BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI
--------------

--------------

TRẦN VĂN MINH

ðỀ TÀI:
"ðánh giá thực trạng công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất
ở một số dự án tại huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội"

LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP

Chuyên ngành: Quản lý ñất ñai.
Lớp
: QLðð C - K19.
Mã số
: 6085 0103.

Người hướng dẫn: PGS.TS. HOÀNG THÁI ðẠI.

Hà Nội, năm 2012
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

1


LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình hoàn thành Luận văn này, ngoài sự cố gắng của bản thân
tôi còn nhận ñược sự quan tâm, giúp ñỡ quý báu của tập thể các thầy cô giáo

3


LI CAM OAN

Tụi xin cam ủoan s liu điều tra v kt qu nghiờn cu trong Lun vn ny
l trung thc, do tụi trc tip thc hin v cha ủc s dng cho một công trình
nghiên cứu nào khác.
Tụi xin cam ủoan cỏc trớch dn trong lun vn ủc ghi rừ tờn ti liu trớch
dn, tỏc gi v ngun gc ti liu ủú./.
H Ni, ngy.....thỏng.....nm 2012
Tỏc gi lun vn

Trần Văn Minh

Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s khoa hc Nụng nghip

4


MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN
LỜI CAM ðOAN
MỤC LỤC
I - ðẶT VẤN ðỀ...................................................................... ...............................................................................1

1. Tính cấp thiết của ñề tài...............................................................................................1
2. Mục ñích và yêu cầu của ñề tài..................................................................................2
2.1. Mục ñích.............................................................................................................2
2.2. Yêu cầu..................................................................................................................2

4.3. Phương pháp xử lý số liệu bằng các phần mềm máy tính.....................46
4.4. Phương pháp chuyên gia...............................................................................46
4.5. Phương pháp so sánh.......................................................................46
IV - KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU.........................................................................................................................47

1. Khái quát về ñiều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội huyện Mê Linh..............47
1.1. ðiều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên...........................................47
1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội

...........................................50

2. Kết quả ñấu giá quyền sử dụng ñất tại huyện Mê Linh........................................52
2.1. Quy chế ñấu giá quyền sử dụng ñất ở huyện Mê Linh.........................52
2.2. Dự án ñấu giá quyền sử dụng ñất tại khu Yên Nội, xã Vạn Yên....................64
2.3. Dự án ñấu giá quyền sử dụng ñất tại khu Dộc Ỏn, xã Vạn Yên.....................70
2.4. Dự án ñấu giá quyền sử dụng ñất tại khu Ao ðấu, xã Tráng Việt.................77
2.5. ðánh giá công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất tại huyện Mê Linh.........................89
2.6. Một số biện pháp về công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất..............................96
V - KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ.........................................................................................98

1. Kết luận..........................................................................................................98
2. Kiến nghị........................................................................................................99
PHỤ LỤC

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

6


TÀI LIỆU THAM KHẢO

trình phúc lợi công cộng, cơ sở hạ tầng kỹ thuật trên ñịa bàn huyện Mê Linh còn
nhiều hạn chế, chưa ñược ñầu tư ñồng bộ, ñang bị xuống cấp nghiêm trọng, do
ñó nhu cầu về vốn ñể ñầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, các công trình
phúc lợi công cộng tại các ñịa phương trong huyện là rất bức thiết, do vậy rất
cần kinh phí ñể ñầu tư cho xây dựng phục vụ thực hiện ñề án quy hoạch xây

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

8


dựng nông thôn mới trên ñịa bàn huyện.
ðể phát huy ñược nguồn nội lực từ ñất ñai phục vụ sự nghiệp công nghiệp
hoá, hiện ñại hoá ñất nước, Nhà nước ta có chủ trương cho phép ñấu giá quyền
sử dụng ñất tạo vốn ñầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật cho các ñịa phương.
Huyện Mê Linh trong mấy năm qua ñã tổ chức ñấu giá quyền sử dụng ñất, thu
ngân sách Nhà nước hàng trăm tỷ ñồng. Tuy nhiên, bên cạnh những thành quả
ñạt ñược, các quy ñịnh pháp luật và thực tiễn hoạt ñộng bán ñấu giá còn nhiều
hạn chế, hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về bán ñấu giá quyền sử dụng
ñất còn nhiều bất cập, thiếu ñồng bộ dẫn ñến công tác ñấu giá bị ñình trệ, chậm
tiến ñộ. Xuất phát từ những vấn ñề trên, ñồng thời nhằm góp phần vào việc ñẩy
mạnh công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất tạo nguồn thu ngân sách Nhà nước, tôi
tiến hành nghiên cứu ñề tài: “ðánh giá thực trạng công tác ñấu giá quyền sử
dụng ñất ở một số dự án tại huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội”.
2. Mục ñích và yêu cầu của ñề tài
2.1. Mục ñích
- ðánh giá ñược thực trạng công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất ở một số
dự án tại huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội.
- ðề xuất ñược một số biện pháp thiết thực nhằm góp phần hoàn thiện và
nâng cao hiệu quả công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất tại huyện Mê Linh, thành

trường bất ñộng sản, nhiều bất ñộng sản không phải là bất ñộng sản hàng hoá
như các công trình hạ tầng kỹ thuật mang tính chất là công trình phúc lợi công
cộng sử dụng chung. ðất ñai là bất ñộng sản nhưng theo pháp luật về chế ñộ sở
hữu ở nước ta thì ñất ñai không phải là hàng hoá, mà chỉ có quyền sử dụng ñất,
cụ thể hơn là quyền sử dụng một số loại ñất, của một số ñối tượng cụ thể và
trong những ñiều kiện cụ thể mới là hàng hoá trong thị trường bất ñộng sản.
Thực chất hàng hóa bất ñộng sản trao ñổi trên thị trường bất ñộng sản ở
nước ta là trao ñổi giá trị quyền sử dụng ñất có ñiều kiện và quyền sở hữu các tài
sản gắn liền với ñất. Trong ñó, thị trường quyền sử dụng ñất là thị trường giao
dịch về các quyền sử dụng ñất: chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

10


lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn [19], [20].

1.2. Thị trường bất ñộng sản
Thị trường bất ñộng sản là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền
kinh tế thị trường, thị trường bất ñộng sản có thể ñược hiểu theo cả nghĩa rộng
và nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng, thị trường bất ñộng sản là tổng hòa các mối quan
hệ về giao dịch bất ñộng sản diễn ra tại một khu vực ñịa lý nhất ñịnh, trong một
khoảng thời gian nhất ñịnh. Theo nghĩa hẹp, thị trường bất ñộng sản là nơi diễn
ra các hoạt ñộng có liên quan trực tiếp ñến giao dịch mua bán, chuyển nhượng
bất ñộng sản [19].
Thị trường bất ñộng sản chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá
như Quy luật giá trị, quy luật cung cầu và theo mô hình chung của thị trường
hàng hoá với 3 yếu tố xác ñịnh là sản phẩm, số lượng và giá cả [21].
Phạm vi hoạt ñộng của thị trường bất ñộng sản do pháp luật của mỗi nước

Trong giai ñoạn hiện nay, giá ñất và ñịnh giá ñất là vấn ñề ñang ñược
quan tâm, chú trọng của nhiều cấp, nhiều ngành. Vì vậy, xác ñịnh cơ sở hình
thành giá ñất là một nhân tố quan trọng ñể ñịnh giá ñất cụ thể và chính xác. Sự
hình thành giá trị của ñất là do quá trình lao ñộng, sản xuất, ñầu tư của cải vật
chất của con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, cơ sở ñể hình thành giá
ñất là do ñịa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu.
2.2.1. ðịa tô
ðịa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho người Chủ sở hữu ruộng ñất. ðịa tô gắn liền với sự ra
ñời và tồn tại của chế ñộ tư hữu về ruộng ñất. Trong chế ñộ chiếm hữu nô lệ, ñịa
tô là do lao ñộng của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng ñất nhỏ tự do tạo
ra. Trong chế ñộ phong kiến, ñịa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo
ra. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế ñộ tư hữu về ruộng ñất trong nông
nghiệp nên vẫn tồn tại ñịa tô. Về thực chất, ñịa tô Tư bản chủ nghĩa chính là
phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh
doanh nông nghiệp trả cho ñịa chủ. ðịa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ
giữa ba giai cấp: ðịa chủ, Tư bản kinh doanh nông nghiệp và Công nhân nông
nghiệp làm thuê. Trong chủ nghĩa tư bản, có các loại ñịa tô gồm ñịa tô chênh
lệch, ñịa tô tuyệt ñối và ñịa tô ñộc quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng ñất
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

12


thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của ñịa chủ hay nhà tư bản, thì
những cơ sở kinh tế ñể hình thành ñịa tô tuyệt ñối và ñịa tô ñộc quyền bị xóa bỏ,
nhưng vẫn tồn tại ñịa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác
về bản chất với ñịa tô chênh lệch dưới Chủ nghĩa tư bản [19].
ðịa tô chênh lệch là loại ñịa tô mà chủ ñất thu ñược do có sở hữu những
ruộng ñất có ñiều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng ñất có ñộ màu mỡ cao

mua ñất ñể có ñịa tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng mà thấp thì số tiền bỏ ra mua
ñất sẽ tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ ñể ñất thu ñược
ñịa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán ñất gửi vào ngân hàng, lúc này
giá ñất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận. Vì vậy, nhà tư bản kinh
doanh muốn sử dụng ñất tốt phải xác ñịnh giá cả. Trong ñà tăng trưởng kinh tế
của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do ñó giá ñất ngày càng tăng lên, việc
kinh doanh ñất ñai luôn có lãi. Người bán quyền sử dụng ñất căn cứ vào lãi suất
ngân hàng làm cơ sở ñể xác ñịnh giá ñất. ðương nhiên, ñó phải là lãi suất phổ
biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương ñối dài ñể loại trừ
ảnh hưởng của nhân tố cá biệt. Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói
lãi suất ngân hàng là như nhau, không kể ở nông thôn hay thành thị, nếu có
chênh lệnh thì cũng không ñáng kể; như vậy, lãi suất ngân hàng quyết ñịnh và
làm ảnh hưởng ñến giá ñất ñai của thị trường bất ñộng sản.
2.2.3. Quan hệ cung cầu
Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thường ñược
quyết ñịnh tại ñiểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì giá cả
tăng cao và ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, ñó là nguyên
tắc cân bằng cung cầu. ðất ñai cũng vậy, giá cả ñất ñai cũng phụ thuộc mối quan
hệ cung cầu quyết ñịnh. Nhưng vì ñất ñai, khác các loại hàng hóa thông thường
là do nó có ñặc tính tự nhiên, nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo
nguyên tắc cung cầu nói trên mà hình thành nguyên tắc cung cầu riêng và vì ñất
ñai có ñặc tính tự nhiên như tính cố ñịnh về vị trí ñịa lý, không sinh sôi và không
thể di chuyển ñược, nên cung và cầu ñều giới hạn trong từng khu vực mang tính
cục bộ, lượng cung là có hạn, cạnh tranh chủ yếu là xảy ra về phía cầu [19].
Cung - cầu của thị trường ñất ñai diễn biến có phần khác so với quan hệ
cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường. Giá của ñất trong một khu vực
nhất ñịnh phụ thuộc các yếu tố như: Vị trí ñịa lý, mật ñộ dân cư, tỷ lệ tăng
trưởng kinh tế, việc làm, mức thu nhập bình quân của người dân tại ñịa phương,

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

khoảng 2,5 - 3% năm, ñó là chưa tính ñến yếu tố tiến bộ kỹ thuật, ñầu tư thiết bị
máy móc sẽ làm dư thừa lao ñộng [19].
Một yếu tố khác cũng có làm ảnh hưởng ñến quan hệ cung cầu về ñất ñai,
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

15


ñó là ñất chưa ñược sử dụng thực sự trở thành hàng hoá. Luật ðất ñai cho phép
các tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân sử dụng ñất có các quyền như: quyền chuyển
ñổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh và góp vốn
bàng giá trị quyền sử dụng ñất [4]. Nhưng việc thực hiện những quyền này lại bị
hạn chế bởi các ñiều kiện cần thiết ñể không dẫn ñến tích tụ ñất, bảo ñảm mỗi
người ñều có ñất ñể canh tác, sản xuất và có ñất nhà ñể ở.
2.3. Một số thuật ngữ liên quan ñến ñấu giá quyền sử dụng ñất
- ðấu giá: Là bán bằng hình thức ñể cho người mua lần lượt trả giá, ai trả
giá cao nhất thì trúng ñấu giá.
- ðấu thầu: Là ñấu giá trước công chúng, ai nhận làm hoặc nhận bán với
giá rẻ nhất thì ñược giao cho làm hoặc ñược bán hàng.
- ðịnh giá: Là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng
hình thái tiền tệ cho một mục ñích ñã ñược xác ñịnh, tại một thời ñiểm xác ñịnh.
- ðịnh giá ñất: ðược hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng ñất
bằng hình thái tiền tệ cho một mục ñích sử dụng ñã ñược xác ñịnh, tại một thời
ñiểm xác ñịnh.
- Giá cả: Là biểu thị bằng tiền về giá trị của một tài sản, là số tiền thoả
thuận giữa người mua và người bán tại một thời ñiểm xác ñịnh. Giá cả có thể
lớn hơn hoặc nhỏ hơn giá trị thị trường của tài sản.
- Giá sàn: Là mức giá tối thiểu quy ñịnh cho 01 m2 ñất ñấu giá.
- Bước giá: Là khoảng cách giá quy ñịnh ñể người tham gia ñấu giá bỏ giá
và là phần chênh lệch giữa giá trúng và giá không trúng thấp hơn liền kề cho

quát, giá ñất là giá bán quyền sở hữu ñất, chính là mệnh giá của quyền sở hữu
thửa ñất ñó trong không gian và thời gian xác ñịnh. Ở nước ta, ñất ñai thuộc sở
hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý, giá cả ñất ñai là giá chuyển
nhượng quyền sử dụng ñất, là giá trị hiện hành của ñịa tô nhiều năm ñược chi trả
một lần. Giá cả ñất ñai ở nước ta không giống các quốc gia khác, thông thường
có chế ñộ tư hữu ñất ñai thể hiện ở hại mặt sau: Thứ nhất, nó là cái giá phải trả
ñể có quyền sử dụng ñất trong nhiều năm, mà không phải là giá cả quyền sở hữu
ñất; Thứ hai, là do thời gian sử dụng ñất tương ñối dài, trong thời gian sử dụng
người sử dụng ñất có quyền tặng cho, chuyển nhượng, chuyển ñổi, cho thuê,
thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng ñất theo quy ñịnh của

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

17


pháp luật hiện hành [19].
ðất ñai ñược coi là nguồn tài sản quốc gia quý giá, là nguồn lực quan
trọng của ñất nước. Chính vì vậy, Nhà nước ngày càng chú trọng khai thác các
nguồn thu từ ñất ñai nhằm quản lý có hiệu quả hơn nguồn tài sản này. Theo
khoản 23 ðiều 4 Luật ðất ñai năm 2003 ghi rõ: Giá quyền sử dụng ñất (sau ñây
gọi là giá ñất) là số tiền tính trên ñơn vị diện tích ñất do Nhà nước quy ñịnh hoặc
ñược hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng ñất [15].
Trước ñây, Nhà nước chỉ quy ñịnh một loại giá ñất áp dụng cho mọi quan
hệ ñất ñai, thì Luật ðất ñai năm 2003 ñề cập nhiều loại giá ñất ñể xử lý từng
nhóm quan hệ ñất ñai khác nhau. Giá ñất ñược hình thành trong các trường hợp
sau ñây (theo quy ñịnh tại ðiều 55 Luật ðất ñai năm 2003):
"1. Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy ñịnh
giá theo quy ñịnh tại khoản 3 và khoản 4 ðiều 56 của Luật này.
2. Do ñấu giá quyền sử dụng ñất hoặc ñấu thầu dự án có sử dụng ñất.

cơ sở hạ tầng ñồng bộ như hệ thống ñường giao thông, hệ thống cấp thoát nước,
hệ thống cấp ñiện, dịch vụ thông tin liên lạc hiện ñại, trường học, bệnh viện …
phục vụ trực tiếp và thiết thực ñối với ñời sống sinh hoạt cho dân cư và nhu cầu
sản xuất của các doanh nghiệp thì sẽ làm tăng giá trị của ñất và tác ñộng trực
tiếp ñến giá ñất.
- ðiều kiện kinh tế - xã hội và khả năng hình thành các công trình dịch vụ
Khu vực có ñiều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho kinh doanh
thương mại, dịch vụ hoặc có môi trường sinh sống tốt là ñiều kiện có sức thu hút
dân cư ñến ở, các yếu tố này sẽ làm cho giá ñất thực tế ở khu vực này tăng lên.
Các khu công nghiệp tập trung, khu chế xuất, khu kinh tế ñược ñầu tư xây dựng
cơ sở hạ tầng kỹ thuật ñồng bộ, hoàn thiện sẽ thu hút các nhà ñầu tư trong nước,
nước ngoài vào các lĩnh vực sản xuất, chế biến, công nghiệp ... nhờ ñó nhu cầu
về ñất ở tăng lên làm cho giá ñất tăng.
- Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục ñích và yêu cầu khác nhau
Một lô ñất nếu dùng ñể sử dụng cho các mục ñích khác thì giá ñất của nó
cũng chịu ảnh hưởng theo các mục ñích ñó vì ñất ñai là một tài sản không giống
như những tài sản thông thường, ñó là tính không ñồng nhất, sự cố ñịnh về vị trí,
có hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. ðất có hạn về số lượng
cung cấp nhưng nó lại cho một chức năng sử dụng xác ñịnh như nhà ở có nghĩa
là sự ñầu tư không hoàn toàn bất biến.
2.4.3. Các phương pháp ñịnh giá trong ñấu giá quyền sử dụng ñất
Có nhiều phương pháp ñịnh giá ñất ñể thực hiện ñấu giá quyền sử dụng

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

20


ñất, có thể sử dụng một số các phương pháp dưới sau:
- Phương pháp so sánh trực tiếp



ñã trừ ñi chi phí ñầu tư và thu nhập ñịnh kỳ bình quân xã hội trong tổng giá cả
bất ñộng sản ñược dự tính. Nghĩa là giá ñất bằng giá bán ra của ñất ñai và công
trình trừ ñi giá cả của bản thân công trình. Phương pháp thặng dư là phương
pháp dựa trên cơ sở tính toán giá cả giao dịch bình thường của bất ñộng sản ñã
hoàn thành việc phát triển, sau khi khấu trừ chi phí xây dựng công trình, chi phí
nghiệp vụ liên quan ñến xây dựng công trình, mua bán, lợi tức, thuế ... Phần còn
lại là giá cả của ñất ñai thuộc ñối tượng ñịnh giá [19], [20].
- Phương pháp giá thành: Phương pháp này còn ñược gọi là phương pháp
thay thế hoặc phương pháp giá thành xây dựng lại trừ ñi phần khấu. Theo
phương pháp này, giá trị của ñất ñược bổ sung các khoản chi phí thay thế hoặc
cải tạo của những công trình ñã trừ khấu hao tạo nên giá trị thị trường của bất
ñộng sản cần ñịnh giá [19].
Trong việc sử dụng các phương pháp trên ñể tiến hành ñịnh giá ñất, không
có phương pháp nào là phương pháp riêng biệt, mà chỉ có sử dụng phương pháp
nào cho thích hợp nhất, còn các phương pháp khác có thể ñược sử dụng ñể kiểm
tra kết quả của phương pháp thích hợp nhất. Quá trình ñịnh giá ñất bao gồm: xác
ñịnh mục tiêu, lên kế hoạch ñịnh giá, thu thập tài liệu, vận dụng và phân tích tài
liệu, chuẩn bị và hoàn chỉnh báo cáo.
2.5. Khái quát thị trường ñất ñai ở Việt Nam trong những năm qua
Ở nước ta, do các ñặc ñiểm của ñiều kiện lịch sử, kinh tế, văn hoá, xã hội
của ñất nước trong mấy thập kỷ qua có nhiều biến ñộng lớn, nó ảnh hưởng sâu
sắc tới sự hình thành và phát triển thị trường bất ñộng sản nói chung trong ñó có
vấn ñề giá ñất. Có thể chia quá trình hình thành giá ñất và sự phát phát triển thị
trường bất ñộng sản ở nước ta thành 5 giai ñoạn sau ñây:
2.5.1. Từ trước năm 1946
Trước năm 1946, các cuộc mua bán, chuyển nhượng ñất ñai trong giai
ñoạn này diễn ra chủ yếu giữa một bên là người bị áp bức, bóc lột với bên kia là
kẻ áp bức, bọc lột [14]. Quan hệ mua bán ñó không thể gọi là quan hệ bình ñẳng,

trong một thời gian ngắn. Do vậy, doanh thu về bán ñấu giá tài sản ñóng góp lớn
vào phát triển kinh tế của nước Pháp.
ðấu giá viên là một nghề có uy tín và thu nhập tương ñối cao trong xã
hội. Họ là những người không chỉ có kiến thức pháp luật, kiến thức về tài sản
mà còn có kiến thức sâu rộng về thị trường, về giá trị tài sản và giá trị nghệ
thuật. Người muốn trở thành ñấu giá viên phải có bằng luật (cử nhân luật) và
kiến thức lịch sử nghệ thuật (ðại học ñại cương 02 năm) và phải trải qua một kỳ
thực tập ñấu giá là 02 năm tại các cơ sở bán ñấu giá tài sản. ðể ñược thực tập tại

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

24


các cơ sở bán ñấu giá tài sản người có nguyện vọng thực tập phải vượt qua một
kỳ thi ñầu vào. ðây là một kỳ thi rất khó, trung bình chỉ có 10% trên tổng số thí
sinh thi ñỗ.
Khi hành nghề ñấu giá, ñấu giá viên bị ràng buộc bởi nhiều nghĩa vụ do
luật ñịnh, phải có bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp. Vi phạm của ñấu giá viên
tùy theo mức ñộ có thể do Hội ñồng ñấu giá viên quốc gia thi hành kỷ luật hoặc
quy trách nhiệm theo theo Bộ luật Hình sự Pháp. Ngoài ra, trong Bộ luật Hình
sự Pháp cũng có ñiều khoản về tội thông ñồng, dìm giá của những người tham
gia ñấu giá, vậy nên, trong thực tế hiện tượng này xảy ra không nhiều.
Bán ñấu giá tài sản ñược quy ñịnh trong Bộ Luật Thương mại pháp:
“Không ai có thể sử dụng bán ñấu giá tài sản như một phương pháp thông dụng
ñể thực hiện hoạt ñộng thương mại của họ”. ðiều kiện bắt buộc ñối với hoạt
ñộng bán ñấu giá tài sản phải do những cá nhân, tổ chức ñủ ñiều kiện nhất ñịnh
tiến hành.
Việc bán ñấu giá tài sản là ñộng sản tự nguyện chỉ ñược tiến hành khi ñó
là hàng hoá cũ. ðối với hàng hoá mới thì phải do các thương gia thực hiện. Bộ