ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

LÊ THÀNH CÔNG

ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CỦA CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN PHÚC THỌ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP

THÁI NGUYÊN - 2013


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

LÊ THÀNH CÔNG

ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CỦA CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN PHÚC THỌ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Mã số: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP

Người hướng dẫn khoa học: TS. Hoàng Văn Hùng

THÁI NGUYÊN - 2013


Tác giả luận văn

Lê Thành Công


MỤC LỤC
Trang
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài........................................................................ 1
1.2. Mục đích chung – Yêu cầu của đề tài .................................................. 2
1.2.1. Mục đích chung ................................................................................. 2
1.2.2. Yêu cầu của đề tài.............................................................................. 2
1.3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ............................................. 3
1.3.1. Ý nghĩa khoa học ............................................................................... 3
1.3.1. Ý nghĩa thực tiễn ............................................................................... 3
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ........................................................ 4
1.1. Khái niệm bất động sản và thị trường bất động sản ............................. 4
1.1.1. Bất động sản ....................................................................................... 4
1.1.2. Thị trường bất động sản ..................................................................... 5
1.1.3. Một số khái niệm khác ....................................................................... 6
1.2. Giá đất, định giá đất và thị trường bất động sản trên thế giới .............. 7
1.2.1. Khái quát về giá đất ........................................................................... 7
1.2.2. Khái quát về định giá đất và Bất động sản ........................................ 8
1.2.3. Đấu giá đất của một số nước .............................................................. 9
1.3. Đất đai, nhà ở trong thị trường bất động sản việt nam ....................... 11
1.3.1. Khái quát quá trình hình thành giá đất ở nước ta............................. 11
1.3.2. Thực trạng và những thành tựu của thị trường Bất động sản
Việt Nam ..................................................................................................... 13
1.3.3. Đánh giá nhu cầu về Bất động sản ở Việt Nam ............................... 15
1.4. Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất ở việt nam .............................. 15

3.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Phúc


Thọ, thành phố Hà Nội............................................................................... 40
3.1.1. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên, cảnh quan môi trường ................... 40
3.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội ................................................................... 42
3.1.3. Tình hình quản lý và sử dụng đất..................................................... 45
3.1.4. Đánh giá chung về thực trạng phát triển kinh tế - xã hội................ 51
3.2. Khái quát công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Phúc
Thọ trong những năm qua .......................................................................... 51
3.2.1. Các văn bản về đấu giá quyền sử dụng đất ...................................... 52
3.2.2. Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất ................................................. 53
3.3. Kết quả đấu giá ở một số dự án đấu giá quyền sử dụng đất
trên địa bàn huyện Phúc Thọ ..................................................................... 62
3.3.1. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại khu đấu giá trụ sở trạm
thú y cũ trên địa bàn xã Võng Xuyên ........................................................ 62
3.3.2. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại khu đấu giá trên địa
bàn xã Tích Giang ..................................................................................... 65
3.3.3. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại khu đấu giá Cửa Đình
trên địa bàn xã Thọ Lộc ............................................................................. 69
3.4. Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên
địa bàn huyện Phúc Thọ ............................................................................. 72
3.4.1. Ưu điểm và hạn chế của công tác đấu giá quyền SDĐ .................... 72
3.4.2. Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền SDĐ ....................... 74
3.5. Một số yếu tố ảnh hưởng tới công tác đấu giá quyền sử dụng
đất trên địa bàn huyện Phúc Thọ................................................................ 76
3.5.1. Phân tích tổng hợp các yếu tố điều tra của địa bàn .......................... 77
3.5.2. Phân tích các yếu tố ảnh hưởng của nhóm đối tượng người dân .......... 79
3.5.3. Phân tích các yếu tố ảnh hưởng của nhóm đối tượng cán bộ .......... 80
3.6. Một số giải pháp về công tác đấu giá quyền sử dụng đất ................... 82

HĐND

: Hội đồng nhân dân

TM&MT

: Tài nguyên và Môi trường

BQL

: Ban quản lý

GPMB

: Giải phóng mặt bằng

CSHT

: Cơ sở hạ tầng


DANH MỤC BẢNG BIỂU
Trang
Bảng 01: Cơ cấu các loại đất của huyện phúc Thọ năm 2012 ........................ 47
Bảng 02: Quỹ đất theo địa giới hành chính năm 2012 ................................... 48
Bảng 03: Biến động sử dụng đất của huyện phúc Thọ
giai đoạn 2000-2012 ........................................................................ 50
Bảng 04: Danh sách các cá nhân trúng đấu giá quyền sử dụng đất ................ 64
Bảng 05: Danh sách các cá nhân trúng đấu giá quyền sử dụng đất ................ 67
Bảng 06: Danh sách các cá nhân trúng đấu giá quyền sử dụng đất ................ 71

ngầm, chưa thể hiện được hiệu quả kinh tế của thị trường đối với nền kinh tế đất
nước. Đến nay cùng với sự phát triển của nền kinh tế, sự hoàn thiện của cơ chế
pháp lý, đặc biệt là các chủ thể sử dụng đất nhận thức được vai trò quan trọng và
tiềm năng kinh tế của đất đai trong nền kinh tế. Thị trường đất đai đã có những
bước phát triển rõ rệt. Nhà nước với vai trò là người đại diện các chủ thể sử dụng
đất, thống nhất quản lý, đã và đang khai thác, phát triển thị trường đất đai bằng
những biện pháp khác nhau tuỳ thuộc vào mục đích của mình, trong đó công tác
đấu giá quyền sử dụng đất là một biện pháp hữu ích, được mọi quốc gia trên thế
giới áp dụng, giao đất cho các chủ thể sử dụng đất đồng thời tạo nguồn vốn cho
nhà nước phát triển kinh tế, đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng.
Dùng quỹ đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng là một biện pháp khai
thác nguồn vốn to lớn từ đất đai để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng theo các dự
án được Chính phủ phê duyệt.
Thực tế hình thức đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ
tầng đã được thí điểm ở Thành phố Hà nội năm 2001, và các cơ quan có thẩm


2
quyền đưa ra các quyết định, quy định áp dụng thực hiện đấu giá quyền sử
dụng đất từ năm 2002.
Việc triển khai công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại Thành phố Hà
Nội đã đem lại hiệu quả to lớn đối với yêu cầu phát triển Kinh tế - Xã hội.
Không chỉ thế, đấu giá quyền sử dụng đất còn thể hiện được tính ưu việt của nó
hơn các hình thức giao đất khác như: đấu giá đất đảm bảo tính công khai, rõ
ràng; đảm bảo mọi cá nhân, tổ chức có nhu cầu về sử dụng đất và có khả năng
tài chính đều được tham gia đấu giá đất; giúp bình ổn thị trường Bất động sản,
đem lại nguồn thu lớn cho ngân sách Nhà nước, cải thiện đời sống nhân dân . . .
Xuất phát từ những vấn đề trên, đồng thời nhằm góp phần vào việc đẩy
mạnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất, được sự đồng ý của Khoa Sau đại
học - Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên và với sự hướng dẫn trực tiếp

cho hợp lý.
1.3.1. Ý nghĩa thực tiễn
Trong thời gian qua, công tác đấu giá sử dụng đất trên địa bàn huyện
Phúc Thọ đã được triển khai mạnh mẽ tuy nhiên vẫn theo nhiều phương thức
khác nhau, mỗi phương thức đều có những thành công và hạn chế nhất định.
Do vậy cần tiến hành nghiên cứu và đánh giá hiệu quả của công tác đấu sử
dụng đất qua các dự án khác nhau với các phương án khác nhau để có thể đề
xuất và góp ý giúp quy trình đấu giá đất ngày càng hoàn thiện và đem lại hiệu
quả cao, tăng nguồn thu cho ngân sách của địa phương.


4

CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Khái niệm bất động sản và thị trường bất động sản
1.1.1. Bất động sản
Trong mọi lĩnh vực, kể cả kinh tế và pháp lý, tài sản được chia thành 2
loại: Bất động sản và động sản. Bất động sản trước hết nó là một tài sản
nhưng khác với các tài sản khác là nó không thể di dời được.
Đây là một thuật ngữ rộng chỉ các tài sản như đất trống, đất đai và công
trình xây dựng dùng cho các mục đích cư trú, giải trí, nông nghiệp, công
nghiệp, kinh doanh và thương mại.
Theo Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2005, tại chương XI, điều 174,
khoản 1 có nêu: “Bất động sản là các tài sản bao gồm:
a) Đất đai;
b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn
liền với nhà, công trình xây dựng đó;
c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
d) Các tài sản khác do pháp luật quy định.”[18]

liền với đất.
1.1.2. Thị trường bất động sản
Thị trường là nơi trao đổi hàng hoá được sản xuất ra, cùng với các quan
hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng
hoá. Thị trường hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế được phản
ánh thông qua trao đổi và lưu thông hàng hoá cùng quan hệ kinh tế và mối
liên kết kinh tế giữa người với người để từ đó liên kết họ với nhau. Thị trường
hiểu theo nghĩa hẹp là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến
giao dịch Bất động sản.


6
Thị trường Bất động sản là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền
kinh tế. Đó là nơi tiến hành các hoạt động giao dịch về Bất động sản, mang
tính khu vực và biến động theo thời gian. Có thể nói đó là tổng hòa các giao
dịch Bất động sản đạt được tại một khu vực địa lý nhất định trong một thời
điểm nhất định. [23]
Thị trường Bất động sản chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng
hoá; Quy luật giá trị; Quy luật cung cầu và theo mô hình chung của thị trường
hàng hoá với 3 yếu tố xác định là sản phẩm, số lượng và giá cả.
Phạm vi hoạt động của thị trường Bất động sản do pháp luật của mỗi
nước quy định nên không đồng nhất. Đó có thể là trong phạm vi địa phương,
quốc gia hay quốc tế. Chức năng của thị trường Bất động sản là đưa người
mua và người bán Bất động sản đến với nhau; xác định giá cả cho các Bất
động sản giao dịch; Phân phối Bất động sản theo quy luật cung cầu; phát triển
Bất động sản trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường.
1.1.3. Một số khái niệm khác
- Đấu giá: Là bán bằng hình thức để cho người mua lần lượt trả giá, giá
cao nhất thì được.
Tại khoản 1, Điều 1 của Quyết định số 137/2005/QĐ-UB ngày 9

hiện mặt giá trị của quyền sử dụng đất. Xét về phương diện tổng quát, giá đất
là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó
trong không gian và thời gian xác định. Theo Luật Đất đai năm 2003, giá đất
là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được
hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất.[22]
Trên thực tế luôn tồn tại 2 loại giá đất: giá đất Nhà nước quy định và
giá đất thị trường. Giá đất thị trường được hình thành trên cơ sở thoả thuận
thành của bên sở hữu đất và các bên khác có liên quan (thường là các giao
dịch thành công trên thực tế); Theo quy định, giá chuyển nhượng quyền sử


8
dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường tại một thời điểm
xác định là số tiền Việt Nam tính trên một đơn vị diện tích đất theo từng mục
đích sử dụng hợp pháp, được hình thành từ kết quả của những giao dịch thực
tế đã hoàn thành, mang tính phổ biến giữa người chuyển nhượng và người
nhận chuyển nhượng trong điều kiện thương mại bình thường, không chịu tác
động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến không hợp lý, như: đầu
cơ, thiên tai, địch hoạ, khủng hoảng kinh tế, tài chính, thay đổi quy hoạch,
chuyển nhượng trong tình trạng bị ép buộc, có quan hệ huyết thống hoặc có
những ưu đãi và những trường hợp khác do Bộ Tài chính quy định.
Giá đất Nhà nước quy định trên cơ sở giá thị trường nhằm phục vụ cho
các mục đích thu thuế và các mục đích khác của Nhà nước. Giá đất do Nhà
nước quy định phải sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên
thị trường trong điều kiện bình thường.
Cả 2 loại giá đất nói trên có quan hệ mật thiết và chi phối lẫn nhau,
chúng cùng chịu tác động bởi các quy luật kinh tế thị trường, trong đó giá đất
Nhà nước quy định thường ở trạng thái tĩnh tương đối, còn giá đất thị trường
luôn ở trạng thái động.[22]
1.2.2. Khái quát về định giá đất và Bất động sản

đủ và chi tiết.
1.2.3. Đấu giá đất của một số nước
a. Nhật Bản
Tại Nhật Bản việc đấu giá bất động sản chủ yếu được thực hiện đối
với các tài sản bảo lãnh, cầm cố quá hạn, hoặc thi hành án theo quyết định
của toà án. Sau thời kỳ khủng hoảng kinh tế, tình hình đấu giá đất trên thị
trường Bất động sản cũng bị ảnh hưởng bởi sự suy thoái kinh tế, các nhà
chuyên kinh doanh Bất động sản cũng như các con nợ và toà án để tập
trung giải quyết những bất động sản đang bị các ngân hàng cầm cố và tiến
hành đấu giá. Khi toà án địa phương tịch thu bất động sản của cá nhân


10
không thanh toán được nợ và rao bán tài sản này, số tiền thu được sẽ tiến
hành thanh toán cho những khoản nợ.
b. Australia
Đất đai Australia có hai dạng: sở hữu tư nhân hoặc dưới dạng thuê
và được quyền sử dụng. Luật pháp các bang đều chế định các mối quan hệ
giữa chủ sử hữu đất và người thuê nhà đất. Trong một số trường hợp, luật
khống chếmức tiền thuê theo từng loại nhà đất/ Bất động sản và đề ra các
quy định bảo vệ quyền lợi của người thuê nhà đất và bảo đảm các quyền
của chủ đất. Các công tác này do Văn phòng thẩm định giá Australia
(AVO) thực hiện. [25]
c. Trung Quốc
Ở Trung Quốc, "Luật tài sản nhà đất" ra đời năm 1994, và thị trường
BĐS thực sự được xác lập từ năm 1988 quy định Nhà nước giao quyền sử
dụng đất thuộc quyền sở hữu Nhà nước (sau đây gọi tắt là quyền sử dụng đất)
trong một số năm nhất định và việc nộp tiền cho Nhà nước về quyền sử dụng
đất của người sử dụng đất được gọi là xuất nhượng quyền sử dụng đất.
Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử

là kẻ áp bức, bóc lột. Quan hệ mua bán đó không thể gọi là quan hệ bình
đẳng, kết quả các cuộc mua bán nói trên không thể nói là kết quả của sự thoả
thuận của tất cả các bên, điều đó trái với nguyên tắc cơ bản của thị trường.
Tuy nhiên, giá đất đã được hình thành trong giai đoạn này.
b. Từ năm 1946 đến trước 1980
Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp năm 1959 đó khẳng định có 3 hình
thức sở hữu đất đai: sở hữu nhà nước, tập thể và cá nhân, trong đó sở hữu Nhà
nước và tập thể là cơ bản và được ưu tiên. Luật pháp không hoàn toàn nghiêm
cấm việc mua bán đất đai, nhưng những loại đất được phép mua bán bị hạn
chế theo quá trình “Công hữu hoá đất đai”. thị trường đất đai hầu như không


12
được pháp luật thừa nhận. Tuy nhiên trên thực tế vẫn có những giao dịch về
nhà, đất nhưng với phạm vi và quy mô nhỏ bé, chủ yếu là chuyển nhượng nhà
ở thuộc sở hữu Nhà nước theo phương thức hoa hồng (Chuyển quyền cho
thuê). Giá đất hình thành mang tính chất tự phát và nằm ngoài sự kiểm soát
của pháp luật.
c. Từ năm 1980 đến trước 1993
Tại điều 19 của Hiến pháp năm 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu
toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Để cụ thể hoá điều 19 của Hiến
pháp, tại điều 5 và điều 17 Luật Đất đai năm 1988 đó quy định: Nghiêm cấm
việc mua, bán đất đai; khi chuyển quyền sở hữu nhà để ở, thì người nhận
chuyển nhượng nhà có quyền được sử dụng đất ở đối với ngôi nhà đó. Như
vậy, bằng các chế định pháp luật, Nhà nước Việt Nam thừa nhận ở Việt Nam
có thị trường đất đai mà chỉ có thị trường Bất động sản là nhà để ở (mặc dù
trên thực tế thị trường ngầm về đất đai đang tồn tại và diễn ra sôi động ở hầu
hết các đô thị). Thị trường bất động sản trong giai đoạn này cơ bản bị chia cắt:
thị trường nhà ở và các công trình xây dựng khác gắn liền với đất là thị trường
hợp pháp, thị trường đất không được pháp luật thừa nhận nhưng vẫn diễn ra

và suy giảm từ đầu 2008 đến nay). Hiện tại, thị trường đang diễn biến rất khó
dự báo. Trong những năm qua, thị trường Bất động sản Việt Nam đã có
những thành tựu nhất định:
- Các phân khúc thị trường hoạt động ngày càng sôi động. thị trường
Bất động sản nói chung là một phạm trù rộng, bao gồm các phân khúc về thị
trường nhà, căn hộ chung cư (trong các khu đô thị cũ và mới); phân khúc thị
trường đất phát triển công nghiệp (trong các khu công nghiệp, khu chế suất,
các khu kinh tế…); phân khúc thị trường sản phẩm Bất động sản thương mại,
du lịch (các văn phòng cho thuê, các khu du lịch, vui chơi, nghỉ dưỡng, các


14
căn hộ, biệt thự tại các sân golf…); phân khúc nhà cho các đối tượng xã hội
(lao động khu công nghiệp, sinh viên các trường đại học, cao đẳng, trung học,
nhà cho các đối tượng xã hội…).
- Chủ thể tham gia thị trường Bất động sản rất đa dạng, có thể nói là tất
cả các chủ thể, các loại hình doanh nghiệp đều trực tiếp hoặc gián tiếp tham
gia thị trường này.
- Một số lượng lớn sản phẩm Bất động sản đã được đưa vào vận hành,
đi vào cuộc sống, đóng góp một phần rất lớn vào việc góp phần cụ thể hóa
quy hoạch đô thị, cải thiện diện mạo đô thị, nâng cao chất lượng sống của
người dân đô thị. Đồng thời, nó cũng đáp ứng một phần quan trọng vào nhu
cầu về chỗ ở cho người dân đô thị. Điều này đã trực tiếp và gián tiếp tạo nên
sự phát triển vượt bậc về quy mô đô thị tại Việt Nam.
- Thị trường Bất động sản phát triển đã thu hút một lượng lớn vốn của
nền kinh tế.
- Thị trường Bất động sản có quan hệ rõ nét đối với các thị trường khác
trong nền kinh tế. Đó là các thị trường khoa học công nghệ, đặc biệt là công
nghệ thông tin; thị trường tài chính-tiền tệ nói chung, đặc biệt là thị trường
chứng khoán; thị trường lao động...