NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ CHO THUÊ TÀI SẢN
I. Cho thuê tài sản trong nền kinh tế thị trường.
DẪN NHẬP: Hình thức tài trợ thông qua cho thuê tài sản (hay còn gọi là Leasing) đã có lịch
sử lâu đời và diễn ra trong hầu hết mọi hoạt động kinh doanh, thuộc nhiều khu vực trên thế giới.
Tuy nhiên từ khi xuất hiện phương thức cho thuê tài chính thì loại hình tài trợ này đã có những
bước phát triển vượt bậc về qui mô và phạm vi địa lý. Ngày nay nó đã trở thành một hình thức tài
trợ vốn cho kinh doanh khá phổ biến trên thế giới. Sự phát triển về qui mô tài trợ cũng diễn ra rất
nhanh chóng và ngành cho thuê đã chiếm một phần rất quan trọng trong thụ trường máy móc
thiết bị và thị trường vốn của nền kinh tế thế giới. Song song với sự phát triển về chiều rộng, sự
phát triển về chiều sâu cũng diễn ra rất sôi động ngành cho thuê thế giới đã tạo ra nhiều phương
thức tài trợ khác nhau. Những kiểu tài trợ này đan xen tạo ra những biến thể rất phong phú và
đa dạng. Với mục đích nhận diện các phương thức của cho thuê tài sản chương I sẽ phân tích vào
2 loại hình thông dụng là thuê vận hành và thuê tài chính. Thuê vận hành là hình thức cho thuê có
từ lâu đời và không phức tạp nhiều nên phần phân tích sẽ chủ yếu tập trung vào cho thuê tài
chính, một hình thức mới với Việt Nam, đang có những bước phát triển nhảy vọt.
1.Sơ lược lịch sử tổ chức hoạt động cho thuê tài sản trên thế
giới
Cho thuê tài sản là một công cụ tài chính đã được sáng tạo từ rất sớm trong lịch sử
văn minh nhân loại. Theo các thư tịch cổ, các giao dịch cho thuê tài sản đa xuất hiện từ
năm 2800 trước CN tại thành phố của người Sumerian của người UR. Các thầy tu giữ vai
trò người cho thuê, người thuê là những nông dân tự do. Tài sản được đem ra giao dịch
thường là công cụ sản xuất nông nghiệp. Vào khoảng năm 1700 trước CN, vau Babilon là
Hamnurabi đã ban hành nhiều văn bản quan trọng tạo thành một bộ luật lớn, trong đó có
đưa những qui định về hoạt động cho thuê tài sản. trong các nền văn minh cổ đại khác
như Hy Lạp, Lã Mã hay Ai Cập cũng xuất hiện các hình thức cho thuê để tài trợ cho việc sử
dụng đất đai, gia súc, công cụ sản xuất. Có thể nói rằng, rất nhiều vấn đề giao dịch thuê
mua ngày nay gặp phải đã được giải quyết từ nhiều thế kỷ trước. Tuy nhiên các giao dịch
thuê mua thời cổ đại thuộc hình thức thuê mua kiểu truyền thống (Traditional Lease).
Phương thức giao dịch của hình thức này tương tự như hình thức thuê vận hành ngầy
nay và trong lịch sử hàng ngàn năm tồn tại của nó đã không có sự thay đổi lớn nào về tính
chất giao dịch.

giao tài sản cho người thuê ( người sử dụng tài sản - The Lessee) độc quyền sử dụng trong
một khoảng thời gian nhất định. đổi lại người thuê phải trả một số tiền cho chủ tài sản
tương ứng với quyền sử dụng.
Ngày nay cho thuê tài có những phương thức rất đa dạng. Nhiều phương thức cho
thuê có những mối liên hệ rất phức tạp đòi hỏi phải tốn nhiều thời gian công sức và trình
độ chuyên môn cao để nghiên cứu phân tích chúng. Những hình thức như vậy rất hiếm khi
xảy ra, do đó trong những phần sau chỉ tập trung phân tích vào 2 loại hình thông dụng,
mang tính phổ biến trong sản xuất kinh doanh.
Các phương thức này bao gồm:
- Thuê vận hành hay thuê truyền thống hoặc thuê dịch vụ ( Operating Lease or
Traditional Lease or Service Lease ).
- Thuê tài chính hay thuê mua thuần hoặc thuê tư bản ( Finance Lease or Net Lease
or Capital Lease ).
3. Thuê vận hành ( Operating Lease )

3.a Định nghĩa về cho thuê vận hành
Cho thuê vận hành không phải là phương thức tài trợ mua sắm máy móc thiết bị.
Người đi thuê ký hợp đồng sử dụng các thiết bị có sẵn của Công ty cho thuê như máy bay,
phương tiện vận tải, máy móc trong thi công cơ giới và cũng có thể là máy móc thiết bị
dùng trong công nghiệp... chi phí mua thiết bị được thu hồi qua các lần thuê và thanh lý
thiết bị.
Thuê vận hành đã có lịch sử rất lâu đời nên còn được gọi là cho thuê truyền thống
(Traditional Lease). Trong nền sản xuất nông nghiệp, các loại tài thường được sử dụng
trong cho thuê vận hành bao gồm: ruộng đất, công cụ lao động, nhà cửa, gia súc kéo...
Ngày nay các loại tài sản được sử dụng rất đa dạng: các loại máy móc công nghiệp, thiết
bị văn phòng, các bất động sản...
Hình thức thuê vận hành có thể coi là một loại hợp đồng để chấp hành, tài sản không
được ghi chép vào sổ sách kế toán của người thuê mà phần tiền trả theo thoả thuận được
ghi như mọi khoản chi phí bình thường khác. Trong hợp đồng này không dự kiến chuyển
giao quyền sở hữu thiết bị khi hết hạn thuê.

cải tiến gia tăng thêm chức năng cho tài sản để phù hợp với trình độ công nghệ đương
thời. Bởi vậy họ có thể khắc phục được yếu tố lạc hậu công nghệ của thiết bị.
Người thuê
Quy n s h u t i s n v d ch ề ở ữ à ả à ị
vụ
Người cho thuê
Trả tiền thuê
- Người cho thuê còn phải đảm nhiệm các nghĩa vụ như bảo hiểm, đóng thuế tài sản,
cung cấp tài sản thay thế cho các tài sản thur bị hỏng.
4. THUÊ TÀI CHÍNH ( FINANCE LEASE)

4.a Định nghĩa về Finance Lease
Điều đầu tiên cần được xem xét là thuật ngữ Finance Lease. Thực chất nên gọi
phương thức finance lease là tài trợ thuê mua, tín dụng thuê mua, thuê mua thuần hay
cho thuê tài chính.
Về cơ bản, vấn đề đang đề cập ở đây được ’’du nhập” từ nước ngoài, từ tiếng Anh là
finance lease (một số tài liệu gọi là Net lease, Capital lease) hay tiếng Pháp là crédit-bail.
Chính từ những chữ tiếng Anh:fiance là tài chính hay tài trợ còn lease là thuê nên các nhà
dịch thuật đã đưa ra nhiều tên gọi như: Cho thuê tài chính, leasing, tài trợ thuê mua, cho
thuê vốn...Trong tiếng Pháp crédit là tín dụng còn bail có nghĩa là thuê nên có thể dịch là
tín dụng thuê mua
Khi dịch từ tiếng nước ngoài thì thuật ngữ không cần bám sát từ mà cần đảm bảo
khái quát được bản chất của sự vật hiện tượng mà thuật ngữ đang mô tả.
Nếu gọi là cho thuê tài chính theo các văn bản chính thức qui định thì liệu phải hiểu
tài chính ở đây là gì, ngay cả khái niệm về tài chính cũng được hiểu theo nhiều các khác
nhau. Điều này dễ dẫn đến khó khăn cho những người muốn tìm hiểu về loại hình nghiệp
vụ mới này. Mặt khác, ở đây đối tượng các công ty cho thuê lại là tài sản.
Nếu dịch là cho thuê theo phương thức thuê mua thì khá chuẩn về mặt bản chất của
nghiệp vụ. Nghĩa là, việc cho thuê tài sản đồng thời bên thuê có thể mua lại tài sản theo
một giá đã thoả thuận nếu bên thuê trả đủ tiền thuê và tuân thủ các điều kiện của hợp

Thanh toán
Thanh toán
tiền thuê

Thoả thuận về lựa chọn máy móc, thiết bị
Nhà cung cấp Bên thuê
Máy móc thiết bị Giao hàng, lắp đặt và bảo dưỡng

Như vậy cho thuê tài chính là một biện pháp tài chính thay thế việc vay vốn ngân
hàng để tài trợ việc mua sắm thiết bị. Tuy nhiên giữa đi thuê tài chính và vay vốn ngân
hàng có những điểm giống và khác nhau. Thông qua bảng dưới đây sẽ giúp chúng ta phân
biệt được 2 loại hình này.

Tiêu thức Thuê tài chính
Vay vốn trung dài hạn của
Ngân Hàng
Hình thức tài trợ Bằng hiện vật Bằng tiền
Đối tượng Các loại động sản Động sản và bất động sản
Quyền sở hữu
Do bên cho thuê chiếm giữ cho
đến khi quyền mua của bên
thuê đươc thực hiện
Bên đi vay chiếm giữ
ngay từ đầu

4.b Đặc điểm của Finance Lease
Thực tế cho thấy việc đưa ra những tiêu chuẩn nhận dạng cụ thể, rõ ràng về giao dịch
cho thuê tài chính là một vấn đề cần được quan tâm. Một hệ thống tiêu chuẩn chính xác sẽ
góp phần. phân định rõ ràng giao dịch cho thuê tài chính với các giao dịch thương mại
cũng như các hoạt động tài chính khác. Từ đây tránh được sự trùng lắp, mâu thuẫn của

+ Giá trị hiện tại của các khoản thanh toán tiền thuê tối thiểu là 90% so với giá trị tài sản
thuê.
Nhìn chung trong luật của nhiều quốc gia thì tuỳ vào tình hình cụ thể mà những nhà
làm chính sách có một số thay đổi liên quan đến đặc điểm của tín dụng thuê mua. Trên cơ
sở các tiêu chuẩn phân loại của ISAC, mỗi quôc gia đều có những qui định cụ thể trong luật
thuê mua của họ dựa trên những điều kiện cụ thể của mỗi nước. Những qui định này có
những khác biệt nhất định, song về cơ bản chúng không mâu thuẫn và tuỳ theo mức độ
những qui định này có thể chi tiết, cụ thể hơn. Chẳng hạn như quyền chon mua tài sản thuê
khi kết thúc hợp đồng ở Anh, Nhật, Hàn quốc, Thái Lan, Pakistan là không bắt buộc trong
khi đó ở các quốc gia khác như Mỹ, anh Nhật và Việt nam là bắt buộc, nhưng một số quốc
gia khác thì bị cấm như Malaysia, Singapore, ấn Độ. Thời hạn thuê tính theo đời sống hữu
dụng của tài sản thuê thì ở Anh là phần lớn, ở Mỹ là ≥ 75 % tối đa không quá 30 năm, ở
Nhật đối với loại tài sản < 10 năm thì tối đa là 70%, còn với tài sản >10 năm là 60% và
không quá 120%, với Hàn Quốc tài sản nhỏ hơn 5 năm là 70% còn lại là 60%, ở nước ta
qui định chung là lớn hơn 75%. Hiện giá các khoản tiền thuê tối tiểu so với giá trị hợp lý
của tài sản thì ở Indonexia thì là trả đủ tiền thuê, Hàn Quốc thì không qui định, với Việt
Nam và đa số các nước thì qui định ≥ 90%.
Tại Việt nam, Thể lệ tín dụng thuê mua đã quy định 3 tiêu chuẩn làm cơ sở phân biệt
thuê mua tại điều 7 và Hệ thống tài khoản kế toán doanh nghiệp ban hành theo quyết dịnh
số 1025 TC/CĐKT ngày 14/12/1995 của Bộ trưởng bộ Tài chính cũng quy định 4 tiêu
chuẩn để phân biệt thuê mua với các hình thức thuê khác.
Cụ thể như sau:
Theo thể lệ tín dụng thuê mua, một giao dịch tín dụng thuê mua phải đáp ứng ít nhất
một trong những yêu cầu sau:
+ Khi kết thúc thời hạn thuê theo hợp đồng tín dụng thuê mua, quyền sở hữu tài
sản thuê được chuyển cho bên thuê hoặch bên thuê có quyền được lựa chọn quyền mua
tài sản thuê theo một mức giá danh nghĩa được thoả thuận từ trước, thấp hơn giá trị
thực tế của tài sản vào ngày mua lại tài sản hay tiếp tục thuê tài sản đó.
+ Thời hạn thuê ít nhất phải bằng 60 % thời gian cần thiết để khấu hao tài sản
thuê.

Người thuê sở hữu tài sản thuê trong suốt thời hạn thuê. Phần lớn các chi phí bảo
trì, bảo hiểm, rủi ro thuế và các lợi ích phát sinh trong quá trình sử dụng tài sản được
chuyển từ người cho thuê sang người thuê.


Hợp đồng cho thuê tài chính là một loại hợp đồng không được huỷ ngang.


Kết thúc hợp đồng thuê bên thuê có quyền mua lại tài sản thuê với giá tượng trưng
đã được dự liệu trước trong hợp đồng hoặc bên cho thuê chuyển giao quyền sở hữu hay
người thuê cũng có thể tiếp tục thuê tài sản hay làm đại lý bán tài sản đó tuỳ theo sự uỷ
quyền của người cho thuê.

5. Phân biệt cho thuê tài chính với cho thuê vận hành
Khi nói đến đặc điểm của một sự vật hiện tượng, ngoài việc nêu được bản chất thì
còn phải chỉ ra được sự khác biệt của sự vật hiện tượng đó với các sự vật hiện tượng gần
tương đồng khác. Đối với cho thuê tài chính thì phải phân biệt được với hoạt động cho
thuê vận hành.
Sự phân loại giữa thuê vận hành và thuê tài chính dựa trên hai căn cứ cơ bản là:
- Những rủi ro và những biện pháp đảm bảo cho giá trị còn lại của tài sản thuê do
bên nào thực hiện.
- Quyền sử dụng và hưởng toàn bộ các lợi ích kinh tế do tài sản thuê mang lại có
được chuyển giao cho người thuê hay không.
Dựa trên những tiêu chuẩn này, uỷ ban Tiêu chuẩn kế toán quốc tế (IASC) đã đề ra 4
tiêu chuẩn làm cơ sở chung để phân loại và nhận diện các loại hợp đồng cho thuê tài sản
thuộc phương thức nào
1* Quyền sở hữu tài sản có được chuyển giao cho người thuê khi kết thúc hợp đồng
không? Nếu đó thì đó là giao dịch thuê tài chính, nếu không thì là thuê vận hành.
2* Trong hợp đồng có qui định quyền chọn mua tài sản thuê khi kết thúc hợp đồng với
giá tượng trưng hay không? Nếu có là giao dịch thuê tài chính, còn không thì là thuê vận