Đề án môn học
Mục lục
A. Lời nói đầu ..........................................................................................
B. Nội dung.................................................................................................
Phần I cơ sở lý luận của đề tài.................................................
I Thị trờng bất động sản (BĐS)...........................................................................
1: Khái niệm.........................................................................................................
2: Vai trò của thị trờng BĐS.................................................................................
3: Đặc diểm chủ yếu của thị trờng BĐS...............................................................
4: Các yếu tố của thị trờng BĐS nội dungvà vai trò quản lý nhà nớc đối với thị
trờng BĐS.............................................................................................................
1: Vai trò quản lý nhà nớc đối với thị trờng BĐS.................................................
a. Sự cần thiết và vai trò quảnlý nhà nớc đối với nền kinh tế ..............................
b. Vai trò quản lý nhà nớc đối với thị trờng BĐS ................................................
2. Nội dung quản lý nha nớc đối với thị trờng BĐS.............................................
3. Các công cụ quản lý những nhân tố ảnh hởng tới công tác quản lý nhà nớc
đối với thị trờng BĐS............................................................................................
Phần II: thực trạng quản lý nhà nớc đối với thị tr-
ờng BĐS.........................................................................................................
I.Tình hình hoạt động của thị trờng BĐS ở nớc ta................................................
II.Tình hình quản lý của nhà nứoc đối với thị trờng BĐS...................................
III.đánh giá: .......................................................................................................
1. Những kết quả đạt đợc......................................................................................
2. Hạn chế ............................................................................................................
3. Nguyên nhân ....................................................................................................
4. Hậu quả ............................................................................................................
Phần III: quan điểm, phơng hớng và giải pháp chủ yếu
Hà Nội: 12- 2003
1
Đề án môn học
tăng cờng vai trò quản lý nhà nớc đối với thị trờng

quản lý của nhà nớc đối với thị trơng BĐS. Trong bài nghiên cứu này sẽ gồm
ba phần chính :
1.cơ sở lý luận của đề tài
2.thực trạng
3.quan điểm , phơng hớng và giải pháp
Hà Nội: 12- 2003
3
Đề án môn học
do thời gian có hạn nên việc tham khảo tài liệu phục vụ cho đề tài này không
đợc nhiều, vì thế bài làm còn nhiều thiếu sót. Em rất mong đợc sự chỉ bảo và
góp ý của quý thầy cô để bài làm của em tốt hơn.
Em xin chân thành cảm ơn: thầy Hoàng Cờng, cô Phạm Lan Hơng đã
tận tình hớng dẫn giúp em hoàn thành đề án này!
Hà Nội: 12- 2003
4
Đề án môn học
Nội dung
Phần I: cơ sở lý luận của đề tài
I. thị trờng bất động sản
1: khái niệm
Bất động sản theo nghĩa thông thờng nhất đợc hiểu là đất đai và các
công trình xây dựng cố định trên đất đai. Từ khi chuyển sang nền kinh tế thị
trờng, vai trò của thị trờng BĐS ngày càng trở thành yếu tố có tầm quan trọng
và từng bớc đợc nhận thức đầy đủ hơn. Việc hình thành và phát triển thị trờng
BĐS sẽ tạo thêm các yếu tố đầu vào cho quá trình sản xuất và sử dụng nguồn
nội lực có hiệu quả. Chính vì thế , muốn hiểu rõ đợc nội dung của đề tài ta
phải bắt đầu từ những cái cơ bản nhất , mà trớc tiên đó là các khái niệm, đặc
điểm, vai trò và các yếu tố có liên quan của thị trờng BĐS.
Theo điều 181bộ luật dân sự Việt nam thì BĐS là các tài sản không di
dời đợc, bao gồm:

- Thị trờng BĐS phục vụ sản xuất kinh doanh
- Thị trờng chuyển quyền sử dụng đất
Cũng giống nh các loại thị trờng khác cùng với sự xuất hiện và phát
triển thị trờng BĐS là hàng hoá BĐS. hàng hoá BĐS có những đặc điểm riêng,
không giống với các loại hàng hoá khác: Nó chỉ tiêu hao dần dần giá trị nhng
vẫn giữ nguyên hình dáng tự nhiên của giá trị sử dụng trong quá trình tiêu
dùng cho sản xuất hoặc cho cá nhân sử dụng nh nhà cửa, xởng máy,... Riêng
với đất đai thì đó là một tài nguyên quý giá và là yếu tố đầu vào cho sản xuất,
kinh doanh BĐS. Đất đai là một loại hàng hoá đặc biệt . nói đến thị trờng mua
bán, chuyển nhợng đất đai thì thực ra đó chính là thị trờng mua bán, chuyển
nhợng quyền sử dụng đất.
2: vai trò của thị trờng BĐS.
tổ chức, quản lý tốt thị trờng BĐS. Chăm lo giải quyết vấn đề nhà ở
cho nhân dân, nhất là ở các vùng đô thị; phát triển các doanh nghiệp nhà nớc
Hà Nội: 12- 2003
6
Đề án môn học
xây dựng và kinh doanh nhà ở. Khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia
xây dựng và kinh doanh nhà ở theo sự hớng dẫn và quản lý của nhà nớc.
Có thể nói đây là một chủ trơng lớn và có tầm chiến lợc quan trọng mà
đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VIII đã xác định. Ta khẳng định đợc điều
trên trớc hết là vì kinh doanh BĐS là một trong những ngành kinh tế mũi nhọn
góp phần tăng thu ngân sách và chiếm tỷ trọng đáng kể trong tổng sản phẩm
quốc nội đối với một quốc gia. Quan trọng hơn, nhà ở còn là một tài sản của
mỗi quốc gia, chiếm 20% - 50% tài sản, nhờ đó mà tạo ra động lực to lớn thúc
đẩy quá trình tích luỹ của các hộ gia đình và cá nhân. Thị trờng BĐS phát triển
đó là nhân tố đẩy mạnh sự phát triển kinh tế xã hội của đất nớc và nâng cao
đời sống của các tầng lớp dân c nhờ phát triển nhu cầu kinh doanh, cung cầu
nhà ở, ... nó là tiêu chí phản ánh tình trạng phát triển củamỗi quốc gia, mỗi
vùng. Trên cơ sở quy luật vận hành của nền kinh tế thị trờng thì nguồn hàng

Việc phát triển BĐS còn có một ảnh hởng lớn ngành quy hoạnh xây dựng
va quản lý đô thị.Thị trờng BĐS thc chất là cánh tay vô hình bù đắp những thiếu
hụt trong quản lý đô thị,một khi chỉ dùng các biện pháp hành chính.
Cuối cùng ,thị trờng BĐS hinh thành và phát triển tạo điều kiện huy
động nguồn vốn hục vụ cho sản xuất, xă hội vận động dẫn đến quá trình sản
xuất xã hội đựơc tiến hành trôi chảy ;tạo điều kiện cho việc sản xuất,chuyển
tài sản đến ngời sử dụng ,tài sản phục vụ sản xuất kinh doanh có hiệu quả va
thúc đẩy việc tiết kiệm trong sản xuất kinh doanh.
Nh vậy ,ta thấy rằng thị trờng BĐS có vai trò cực kỳ quan trọng đối với
mỗi quốc gia.
3: Đặc điểm chủ yếu của thị trờng BĐS .
Để hiểu rõ hơn về thị trờng BĐS ,ngoài tìm hiểu về khái niệm ,vai trò
của thi trờng BĐS ta sẽ xem xét một số đằc điểm của thị trờng BĐS :
Trứoc tiên ,một đặc điểm nổi bật khi bàn về thị trờng BĐS ở nớc ta là
Đất đai thuộc về sở hữu toàn dân ,do nhà nớc thống nhất quản lí do vậy phải
đặt vấn đề quan hệ đất đai với thị trờng bất động sản nh thế nào cho phù hợp
với hình thức sở hữu là cái gốc của vấn đề. Trên thực tế thị trờng bất động sản
chính là thị trờng quyền sử dụng đất. Trong thị trờng bất động sản rất đa dạng
về hình thức sử dụng, sở hữu, kiến trúc... Việc tham gia và rút khỏi thị trờng
Hà Nội: 12- 2003
8
Đề án môn học
mất rất nhiều thời gian và tiền bạc. Đây cũng là một lý do hạn chế các đối t-
ợng tham gia vào thị trờng BĐS . Hơn nữa , thị trờng BĐS mang tính chất
không tập chung , trải rộng trên tất cả các vùng của đất nớc . Thị trờng BĐS
thờng không bao gồm một thị trờng lớn mà bao gồm hàng loạt thị trờng nhỏ ,
mỗi thị trờng mang bản chất địa phơng với quy mô và trình độ khác nhau do
có sự phát triển không đều giữa các vùng , các miền do điều kiện tự nhiên và
điều kiện và trình độ phát triển kinh tế , văn hoá , xã hội khác nhau quy định .
Rõ ràng thị trờng BĐS ở các đô thị có quy mô và trình độ phát triển cao hơn

4: Các yếu tố của thị trờng BĐS
Bao gồm các yếu tố chính là cung , cầu , giá cả BĐS .
Trên thị trờng nói chung , thị trờng BĐS nói riêng cung cầu hàng hoá
BĐS có quan hệ biện chứng với nhau , tác động qua lại với nhau . Đây là mối
quan hệ tất yếu , khách quan và dựa trên mối quan hệ này , giá cả hàng hoá
BĐS đợc hình thành , xác định . Hành vi của ngời kinh doanh BĐS và tiêu thụ
BĐS dựa vào giá này để thực hiện mục tiêu của mình .
Vậy cầu về hàng hoá BĐS là gì ? Cầu về hàng hoá và dịch vụ BĐS là
toàn bộ nhu cầu có khả năng thanh toán mà xã hội dùng để mua khối lợng
hàng hoá - dịch vụ BĐS trong một thời kì nhất định . Hay nói cách khác cầu
về hàng hoá - dịch vụ BĐS là khối lợng hàng hoá - dịch vụ BĐS mà ngời tiêu
dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán dể nhận đợc khối lợng
hàng hoá - dịch vụ BĐS đó trên thị trờng trong một thời gian nhất định . Cần
phân biẹt đợc sự khác nhau giữa cầu và nhu cầu . Nhu cầu là những ớc mong
của con ngời , nó là vô hạn , mở rộng , có những nhu cầu có thể thực hiện đ-
ợc , có những nhu cầu không thể thực hiện đợc . còn cầu trên thị trờng là nhu
cầu có khả năng thanh toán , có thể thực hiện đợc .
Tiếp theo ta sẽ đi trả lời câu hỏi : cung hàng hoá BĐS là gì ? Cung hàng
hoá BĐS trên thị trờng là một khối lợng hàng hoá BĐS sẵn sàngđa ra trao đổi trên
thị trờng tại một thời điểm nào đó với một mức giá nhất định .
Cung BĐS là cung về một loại hàng hoá đặc biệt , nó có những đặc
điểm rất đặc thù so với các hàng hoá thông thờng khác .
Khi phân tích quan hệ cung và cầu chúng ta thờng coi cung và cầu là hàm
số của giá cả.Cung ,cầu có thể cân bằng .Nếu các yếu tố khác không đổi ,một sự
tăng lên của cầu hay giảm xuống của cung sẽ làm giá tăng lên và ngợc lại sự giảm
Hà Nội: 12- 2003
10
Đề án môn học
xuống của cầu hay tăng lên của cung sẽ làm giá giảm xuống .Do đó ,trong thị tr-
ờng cạnh tranh thi giá cả điều tiết lợng cung và cầu.

nền kinh tễ quốc dân, vừa phát huy vai trò tự chủ, năng động của các thành
phần kinh tế trong sản xuất kinh doanh, tạo môi trờng kinh tế thuận lợi và
hành lang pháp luật an toàn cho mọi thành phần kinh tế tham gia vào hoạt
động kinh doanh. Các doanh nghiệp đóng vai trò quan trọng quyết định tốc độ
tăng trởng và phát triển của nền kinh tế quốc dân vì thế hiệu quả hoạt động
kinh doanh của các doanh nghiệp là thớc đo của quản lý kinh tế vĩ mô của
nhà nớc.
Thứ hai: quản lý nhà nớc trong điều kiện nền kinh tế thị trờng là cần
thiết nhằn ngăn ngừa, hạn chế những mặt trái, các tiêu cực của nềnkinh tế thị
trờng.
Bên cạnh những u thế mà nền kinh tế thị trờng đem lại, chúng ta không
thể bỏ qua các khuyết tật mà ta thờng thấy nh:
+ Một thị trờng cạnh tranh không hoàn hảo
+ thông tin không đầy đủ
+ lạm pháp, thất nghiệp, khủng hoảng kinh tế
+ huỷ hoại môi trờng sinh thái
+ mất ổn định , nhiều vấn đề kinh tế xã hội khác ...
Nh vậy cần thông qua các cơ chế của nhà nớc để can thiệpvào các lỗ
hổng này nếu không nó sẽ làm cho nền kinh tế kém phát triển , đẩy lùi sự tiến
bộ xã hội.
Thêm vào đó, Việt Nam lại có những đặc thù riêng càng cần có sự quản
lý của nhà nớc đối với nền kinh tế:
+ Nền kinh tế nớc ta xuất phát điểm thấp, trải qua những cuộc chiến tranh
kéo dài, nền kinh tế nớc ta phát triển trong diều kiện nền kinh tế đầy rẫy sự
biến động.
+ Mục tiêu các mạng đề ra trong sự nghiệp xây dựng đất nớc ta là phát
triển nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần , vận hành theo cơ chế thị trờng
có sự quản lý của nhà nớc theo định hớng xã hội chủ nghĩa.
Hà Nội: 12- 2003
12

Hà Nội: 12- 2003
13
Đề án môn học
Vì thế, thị trờng BĐS, đặc biệt là thị trờng quyền sử dụng đất ở việt
namcó hình thành và phát triển nhanh hay không phụ thuộc rất lớn vào quyết
tâm và hành động nhất quán của nhà nớc. Có một số ý kiến cho rằng về lâu
dài, để thị trờng BĐS phát triển nhanh cần nghiên cứutăng cờng tính ổn định
của quyền sử dụng đất theo hớng ngày càng gần với tính tuyệt đối của quyền
sở hữu tài sản nói chung.
Thứ hai, sự cần thiết quản lý nhà nớcđối với thị trờng BĐS còn bởi
mứcđộ tích tụ tập trung và trình độ xã hội hoáquá trình tái sản xuất càng
caothì ngày càng có nhiều ngành kinh tếkỹ thuật khác nhautham gia vào việc
thoảmãn một loại nhu cầu xã hội. Chủng loại BĐS của mỗi chủ thể kinh tế và
của toàn bộnền kinh tế quốc dân ngày càng phong phú đa dạng. Nó bao gồm
không chỉcác loại đất đainh công trình kiến trúc, máy móc thiết bị, các công
trình ngầm dới đất,...
Thứ ba, nhằm mục tiêu xây dựng ngành kinh tế thị trờng theo định hớng
xã hội chủ nghĩa, nhà nớc việt nam thực thi một chính sách đất đai có phân
biết các thành phần kinh tế, trong đó có it nhiều u đãi hơn cho thành phần kinh
tế hợp tác và thành phần kinh tế quốc doanh.
Vai trò của thị trờng BĐS tác động đến các hoạt động khác của nền
kinh tế quốc dân
Để điều tiết quan hệ cung cầu phải do nhà nớc.
Do vậy, thị trờng BĐS ở việt nam có thể thấy ngay từ đầu là một thị tr-
ờng không phải nh nhau cho các thành phần kinh tế. Tuy nhiên, kinh tế hợp
tác xã, doanh nghiệp nhà nớc cho đến nay đang gặp nhiều khó khăn. để đẩy
mạnh tăng trởng kinh tế, nhà nớc buộc phải khuyến khích mạnh mẽ các thành
phần kinh tế khác, kể việc khuyến khích chuyển giao đất cho họ. Nh vậy một
chính sách hàm chừa nhiều mục tiêu và cả mô thuẫn nh thế nếu không đợc
hoạch định khôn ngoan, thực tế sẽ có ảnh hởng rất lớn làm biến động không

gia thị trờng BĐS, phát huy vai trò chủ đạo của kinh tế nhà nớc trong kinh
doanh và bình ổn giá cả BĐS. Ban hành sớm các chính sách tài chính để điều
tiết lại phần giá trị đất gia tăng không do ngời sử dụng đất tạo ra, mà do đô thị
hoá, do nhà nớc đầu t cơ sở hạ tầng, do quy hoạch chuyển đổi mục đích sử
dụng đất đai đem lại, để phục vụ cho lợi ích chung. Xây dựng luật kinh doanh
BĐS...
Hà Nội: 12- 2003
15
Đề án môn học
2: Nội dung quản lý nhà nớc đối với thị trờng BĐS.
Từ trên ta thấy đợc vai trò quản lý nhà nớcđối với thị trờngBĐS có những
nội dung chủ yếu sau:
1. xây dựng hệ thống pháp luật đồng bộ, hoàn chỉnh ổn định và có hiệu lực
để thị trờng BĐS hoạt động thông thoáng thuận lợi, tuân thủ pháp luật, đảm
bảo quyền lợi hợp pháp của ngời mua, ngời bán, đảm bảo thu thuế từ hoạt
động của thị trờng BĐS nộp vào ngân sách nhà nớc.
2. Xây dựng chính sách tài chính và các chính sách liên quan đảm bảo
cho thị trờng BĐS hoạt động lành mạnh, loại bỏ những yếu tố cha hoàn thiện
của bản thân thị trờng BĐS cũng nh các yếu tố bên ngoài tác động xấu đến thị
trờng này, điềutiết để phân phối lại cho những ngời có thu nhập trung bình và
thấp nhằm giải quyết những vấn đề xã hội bức xúc,đặc biệt là nhà ở.
3. Xây dựng hệ thống đăng ký BĐS đảm bảo kê khai đăng kýcấp giấy
chứng nhận đối với tất cả BĐS cũng nh đằng ký biến động phát sinh trong
giao dịch BĐS ( chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp BĐS).
4. Xây dựng khung pháp lý, quy định chế độ, quy trình thủ tục định giá đất
làm cơ sở cho việc giao dịch BĐS trên thị trờng việc bồi thờngkhi thu hồi
BĐS để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích quốc gia, công cộng,việc thu
thúê BĐS.
5. Xây dựng hệ thông tin mở ngân hàng dữ liệuvề BĐSđáp ứng cho
tấtcả các tổ chức, công dân có nhu cầu về giao dịch BĐS và việc quản lý BĐS

trong quy hoach, kế hoạch BĐS thì cồng việc chính là tập trung vào
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đấtđai, và chỉ trong một số trờng hợp một số nơi
nhà nớc mớilập quy hoạch, kế hoạch cho xây dựng, phát triển các khu nhà ở,
các công trình trên đất. Nôi dung của quy hoạch , kế hoạch sử dụng đất đai
bao gồm nhiều việc, nhiều công đoạn trong môthệ thống nhất,trong đó nổi lên
cácvấn đề chủ yếulà nghiên cứu, triển khai , diều tra, khảo sat, đo đạc, phân
loại, thống kê, lập bản đồ địa chính để đế xuất các phơng án quy hoạch kế
hoạch sử dụng đất từng vùng lãnh thổcủa đất nớc trong tng thời kỳ nhất định
gắn với từng giai đoạn phat triển kinh tế- xã hội của đất nớc trong cơ chế kế
hoạch hoá tập trung, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đai mang tính chất
cứng vừa với đối tọng kinh doanh,vừa với thời gian kinh doanh, ít quan tam
Hà Nội: 12- 2003
17