảnh hưởng tới đấu giá quyền sử
dụng đất đai chỉ số MDS (stress: 0.03) 77
Hình 02: Các yếu tố ảnh hưởng tới đấu giá quyền sử dụng đất đai (PCA) 78
Hình 03: Mối quan hệ của các yếu tố ảnh hưởng tới đấu giá quyền sử
dụng đất đai chỉ số MDS (stress: 0.04) 79
Hình 04: Các yếu tố ảnh hưởng tới đấu giá quyền sử dụng đất đai (PCA) 80
Hình 05: Mối quan hệ các yếu tố ảnh hưởng tới đấu giá quyền sử dụng
đất đai chỉ số MDS(stress: 0.03) 80
Hình 06: Các yếu tố ảnh hưởng tới đấu giá quyền sử dụng đất đai (PCA) 81

Số hóa bởi trung tâm học liệu

1
MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Đối với mỗi quốc gia, đất đai là một nguồn tài nguyên vô cùng quí giá
và giữ một vai trò rất quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế, xã hội. Đất

Nội đã đem lại hiệu quả to lớn đối với yêu cầu phát triển Kinh tế - Xã hội.
Không chỉ thế, đấu giá quyền sử dụng đất còn thể hiện được tính ưu việt của nó
hơn các hình thức giao đất khác như: đấu giá đất đảm bảo tính công khai, rõ
ràng; đảm bảo mọi cá nhân, tổ chức có nhu cầu về sử dụng đất và có khả năng
tài chính đều được tham gia đấu giá đất; giúp bình ổn thị trường Bất động sản,
đem lại nguồn thu lớn cho ngân sách Nhà nước, cải thiện đời sống nhân dân . . .
Xuất phát từ những vấn đề trên, đồng thời nhằm góp phần vào việc đẩy
mạnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất, được sự đồng ý của Khoa Sau đại
học - Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên và với sự hướng dẫn trực tiếp
của TS. Hoàng Văn Hùng, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá thực
trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án trên địa bàn
huyện Phúc Thọ, thành phố Hà Nội”.
1.2. Mục đích chung – Yêu cầu của đề tài
1.2.1. Mục đích chung
Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự
án trên địa bàn huyện Phúc Thọ, thành phố Hà Nội và đề xuất một số giải
pháp trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất góp phần hoàn thiện công tác
đấu giá quyền sử dụng đất ở địa phương.
1.2.2. Yêu cầu của đề tài
- Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự
án trên địa bàn huyện Phúc Thọ, thành phố Hà Nội
- Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng tới công tác đấu giá quyền sử
dụng đất.
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử
dụng đất và công tác quản lý đất đai tại địa bàn nghiên cứu.

Số hóa bởi trung tâm học liệu

3
1.3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài

nhưng khác với các tài sản khác là nó không thể di dời được.
Đây là một thuật ngữ rộng chỉ các tài sản như đất trống, đất đai và công
trình xây dựng dùng cho các mục đích cư trú, giải trí, nông nghiệp, công
nghiệp, kinh doanh và thương mại.
Theo Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2005, tại chương XI, điều 174,
khoản 1 có nêu: “Bất động sản là các tài sản bao gồm:
a) Đất đai;
b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn
liền với nhà, công trình xây dựng đó;
c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
d) Các tài sản khác do pháp luật quy định.”[18]
Như vậy, ta có thể thấy Bất động sản chủ yếu gồm đất đai và những tài
sản gắn liền với đất đai.
Đất đai là Bất động sản nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những
quy định khác nhau về phạm vi giao dịch đất đai trên thị trường Bất động
sản. Một số nước, nhất là các nước theo kinh tế thị trường quy định Bất
động sản (Đất đai) hoặc Bất động sản (Đất đai và tài sản trên đất) là hàng
hoá được giao dịch trên thị trường Bất động sản. Một số nước khác, ví dụ
như Trung Quốc quy định Bất động sản (Đất đai và tài sản trên đất) được
phép giao dịch trên thị trường Bất động sản, nhưng đất đai thuộc sở hữu

Số hóa bởi trung tâm học liệu

5
Nhà nước không được mua bán mà chỉ được chuyển quyền sử dụng đất. Ở
nước ta cũng vậy, không phải tất cả các loại Bất động sản đều được tham
gia vào thị trường Bất động sản do có nhiều Bất động sản không phải là
Bất động sản hàng hoá. Các loại Bất động sản được đưa vào kinh doanh
bao gồm:
a) Các loại nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về

Thị trường Bất động sản chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng
hoá; Quy luật giá trị; Quy luật cung cầu và theo mô hình chung của thị trường
hàng hoá với 3 yếu tố xác định là sản phẩm, số lượng và giá cả.
Phạm vi hoạt động của thị trường Bất động sản do pháp luật của mỗi
nước quy định nên không đồng nhất. Đó có thể là trong phạm vi địa phương,
quốc gia hay quốc tế. Chức năng của thị trường Bất động sản là đưa người
mua và người bán Bất động sản đến với nhau; xác định giá cả cho các Bất
động sản giao dịch; Phân phối Bất động sản theo quy luật cung cầu; phát triển
Bất động sản trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường.
1.1.3. Một số khái niệm khác
- Đấu giá: Là bán bằng hình thức để cho người mua lần lượt trả giá, giá
cao nhất thì được.
Tại khoản 1, Điều 1 của Quyết định số 137/2005/QĐ-UB ngày 9
tháng 9 năm 2005 của UBND Thành phố Hà Nội quy định: “Đấu giá
quyền sử dụng đất là việc của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền công khai
lựa chọn nhà đầu tư là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước thuộc
mọi thành phần kinh tế có đủ điều kiện về vốn và khả năng đảm bảo yêu
cầu kỹ thuật của vốn đầu tư xây dựng công trình cơ sở hạ tầng, phát triển
KT - XH trên địa bản Thành phố”.
- Đấu giá Bất động sản: Là việc bán, chuyển nhượng Bất động sản
công khai để chọn người mua, nhận chuyển nhượng Bất động sản trả giá cao
nhất theo thủ tục đấu giá tài sản.[20]

Số hóa bởi trung tâm học liệu

7
- Đấu thầu: là đấu giá trước công chúng, ai nhận làm hoặc nhận bán với
giá rẻ nhất thì được giao cho làm hoặc được bán hàng.
- Định giá: là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ
thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định, tại một thời

tế đã hoàn thành, mang tính phổ biến giữa người chuyển nhượng và người
nhận chuyển nhượng trong điều kiện thương mại bình thường, không chịu tác
động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến không hợp lý, như: đầu
cơ, thiên tai, địch hoạ, khủng hoảng kinh tế, tài chính, thay đổi quy hoạch,
chuyển nhượng trong tình trạng bị ép buộc, có quan hệ huyết thống hoặc có
những ưu đãi và những trường hợp khác do Bộ Tài chính quy định.
Giá đất Nhà nước quy định trên cơ sở giá thị trường nhằm phục vụ cho
các mục đích thu thuế và các mục đích khác của Nhà nước. Giá đất do Nhà
nước quy định phải sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên
thị trường trong điều kiện bình thường.
Cả 2 loại giá đất nói trên có quan hệ mật thiết và chi phối lẫn nhau,
chúng cùng chịu tác động bởi các quy luật kinh tế thị trường, trong đó giá đất
Nhà nước quy định thường ở trạng thái tĩnh tương đối, còn giá đất thị trường
luôn ở trạng thái động.[22]
1.2.2. Khái quát về định giá đất và Bất động sản
Trên thế giới, đất và những tài sản khác gắn liền với đất được coi là
một tài sản thống nhất và gọi chung là Bất động sản. Trong hoạt động
định giá có định giá Bất động sản và định giá đất. Định giá Bất động sản
nói chung và định giá đất nói riêng là một lĩnh vực được nhiều nước trên
thế giới kể cả các nước phát triển cũng như các nước đang phát triển quan
tâm đầu tư nghiên cứu từ nhiều thập kỷ qua. Nhiều nước đã phát triển
thành bộ luật Bất động sản.
Tại các nước như Mỹ, Nhật, Thụy Điển, Anh, Pháp, Australia,
Malaysia, Singapore, Thái Lan, Trung Quốc, định giá đất và Bất động sản đã

Số hóa bởi trung tâm học liệu

9
trở thành một ngành quan trọng của nền kinh tế. Các kết quả nghiên cứu về
giá đất, các nguyên tắc và phương pháp định giá đất và Bất động sản đã được

hành thanh toán cho những khoản nợ.
b. Australia
Đất đai Australia có hai dạng: sở hữu tư nhân hoặc dưới dạng thuê
và được quyền sử dụng. Luật pháp các bang đều chế định các mối quan hệ
giữa chủ sử hữu đất và người thuê nhà đất. Trong một số trường hợp, luật
khống chếmức tiền thuê theo từng loại nhà đất/ Bất động sản và đề ra các
quy định bảo vệ quyền lợi của người thuê nhà đất và bảo đảm các quyền
của chủ đất. Các công tác này do Văn phòng thẩm định giá Australia
(AVO) thực hiện. [25]
c. Trung Quốc
Ở Trung Quốc, "Luật tài sản nhà đất" ra đời năm 1994, và thị trường
BĐS thực sự được xác lập từ năm 1988 quy định Nhà nước giao quyền sử
dụng đất thuộc quyền sở hữu Nhà nước (sau đây gọi tắt là quyền sử dụng đất)
trong một số năm nhất định và việc nộp tiền cho Nhà nước về quyền sử dụng
đất của người sử dụng đất được gọi là xuất nhượng quyền sử dụng đất.
Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử
dụng đất tổng thể, quy hoạch đô thị và kế hoạch sử dụng đất xây dựng hàng
năm. Xuất nhượng quyền sử dụng đất của UBND huyện trở lên để làm nhà ở
là phải căn cứ vào chỉ tiêu khống chế và phương án giao đất làm nhà ở hàng
năm của UBND cấp tỉnh trở lên, báo cáo với Chính phủ kế hoạch đển UBND
tỉnh phê duyệt theo quy chuẩn của chính phủ. Việc xuất nhượng quyền sử
dụng đất phải thực hiện theo kế hoạch và bước đi của UBND cấp huyện, thị.
Việc giao từng thửa đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng và những điều
kiện khác là do các cơ quan quản lý cấp huyện, thị về quy hoạch, xây dựng,
nhà đất phối hợp hình thành phương án theo quy định của chính phủ, trình
báo cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê chuẩn, sau đó cơ quan quản lý đất

Số hóa bởi trung tâm học liệu

11

12
được pháp luật thừa nhận. Tuy nhiên trên thực tế vẫn có những giao dịch về
nhà, đất nhưng với phạm vi và quy mô nhỏ bé, chủ yếu là chuyển nhượng nhà
ở thuộc sở hữu Nhà nước theo phương thức hoa hồng (Chuyển quyền cho
thuê). Giá đất hình thành mang tính chất tự phát và nằm ngoài sự kiểm soát
của pháp luật.
c. Từ năm 1980 đến trước 1993
Tại điều 19 của Hiến pháp năm 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu
toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Để cụ thể hoá điều 19 của Hiến
pháp, tại điều 5 và điều 17 Luật Đất đai năm 1988 đó quy định: Nghiêm cấm
việc mua, bán đất đai; khi chuyển quyền sở hữu nhà để ở, thì người nhận
chuyển nhượng nhà có quyền được sử dụng đất ở đối với ngôi nhà đó. Như
vậy, bằng các chế định pháp luật, Nhà nước Việt Nam thừa nhận ở Việt Nam
có thị trường đất đai mà chỉ có thị trường Bất động sản là nhà để ở (mặc dù
trên thực tế thị trường ngầm về đất đai đang tồn tại và diễn ra sôi động ở hầu
hết các đô thị). Thị trường bất động sản trong giai đoạn này cơ bản bị chia cắt:
thị trường nhà ở và các công trình xây dựng khác gắn liền với đất là thị trường
hợp pháp, thị trường đất không được pháp luật thừa nhận nhưng vẫn diễn ra
bất hợp pháp.
d. Giai đoạn từ 1993 đến trước năm 2003
Hiến pháp năm 1992 tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân
do Nhà nước thống nhất quản lý. Tuy nhiên, để phù hợp với sự vận động và
phát triển của nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, một số
quan hệ đất đai đó được chế định lại. Điều 12 Luật Đất đai năm 1993 quy
định: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền SDĐ,
thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi
thường thiệt hại về đất khi thu hồi”. Đây là lần đầu tiên giá đất và việc xác
định giá đất được pháp luật ghi nhận là một chế định pháp luật và được đưa

Số hóa bởi trung tâm học liệu

Số hóa bởi trung tâm học liệu

14
căn hộ, biệt thự tại các sân golf…); phân khúc nhà cho các đối tượng xã hội
(lao động khu công nghiệp, sinh viên các trường đại học, cao đẳng, trung học,
nhà cho các đối tượng xã hội…).
- Chủ thể tham gia thị trường Bất động sản rất đa dạng, có thể nói là tất
cả các chủ thể, các loại hình doanh nghiệp đều trực tiếp hoặc gián tiếp tham
gia thị trường này.
- Một số lượng lớn sản phẩm Bất động sản đã được đưa vào vận hành,
đi vào cuộc sống, đóng góp một phần rất lớn vào việc góp phần cụ thể hóa
quy hoạch đô thị, cải thiện diện mạo đô thị, nâng cao chất lượng sống của
người dân đô thị. Đồng thời, nó cũng đáp ứng một phần quan trọng vào nhu
cầu về chỗ ở cho người dân đô thị. Điều này đã trực tiếp và gián tiếp tạo nên
sự phát triển vượt bậc về quy mô đô thị tại Việt Nam.
- Thị trường Bất động sản phát triển đã thu hút một lượng lớn vốn của
nền kinh tế.
- Thị trường Bất động sản có quan hệ rõ nét đối với các thị trường khác
trong nền kinh tế. Đó là các thị trường khoa học công nghệ, đặc biệt là công
nghệ thông tin; thị trường tài chính-tiền tệ nói chung, đặc biệt là thị trường
chứng khoán; thị trường lao động
- Trong quá trình phát triển, thị trường Bất động sản Việt Nam dựa
trên một chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, các chủ thể kinh tế chỉ có
quyền sử dụng đất.
- Thị trường Bất động sản Việt Nam là một bộ phận của nền kinh tế đang
chuyển sang nền kinh tế thị trường nên còn nhiều yếu tố chưa hoàn thiện.
- Thị trường Bất động sản Việt Nam bị chi phối mạnh bởi tốc độ
công nghiệp hóa, đô thị hóa cao của nền kinh tế. Đặc điểm này tạo ra sức
ép về việc chuyển đổi đất nông nghiệp (đặc biệt là đất lúa) sang đất công
nghiệp và đô thị cũng như những sức ép về quy hoạch, cảnh quan, môi