Phương hướng giải pháp hoàn thiện công tác định giá tại công ty bất
động sản Tôgi
1. PHƯƠNG HƯỚNG, NHIỆM VỤ TRONG THỜI GIAN TỚI CỦA CÔNG
TY TRONG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Tiếp tục củng cố uy tín là đơn vị tiên phong trong định giá bất động sản
Trong báo cáo tổng kết hoạt động cuối năm 2005 vừa qua, Ban Tổng giám đốc
đã kết luận rằng, phải đẩy nhanh hơn nữa công tác định giá của công ty, tiếp tục giữ
vững vị trí là một trong những công ty hàng đầu của nước ta trong hoạt động định
giá. Đó là phương hướng và cũng là mục tiêu trong trong hoạt động định giá của
công ty trong những năm tới. Có thể thấy rằng đây là một mục tiêu hoàn toàn khả thi
bởi trên thực tế công ty vẫn đang là lá cờ đầu trong lĩnh vực định giá bất động sản.
Có trong tay những đội ngũ cán bộ định giá giàu kinh nghiệm có bầu nhiệt huyết
cống hiến sức mình cho hoạt động của công ty. Đó sẽ là nhân tố chính tạo nên sự
thành công của công ty trong những năm vừa qua. Thực tế cũng cho thấy, thị trường
bất động sản nước ta đang trong quá trình phát triển, số lượng các giao dịch liên quan
đến bất động sản ngày càng tăng. Điều đó sẽ là cơ hội cho công ty củng cố vị trí của
mình trong hoạt động định giá, khi mà cầu về lĩnh vực này không ngừng tăng. Với
kinh nghiệm hoạt động hơn chục năm nay trong lĩnh vực bất động sản công ty cũng
đã trải qua những thách thức khó khăn trong quá trình đi lên của thị trường bất động
sản nước ta. Sự khởi đầu sớm đó đã cung cấp cho công ty rất nhiều kinh nghiệm
trong hoạt động định kinh doanh bất động sản nói chung và lĩnh vực định giá nói
riêng. Để tạo dựng niềm tin đối với khách hàng trong hoạt động định giá công ty
không ngừng tìm tòi, đổi mới để làm sao sản phẩm của công ty, những bất động sản
được định giá tạo ra sự thoái mái và niềm tin đối với khách hàng.
1
1
1.2. Hoàn thiện các phương pháp định giá thông qua quá trình nghiên cứu thị
trường
Nghiên cứu thị trường là một công việc quan trọng trong kinh doanh. Ở đây ta
có thể coi sản phẩn kinh doanh của công ty chính là định giá bất động sản. Bởi vậy
quá trình nghiên cứu thị trường sẽ là rất quan trọng đối với hoạt động định giá của

- Điều tra ban đầu để có kế hoạch định giá
+ Những thông tin cần thiết
+ Nguồn thông tin
+ Số lượng nhân viên cần huy động phục vụ cho công tác định giá
+ Kế hoach về thời gian tiến hành
- Thu thập và phân tích thông tin
+ Thông tin tổng quát: về vị trí (vùng, thành phố, lân cận, khối) về kinh tế
(phân tích tài chính, thị trường, cơ sở kinh tế, chiều hướng biến động)
+ Thông tin chi tiết: về bất động sản định giá (bằng khoán, vị trí, tự nhiên, sử
dụng cao nhất tốt nhất) về bất động sản so sánh (giá thành, bán, cho thuê, chi
phí)
- Sử dụng các phương pháp định giá để tính toán giá trị: Sử dụng các phương
pháp phù hợp với bất động sản để tính toán giá trị
- Điều hoà giá trị thù được từ các phương pháp: Căn cứ vào mục đích định giá
để có sự điều hoà cho phù hợp.
Việc xây dựng nên một quy trình định giá chung này sẽ tạo ra một cái
khung thống nhất trong quá trình định giá để từ đó có thể đi sâu vào từng phương
3
3
pháp. Làm cho quá trình định giá không bị chông chéo khi phải sử dụng đồng thời
nhiều phương pháp. Và đặc biệt nó sẽ rất hữu ích trong quá trình lưu trữ thông tin
quan trọng về các bất động sản được định giá.
2.2. Hoàn thiện các phương pháp thu thập và xử lý thông tin
Công việc thu thập và xử lý thông tin là yếu tố then chốt quyết định đến sự
hình thành nên giá trị của bất động sản. Bởi vậy muốn nâng cao chất lượng của quá
trình định giá không thể không coi trọng quá trình này. Các phương pháp thu thập và
xử lý thông tin ảnh hưởng trực tiếp đến các phương pháp định giá được sử dụng.
Thực tế hoạt động định giá cho thấy, nhiều khi do không có đủ thông tin mà các
phương pháp định giá đã không thể sử dụng được. Để làm cho quá trình thu thập và
xử lý thông tin này được khách quan và chính xác công ty cần phải:

khác nhau. Do đó giá trị của các bất động sản này được ước lượng theo từng phương
pháp sẽ có những sự khác biệt rõ nét. Quá trình điều hoà kết quả giá trị thu được từ
các phương pháp định giá đóng vai trò quyết định đến giá giá trị cuối cùng của bất
động sản mục tiêu. Do yêu cầu từ khách hàng định giá công ty thường xác định ra
mức giá tối thiểu của bất động sản mục tiêu hay mức giá tối đa của bất động sản đó.
Việc xác định các mức giá này chủ yếu dựa trên kết quả thu được từ các phương
pháp sử dụng. Tức là mức giá tối thiểu chính là mức giá thấp nhất của các phương
pháp đã được sử dụng. Hoặc mức giá cao nhất có thể của bất động sản mục tiêu
chính là mức giá cao nhất trong kết quả thu được từ các phương pháp định giá. Như
vậy thì giá của bất động sản thực tế khó có thể là mức giá thấp nhất hoặc cao nhất đó
và như vậy thì cũng không thể coi là bất động sản đã được ước lượng ở mức sử dụng
cao nhất, tốt nhất. Trên thực tế để bất động sản đạt sử dụng cao nhất tốt nhất cần phải
căn cứ vào mục đích của nhà đầu tư. Chính mục đích của nhà đầu tư sẽ quyết định
5
5
đến các phương pháp mà ta sử dụng để định giá. Chẳng hạn như với một mảnh đất
mà chủ đầu tư dự kiến sẽ sử dụng làm cao ốc văn phòng để bán hoặc cho thuê. Lúc
này các phương pháp địnhg giá được sử dụng có thể là phương pháp so sánh, phương
pháp chi phí, phương pháp vốn hoá. Nếu căn cứ theo mục đích của nhà đầu tư thì
phương pháp vốn hoá sẽ là phương pháp có cơ sở nhất đối với bất động sản này. Khi
đó ta phải coi phương pháp đó là chủ đạo và giá trị được lấy ra từ phương pháp này
phải đóng vai trò quan trọng nhất đối với giá của bất động sản mục tiêu.
Xét theo cách tiếp cận này thì việc điều hoà giá của bất động sản trong từng
phương pháp là không được thực hiện. Ví dụ như ở bất động sản công ty đã định giá
(Đường Nguyễn Hữu Cảnh thành phố Hồ Chí Minh), ta không lấy giá bất động sản
cuối cùng là trung bình cộng của 3 phương pháp được sử dụng mà căn cứ vào mục
đích đầu tư ta coi phương pháp thặng dư là có ý nghĩa nhất và phù hợp nhất. Lúc này
ta có thể gắn trọng số cho từng phương pháp và sẽ cho ta một kết quả.
7.803.666 = (8.691.000x2 + 6.772.776x3 + 9.112.250x1) / (2+3+1)
Mức giá này sẽ sát với giá thực tế được giao dịch hơn bởi nó đã tính đến mục