ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN VIỆT ANH

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở MỘT SỐ DỰ ÁN
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN VĨNH TƢỜNG
- TỈNH VĨNH PHÚC

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - Năm 2014

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

http://www.lrc-tnu.edu.vn/


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN VIỆT ANH

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở MỘT SỐ DỰ ÁN
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN VĨNH TƢỜNG
- TỈNH VĨNH PHÚC
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số : 60 85 01 03


tiếp hƣớng dẫn tôi trong thời gian thực hiện đề tài; tôi cũng xin chân thành cảm ơn
các thầy, cô Khoa Quản lý tài nguyên, Khoa Môi trƣờng, Ban Quản lý đào tạo Sau
đại học - Trƣờng Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã hƣớng dẫn, giúp đỡ tôi trong
quá trình học tập tại trƣờng Đại học Nông Lâm Thái Nguyên.
Tôi xin chân thành cảm ơn, sự nhiệt tình giúp đỡ của các cơ quan đơn vị
ngành Tài nguyên và Môi trƣờng tỉnh Vĩnh Phúc, các phòng ban của UBND huyện
Vĩnh Tƣờng đã nhiệt tình giúp đỡ tôi trong thời gian điều tra số liệu và có những ý
kiến đóng góp quý báu cho luận văn của tôi.
Tôi xin chân thành cảm ơn những ngƣời thân trong gia đình, bạn bè, đồng
nghiệp đã khích lệ và tạo điều kiện tốt nhất để tôi hoàn thành luận văn này.
Một lần nữa tôi xin chân thành cảm ơn!
Tác giả

Nguyễn Việt Anh


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ...................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ........................................................................................................... ii
MỤC LUC ................................................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ........................................................................ vi
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU .............................................................................................. vii
MỞ ĐẦU.......................................................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ..........................................................................................1
2. Mục tiêu, yêu cầu của đề tài ....................................................................................2
2.1. Mục tiêu tổng quát .............................................................................................................. 2
2.2. Mục tiêu cụ thể.................................................................................................................... 2
2.3. Yêu cầu ................................................................................................................................ 2

3.2. Tình hình quản lý đất đai và thị trƣờng bất động sản trên địa bàn huyện .........34
3.2.1. Tình hình quản lý đất đai............................................................................................... 34
3.2.2. Tình hình sử dụng đất ................................................................................................... 39
3.2.3. Thực trạng thị trƣờng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vĩnh Tƣờng ............... 41
3.3. Cơ sở pháp luật và quy trình, thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất áp dụng trên
địa bàn huyện Vĩnh Tƣờng, tỉnh Vĩnh Phúc. ............................................................44
3.3.1 Các văn bản quy phạm pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất................................. 44
3.3.2 Quỹ đất để tổ chức đấu giá............................................................................................. 45
3.3.3. Công tác xác định giá sàn khi thực hiện đấu giá QSDĐ ............................................. 46
3.3.4. Quy chế đấu giá Quyền sử dụng đất...........................................................................46

3.3.5. Quản lý và sử dụng tiền thu đƣợc từ đấu giá quyền sử dụng đất: ............................. 52
3.4. Kết quả đấu giá tại một số dự án điều tra ...........................................................52
3.4.1. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại xã Đại Đồng, huyện Vĩnh Tƣờng, tỉnh
Vĩnh Phúc ................................................................................................................................. 52
3.4.2. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại thị trấn Thổ Tang, huyện Vĩnh Tƣờng,
tỉnh Vĩnh Phúc.......................................................................................................................... 54
3.4.3. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại xã Lý Nhân, huyện Vĩnh Tƣờng, tỉnh
Vĩnh Phúc ................................................................................................................................. 57
3.4.4. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại xã Tuân Chính, huyện Vĩnh Tƣờng, tỉnh
Vĩnh Phúc ................................................................................................................................. 59


v

3.5. Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua một số Dự án
đấu giá quyền sử dụng đất .........................................................................................62
3.5.1. Hiệu quả kinh tế ............................................................................................................. 62
3.5.2. Hiệu quả xã hội .............................................................................................................. 68
3.5.3. Hiệu quả đối với công tác quản lý Nhà nƣớc............................................................... 69

CSHT

Cơ sở hạ tầng

CN-XD

Công nghiệp - Xây dựng

GTSX

Giá trị sản xuất

GCN

Giấy chứng nhận

NN-TS

Nông nghiệp, thủy sản

QSD

Quyền sử dụng

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

TM-DV


Bảng 3.15: Kết quả đấu giá tại Dự án đấu giá QSDĐ tại TT Thổ Tang ........... 63
Bảng 3.16: Kết quả đấu giá tại Dự án đấu giá QSDĐ tại xã Lý Nhân ............ 64
Bảng 3.17: Kết quả đấu giá tại Dự án đấu giá QSDĐ tại xã Tuân Chính......... 65

Bảng 3.18: Bảng thống kê kết quả các dự án đấu giá QSDĐ .................. 66


viii

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 3.1. Bản đồ hành chính huyện Vĩnh Tƣờng, tỉnh Vĩnh Phúc ........................... 26


1

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất nƣớc ta hiện nay đang trong quá trình phát triển công nghiệp hóa,
hiện đại hóa vấn đề đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ trong các tỉnh thành trên cả
nƣớc. Trong quá trình đổi mới nền KT-XH ở nƣớc ta, cơ chế kinh tế thị trƣờng
đã từng bƣớc đƣợc hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ và
hình thành xu hƣớng mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm
đầu ra trở thành hàng hoá, trong đó có đất đai. Khi đất đai trở thành hàng hóa
trên thị trƣờng đã hình thành các giao dịch “ngầm“ về đất đai và các giao dịch
này đẩy giá đất lên khá cao so với giá đất Nhà nƣớc đã ban hành theo khung giá
quy định, việc giao đất lúc này đã không còn phù hợp với giá trị thực của đất,
Nhà nƣớc không kiểm soát đƣợc các giao dịch về đất đai khiến các nguồn thu
từ đất đại bị hạn chế, gây thiệt hại cho ngân sách nhà nƣớc, hệ thống quản lý

Thực chất, hàng hóa trao đổi trên thị trƣờng BĐS ở Việt Nam là trao đổi giá
trị quyền sử dụng đất có điều kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất.
Trong đó, thị trƣờng quyền sử dụng đất là thị trƣờng giao dịch về các quyền sử
dụng đất: chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo
lãnh, góp vốn [14], [19].
1.1.2. Thị trường bất động sản
Thị trƣờng là nơi trao đổi hàng hoá đƣợc sản xuất ra, cùng với các quan hệ
kinh tế giữa ngƣời với ngƣời, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hoá. Thị
trƣờng BĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trƣờng. Thị


4

trƣờng BĐS có thể đƣợc hiểu theo cả nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng, thị
trƣờng BĐS là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch BĐS diễn ra tại một khu vực
địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định, nó không chỉ bao gồm các
hoạt động giao dịch mà còn kinh doanh, sản xuất, dịch vụ, tƣ vấn phát triển bất
động sản. Hiểu theo nghĩa hẹp, thị trƣờng BĐS là nơi diễn ra các hoạt động có liên
quan trực tiếp đến giao dịch mua bán, chuyển nhƣợng,... BĐS [14].
Thị trƣờng BĐS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá: Quy luật
giá trị, quy luật cung cầu và theo mô hình chung của thị trƣờng hàng hoá với 3 yếu
tố xác định là sản phẩm, số lƣợng và giá cả [17].
Phạm vi hoạt động của thị trƣờng bất động sản do hệ thống pháp luật của
mỗi nƣớc quy định nên cũng không đồng nhất. Ví dụ: pháp luật Ôxtrâylia quy định
không hạn chế quyền đƣợc mua, bán, thế chấp, thuê BĐS và tất cả các loại đất,
BĐS đều đƣợc mua, bán, cho thuê, thế chấp. Pháp luật Trung Quốc quy định giao
dịch BĐS bao gồm chuyển nhƣợng BĐS, thế chấp BĐS và cho thuê nhà [17].
Chức năng của thị trƣờng BĐS là đƣa ngƣời mua và ngƣời bán BĐS đến với
nhau, xác định giá cả cho các BĐS giao dịch, phân phối BĐS theo quy luật cung
cầu, phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trƣờng.

ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Về thực chất, địa tô tƣ bản chủ
nghĩa chính là phần giá trị thặng dƣ thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tƣ
bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ. Địa tô tƣ bản chủ nghĩa phản ánh quan
hệ giữa ba giai cấp: địa chủ, tƣ bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông
nghiệp làm thuê. Trong chủ nghĩa tƣ bản, có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô
tuyệt đối và địa tô độc quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu
toàn dân, không còn là tƣ hữu của địa chủ hay nhà tƣ bản, thì những cơ sở kinh tế
để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xóa bỏ, nhƣng vẫn tồn tại địa tô
chênh lệch, xong nó thuộc sở hữu của Nhà nƣớc và khác về bản chất với địa tô
chênh lệch dƣới Chủ nghĩa Tƣ bản [14].
Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu đƣợc do có sở hữu ở những
ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn nhƣ ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn,
có vị trí gần thị trƣờng tiêu thụ hơn, hoặc tƣ bản đầu tƣ thêm có hiệu suất cao hơn.
Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Những
ngƣời kinh doanh trên ruộng đất loại tốt và loại vừa có thể thu đƣợc một khoản lợi
nhuận bình quân bằng số chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất


6

cá biệt . Vì ruộng đất thuộc sở hữu của địa chủ nên lợi nhuận phụ thêm đó đƣợc
chuyển cho địa chủ dƣới hình thức địa tô chênh lệch. Nhƣ vậy, địa tô chênh lệch
gắn liền với sự độc quyền kinh doanh tƣ bản chủ nghĩa về ruộng đất. Địa tô chênh
lệch còn tồn tại cả trong điều kiện của chủ nghĩa xã hội, song đƣợc phân phối một
phần dƣới hình thức thu nhập thuần túy phụ thêm của các hợp tác xã nông nghiệp
của nông dân, một phần dƣới hình thức thu nhập của Nhà nƣớc. Có hai loại địa tô
chênh lệch: địa tô chênh lệch 1 và địa tô chênh lệch 2. Địa tô chênh lệch 1 là địa tô
chênh lệch thu đƣợc trên những ruộng đất có độ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt,
có vị trí gần thị trƣờng tiêu thụ. Địa tô chênh lệch 2 là địa tô chênh lệch thu đƣợc do
đầu tƣ, thâm canh trên thửa đất đó. Địa tô chênh lệch 1 sẽ thuộc về ngƣời có quyền

bằng cung cầu. Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc mối quan hệ cung
cầu quyết định. Nhƣng vì đất đai, khác các loại hàng hóa thông thƣờng là có đặc
tính tự nhiên, nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu
nói trên mà hình thành nguyên tắc cung cầu riêng [14].
Vì đất đai có đặc tính tự nhiên nhƣ tính cố định về vị trí địa lý, không sinh
ra và tính cá biệt, nên cung và cầu đều giới hạn trong từng khu vực mang tính cục
bộ, lƣợng cung là có hạn, cạnh tranh chủ yếu là xảy ra về phía cầu.
Cung và cầu của thị trƣờng đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ
cung cầu trong thị trƣờng hàng hoá thông thƣờng. Giá của đất trong một khu vực
nhất định phụ thuộc các yếu tố nhƣ: mật độ dân cƣ; tỉ lệ tăng trƣởng kinh tế khu
vực; việc làm và mức thu nhập bình quân của ngƣời dân tại địa phƣơng; khả năng
của hệ thống giao thông; tỉ lệ lãi suất vay thế chấp [14], [19].
Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhƣng lƣợng cung của một loại đất
cụ thể hay cho một mục đích sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống
thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất. Có thể thấy khi đất nông nghiệp,
đất phi nông nghiệp hoặc đất chƣa sử dụng ở ngoại vi một thành phố đƣợc điều
chỉnh theo qui hoạch nhằm chuyển một số lớn diện tích này sang mục đích làm khu
dân cƣ đô thị. Sự tăng số lƣợng diện tích đất ở tại đô thị sẽ làm chậm sự tăng giá đất
ở của khu vực này. Bên cạnh đó sự phát triển và tăng trƣởng liên tục về kinh tế của
một khu vực nào đó dẫn đến nhu cầu sử dụng đất ngày một nhiều hơn cho tất cả các
ngành kinh tế, vì thế giá đất ngày một cao hơn. Bằng chứng là các lô đất ở bị chia
cắt ngày một nhỏ hơn và thay thế vào những khoảng đất trống là những căn nhà
riêng biệt cho hộ gia đình. Đất đai luôn có hạn mà nhu cầu về đất thì vô hạn, cho
nên theo đà phát triển, giá đất đô thị vẫn có xu hƣớng tăng liên tục. Sự khác biệt lớn


8

về giá trị đất giữa khu vực đô thị và nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và
thậm chí giữa những vùng ven đô khác nhau trong cùng một đô thị. Đất đai vốn là

9

thu lợi trong quá trình mua bán, có nghĩa là tƣ bản hóa địa tô. Nói cách khác giá cả
đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời
gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất
và cũng có giá cả tƣơng ứng, nhƣ giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả
quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp.
Hầu hết những nƣớc có nền kinh tế thị trƣờng, giá đất đƣợc hiểu là biểu hiện
mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phƣơng diện tổng quát, giá đất là giá
bán quyền sở hữu đất, chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong
không gian và thời gian xác định. Ở nƣớc ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả
đất đai là giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, là giá trị hiện hành của địa tô nhiều
năm đƣợc chi trả một lần. Giá cả đất đai ở nƣớc ta không giống các quốc gia thông
thƣờng có chế độ tƣ hữu đất đai: thứ nhất, nó là cái giá phải trả để có quyền sử dụng
đất trong nhiều năm, mà không phải là giá cả quyền sở hữu đất; thứ hai là, do thời
gian sử dụng đất tƣơng đối dài, trong thời gian sử dụng, ngƣời sử dụng đất có quyền
chuyển nhƣợng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn QSDĐ theo quy
định của pháp luật [14], [19].
Đất đai đƣợc coi là nguồn tài sản quý giá, nguồn lực quan trọng nhất của đất
nƣớc. Chính vì vậy, Nhà nƣớc ngày càng chú trọng khai thác các nguồn thu từ đất
đai nhằm quản lý có hiệu quả hơn nguồn tài sản này. Điều 4 Luật Đất đai 2003 có
nêu: Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên đơn vị diện
tích đất do Nhà nƣớc quy định hoặc đƣợc hình thành trong giao dịch về quyền sử
dụng đất
Trƣớc đây, Nhà nƣớc chỉ quy định một loại giá đất áp dụng cho mọi quan hệ
đất đai, thì Luật Đất đai 2003 đề cập nhiều loại giá đất để xử lý từng nhóm quan hệ
đất đai khác nhau. Giá đất đƣợc hình thành trong các trƣờng hợp sau đây (Điều 55 Luật Đất đai năm 2003):
1. Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng quy định giá
theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này.
2. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất

là tôn trọng sự tự do thỏa thuận ý chí giữa các bên, tính đúng giá trị thực của đất
đai khắc phục sự áp đặt về giá đất của Nhà nƣớc và phù hợp với việc sử dụng đất
đai trong điều kiện kinh tế thị trƣờng.
1.3.2. Những yếu tố cơ bản xác đinh giá đất trong đấu giá QSDĐ
Khi xác định giá đất để đấu giá phải đảm bảo lợi ích của hai phía là Nhà


11

nƣớc và ngƣời tham gia đấu giá, giá đất tính đƣợc phải dựa vào giá thị trƣờng và
khả năng sinh lợi của đất. Đất đai dùng vào các mục đích khác nhau thì khả năng
sinh lợi khác nhau, khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận lợi của mảnh đất bao
gồm các yếu tố sau:
- Vị trí của khu đất: Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong việc
xác định giá đất, ví dụ trong cùng một loại đƣờng phố của một loại đô thị thì giá đất
ở những vị trí mặt tiền sẽ có giá cao hơn ở những vị trí trong ngõ hẻm. Mặt khác,
các vị trí ở khu trung tâm văn hoá, KT-XH, thƣơng mại ... sẽ có giá cao hơn các vị
trí ở xa trung tâm (cùng đặt tại vị trí mặt tiền) hoặc cùng ở mặt đƣờng phố, nhƣng vị
trí ở gần khu sản xuất có các khí độc hại thì giá đất sẽ thấp hơn các vị trí tƣơng tự
nhƣng đặt ở xa trung tâm hơn. Vì vậy, khi xác định giá đất, điều quan trọng là phải
xác định vị trí đất và các nhân tố xung quanh có làm ảnh hƣởng đến giá đất.
- Yếu tố ảnh hƣởng về khả năng đầu tƣ cơ sở hạ tầng.
Một khu đất cho dù có rất nhiều yếu tố thuận lợi nhƣng nếu chƣa đƣợc đầu tƣ
xây dựng cơ sở hạ tầng, khu đất sẽ có những hạn chế nhất định trong việc xác định
giá đất. Ngƣợc lại, một khu vực đƣợc đầu tƣ cơ sở hạ tầng nhƣ hệ thống đƣờng
giao thông, hệ thống cấp thoát nƣớc đồng bộ, dịch vụ thông tin liên lạc hiện đại,
điện sinh hoạt, điện sản xuất qui mô lớn .... sẽ làm tăng giá trị của đất và tác động
trực tiếp đến giá đất.
- Điều kiện kinh tế - xã hội và các công trình dịch vụ.
Khu vực có điều kiện KT-XH phát triển thuận lợi cho kinh doanh thƣơng mại, văn

đất dựa trên nguyên tắc thay thế. Giá của thửa đất cần xác định đƣợc đối chiếu so
sánh với giá của các thửa đất tƣơng đƣơng đã đƣợc giao dịch trên thị trƣờng xảy ra
trong thời gian gần. Căn cứ vào giá cả đã biết và tình hình khác nhau của các giao
dịch đất đai đó về thời gian, khu vực và các nhân tố khác để hiệu chỉnh giá của thửa
đất cần xác định vào thời điểm định giá [14], [19].
* Phương pháp thặng dư: Phƣơng pháp thặng dƣ còn gọi là phƣơng pháp
phát triển giả thiết, hay phƣơng pháp tính ngƣợc. Xét từ quan điểm phát triển, sở dĩ
đất đai có giá là do có thể phát triển, sử dụng, xây dựng nhà cửa và có thể tạo ra thu
nhập. Giá đất phải trả để có đƣợc đất đai, rõ ràng là phần còn lại sau khi đã trừ đi chi
phí và thu nhập định kỳ bình quân của xã hội trong tổng giá cả bất động sản đƣợc dự
tính. Nghĩa là giá đất bằng giá bán ra của đất đai và công trình trừ đi giá cả của bản
thân công trình. Phần còn lại là giá cả của đất đai thuộc đối tƣợng định giá [14], [19].
* Phương pháp chi phí: là phƣơng pháp lấy giá thành xây dựng trừ đi phần


13

khấu hao. Theo phƣơng pháp này, giá trị của đất đƣợc bổ sung các khoản chi phí
thay thế hoặc cải tạo của những công trình đã trừ khấu hao tạo nên giá trị của thị
trƣờng bất động sản cần định giá [14], [19].
Việc xác định giá định g iá đất trong đất giá QSDĐ tuy từng địa phƣơng mà
lựa chọn phƣơng pháp cho thích hợp hoặc có thể vận dụng kết hợp các phƣơng pháp
sao cho việc định giá đƣợc kết quả cao nhất.
1.4. Kinh nghiệm đấu giá đất ở một số nƣớc trên thế giới và Việt Nam
1.4.1. Mỹ
Trong những thập kỷ gần đây, tại nƣớc Mỹ, bán đấu giá bất động sản đã trở
nên vô cùng phổ biến giúp cho hoạt động mua hay bán bất động sản trở nên nhanh
chóng hơn. Bán đấu giá tại nƣớc này có thể là một kinh nghiệm nơi thƣơng trƣờng
cho những ngƣời mới muốn mua nhà qua đấu giá, có thể là một sự lựa chọn tốt nhất
cho tất cả mọi ngƣời. Tại Mỹ quy trình có nhiều điểm khác biệt và khá chặt chẽ, nên

- Nếu có sự tranh chấp về sự trả giá, đấu giá viên phải là trọng tài phân xử và
quyết định của họ là cuối cùng.
- Ngƣời trả giá cao nhất là ngƣời trúng đấu giá.
- Nếu giá trả thấp hơn giá ban đầu, tổ chức bán đấu giá sẽ thƣơng thảo những
hợp đống tƣ nhân cho ngƣời bán nếu ngƣời bán muốn tiếp tục.
- Ngƣời mua sẽ phải ký tên vào hợp đồng và trả khoản nợ ngay lập tức sau
khi đấu giá viên tuyên bố ngƣời trúng đấu giá.
Có thể dễ dàng nhận thấy đấu giá viên nhƣ một chế tài độc quyền quyết định
khi phiên đấu giá diễn ra. Là ngƣời cầm cán cân, có khả năng giảm thiểu những tiêu
cực trong việc “móc ngoặc giá”, và thƣơng lƣợng trƣớc của những ngƣời tham gia.
Sau gần hơn 100 năm kinh nghiệm trong đấu giá tài sản, đấu giá viên tại Mỹ dƣờng
nhƣ tránh né đƣợc rất nhiều hành vi vi phạm của những ngƣời tham gia và đem đến
giá thị trƣờng cho sản phẩm và thực hiện đúng ý nghĩa lợi ích mà hình thức đấu giá
có thể mang lại.
Để thành công khi bán bất động sản qua bán đấu giá tại Mỹ là chọn đúng tổ
chức bán đấu giá. Khả năng tổ chức của họ,với trình độ chuyên môn của đấu giá
viên sẽ đem lại tỷ lệ thành công cao cho phiên đấu giá.
Hệ thống luật pháp chặt chẽ và ít phải sửa đổi nhất trên thế giới là hệ thống
luật pháp tại Mỹ. Tất cả các hoạt động của nền kinh tế đều vận hành theo luật và rất
khó xảy ra tình trạng „Sơ hở ”. Ngƣời mua và ngƣời bán đều đƣợc bảo vệ. Thiết
nghĩ đây là một bài học cho nƣớc ta, khi mà các chính sách và quy định còn ở mức


15

cơ bản [6].
Thêm nữa, trình độ của đấu giá viên cũng quyết định rất lớn trong hoạt động
bán đấu giá. Các trƣờng đại học tại Mỹ và các trang web chuyên về đào tạo giáo dục
là nơi sản sinh ra những chuyên viên thực hiện đấu giá, họ nắm chắc kiến thức về
pháp luật, các kỹ năng điều hành một phiên đấu giá, cũng nhƣ biết mọi điều có thể