Thị trường BĐS
CHƯƠNG VI
KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
I. PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ LẬP KẾ HOẠCH ĐẦU TƯ
1. PHÂN TÍCH VÀ DỰ BÁO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Phân tích thị trường bất động sản
Phân tích thị trường bất động sản là nội dung quan trọng của Marketing bất động sản,
với mục đích là:
* Tìm hiểu ảnh hưởng của nhân tố kinh tế - xã hội vĩ mô đối với thị trường bất động sản
để nắm chắc cơ hội và phương hướng đầu tư
* Tìm hiểu giá cả và quan hệ cung cầu đối với các loại sản phẩm trên thị trường bất
động sản để định vị thị trường cho các hạng mục đầu tư (đối tượng phục vụ, quy mô, giá cả, giá
thuê .v.v... )
* Tìm hiểu yêu cầu của người sử dụng đối với kiến trúc và chức năng của công trình để
chọn địa điểm quy hoạch và thiết kế xây dựng công trình.
Nội dung phân tích hướng vào các nhân tố tổng quát và các nhân tố có liên quan đến
mục đích đầu tư cụ thể:
1.1.1. Phân tích các nhân tố tổng quát
Trước tiên phải xem xét các đặc điểm của tình hình kinh tế cả nước và của địa phương
định đầu tư, xem xu thế kinh tế chung của nơi đó đang ở vào giai đoạn tăng trưởng hay suy
thoái, tốc độ tăng trưởng bình quân GDP/đầu người, số lượng và kết cấu dân số, thu nhập và
nguồn thu nhập của dân cư, sự ổn định chính trị - xã hội, tình hình đầu tư, trình độ quản lý của
chính quyền, tình hình lạm phát và thực hiện các mặt chính sách của Nhà nước và địa phương,
ngoài ra còn phải khảo sát tình hình kết cấu hạ tầng kỹ thuật, thị trường lao động, thị trường vật
liệu xây dựng .v.v...
Tiếp đó là phân tích tình hình thị trường bất động sản, như quan hệ cung cầu, tình hình
khai thác đất đai, giá cả và giá thuê, công tác đền bù giải phóng mặt bằng, các loại thuế và phí
trong quá trình kinh doanh bất động sản, tình hình cạnh tranh, suất lợi nhuận đầu tư các loại bất
động sản, tình hình quy hoạch đô thị (quy hoạch tổng thể, quy hoạch chi tiết, quy hoạch kết cấu
hạ tầng kinh tế và xã hội .v.v...), tình hình người mua : yêu cầu của họ đối với công năng các
bất động sản, nghề nghiệp, tuổi tác, trình độ văn hoá, khoảng cách từ nơi ở đến nơi làm việc, tỷ

báo ngắn hạn hoặc trung hạn.
2. LỰA CHỌN PHƯƠNG HƯỚNG ĐẦU TƯ
2.1. Lọại hình đầu tư bất động sản
Có hai loại hình đầu tư: đầu tư phát triển bất động sản và đầu tư kinh doanh bất động
sản.
2.1.1. Đầu tư phát triển bất động sản: bắt đầu từ mua quyền sử dụng đất rồi thuê thiết
kế và xây dựng loại công trình có thể thoả mãn yêu cầu của một số người mua nào đó, tiếp đó
đem sản phẩm công trình ra bán trên thị trường, tức là chuyển nhượng sản phẩm cho nhà đầu tư
khác hoặc cho người mua tự dùng, qua đó mà thu hồi vốn đầu tư và kiếm lãi.
2.1.2. Đầu tư kinh doanh bất động sản: có thể do chính người đầu tư phát triển bất
động sản thực hiện hoặc do người đầu tư thứ hai tiến hành đối với sản phẩm công trình vừa xây
dựng xong hoặc có sẵn. Người này mua bất động sản rồi cho người sử dụng thuê, qua đó mà có
thu nhập thường xuyên và ổn định. Đến lúc nào đó người chủ bất động sản này lại có thể
chuyển nhượng bất động sản cho người đầu tư khác, qua đó mà kiếm lãi.
2.2. Hai thế mạnh và yếu của đầu tư bất động sản
2.2.1. Thế mạnh của đầu tư bất động sản
* Kinh doanh bất động sản có lợi thế về mặt đóng thuế trong những năm đầu
Do ngành thuế quy định thời hạn khấu hao cơ bản ngắn hơn nhiều so với tuổi thọ tự
nhiên và tuổi thọ kinh tế, vì vậy tiền khấu hao hàng năm khá cao làm cho tiền lãi kinh doanh
giảm, do đó tiền thuế cũng ít đi, còn nhà đầu tư thu hồi được vốn nhanh hơn, trong khi tài sản
thực vẫn còn đó chưa bị hư hao nhiều, vẫn có thể tiếp tục thu lợi.
Mặc dù khấu hao nhiều, kết quả hạch toán kinh doanh hàng năm ít (thậm chí là âm),
nhưng người đầu tư vẫn có lợi vì họ thường đầu tư kinh doanh nhiều thứ, đem các lỗ này khấu
trừ vào lãi của các hạng mục đầu tư khác thì vẫn giảm được thuế thu nhập của các nhà đầu tư
đó, họ xem đầu tư kinh doanh bất động sản có tác dụng giúp họ tích luỹ tài sản;
* Kinh doanh bất động sản dễ vay được tiền của các tổ chức tiền tệ vì người vay có bất
động sản để thế chấp, làm bên cho vay an tâm về khả năng thu hồi vốn. Mặt khác thu nhập từ
tiền thuê nhà tương đối ổn định, bảo đảm bên vay có thể trả nợ đúng hạn. Do vậy, các tổ chức
tiền tệ có thể cho vay thế chấp đạt đến tỷ lệ khá cao, nói chung trong khoảng 70-80%, thậm chí
còn kèm thêm ưu đãi về lãi suất.

kinh nghiệm quản lý, do đó người hành nghề trong thị trường bất động sản cần được đào tạo
sâu và rộng. Nhiều người đầu tư ở nước ta vì thấy suất thu lợi khá cao trong thị trường bất động
sản ở một lúc nào đó, tại nơi nào đó mà vội vã nhẩy vào đầu tư kinh doanh tuy không có kiến
thức chuyên môn và kinh nghiệm, nên đã bị phá sản và vi phạm Pháp luật.
2.3. Các rủi ro trong đầu tư bất động sản
Đầu tư bất động sản có thể kiếm được lợi nhuận lớn nhưng cũng phải đối mặt với rất
nhiều rủi ro (risk - còn gọi là hiểm hoạ). Rủi ro trong đầu tư bất động sản thể hiện trên bốn mặt
sau đây: độ an toàn của vốn, độ tin cậy của mức độ thu lợi dự tính, mức độ chuyển đổi thành
tiền và mức độ phức tạp của quản lý tài sản. Các rủi ro đó có thể gộp thành hai loại: những
nhân tố ảnh hưởng đến toàn bộ các hạng mục đầu tư mà người đầu tư không thể khống chế, gọi
là rủi ro hệ thống, và những nhân tố chỉ ảnh hưởng đến một hai (hạng mục mà thôi và người
đầu tư có thể khống chế, gọi là rủi ro cá biệt.
2.3.1. Rủi ro hệ thống
Người đầu tư rất khó phán đoán và đối phó các rủi ro hệ thống như rủi ro do lạm phát,
do cung cầu thị trường, rủi ro về chuyển đổi thành tiền, về lãi suất, về chính sách và do các tai
hoạ gây ra.
* Do lạm phát.: Vì chu kỳ đầu tư bất động sản đòi hỏi một thời gian nhất định nên giá
trị của đồng vốn bỏ ra đầu tư so với lúc thu hồi lại có thể bị giảm đi do lạm phát. Nếu tiền thuê
Khoa Đất và Môi trường
3
Thị trường BĐS
nhà là cố định thì rủi ro về giảm giá trị do bên cho thuê chịu chứ không phải người thuê. Vì vậy
suất thu lợi đầu tư tối thiểu cần phấn đấu vượt trên tỷ lệ lạm phát, phải quay vòng đồng vốn
nhanh, điều chỉnh kịp thời tiền thuê nhà và tận dụng tính giữ giá trị của bất động sản.
* Do cung cầu của thị trường. Cung và cầu trên thị trường bất động sản sở tại luôn luôn
biến động, do đó giá cả bất động sản cũng biến động không ngừng, làm cho lãi suất thu thực tế
khác với lãi suất thu dự tính. Khi tình hình trở nên nghiêm trọng cung lớn hơn cầu thì lượng
nhà tồn tăng lên nhiều, vốn bị xơ cứng, trả nợ khó khăn, rất dễ dẫn đến tình trạng phá sản. Để
đối phó với rủi ro này, người đầu tư cần theo dõi sát kinh tế địa phương và tiến hành phân tích
tỉ mỉ kết quả đầu tư để đưa ra quyết định phù hợp và kịp thời.

chẳng hạn xuất hiện cơ may mới trên thị trường khác mà nhà đầu tư bất động sản lại bị buộc
chặt vào dự án đã triển khai, không thể tận dụng được, hoặc là dòng vốn đầu tư chuyển hướng
về đó làm cho khó huy động vốn vào thị trường bất động sản hoặc như do quản lý sơ suất, nhà
đầu tư bị lừa đảo hoặc dính vào các vụ kiện cáo kéo dài tốn công tốn của mà bị thiệt hại lớn
.v.v...
Người đầu tư bất động sản cần tìm mọi cách để né tránh, khống chế và chuyển hướng
rủi ro, nói cách khác là phải giỏi nhận thức và quản lý rủi ro. Môn học quản lý rủi ro bắt đầu
Khoa Đất và Môi trường
4
Thị trường BĐS
hình thành từ những năm 30 của thế kỷ XX tại Mỹ, nay được áp dụng rộng rãi trong quản lý
đầu tư, kể cả đầu tư bất động sản.
Thị trường bất động sản là thị trường động, rủi ro nhiều. Khi phân tích đánh giá thị
trường cần hết sức khách quan, không nên quá say sưa với các mặt thuận lợi, đưa ra những kết
luận khá lạc quan. Nhưng cũng nên nhận thức rằng rủi ro lớn nhất là rủi ro do không hành động
gì cả. Người đầu tư bất động sản, nhất là đầu tư phát triển, thường được xem là người mạo
hiểm. Thực ra họ là những người mạo hiểm sau khi đã tính toán hết sức cẩn thận.
2.4. Chọn địa điểm đầu tư và sản phẩm bất động sản
2.4.1. Chọn địa điểm đầu tư
Khi đầu tư phát triển (xây dựng mới bất động sản) vấn đề "vị trí" để xây dựng làm nhà
đầu tư quan tâm nhất. Hiểu theo nghĩa hẹp thì đó là vị trí địa lý độc nhất vô nhị thể hiện trên
bản đồ. Theo nghĩa rộng thì còn bao gồm cả bối cảnh kinh tế xã hội và môi trường cảnh quan
của khu vực có địa điểm. Vẫn theo nghĩa rộng thì còn chứa đựng cả mức độ cao thấp phải chi
ra khi đầu tư và quan hệ cạnh tranh tại chỗ, trong đó chú trọng xét đến nhân tố giá đất, hiện nay
tại nhiều đô thị đã chiếm khoảng 60-70% giá thành, và xu thế tăng lên của nó. Tóm lại khi lựa
chọn địa điểm đầu tư cần xem xét 10 nhân tố sau đây:
* Qui hoạch đô thị;
* Địa chất thuỷ văn ;
* Cấp thoát nước, điện, điện thoại;
* Vấn đề đi lại;

thuận lợi, khó khuyếch trương quy mô hạng mục đầu tư và nâng cao năng suất thu lợi của vốn
tự có. Vì vậy người đầu tư bất động sản phải biết dựa vào ngân hàng và các tổ chức tài chính
khác thế chấp.
* Thế chấp
* Huy động vốn xã hội
+ Phát hành cổ phiếu, các cổ đông cùng hưởng quyền lợi và cùng chia sẻ rủi ro trong
đầu tư;
+ Quỹ phát triển nhà ở của tỉnh thành ;
+ Phát hành trái phiếu có kỳ hạn, thường 3-5 năm;
+ Nhận tiền đặt cọc của người mua;
+ Nhà thầu xây dựng tạm ứng vốn thi công;
+ Hợp tác với một số nhà đầu tư khác, phân công đầu tư các hạng mục khác nhau trên
cùng một địa điểm.
2.5.2. Lựa chọn phương án vốn :
* Kết cấu vốn: như trên đã nói, vốn đầu tư gồm vốn tự có và vốn huy động từ nhiều
nguồn. Thông thường tỷ lệ vốn tự có là 30% nhưng có thể thay đổi tuỳ theo hoàn cảnh.
Vốn huy động có nhiều nguồn nhưng nguồn vay thế chấp là quan trọng nhất. Muốn vay
thế chấp thì người vay phải có đất đai và các tài sản khác làm vật thế chấp. Còn muốn phát
hành cổ phiếu thì thủ tục tương đối phức tạp chứ không đơn giản như vay ngân hàng.
Dựa phần nào vào tiền đặt cọc của người mua cũng là biện pháp tốt nhất nhưng nếu quá
dựa dẫm vào nguồn này thì nếu chẳng may thị trường "đứng" lại, nhà đầu tư vì thiếu vốn nên
rất dễ phải bỏ dở hoặc kéo dài giai đoạn xây dựng cuối cùng.
* Chọn bên cho vay: Khi lựa chọn bên cho vay cần chú ý xem xét các nhân tố sau đây:
+ Nguồn vốn và tài lực của bên cho vay, xem xét uy tín trong nước (và ngoài nước) và
quy mô của bên cho vay;
+ Hiệu suất làm việc của bên cho vay, căn cứ vào tốc độ xử lý đơn xin vay;
+ Mức độ hợp lý của lãi suất, phí làm thủ tục, thời hạn cho vay .v.v... ;
+ Mức độ linh hoạt khi điều động và chuyển tiền cho vay.
* Các nguyên tắc:
Bên cho vay dựa vào các nguyên tắc sau đây khi cho vay: