Bộ giáo dục và đào tạo
trờng đại học nông nghiệp hà nội
----------
----------
CAO QUANG TRUNG
NH GI HIU QU CA CễNG TC U GI
QUYN S DNG T MT S D N
TRấN A BN TH X CA Lề - TNH NGH AN
Luận văn thạc sĩ nông nghiệp
Chuyờn ngnh
: QUN Lí T AI
Mó s
: 60.62.16
Ngi hng dn khoa hc: PGS.TS. NGUYN THANH TR
Hà Nội - 2009
lời cam đoan
Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực
và cha đợc sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Hà Nội, ngày.....tháng.....năm 2009
Tác giả
Cao Quang Trung
Trung
Trng i hc Nụng nghip H Ni - Lun vn Thc s khoa hc Nụng nghip
ii
MỤC LỤC
1.
MỞ ðẦU
1
1.1.
Tính cấp thiết của ñề tài
8
1.2.
Ýnghĩa khoa học và thực tiễn của ñề tài
8
2.1.2. Thị trường bất ñồng sản
11
2.1.3. Một số khái niệm khác
11
2.2.
12
Giá ñất, ñịnh giá ñất và thị trường bất ñồng sản trên thế giới
2.2.1. Khái quát về giá ñất trên thế giới
12
2.2.2
12
Khái quát về ñịnh giá ñất và bất ñộng sản
2.2.3. ðấu giá ñất của một số nước
16
2.3.
2.4.4. Thực trạng ñấu giá quyền sử dụng ñất ở Việt Nam
49
2.4.2. ðấu giá quyền sử dụng ñất ở thành phố ðà Nẵng
51
2.4.3. Công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất tại Thành phố Hồ Chí Minh
52
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………
iii
3.
ðỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU
53
3.1.
ðối tượng nghiên cứu
53
54
3.3.1. Phương pháp kế thừa các tài liệu liên quan
54
3.3.2. Phương pháp ñiều tra thống kê
54
3.3.3. Phương pháp xử lý số liệu bằng các phần mềm máy tính
55
3.3.4. Phương pháp phân tích tổng hợp
55
3.3.5. Phương pháp chuyên gia
55
4.
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
56
4.1.
4.2.2. Qui chế ñấu giá quyền sử dụng ñất ở tỉnh Nghệ An
72
4.2.3. Căn cứ ñể xác ñịnh giá sàn
77
4.3.
Kết quả ñấu giá tại một số dự án ñiều tra ñấu giá quyền sử dụng
ñất trên ñịa bàn Thị xã Cửa Lò - tỉnh Nghệ An
77
4.3.1. Dự án ñấu giá quyền sử dụng ñất tại phía Tây trường Lê Thị
Bạch Cát ñịa ñiểm thuộc xã Nghi Thu, thị xã Cửa Lò.
78
4.2.2. Dự án ñấu giá quyền sử dụng ñất cho hộ gia ñình, cá nhân tại khu
quy hoạch dân cư khách sạn Công ðoàn thuộc phường Thu Thủy
- thị xã Cửa Lò.
83
4.3.3. Dự án ñấu giá quyền sử dụng ñất tại ñường ngang số 19-20,
phường Nghi Hoà, thị xã Cửa Lò.
Một số hạn chế của công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất
4.5.1. Công tác tổ chức
99
4.5.2. ðối với người tham gia ñấu giá
100
4.5.3. ðối với công tác quản lý ñất ñai và xây dựng ñô thị:
100
4.6.
Một số ñề xuất ñối với công tác ñấu giá ñất
101
5.
KẾT LUẬN VÀ ðỀ NGHỊ
104
5.1.
Kết luận
ĐGĐ
Đấu giá đát
GCN
Giấy chứng nhận
GCNQSDĐ
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
LĐĐ
Luật Đất đai
QSDĐ
Quyền sử dụng đất
SDĐ
Sử dụng đất
TM
Thơng Mại
TNHH
TW
Bảng 4.4. Kết quả ñấu giá quyền sử dụng ñất ñai tại ñường ngang số
19 -20, xã Nghi Hoà, thị xã Cửa Lò
87
Bảng 4.5. Kết quả ñấu giá quyền sử dụng ñất ñường 13 - 14 xã Nghi
Hương - thị xã Cửa Lò
93
Bảng 4.6. Chênh lệch giá ñất giữa giá quy ñịnh và giá trúng ñấu giá
94
Bảng 4.7. Chênh lệch giá ñất giữa giá thị trường và giá trúng ñấu giá
95
Bảng 4.8. Một số dự án sẽ ñấu giá ñất ở thị xã Cửa Lò - tỉnh Nghệ An
trong thời gian tới.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………
102
vii
1. MỞ ðẦU
phương trong cả nước trong thời gian trước ñây chưa phát huy ñược nguồn
nội lực to lớn và gây nhiều hậu quả to lớn cho Nhà nước. Vì vậy ñể tạo thêm
nguồn lực cho ngân sách Nhà nước, ñáp ứng nhu cầu ñất ở cho nhân dân, ñảm
bảo tính công khai, dân chủ, hiệu quả trong sử dụng ñất, Nhà nước cần nghiên
cứu, tổ chức thực hiện thí ñiểm rồi sau ñó nhân rộng mô hình ñấu giá ñất.
Muốn công tác ñấu giá ñất ñạt hiệu quả cao thì cần nghiên cứu phương
pháp tổ chức và thực hiện ñấu giá ñất cho hợp lý.
Nghệ an là một trong những ñịa phương ñi ñầu trong công tác ñấu giá
ñất, thời gian qua ñã cho thực hiện ñấu giá ñất theo nhiều phương thức khác
nhau, mỗi hình thức ñều có những thành công và hạn chế khác nhau. Vì vậy
cần tiến hành nghiên cứu và ñánh giá hiệu quả của công tác ñấu giá qua các
dự án khác nhau với các phương án khác nhau ñể có thể ñề xuất và góp ý giúp
quy trình ñấu giá ngày càng hoàn thiện và ñem lại hiệu quả cao nhất.
1.3. Mục ñích - yêu cầu của ñề tài
1.3.1. Mục ñích
- Tìm hiểu các chính sách và văn bản liên quan ñến ñấu giá, ñánh giá
công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất;
- ðánh giá hiệu quả của ñấu giá quyền sử dụng ñất qua một số dự án
trên ñịa bàn Thị xã Cửa Lò - tỉnh Nghệ An;
- Góp ý kiến và ñề xuất giải pháp ñể hoàn thiện quy trình, cơ chế,
nhằm tăng cường công tác ñấu giá ñất hiệu quả hơn;
1.3.2. Yêu cầu
- Nghiên cứu, nắm vững các văn bản liên quan ñến ñấu giá quyền sử
dụng ñất của Trung ương và ñịa phương.
- Số liệu ñiều tra phải khách quan và ñảm bảo ñộ tin cậy
- ðưa ra các ý kiến ñảm bảo tính khách quan ñối với công tác ñấu giá
quyền sử dụng ñất.
- Kết quả nghiên cứu phải ñảm bảo cơ sở khoa học và thực tiễn.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………
10
Thực chất hàng hoá trao ñổi trên thị trường BðS ở Việt Nam là trao
ñổi giá trị quyền sử dụng ñất có ñiều kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền
với ñất.
2.1.2. Thị trường bất ñồng sản
Thị trường BðS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế.
Thị trường BðS có thể ñược hiểu theo cả nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Thị
trường hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế ñược phản ánh
thông qua trao ñổi và lưu thông hàng hoá cùng quan hệ kinh tế và mối liên
kết kinh tế giữa người với người ñể từ ñó liên kết họ với nhau. Thị trường
hiểu theo nghĩa hẹp là nơi diễn ra các hoạt ñộng có liên quan trực tiếp ñến
giao dịch BðS [7], [22], [25].
Thị trường BðS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá;
Quy luật giá trị; Quy luật cung cầu và theo mô hình chung của thị trường
hàng hoá với 3 yếu tố xác ñịnh là sản phẩm, số lượng và giá cả.
Phạm vi hoạt ñộng của thị trường BðS do pháp luật của mỗi nước quy
ñịnh nên không ñồng nhất. Ví dụ: Pháp luật Australia quy ñịnh không ñược
quyền ñược hạn chế mua, bán, thế chấp, thuê BðS và tất cả các loại ñất, BðS
ñều ñược mua, bán, cho thuê, thế chấp; Pháp luật Trung Quốc quy ñịnh giao
dịch BðS bao gồm chuyển nhượng BðS, thế chấp BðS và cho thuê nhà.
Chức năng của thị trường BðS là ñưa người mua và người bán BðS
ñến với nhau; xác ñịnh giá cả cho các BðS giao dịch; Phân phối BðS theo
quy luật cung cầu; phát triển BðS trên cơ sở tính cạnh tranhcủa thị trường.
2.1.3. Một số khái niệm khác
- ðấu giá: Là bán bằng hình thức ñể cho người mua lần lượt trả giá giá
cao nhất thì ñược.
- ðấu thầu: là ñấu giá trước công chúng, ai nhận làm hoặc nhận bán với
2.2.2 Khái quát về ñịnh giá ñất và bất ñộng sản
Trên thế giới, ñất và những tài sản khác gắn liền với ñất ñược coi là một
tài sản thống nhất và gọi chung là bất ñộng sản. Trong hoạt ñộng ñịnh giá có
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………
12
ñịnh giá BðS và ñịnh giá ñất. ðịnh giá BðS nói chung và ñịnh giá ñất nói riêng
là một lĩnh vực ñược nhiều nước trên thế giới kể cả các nước phát triển cũng như
các nước ñang phát triển quan tâm ñầu tư nghiên cứu từ nhiều thập kỷ qua.
Tại các nước như Mỹ, Nhật, Thụy ðiển, Anh, Pháp, Australia,
Malaysia, Singapore, Thái Lan, Trung Quốc, ñịnh giá ñất và BðS ñã trở thành
một ngành quan trọng của nền kinh tế. Các kết quả nghiên cứu về giá ñất, các
nguyên tắc và phương pháp ñịnh giá ñất và BðS ñã ñược ñưa vào ứng dụng
rộng rãi trong hoạt ñộng ñịnh giá, tạo ñiều kiện cho các giao dịch dân sự trên
thị trường BðS như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp
BðS diễn ra thuận lợi. Hiện nay, hoạt ñộng ñịnh giá ñất và BðS tại nhiều
nước trên thế giới vừa là một công cụ cần thiết trong hoạt ñộng quản lý của
Nhà nước ñối với thị trường BðS vừa là một loại dịch vụ phổ biến trong nền
kinh tế thị trường nằm trong sự kiểm soát của Nhà nước.
Mặc dù có sự khác nhau về hình thức và tổ chức bộ máy Nhà nước,
nhưng nội dung ñịnh giá và quản lý Nhà nước ñối với hoạt ñộng ñịnh giá ñất
và BðS nói chung tại nhiều nước trên thế giới ñều có những ñiểm rất giống
nhau, sự giống nhau ñó có thể tóm tắt qua một số ñiểm chính sau ñây:
2.2.2.1 ðịnh giá và quản lý hoạt ñộng ñịnh giá ñất ñược xác ñịnh là một
trong những nội dung chính của hoạt ñộng quản lý Nhà nước
Thông qua hoạt ñộng này Nhà nước tăng cường sức mạnh của mình
bằng việc ñảm bảo các nguồn thu cho ngân sách nhà nước ñầy ñủ, ổn ñịnh thị
truờng bằng các biện pháp kinh tế, hoạch các biện pháp hành chính thông qua
tính bằng tổng giá trị ñất và giá trị các công trình gắn liền với ñất ñã ñược
khấu hao.
- Phương pháp thu nhập (phương pháp ñầu tư) là phân tích thị trường
ñầu tư, xác ñịnh lợi nhuận thuần sẽ có khả năng thu ñược trong tương lai.
d. Tổ chức, chức năng, nhiệm vụ và cơ chế hoạt ñộng của cơ quan
ñịnh giá.
Nói chung, có 2 mô hình tổ chức ñịnh giá: tổ chức ñịnh giá của Nhà
nước và tổ chức ñịnh giá của tư nhân. Tổ chức ñịnh giá tư nhân chịu sự quản
lý về mặt nhà nước của cơ quan ñịnh giá nhà nước.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………
14
- ðối với cơ quan ñịnh giá của Nhà nước:
+ Chức năng: xây dựng giá ñất và BðS; thực hiện quản lý nhà nước về
công tác ñịnh giá ñất và BðS trên phạm vi cả nước;
+ Cơ chế ban hành giá ñất và BðS ñược ñịnh giá theo chu kỳ hoặc ñịnh
giá ban ñầu, những BðS có giá trị lớn (tuỳ theo quy ñịnh của mỗi nước) chỉ có
hiệu lực pháp luật khi ñã ñược Uỷ ban ñịnh giá trung ương phê duyệt (một tổ
chức hoạt ñộng không thường xuyên, gồm nhiều bộ, ngành của Chính phủ và ñại
diện của Hiệp hội ñịnh giá trung ương – do các tổ chức ñịnh giá tư nhân thành
lập – tham gia). Trường hợp những thửa ñất hoặc BðS có sự tham gia ñịnh giá
của tư nhân, nếu kết quả ñịnh giá của các cơ quan ñó có sự chênh lệch lớn về giá
trị mà các bên không thương lượng ñược thì buộc phải ñưa ra toà ñể giải quyết,
quyết ñịnh của toà sẽ là quyết ñịnh cuối cùng và có hiệu lực pháp luật.
- ðối với cơ quan ñịnh giá của tư nhân: ñược hình thành và phát triển
trong cơ chế thị trường nhằm ñáp ứng các nhu cầu thường xuyên, ña dạng của
khu vực sở hữu tư nhân về ñất ñai và BðS như: thế chấp, chuyển nhượng,
thuê, nhận thừa kế, bảo hiểm, ñầu tư phát triển và trong nhiều trường hợp
dụng ñất tổng thể, quy hoạch ñô thị và kế hoạch sử dụng ñất xây dựng hàng
năm. Xuất nhượng quyền sử dụng ñất của UBND huyện trở lên ñể làm nhà ở
là phải căn cứ vào chỉ tiêu khống chế và phương án giao ñất làm nhà ở hàng
năm của UBND cấp tỉnh trở lên, báo cáo với chính phủ hoạch UBND tỉnh phê
duyệt theo quy chuẩn của chính phủ. Việc xuất nhượng quyền sử dụng ñất
phải thực hiện theo kế hoạch và bước ñi của UBND cấp huyện, thị. Việc giao
từng thửa ñất, mục ñích sử dụng, thời hạn sử dụng và những ñiều kiện khác
là do các cơ quan quản lý cấp huyện, thị về quy hoạch, xây dựng, nhà ñất phối
hợp hình thành phương án theo quy ñịnh của chính phủ, trình báo cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền phê chuẩn, sau ñó cơ quan quản lý ñất ñai cấp
huyện, thị thực hiện. Uỷ ban nhân dân huyện, thị trực thuộc quy ñịnh quyền
hạn của các cơ quan thuộc quyền quản lý của mình.
Việc xuất nhượng quyền sử dụng ñất có thể lựa chọn phương thức ñấu
giá, ñấu thầu hoặc thoả thuận song phương. ðối với ñất ñể xây dựng công
trình thương mại, du lịch, giải trí hoặc nhà ở sang trọng, nếu có ñiều kiện thì
phải thực hiện phương thức ñấu giá và ñấu thầu, nếu không có ñiều kiện ñấu
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………
16
giá, ñấu thầu thì mới có thể dùng phương thức thương lượng song phương.
Tiền sử dụng ñất trong trường hợp xuất nhượng quyền sử dụng ñất bằng
thương lượng song phương không ñược thấp hơn mức giá thấp nhất của Nhà
nước. Toàn bộ tiền sử dụng ñất ñều phải nộp vào ngân sách, ñưa vào dự toán, ñể
dùng vào việc xây dựng cơ sở hạ tầng và mở mang ñất ñai. Chính phủ quy ñịnh
cụ thể việc nộp tiền sử dụng ñất và các biện pháp sử dụng cụ thể.
Việc phát triển bất ñộng sản trên ñất ñược xuất nhượng phải ñúng mục
ñính và thời hạn ghi trong hợp ñồng. Nếu sau một năm theo hợp ñồng mà
chưa ñưa vào xây dựng thì phải trưng thu phí bỏ hoang ñến 20% giá trị xuất
Trung Hoa, thì công cuộc cải cách ruộng ñất ở Trung Hoa ñược tiến hành trên
hai phương diện: Phân bổ ñất ñai và sử dụng ñất ñai.
2.2.3.2. ðài Loan
ðài Loan ñã tiến hành song song hai chương trình là “Người cày có ruộng”
và “Bình quyền về ñất ñô thị” với nguyên tắc chủ ñạo tối cao của công cuộc Cứ
cách là sử dụng ñất một cách tối ưu. Chương trình “Bình quyền về ñất ñô thị” kêu
gọi thực thi bình quyền về ñất ñô thị và ñóng góp tất cả lợi nhuận thu ñược từ ñất
ñô thị cho mục ñích công cộng. Giá trị ñất ñô thị do các chủ ñất kê khai, ñăng ký
ñược sử dụng làm cơ sở ñể thực thi chương trình này và cách xử lý chương trình
bao gồm việc ñánh thuế ñất theo giá trị ñã kê khai ñăng ký và việc Nhà nước mua
ñất của các chủ ñất dựa vào các kê khai ñăng ký ñó. Mục tiêu cao nhất của chương
trình là ñưa tất cả các giá trị gia tăng của ñất vào công quỹ nhằm cung cấp Tài
chính cho những dự án phát triển cộng ñồng và tăng phúc lợi cho nhân dân. ðể sử
dụng ñất ñô thị tốt hơn,một chương trình dài hạn 10 năm ñã ñược thiết lập nhằm
cũng cố ñô thị với mục ñích sử dụng ñất tốt hơn và làm cho thành phố phát triển,
thịnh vượng. Việc hoàn thành ñề án cũng cố ñô thị sẽ làm cho 80 % ñất ñai có
hình thể méo lệch không phù hợp cho xây dựng trở thành hình dáng ñều ñặn thích
hợp cho việc sử dụng, tạo thêm ñược nguồn ñất công ích rất lớn. Một thành tựu
khác do các ñề án cũng cố ñất ñô thị là làm làm cho ñất ñai ban ñầu chỉ 20 % là
mặt ñường trở thành 100 % ñất mặt ñường , nhờ vậy ñất ñã tăng lên 6,4 lần.
Kết quả thi hành chương trình “bình quyền về ñất ñô thị” ñã ñạt ñược
ngoài quỹ ñất khoảng 150.000 ha ñất công ñược dữ lại ñể “ñổi lấy ñất hạ
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………
18
tầng” còn có ñạt ñược các thành tựu sau:
(1). 28 % ñất ñô thị của các chủ ñất lớn ñã ñược bán
(2). Số chủ ñất ñô thị không có biệt thự giảm xuống 59 %
TOÀ ÁN
NGƯỜI THAM GIA
ðẤU GIÁ
QUẢNG CÁO BẤT
ðỘNG SẢN
LỰA CHỌN BẤT
ðỘNG SẢN
ðIỀU TRA BẤT
ðỘNG SẢN
LÀM THỦ TỤC
THAM GIA
BỎ GIÁ CHO BẤT
ðỘNG SẢN
IÁNGƯỜI
MỞ PHIÊN ðẤU GIÁ
QUYẾT ðINH CHO
PHÉP BÁN
XÁC NHẬN BÁN
THÔNG BÁO HẠN
NỘP TIỀN
Qua tham khảo một số nước có thể thấy mặc dù các thể chế chính trị,
pháp luật và chính sách ñất ñai, ñối với chức năng, nhiệm vụ và hệ thống tổ
chức quản lý ñất ñai rất khác nhau ñối với mỗi nước, mỗi khu vực trên thế
giới, nhưng công tác ñịnh giá ñất, ñịnh giá bất ñộng sản gắn với ñất ở hầu hết
các nước trên thế giới ñều ñược coi trọng và tổ chức thành một hệ thống công
cụ có những ñiểm giống nhau ñể thực hiện nhiện vụ quản lý Nhà nước về ñất
ñai trong cơ chế thị trường bất ñộng sản.
Trong 4 nguồn lực phát triển của sản xuất (ñất ñai, lao ñộng, vốn và
khoa học kỹ thuật), ñất ñai ñược coi là nguồn lực quan trọng hàng ñầu và
không thể thiếu ñược. Các nước ñều có các chính sách, pháp luật phù hợp cho
từng gia ñoạn phát triển kinh tế - xã hội ñể ñất ñai ñược khai thác ngày càng
hiệu quả hơn mà ñiển hình là ðài Loan và Trung Quốc trong những năm qua.
2.3. ðất ñai, nhà ở trong thị trường BðS những năm qua
2.3.1. Khái quát quá trình hình thành giá ñất ở nước ta
Ở nước ta, do các ñặc ñiểm lịch sử, kinh tế, xã hội của ñất nước trong
mấy thập kỷ qua có nhiều biến ñộng lớn, ñã ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình
thành và phát triển thị trường BðS nói chung trong ñó có vấn ñề giá ñất. Có
thể chia quá trình hình thành giá ñất và phát triển thị trường BðS ở nước ta
thành 4 giai ñoạn sau ñây:
2.3.1.1. Giai ñoạn trước năm 1946
Trước năm 1946, các cuộc mua bán, chuyển nhượng ñất ñai trong giai
ñoạn này diễn ra chủ yếu giữa một bên là người bị áp bức, bóc lột với bên kia
là kẻ áp bức, bọc lột [17]. Quan hệ mua bán ñó không thể gọi là quan hệ bình
ñẳng, kết quả các cuộc mua bán nói trên không thể nói là kết quả của sự thoả
thuận của tất cả các bên, ñiều ñó trái với nguyên tắc cơ bản của thị trường.
Tuy nhiên, về giá ñất ñã ñược hình thành trong giai ñoạn này.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………
triển của nền kinh tế thị trường theo ñịnh hướng xã hội chủ nghĩa, một số quan hệ
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………
22
ñất ñai ñã ñược chế ñịnh lại. ðiều 12 Luật ðất ñai năm 1993 quy ñịnh: “Nhà nước
xác ñịnh giá các loại ñất ñể tính thuế chuyển quyền sử dụng ñất, thu tiền khi giao
ñất hoặc cho thuê ñất, tính giá trị tài sản khi giao ñất, bồi thường thiệt hại về ñất
khi thu hồi”. ðây là lần ñầu tiên giá ñất và việc xác ñịnh giá ñất ñược pháp luật
ghi nhận là một chế ñịnh pháp luật và ñược ñưa thành một nội dung quản lý Nhà
nước về ñất ñai (quy ñịnh tại Khoản 1 ðiều 13 Luật ñất ñai năm 1993)
[15],[17],[18].
2.3.2. ðánh giá nhu cầu về bất ñộng sản ở Việt Nam
2.3.2.1 Thực trạng của thị trường bất ñộng sản trên ñịa bàn cả nước
Cung và cầu. Cung và cầu là cơ sở của lý thuyết ñịnh giá. Sức mạnh
của tương tác cung và cầu quyết ñịnh tới giá trị thị trường của BðS, ñược
phản ảnh qua những giá bán.
Cung và cầu có ý nghĩa ñặc biệt trong ñịnh giá ñất bởi vì cung của ñất
về cơ bản là cố ñịnh (bất biến). ðiều này có nghĩa là giá của ñất trong một
khu vực nhất ñịnh sẽ ñược xác ñịnh bằng yếu tố cầu như mật ñộ dân cư, tỉ lệ
tăng trưởng, mức ñộ thu nhập và việc làm tại ñịa phương, khả năng của hệ
thống giao thông vận tải, tỉ lệ lãi suất thế chấp [13],[19].
Hình 2.1 minh hoạ sự tương tác cung và cầu quyết ñịnh giá của ñất.
Lưu ý rằng ñồ thị cung là một ñường thẳng ñứng nghĩa là số lượng ñất là cố
ñịnh: bất kể giá cả, không thể tạo thêm ra ñất. Do vậy, giá của nó thay ñổi
theo nhu cầu của ñịa phương. Khi ñồ thị cầu tăng lên từ ñiểm d lên d' , thì giá
tăng từ ñiểm p lên p'.
Giá
P'
ñất có tính sử dụng hạn chế sẽ thấp hơn.
giá
p'
p
s
d
d'
Q Q'
số lượng
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………
24
Copyright: Tài liệu đại học ©