ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN VIỆT ANH

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐẤU
GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở MỘT SỐ DỰ ÁN
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN VĨNH TƯỜNG
- TỈNH VĨNH PHÚC

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - Năm 2014

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

http://www.lrc-tnu.edu.vn/


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN VIỆT ANH

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐẤU
GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở MỘT SỐ DỰ ÁN
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN VĨNH TƯỜNG
- TỈNH VĨNH PHÚC
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số : 60 85 01 03


tiếp hướng dẫn tôi trong thời gian thực hiện đề tài; tôi cũng xin chân thành cảm ơn
các thầy, cô Khoa Quản lý tài nguyên, Khoa Môi trường, Ban Quản lý đào tạo Sau
đại học - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã hướng dẫn, giúp đỡ tôi trong
quá trình học tập tại trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên.
Tôi xin chân thành cảm ơn, sự nhiệt tình giúp đỡ của các cơ quan đơn vị
ngành Tài nguyên và Môi trường tỉnh Vĩnh Phúc, các phòng ban của UBND huyện
Vĩnh Tường đã nhiệt tình giúp đỡ tôi trong thời gian điều tra số liệu và có những ý
kiến đóng góp quý báu cho luận văn của tôi.
Tôi xin chân thành cảm ơn những người thân trong gia đình, bạn bè, đồng
nghiệp đã khích lệ và tạo điều kiện tốt nhất để tôi hoàn thành luận văn này.
Một lần nữa tôi xin chân thành cảm ơn!
Tác giả

Nguyễn Việt Anh


3

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ...................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ........................................................................................................... ii
MỤC LUC ................................................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ........................................................................ vi
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU .............................................................................................. vii
MỞ ĐẦU.......................................................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ..........................................................................................1
2.
Mục
tiêu,
yêu

dụng

đất

1.3.1. Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất........................................................................
8
1.3.2. Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá QSDĐ
...................................... 12
1.3.3. Các phương pháp định giá đất trong đấu giá QSDĐ...................................................
12
1.4. Kinh nghiệm đấu giá đất ở một số nước trên thế giới và Việt Nam ..................13
1.4.1. Mỹ................................................................................................................................... 13
1.4.2. Trung Quốc .................................................................................................................... 15


4

1.4.3. Đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam.......................................................................
17
1.4.4. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở một số địa phương
......................................... 19


5

CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN
CỨU................................................................................................................................................ 23
2.1. Đối tượng nghiên cứu.........................................................................................23
2.2. Phạm vi nghiên cứu, thời gian nghiên cứu.........................................................23

3.4.4. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại xã Tuân Chính, huyện Vĩnh Tường, tỉnh


6

Vĩnh Phúc ................................................................................................................................. 59


7

3.5. Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua một số Dự án
đấu giá quyền sử dụng đất.........................................................................................62
3.5.1. Hiệu quả kinh tế ............................................................................................................. 62
3.5.2. Hiệu quả xã hội .............................................................................................................. 68
3.5.3. Hiệu quả đối với công tác quản lý Nhà nước...............................................................
69
3.6. Một số hạn chế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ...................................70
3.6.1. Công tác tổ chức ............................................................................................................ 70
3.6.2. Đối với người tham gia đấu giá ....................................................................................
70
3.7. Một số đề xuất đối với công tác đấu giá đất. .....................................................70
3.7.1. Nhóm giải pháp về cơ chế đấu giá QSDĐ...................................................................
70
3.7.2. Nhóm giải pháp về quy hoạch, kế hoạch .....................................................................
71
3.7.3. Nhóm giải pháp quản lý, tổ chức thực hiên ................................................................
71
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ.................................................................................................. 73
1. Kết luận .................................................................................................................73
2. Kiến nghị..........................................................................................................................73

Giá trị sản xuất

GCN

Giấy chứng nhận

NN-TS

Nông nghiệp, thủy sản

QSD

Quyền sử dụng

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

TM-DV

Thương mại - Dịch vụ

TW

Trung Ương

UBND

Ủy ban nhân dân



Hình 3.1. Bản đồ hành chính huyện Vĩnh Tường, tỉnh Vĩnh Phúc ........................... 26


1

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất nước ta hiện nay đang trong quá trình phát triển công nghiệp hóa,
hiện đại hóa vấn đề đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ trong các tỉnh thành trên cả
nước. Trong quá trình đổi mới nền KT-XH ở nước ta, cơ chế kinh tế thị trường
đã từng bước được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ và
hình thành xu hướng mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm
đầu ra trở thành hàng hoá, trong đó có đất đai . Khi đất đai trở thành hàng hóa
trên thị trường đã hình thành các giao dịch “ngầm“ về đất đai và các giao dịch
này đẩy giá đất lên khá cao so với giá đất Nhà nước đã ban hành theo khung giá
quy định, việc giao đất lúc này đã không còn phù hợp với giá trị thực của đất,
Nhà nước không kiểm soát được các giao dịch về đất đai khiến các nguồn thu
từ đất đại bị hạn chế, gây thiệt hại cho ngân sách nhà nước, hệ thống quản lý
đất đai không cập nhập kịp thời những thông tin biến động về đất đai, tình
trạng thửa đất, gây khó khăn trong công tác quản lý ... Vì vậy, chuyển sang
hình thức đất giá quyền sử dụng đất cho phù hợp với giá trị thị trường, phản
ánh đúng giá trị thực có của đất là tất yếu.
Vĩnh Tường, là một tỉnh phát triển kinh tế theo hướng công nghiệp hóa, kéo
theo đó là quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ trên toàn tỉnh. Nhu cầu sử dụng đất
cho các mục tiêu phát triển KTXH rất lớn. Trong những năm gần đây Nhà nước đã
có cơ chế dùng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo hướng đấu thầu dự án
hoặc đấu giá quyền sử dụng đất. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã thực sự là
một hướng đi mới cho thị trường bất động sản của huyện. Giá trị thực của đất trên


4

trường BĐS có thể được hiểu theo cả nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng, thị
trường BĐS là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch BĐS diễn ra tại một khu vực
địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định, nó không chỉ bao gồm các
hoạt động giao dịch mà còn kinh doanh, sản xuất, dịch vụ, tư vấn phát triển bất
động sản. Hiểu theo nghĩa hẹp, thị trường BĐS là nơi diễn ra các hoạt động có liên
quan trực tiếp đến giao dịch mua bán, chuyển nhượng,... BĐS [14].
Thị trường BĐS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá: Quy luật
giá trị, quy luật cung cầu và theo mô hình chung của thị trường hàng hoá với 3 yếu
tố xác định là sản phẩm, số lượng và giá cả [17].
Phạm vi hoạt động của thị trường bất động sản do hệ thống pháp luật của
mỗi nước quy định nên cũng không đồng nhất. Ví dụ: pháp luật Ôxtrâylia quy định
không hạn chế quyền được mua, bán, thế chấp, thuê BĐS và tất cả các loại đất,
BĐS đều được mua, bán, cho thuê, thế chấp. Pháp luật Trung Quốc quy định giao
dịch BĐS bao gồm chuyển nhượng BĐS, thế chấp BĐS và cho thuê nhà [17].
Chức năng của thị trường BĐS là đưa người mua và người bán BĐS đến với
nhau, xác định giá cả cho các BĐS giao dịch, phân phối BĐS theo quy luật cung
cầu, phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường.
1.2. Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất
1.2.1. Khái niệm về giá
đất
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó, đối
với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh
tế, nó là sự thu lợi trong quán trình mua bán, nói cách khác, giá cả đất đai cao hay
thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó.
Quyền lợi của đất đai đến đâu thì có khả năng thu lời đến đó từ đất và cũng có giá
cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho
thuê, giá cả quyền thế chấp. Hầu hết những nước có nên kinh tế thị trường, giá đất

chênh lệch dưới Chủ nghĩa Tư bản [14].
Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những
ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn,
có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất cao hơn.
Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Những
người kinh doanh trên ruộng đất loại tốt và loại vừa có thể thu được một khoản lợi
nhuận bình quân bằng số chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất


6

cá biệt . Vì ruộng đất thuộc sở hữu của địa chủ nên lợi nhuận phụ thêm đó được
chuyển cho địa chủ dưới hình thức địa tô chênh lệch. Như vậy, địa tô chênh lệch
gắn liền với sự độc quyền kinh doanh tư bản chủ nghĩa về ruộng đất. Địa tô chênh
lệch còn tồn tại cả trong điều kiện của chủ nghĩa xã hội, song được phân phối một
phần dưới hình thức thu nhập thuần túy phụ thêm của các hợp tác xã nông nghiệp
của nông dân, một phần dưới hình thức thu nhập của Nhà nước. Có hai loại địa tô
chênh lệch: địa tô chênh lệch 1 và địa tô chênh lệch 2. Địa tô chênh lệch 1 là địa tô
chênh lệch thu được trên những ruộng đất có độ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt,
có vị trí gần thị trường tiêu thụ. Địa tô chênh lệch 2 là địa tô chênh lệch thu được do
đầu tư, thâm canh trên thửa đất đó. Địa tô chênh lệch 1 sẽ thuộc về người có quyền
sở hữu về đất đai nó được chuyển vào giá cả đất đai hay tiền thuê đất hàng năm, còn
địa tô chênh lệch 2 sẽ thuộc về những người đầu tư hay thâm canh trên thửa đất đó
[14].
* Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có
thể tăng hay giảm. Vì địa tô vận động một cách độc lập với giá đất cho nên có thể
tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất để xem giá đất còn chịu ảnh hưởng bởi yếu
tố nào. Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất phải
giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có

nhất định phụ thuộc các yếu tố như: mật độ dân cư; tỉ lệ tăng trưởng kinh tế khu
vực; việc làm và mức thu nhập bình quân của người dân tại địa phương; khả năng
của hệ thống giao thông; tỉ lệ lãi suất vay thế chấp [14], [19].
Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại đất
cụ thể hay cho một mục đích sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống
thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất. Có thể thấy khi đất nông nghiệp,
đất phi nông nghiệp hoặc đất chưa sử dụng ở ngoại vi một thành phố được điều
chỉnh theo qui hoạch nhằm chuyển một số lớn diện tích này sang mục đích làm khu
dân cư đô thị. Sự tăng số lượng diện tích đất ở tại đô thị sẽ làm chậm sự tăng giá đất
ở của khu vực này. Bên cạnh đó sự phát triển và tăng trưởng liên tục về kinh tế của
một khu vực nào đó dẫn đến nhu cầu sử dụng đất ngày một nhiều hơn cho tất cả các
ngành kinh tế, vì thế giá đất ngày một cao hơn. Bằng chứng là các lô đất ở bị chia
cắt ngày một nhỏ hơn và thay thế vào những khoảng đất trống là những căn nhà
riêng biệt cho hộ gia đình. Đất đai luôn có hạn mà nhu cầu về đất thì vô hạn, cho
nên theo đà phát triển, giá đất đô thị vẫn có xu hướng tăng liên tục. Sự khác biệt lớn


8

về giá trị đất giữa khu vực đô thị và nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và
thậm chí giữa những vùng ven đô khác nhau trong cùng một đô thị. Đất đai vốn là
cố định, giá trị của đất đai biến động nhiều hơn các hàng hoá thông thường khác.
Nhìn chung, ở Việt Nam, trong thời gian tới quan hệ cung cầu về đất sử dụng
vào mục đích sản xuất nông nghiệp chưa đến mức mất cân đối căng thẳng giữa lao
động công nghiệp và đất đai. Phần lớn đất chưa sử dụng lại là đất đồi núi, đất các
vùng ven biển. đòi hỏi phải có vốn đầu tư lớn thì mới đưa vào khai thác được, luật
đầu tư ban hành củng cố thêm quy mô sản xuất đa dạng cây trồng, mở thêm nhiều
ngành nghề thu hút lực lượng lao động xã hội. Tốc độ phát triển công nghiệp đầu tư
xây dựng các khu trung tâm thương mại, du lịch.cũng mở ra khả năng thu hút lực
lượng lao động từ khu vực nông nghiệp. Tuy nhiên tốc độ tăng lao động của Việt

mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá
bán quyền sở hữu đất, chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong
không gian và thời gian xác định. Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả
đất đai là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là giá trị hiện hành của địa tô nhiều
năm được chi trả một lần. Giá cả đất đai ở nước ta không giống các quốc gia thông
thường có chế độ tư hữu đất đai: thứ nhất, nó là cái giá phải trả để có quyền sử dụng
đất trong nhiều năm, mà không phải là giá cả quyền sở hữu đất; thứ hai là, do thời
gian sử dụng đất tương đối dài, trong thời gian sử dụng, người sử dụng đất có quyền
chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn QSDĐ theo quy
định của pháp luật [14], [19].
Đất đai được coi là nguồn tài sản quý giá, nguồn lực quan trọng nhất của đất
nước. Chính vì vậy, Nhà nước ngày càng chú trọng khai thác các nguồn thu từ đất
đai nhằm quản lý có hiệu quả hơn nguồn tài sản này. Điều 4 Luật Đất đai 2003 có
nêu: Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên đơn vị diện
tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử
dụng đất
Trước đây, Nhà nước chỉ quy định một loại giá đất áp dụng cho mọi quan hệ
đất đai, thì Luật Đất đai 2003 đề cập nhiều loại giá đất để xử lý từng nhóm quan hệ
đất đai khác nhau. Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây (Điều 55 Luật Đất đai năm 2003):
1. Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá
theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này.
2. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất
3. Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan


10

khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất,
góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Trước khi có Luật Đất đai năm 2003, giá đất trên thị trường biến động mạnh,


nước và người tham gia đấu giá, giá đất tính được phải dựa vào giá thị trường và
khả năng sinh lợi của đất. Đất đai dùng vào các mục đích khác nhau thì khả năng
sinh lợi khác nhau, khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận lợi của mảnh đất bao
gồm các yếu tố sau:
- Vị trí của khu đất: Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong việc
xác định giá đất, ví dụ trong cùng một loại đường phố của một loại đô thị thì giá đất
ở những vị trí mặt tiền sẽ có giá cao hơn ở những vị trí trong ngõ hẻm. Mặt khác,
các vị trí ở khu trung tâm văn hoá, KT-XH, thương mại ... sẽ có giá cao hơn các vị
trí ở xa trung tâm (cùng đặt tại vị trí mặt tiền) hoặc cùng ở mặt đường phố, nhưng vị
trí ở gần khu sản xuất có các khí độc hại thì giá đất sẽ thấp hơn các vị trí tương tự
nhưng đặt ở xa trung tâm hơn. Vì vậy, khi xác định giá đất, điều quan trọng là phải
xác định vị trí đất và các nhân tố xung quanh có làm ảnh hưởng đến giá đất.
- Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng.
Một khu đất cho dù có rất nhiều yếu tố thuận lợi nhưng nếu chưa được đầu tư
xây dựng cơ sở hạ tầng, khu đất sẽ có những hạn chế nhất định trong việc xác định
giá đất. Ngược lại, một khu vực được đầu tư cơ sở hạ tầng như hệ thống đường
giao thông, hệ thống cấp thoát nước đồng bộ, dịch vụ thông tin liên lạc hiện đại,
điện sinh hoạt, điện sản xuất qui mô lớn .... sẽ làm tăng giá trị của đất và tác động
trực tiếp đến giá đất.
- Điều kiện kinh tế - xã hội và các công trình dịch vụ.
Khu vực có điều kiện KT-XH phát triển thuận lợi cho kinh doanh thương mại, văn
phòng, cửa hàng dịch vụ hoặc môi trường sinh sống là điều kiện có sức thu hút dân
cư đến ở, các yếu tố này sẽ làm cho giá đất thực tế ở khu vực này tăng lên. Nếu là
nơi khu công nghiệp tập trung, có nhiều nhà máy xí nghiệp, khu công nghiệp, khu
chế xuất sẽ hạn chế khả năng phát triển nhà ở khu vực xung quanh, dân cư đến đây
ít dẫn đến giá đất giảm.
- Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục đích và yêu cầu khác nhau.
Một lô đất nếu dùng để sử dụng cho các mục đích khác nhau thì giá đất của nó cũng
chịu ảnh hưởng theo các mục đích đó vì đất đai là một tài sản không giống như

đất đai có giá là do có thể phát triển, sử dụng, xây dựng nhà cửa và có thể tạo ra thu
nhập. Giá đất phải trả để có được đất đai, rõ ràng là phần còn lại sau khi đã trừ đi chi
phí và thu nhập định kỳ bình quân của xã hội trong tổng giá cả bất động sản được dự
tính. Nghĩa là giá đất bằng giá bán ra của đất đai và công trình trừ đi giá cả của bản
thân công trình. Phần còn lại là giá cả của đất đai thuộc đối tượng định giá [14], [19].
* Phương pháp chi phí: là phương pháp lấy giá thành xây dựng trừ đi phần


13

khấu hao. Theo phương pháp này, giá trị của đất được bổ sung các khoản chi phí
thay thế hoặc cải tạo của những công trình đã trừ khấu hao tạo nên giá trị của thị
trường bất động sản cần định giá [14], [19].
Việc xác định giá định g iá đất trong đất giá QSDĐ tuy từng địa phương mà
lựa chọn phương pháp cho thích hợp hoặc có thể vận dụng kết hợp các phương pháp
sao cho việc định giá được kết quả cao nhất.
1.4. Kinh nghiệm đấu giá đất ở một số nước trên thế giới và Việt Nam
1.4.1. Mỹ
Trong những thập kỷ gần đây, tại nước Mỹ, bán đấu giá bất động sản đã trở
nên vô cùng phổ biến giúp cho hoạt động mua hay bán bất động sản trở nên nhanh
chóng hơn. Bán đấu giá tại nước này có thể là một kinh nghiệm nơi thương trường
cho những người mới muốn mua nhà qua đấu giá, có thể là một sự lựa chọn tốt nhất
cho tất cả mọi người. Tại Mỹ quy trình có nhiều điểm khác biệt và khá chặt chẽ, nên
điều quan trọng cho người bán và người mua là tìm hiểu kỹ trình tự của nó.
Tại Mỹ, một người không có chủ đích mua vẫn có thể tham gia nhiều cuộc
đấu giá để giúp họ nắm bắt quy trình và xem xét liệu mình có hợp với cách mua bán
bất động sản qua đấu giá không. Sự nguy hiểm tiềm ẩn lớn nhất của người mua tại
cuộc bán đấu giá và đặc điểm tương tự đối với người bán, đó gần như là họ đặt giá
vượt qua giới hạn cuối cùng vì thứ được chào bán là tài sản mà họ muốn hoặc họ
cho là rất có giá trị. Đơn giản là người mua đánh giá tài sản có giá trị cao hơn mức