BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI
----------

----------

TĂNG TRẦN SƠN

ðÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CỦA CÔNG TÁC ðẤU GIÁ
QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT Ở MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN
ðỊA BÀN HUYỆN PHÚ XUYÊN
THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP

Chuyên ngành

:

QUẢN LÝ ðẤT ðAI

Mã số

:

60.62.16

Người hướng dẫn khoa học:

PGS.TS. ðỖ NGUYÊN HẢI
TS. HOÀNG TUẤN HIỆP

thày cô giáo khoa Tài nguyên và Môi trường, Viện ñào tạo sau ñại học, trường
ðại học Nông nghiệp Hà Nội, sự quan tâm, ñộng viên, giúp ñỡ của bạn bè,
ñồng nghiệp, và ñặc biệt là sự giúp ñỡ, chỉ dẫn tận tình của PGS.TS. ðỗ
Nguyên Hải, người hướng dẫn khoa học, ñã giúp ñỡ Tôi hoàn thành luận văn
này về vấn ñề ñấu giá quyền SDð.
Tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp ñỡ của các ñồng chí lãnh ñạo UBND
và các phòng, ban huyện Phú Xuyên ñã nhiệt tình giúp ñỡ Tôi trong thời gian
ñiều tra số liệu và có những ý kiến ñóng góp quý báu cho luận văn của Tôi.
Tôi cũng xin cảm ơn bạn bè, ñồng nghiệp và gia ñình ñã ñộng viên,
khuyến khích và giúp ñỡ Tôi trong thời gian học và thực hiện ñề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn ñối với mọi sự quan tâm, giúp ñỡ, ñộng viên
quý báu và kịp thời ñó!

Hà Nội, ngày

tháng

năm 2012

Học viên

Tăng Trần Sơn

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

2


DANH MỤC CÁC CHỮ TẮT VÀ KÍ HIỆU
Ký hiệu

Giấy chứng nhận

GTSX

Giá trị sản xuất

NXB

Nhà xuất bản

TNHH

Trách nhiệm hữu hạn

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

3


DANH MỤC CÁC BẢNG TỔNG HỢP SỐ LIỆU

STT

Bảng số

Tên bảng

Trang
số


Tổng hợp kết quả ñấu giá quyền sử dụng
4

Bảng 4

ñất Xã Quang Lãng, huyện Phú Xuyên,

80

TP Hà Nội
Tổng hợp kết quả ñấu giá quyền sử dụng
5

Bảng 5

ñất xã Tri Trung huyện Phú Xuyên, TP Hà

84

Nội
Bảng so sánh hiệu quả công tác ñấu giá
6

Bảng 6

quyền sử dụng ñất so với công tác giao ñất
thông qua bình xét ñể giao ñất có thu tiền

90


1.1

Tính cấp thiết của ñề tài

1

1.2

Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của ñề tài

2

1.3

Mục ñích - yêu cầu của ñề tài

3

2

TỔNG QUAN TÀI LIỆU

4

2.1

Khái niệm bất ñộng sản và thị trường bất ñộng sản

4


3.1

ðối tượng và phạm vi nghiên cứu

43

3.2

Nội dung nghiên cứu

44

3.3

Phương Pháp nghiên cứu

45

4
4.1

KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN

46

Khái quát về ñiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội Huyện Phú Xuyên
Thành phố Hà Nội

46



62

4.3.3 Quy trình thực hiện ñấu giá quyền sử dụng ñất

68

4.4

Kết quả ñấu giá tại một số dự án ñấu giá quyền sử dụng ñất tại một số dự
án trên ñịa bàn huyện Phú Xuyên

68

4.4.1 Dự án ñấu giá quyền sử dụng ñất tại xã ðại Thắng

68

4.4.2 Dự án ñấu giá quyền sử dụng ñất tại xã Phú Yên

73

4.4.3 Dự án ñấu giá quyền sử dụng ñất tại xã Quang Lãng

77

4.4.4 Dự án ñấu giá quyền sử dụng ñất tại xã Tri Trung

81



5.2

Kiến nghị

97

TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHẦN PHỤ LỤC

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

6


Phần 1- MỞ ðẦU
1.1. Tính cấp thiết của ñề tài
ðất ñai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là cơ sở không gian của
mọi quá trình sản xuất, là tư liệu sản xuất ñặc biệt trong nông nghiệp, là thành
phần quan trọng nhất của môi trường sống, là ñịa bàn phân bố các khu dân cư,
xây dựng các công trình kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng.
Trong quá trình ñổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế
thị trường ñã từng bước ñược hình thành, các thành phần kinh tế phát triển
mạnh và hình thành xu hướng mọi yếu tố nguồn lực ñầu vào cho sản xuất và
sản phẩm ñầu ra trở thành hàng hoá, trong ñó có ñất ñai.
ðể phát huy ñược nguồn nội lực từ ñất ñai phục vụ sự nghiệp công
nghiệp hoá - hiện ñại hoá ñất nước, từ năm 1993, Thủ tướng Chính phủ ñã cho
phép thực hiện chủ trương sử dụng quỹ ñất tạo vốn xây dựng CSHT. Hình
thức này trong thực tế ñó ñạt ñược một số thành quả như làm thay ñổi bộ mặt
của một số ñịa phương, nhưng trong quá trình thực hiện ñó bộc lộ một số khó

phương trong cả nước trong thời gian trước ñây chưa phát huy ñược nguồn
nội lực to lớn và gây nhiều hậu quả to lớn cho Nhà nước. Vì vậy ñể tạo thêm
nguồn lực cho ngân sách Nhà nước, ñáp ứng nhu cầu ñất ở cho nhân dân, ñảm
bảo tính công khai, dân chủ, hiệu quả trong SDð, Nhà nước cần nghiên cứu,
tổ chức thực hiện thí ñiểm rồi sau ñó nhân rộng mô hình ñấu giá ñất.
ðể công tác ñấu giá ñất ñạt hiệu quả cao, cần nghiên cứu sâu hơn, nhất
là cách thức tổ chức và thực hiện ñấu giá ñất cho hợp lý.
1.2.2. Ý nghĩa thực tiễn
Nghiên cứu và ñánh giá hiệu quả của công tác ñấu giá qua các dự án
khác nhau với các phương án khác nhau ñể có thể ñề xuất và góp ý giúp quy
trình ñấu giá ñất ngày càng hoàn thiện và ñem lại hiệu quả cao nhất, góp phần
ñem lại nguồn thu cho ngân sách của ñịa phương.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

8


1.3. Mục ñích và yêu cầu của ñề tài
1.3.1. Mục ñích
- Tìm hiểu công tác ñấu giá, cơ chế ñấu giá và ñánh giá hiệu quả của
công tác quyền SDð trên ñịa bàn huyện Phú Xuyên, Thành Phố Hà Nội qua
một số dự án ñấu giá
-ðề xuất một số giải pháp trong công tác ñấu giá quyền SDð góp phần
hoàn thiện công tác ñấu giá quyền SDð ở ñịa phương.
1.3.2. Yêu cầu
- Nắm vững các văn bản liên quan ñến ñấu giá quyền SDð của Trung
ương và ñịa phương.
- Số liệu ñiều tra phải khách quan và ñảm bảo ñộ tin cậy.
- ðưa ra những ñánh giá ñảm bảo tính khách quan về công tác ñấu giá

nhất là các nước theo kinh tế thị trường quy ñịnh BðS (ðất ñai) hoặc BðS
(ðất ñai và tài sản trên ñất) là hàng hoá ñược giao dịch trên thị trường BðS.
Một số nước khác, ví dụ như Trung Quốc quy ñịnh BðS (ðất ñai và tài sản

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

10


trên ñất) ñược phép giao dịch trên thị trường BðS, nhưng ñất ñai thuộc sở hữu
Nhà nước không ñược mua bán mà chỉ ñược chuyển quyền SDð [10]
Ở Việt Nam các loại BðS ñược ñưa vào kinh doanh bao gồm:
a) Các loại nhà, công trình xây dựng theo quy ñịnh của pháp luật về xây
dựng;
b) Quyền SDð ñược tham gia thị trường BðS theo quy ñịnh của pháp
luật về ñất ñai;
c) Các loại BðS khác theo quy ñịnh của pháp luật [15]
ðất ñai không có quyền sở hữu riêng mà “ñất ñai... thuộc sở hữu toàn
dân” [13, 14] do vậy ñất ñai không phải là hàng hoá. Thực chất hàng hoá trao
ñổi trên thị trường BðS ở Việt Nam là trao ñổi giá trị quyền SDð có ñiều kiện
và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với ñất.
2.1.2 Thuộc tính của Bất ñộng sản
a.Tính cá biệt và khan hiếm
ðặc ñiểm này của BðS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của
ñất ñai. Tính khan hiếm của ñất ñai là do diện tích bề mặt trái ñất là có hạn.
Tính khan hiếm cụ thể của ñất ñai là giới hạn về diện tích ñất ñai của từng
miếng ñất, khu vực, vùng, ñịa phương, lãnh thổ v.v.. Chính vì tính khan hiếm,
tính cố ñịnh và không di dời ñược của ñất ñai nên hàng hoá BðS có tính cá
biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BðS cạnh nhau ñều có những yếu
tố không giống nhau. Trên thị trường BðS khó tồn tại hai BðS hoàn toàn

làm tôn thêm vẻ ñẹp và sự hấp dẫn của BðS khác là hiện tượng khá phổ biến.
d. Các thuộc tính khác
a. Tính thích ứng: Lợi ích của BðS ñược sinh ra trong quá trình sử
dụng. BðS trong quá trình sử dụng có thể ñiều chỉnh công năng mà vẫn giữ
ñược những nét ñặc trưng của nó, ñồng thời vẫn ñảm bảo yêu cầu sử dụng của
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

12


người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh
và các hoạt ñộng khác.
b. Thuộc tính phụ thuộc vào năng lực người quản lý : Hàng hoá BðS ñòi hỏi
khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hoá thông thường khác.
Việc ñầu tư xây dựng BðS rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài. Do ñó,
BðS ñòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng.
c. Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội: Hàng hoá BðS chịu
sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thường khác.
Nhu cầu về BðS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau,
phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại ñó. Yếu tố tâm lý
xã hội, thậm chí cả các vấn ñề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v.. chi phối
nhu cầu và hình thức BðS
2.2 Khái niệm về thị trường bất ñộng sản
- Khái niệm 1: Thị trường bất ñộng sản là nơi hình thành các quyết
ñịnh về việc ai tiếp cận ñược BðS và BðS ñó ñược sử dụng như thế nào và vì
mục ñích gì.
- Khái niệm 2: Thị trường bất ñộng sản là ñầu mối thực hiện và chuyển
dịch giá trị của hàng hoá BðS.
- Khái niệm 3: Thị trường bất ñộng sản là “nơi” diễn ra các hoạt ñộng
mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như

2.3 ðặc ñiểm của Thị trường Bất ñộng sản
Hầu hết ở các quốc gia có nền kinh tế thị trường, thị trường BðS ñều
hình thành và phát triển qua 4 cấp ñộ: sơ khởi, tập trung hoá, tiền tệ hoá và tài
chính hoá .

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

14


Thứ nhất, cấp ñộ sơ khởi: ðó là giai ñoạn của tất cả mọi người ñều có
thể tạo lập ñược nhà của mình. Giai ñoạn này chỉ cần có một mảnh ñất là có
thể hình thành nên một cái nhà và ñược coi là BðS. Trong cấp ñộ này, các
chính sách về ñất ñai, các chủ ñất và các cơ quan quản lý ñất ñai ñóng vai trò
quyết ñịnh.
Thứ hai, cấp ñộ tập trung hoá: ðó là giai ñoạn của các doanh nghiệp
xây dựng. Trong giai ñoạn này, do hạn chế về ñất ñai, do hạn chế về năng lực
xây dựng, không phải ai cũng có thể hình thành và phát triển một toà nhà, một
BðS lớn, một dự án BðS. Trong cấp ñộ này, các chính sách về xây dựng và
các doanh nghiệp, cơ quan quản lý xây dựng ñóng vai trò quyết ñịnh.
Thứ ba, cấp ñộ tiền tệ hoá: ðó là giai ñoạn của các doanh nghiệp xây
dựng. Lúc này, sự bùng nổ của các doanh nghiệp phát triển BðS, do hạn chế
về các ñiều kiện bán BðS, không phải doanh nghiệp nào cũng ñủ tiền ñể phát
triển BðS cho tới khi bán ra ñược trên thị trường. Trong cấp ñộ này, các ngân
hàng ñóng vai trò quyết ñịnh trong việc tham gia vào dự án này hoặc dự án
khác. Các chính sách ngân hàng, các ngân hàng và các cơ quan quản lý về
ngân hàng ñóng vai trò quyết ñịnh.
Thứ tư, cấp ñộ tài chính hoá: Khi quy mô của thị trường BðS tăng cao
và thị trường phát triển mạnh, do những hạn chế về nguồn vốn dài hạn tài trợ
cho thị trường BðS, các ngân hàng hoặc không thể tiếp tục cho vay ñối với

qua 4 chu kỳ, mỗi chu kỳ khoảng 10 năm; thị trường BðS Hồng Kông từ sau
chiến tranh thế giới thứ II ñến nay ñã có 8 chu kỳ dao ñộng, chu kỳ ngắn hạn
là từ 6-7 năm, dài là 9-10 năm, trung bình là 8-9 năm. Thị trường BðS Trung
Quốc tuy hình thành chưa lâu nhưng từ năm 1978 ñến nay cũng ñã có 4 chu
kỳ dao ñộng, trong ñó ñáng chú ý có chu kỳ cực ngắn (1992-1994), tăng
trưởng “phi mã” trong 2 năm 1992- 1993 rồi suy sụp rất nhanh trong năm
1994.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

16


c. Thị trường BðS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập trung,
trải rộng trên khắp các vùng miền của ñất nước.
BðS là một loại hàng hoá cố ñịnh và không thể di dời về mặt vị trí và
nó chịu ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi ñó, tâm
lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi ñịa phương lại khác nhau. Chính vì
vậy, hoạt ñộng của thị trường BðS mang tính ñịa phương sâu sắc.
Mặt khác, thị trường BðS mang tính không tập trung và trải rộng ở mọi
vùng miền của ñất nước. Sản phẩm hàng hoá BðS có “dư thừa” ở vùng này
cũng không thể ñem bán ở vùng khác ñược. Bên cạnh ñó, mỗi thị trường
mang tính chất ñịa phương với quy mô và trình ñộ khác nhau do có sự phát
triển không ñều giữa các vùng, các miền, do ñiều kiện tự nhiên và trình ñộ
phát triển kinh tế-văn hoá-xã hội khác nhau dẫn ñến quy mô và trình ñộ phát
triển của thị trường BðS khác nhau. Thị trường BðS ở các ñô thị có quy mô
và trình ñộ phát triển kinh tế cao thì hoạt ñộng sôi ñộng hơn thị trường BðS ở
nông thôn, miền núi v.v..
d. Thị trường BðS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.
BðS là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là hàng hoá ñặc biệt, các giao dịch

tạo ñược của ñất, nên thị trường BðS mang tính ñộc quyền, ñầu cơ nhiều hơn
các thị trường hàng hoá khác.
e. Thị trường BðS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính.
ðộng thái phát triển của thị trường này tác ñộng tới nhiều loại thị trường
trong nền kinh tế.
BðS là tài sản ñầu tư trên ñất bao gồm cả giá trị ñất ñai sau khi ñã ñược
ñầu tư. Mà ñầu tư tạo lập BðS thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời
gian hình thành BðS cũng như thu hồi nguồn vốn dài. Khi BðS tham gia lưu
thông trên thị trường BðS, các giá trị cũng như các quyền về BðS ñược ñem
ra trao ñổi, mua bán, kinh doanh v.v.. giải quyết vấn ñề lưu thông tiền tệ, thu

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

18


hồi vốn ñầu tư và mang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch. ðiều này chứng
tỏ thị trường BðS là ñầu ra quan trọng của thị trường vốn.
Ngược lại, thị trường BðS hoạt ñộng tốt là cơ sở ñể huy ñộng ñược
nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân
(Theo thống kê, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế
chấp bằng BðS chiếm 80% trong tổng lượng vốn cho vay).
Ngoài ra, thị trường BðS còn có quan hệ trực tiếp với thị trường xây
dựng và qua ñó mà bắc cầu tới các thị trường vật liệu xây dựng và ñồ nội thất,
thị trường lao ñộng v.v.. dao ñộng của thị trường này có ảnh hưởng lan toả tới
sự phát triển ổn ñịnh của nền kinh tế quốc dân.
Nguồn: Phòng Qlý TTBðS- Cục Quản lý nhà
/>2.3.1. Một số thuật ngữ liên quan ñến ñấu giá quyền sử dụng ñất
- ðấu giá: Là bán bằng hình thức ñể cho người mua lần lượt trả giá, giá
cao nhất thì ñược.

gia ñấu giá phải nộp ñể xác ñịnh trách nhiệm tham gia ñấu giá của mình.
2.3.2. Giá ñất, ñịnh giá ñất và thị trường bất ñộng sản trên thế giới
2.3.2.1. Khái quát về giá ñất trên thế giới
Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá ñất ñược hiểu là biểu
hiện mặt giá trị của quyền SDð. Xét về phương diện tổng quát, giá ñất là giá
bán quyền sở hữu ñất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh ñất ñó trong
không gian và thời gian xác ñịnh [17]. Theo Luật ðất ñai năm 2003, giá ñất là
số tiền tính trên một ñơn vị diện tích ñất do Nhà nước quy ñịnh hoặc ñược
hình thành trong giao dịch về quyền SDð [14].
Trên thực tế luôn tồn tại 2 loại giá ñất: Giá ñất Nhà nước quy ñịnh và
giá ñất thị trường. Giá ñất thị trường ñược hình thành trên cơ sở thoả thuận
thành của bên sở hữu ñất và các bên khác có liên quan (thường là các giao
dịch thành công trên thực tế); Theo quy ñịnh, giá chuyển nhượng quyền SDð
thực tế trên thị trường trong ñiều kiện bình thường tại một thời ñiểm xác ñịnh
là số tiền Việt Nam tính trên một ñơn vị diện tích ñất theo từng mục ñích sử
dụng hợp pháp, ñược hình thành từ kết quả của những giao dịch thực tế ñã
hoàn thành, mang tính phổ biến giữa người chuyển nhượng và người nhận

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

20


chuyển nhượng trong ñiều kiện thương mại bình thường, không chịu tác ñộng
của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá ñột biến không hợp lý, như: ñầu cơ,
thiên tai, ñịch hoạ, khủng hoảng kinh tế, tài chính, thay ñổi quy hoạch, chuyển
nhượng trong tình trạng bị ép buộc, có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu
ñãi và những trường hợp khác do Bộ Tài chính quy ñịnh. [8,6]
Giá ñất Nhà nước quy ñịnh trên cơ sở giá thị trường nhằm phục vụ cho
các mục ñích thu thuế và các mục ñích khác của Nhà nước. Giá ñất do Nhà

2.3.3. ðấu giá ñất của một số nước trên thế giới
a. Trung Quốc
Ở Trung Quốc, "Luật tài sản nhà ñất" ra ñời năm 1994, và thị trường
BðS thực sự ñược xác lập từ năm 1988 quy ñịnh Nhà nước giao quyền SDð
thuộc quyền sở hữu Nhà nước trong một số năm nhất ñịnh và việc nộp tiền
cho Nhà nước về quyền SDð của người SDð ñược gọi là xuất nhượng quyền
SDð. [9]
Việc xuất nhượng quyền SDð phải phù hợp với quy hoạch SDð tổng
thể, quy hoạch ñô thị và kế hoạch SDð xây dựng hàng năm. Xuất nhượng
quyền SDð của UBND huyện trở lên ñể làm nhà ở phải căn cứ vào chỉ tiêu
khống chế và phương án giao ñất làm nhà ở hàng năm của UBND cấp tỉnh trở
lên, báo cáo với Chính phủ kế hoạch ñể UBND tỉnh phê duyệt theo quy chuẩn
của chính phủ. Việc giao từng thửa ñất, mục ñích sử dụng, thời hạn sử dụng
và những ñiều kiện khác là do các cơ quan quản lý cấp huyện, thị về quy
hoạch, xây dựng, nhà ñất phối hợp hình thành phương án theo quy ñịnh của
chính phủ, trình báo cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê chuẩn, sau ñó cơ
quan quản lý ñất ñai cấp huyện, thị thực hiện. [9]
Việc xuất nhượng quyền SDð có thể lựa chọn phương thức ñấu giá,
ñấu thầu hoặc thoả thuận song phương. ðối với ñất ñể xây dựng công trình
thương mại, du lịch, giải trí hoặc nhà ở sang trọng, nếu có ñiều kiện thì phải
thực hiện phương thức ñấu giá và ñấu thầu, nếu không có ñiều kiện ñấu giá,
ñấu thầu thì mới có thể dùng phương thức thương lượng song phương.
Tiền SDð trong trường hợp xuất nhượng quyền SDð bằng thương

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

22


lượng song phương không ñược thấp hơn mức giá thấp nhất của Nhà nước.



d. Một số nước ASEAN
- Campuchia: Chỉ những cá nhân hoặc thể nhân có quốc tịch Khơ-me
mới có quyền sở hữu ñất ñai. Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận
quyền sở hữu ñối với BðS trên toàn quốc là: Bộ Quản lý ñất ñai, Quy hoạch
ñô thị và Xây dựng.
- Inñônêxia: Khái niệm BðS ñề cập tới ñất và bất cứ tài sản gì gắn với
ñất. Khung pháp lý ñối với BðS là hệ thống Luật ðất ñai số 5 ban hành năm
1960 ñược gọi là Luật ruộng ñất cơ bản (BAL).
- Singapo: Vai trò của Nhà nước trong các giao dịch BðS là can thiệp
qua chính sách thuế BðS trong giao dịch mua bán, chuyển nhượng hoặc có
chính sách tài chính tín dụng: kích cầu bằng việc khuyến khích cho vay tiền
mua BðS qua các ngân hàng.
- Philíppin: Phạm vi ñiều chỉnh của luật mua bán BðS là các nhân tố
cấu thành thị trường BðS; Phân loại BðS; Các hợp ñồng mua bán BðS; Các
hoạt ñộng kinh doanh BðS.
Qua tham khảo một số nước có thể thấy mặc dù các thể chế chính trị,
pháp luật và chính sách ñất ñai, ñối với chức năng, nhiệm vụ và hệ thống tổ
chức quản lý ñất ñai rất khác nhau ñối với mỗi nước, mỗi khu vực trên thế
giới, nhưng công tác ñịnh giá ñất, ñịnh giá BðS gắn với ñất ở hầu hết các
nước trên thế giới ñều ñược coi trọng và tổ chức thành một hệ thống công cụ
có những ñiểm giống nhau ñể thực hiện nhiện vụ quản lý Nhà nước về ñất ñai
trong cơ chế thị trường BðS.
2.4. ðất ñai, nhà ở trong thị trường bất ñộng sản việt nam
2.4.1. Khái quát quá trình hình thành giá ñất ở nước ta
Ở nước ta, do các ñặc ñiểm lịch sử, kinh tế, xã hội của ñất nước trong
mấy thập kỷ qua có nhiều biến ñộng lớn, ñã ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình
thành và phát triển thị trường BðS nói chung trong ñó có vấn ñề giá ñất. Có