MỤC LỤC
A. LỜI NÓI ĐẦU ......................................................................................................
B. NỘI DUNG.............................................................................................................
PHẦN I CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA ĐỀ TÀI............................................................
I Thị trường bất động sản (BĐS)...............................................................................
1: Khái niệm...............................................................................................................
2: Vai trò của thị trường BĐS.....................................................................................
3: Đặc diểm chủ yếu của thị trường BĐS...................................................................
4: Các yếu tố của thị trường BĐS nội dungvà vai trò quản lý nhà nước đối với thị
trường BĐS................................................................................................................
1: Vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS...................................................
a. Sự cần thiết và vai trò quảnlý nhà nước đối với nền kinh tế ...................................
b. Vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS ..................................................
2. Nội dung quản lý nha nước đối với thị trường BĐS................................................
3. Các công cụ quản lý những nhân tố ảnh hưởng tới công tác quản lý nhà nước đối
với thị trường BĐS.....................................................................................................
PHẦN II: THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG
BĐS...............................................................................................................................
I.Tình hình hoạt động của thị trường BĐS ở nước ta..................................................
II.Tình hình quản lý của nhà nứoc đối với thị trường BĐS........................................
III.Đánh giá: .............................................................................................................
1. Những kết quả đạt được.........................................................................................
2. Hạn chế .................................................................................................................
3. Nguyên nhân .........................................................................................................
4. Hậu quả .................................................................................................................
PHẦN III: QUAN ĐIỂM, PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP CHỦ YẾU
TĂNG CƯỜNG VAI TRÒ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG
BĐS...............................................................................................................................
Trang 1
I. Quan điểm của đảng và nhà nước việt nam về phát triển thị trường BĐS trong nền
kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa .........................................................

của quý thầy cô để bài làm của em tốt hơn.
Trang 3
Em xin chân thành cảm ơn: thầy Hoàng Cường, cô Phạm Lan Hương đã
tận tình hướng dẫn giúp em hoàn thành đề án này!
Trang 4
NỘI DUNG
PHẦN I: CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA ĐỀ TÀI
I. THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1: Khái niệm
Bất động sản theo nghĩa thông thường nhất được hiểu là đất đai và các công
trình xây dựng cố định trên đất đai. Từ khi chuyển sang nền kinh tế thị trường, vai
trò của thị trường BĐS ngày càng trở thành yếu tố có tầm quan trọng và từng bước
được nhận thức đầy đủ hơn. Việc hình thành và phát triển thị trường BĐS sẽ tạo
thêm các yếu tố đầu vào cho quá trình sản xuất và sử dụng nguồn nội lực có hiệu
quả. Chính vì thế , muốn hiểu rõ được nội dung của đề tài ta phải bắt đầu từ những
cái cơ bản nhất , mà trước tiên đó là các khái niệm, đặc điểm, vai trò và các yếu tố
có liên quan của thị trường BĐS.
Theo điều 181bộ luật dân sự Việt nam thì BĐS là các tài sản không di dời
được, bao gồm:
- Đất đai
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền
với nhà ở, công trình xây dựng đó.
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai
- Các tài sản do luật định.
Ta thấy rằng khái niệm BĐS ngay trong luật của Việt Nam cũng là một khái
niệm mở, bao hàm trong nó nhiều chủng loại hàng hoá khác nhau. Tuy nhien có thể
thấy bộ phận căn bản của BĐS chính là quyền sử dụng đất, do đó chính sách đất đai
có ảnh hưởng quyết định đến sự hình thành, vận hành và phát triển của thị trường
BĐS.
Sau khi đã hiểu sơ qua về BĐS , ta sẽ đặt ra câu hỏi: Thế nào là thị trường

và kinh doanh nhà ở. Khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia xây dựng và
kinh doanh nhà ở theo sự hướng dẫn và quản lý của nhà nước.”
Có thể nói đây là một chủ trương lớn và có tầm chiến lược quan trọng mà đại
hội đại biểu toàn quốc lần thứ VIII đã xác định. Ta khẳng định được điều trên trước
hết là vì kinh doanh BĐS là một trong những ngành kinh tế mũi nhọn góp phần tăng
thu ngân sách và chiếm tỷ trọng đáng kể trong tổng sản phẩm quốc nội đối với một
quốc gia. Quan trọng hơn, nhà ở còn là một tài sản của mỗi quốc gia, chiếm 20% -
50% tài sản, nhờ đó mà tạo ra động lực to lớn thúc đẩy quá trình tích luỹ của các hộ
Trang 6
gia đình và cá nhân. Thị trường BĐS phát triển đó là nhân tố đẩy mạnh sự phát triển
kinh tế xã hội của đất nước và nâng cao đời sống của các tầng lớp dân cư nhờ phát
triển nhu cầu kinh doanh, cung cầu nhà ở, ... nó là tiêu chí phản ánh tình trạng phát
triển củamỗi quốc gia, mỗi vùng. Trên cơ sở quy luật vận hành của nền kinh tế thị
trường thì nguồn hàng hoá BĐS ngày càng phong phú, đa dạng với chất lượng ngày
càng cao nhằm đáp ứng nhu cầu ngày một tăng của kinh doanh và nhu cầu của nền
kinh tế quốc dân, tiêu dùng của dân cư. đặc trưng của hàng hoá giao lưu trao đổi
trên thị trường BĐS ( chủ yếu là nhà , đất và kết cấu hạ tầng) chúng hàm chứa nhiều
ý nghĩa: Về mặt kinh tế nó là tài sảnquan trọng nhất của mỗi gia đinh và xã hội; về
giá trị sử dụng nó là nơi diễn ra những hoạt động ở, làm việc, nghỉ ngơi giải trí, giao
tiếp ,...cúa con người và về mặt môi trường nó là một thành phần chủ yếu tạo nên
hình ảnhkhông gian, mỹ quan và cảnh quan môi trường đô thị...
Ngoài ra,thị trường BĐS là bộ phận trong hệ thống các thị trường. Bởi vậy,
sự hình thành và phát triển thị trường BĐS góp phần hình thành các loại thị trường,
kích thích các ngành công nghiệp vật liệu xây dựng, thị trường vốn, thị trường lao
động ,... cùng phát triển. Trên cơ sở đó cơ chế thị trường mới được vận hành và phát
huy tác dụng. Theo WB, nếu ngành nhà đất tăng thêm một công nhân viên chức thì
có thể đẩy ngành sản xuất có liên quan khác tăng thêm hai công nhân viên chức. Về
mặt xã hội, ngành kinh doanh BĐS còn có nhiệm vụ cung cấp cho xã hội những
hàng hoá thiết yếu đặc biệt,phục vụ trực tiếp cho nhu cầu sản xuất, sinh hoạt, đi lại
của dân cư như kết cấu hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật.

trên tất cả các vùng của đất nước . Thị trường BĐS thường không bao gồm một thị
trường lớn mà bao gồm hàng loạt thị trường nhỏ , mỗi thị trường mang bản chất địa
phương với quy mô và trình độ khác nhau do có sự phát triển không đều giữa các
vùng , các miền do điều kiện tự nhiên và điều kiện và trình độ phát triển kinh tế ,
văn hoá , xã hội khác nhau quy định . Rõ ràng thị trường BĐS ở các đô thị có quy
mô và trình độ phát triển cao hơn thị trường BĐS ở nông thôn , miền núi ...
Thị trường BĐS là một dạng thị trường không hoàn hảo do sự không đồng
nhất về thông tin và các yếu tố cấu thành các thị trường đó . Điều này xuất phát từ
những đặc trưng riêng của mỗi vùng , chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên cũng
như truyền thống và tập quán về sử dụng BĐS . Thậm chí trong các thị trường địa
Trang 8
phương , sự hiểu biết về các giao dịch cũng không hoàn hảo , người mua và người
bán thiếu thông tin liên quan đến những giao dịch trước đó .
Một nhà kinh doanh BĐS có thể thực hiện thành công nhiều giao dịch trong
một địa phương nhất định nhưng khi chuyển sang một thị trường khác đòi hỏi
người đó phải thu thập và đánh giá toàn bộ nguồn thông tin của thị trường mới . Do
vậy , điều này rất dễ dẫn đến hiện tượng độc quyền , đầu cơ tạo ra cung cầu và giá
cả giả tạo , nó yêu cầu chúng ta phải ứng xử như thế nào để kịp thời nắm bắt được
tình hình BĐS mà chúng ta quan tâm .
Một đặc điểm nữa của thị trường BĐS , đó là việc tạo lập các bộ phận cấu
thành BĐS đòi hỏi đầu tư vốn và lao động rất lớn mà sự vận hành của các yếu tố đó
trong thị trường BĐS diễn ra chậm vì nó phụ thuộc vào cơ chế của nhà nước , thủ
tục cần thiết : đăng kí đất đai , nhà ở , xin giấy phép xây dựng , chuyển nhượng
quyền sử dụng đất , ...
Trong thị trường BĐS cung ít co dãn , cầu co dãn nên rất dễ dẫn đến mất cân
bằng cung cầu . Thêm vào đó cung không thể phản ứng nhanh chóng tương ứng với
sự thay đổi của cầu bởi việc tăng cung của một loại BĐS với mục đích cụ thể nào
đó thường mất nhiều thời gian .
Và không thể không nhắc đến đó là thị trường BĐS chịu sự điều tiết của
pháp luật . Nước ta đã ban hành hệ thống các văn bản , pháp quy , quy định ... ,

giá cả điều tiết lượng cung và cầu.
Tuy nhiên ,sự thay đổi của giá nhiều hay ít do thay đổi lượng cung và cầu
còn phụ thuộc vào độ co giãn của cung và cầu theo giá . Nếu cung co giãn nhiều thì
một sự thay đổi trong lượng cầu cũng sẽ chỉ làm cho giá thay đổi rất nhỏ và cân
bằng có thể nhanh chóng đạt được bởi sự tăng giá mở rộng của cung . Ngược lại,
cung ít co giãn đối với giá thì một sự thay đổi nhỏ trong lượng cầu sẽ làm cho giá
thay đổi mạnh va cân băng không thể đạt được một cách nhanh chóng bởi vì viêc
tăng lên của cung không theo kịp với cầu .
Nhu cầu có độ co giãn lớn thì một sự thay đổi trong lượng cung sẽ làm cho
lượng cầu gia tăng (hoặc giảm đi) một cách nhanh chóng va giá cả ít biến động
,nhưng cầu ít co giãn và mỗi sự thay đổi trong lượng cung sẽ làm cho cầu ít thay đổi
giá cả sẽ biến động mạnh .
II- NỘI DUNG VÀ VAI TRÒ QUẢN LÝ ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BĐS
1: Vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS.
Trang 10
1.1: sự cần thiết và vai trò quản lý nhà nước đối với nền kinh tế.
Nói đến đây chắc nhiều người tự đặt ra câu hỏi: Vì sao cần có sự quản lý nhà
nước đối với nền kinh tế? Để lý giải vấn đề này em xin đưa ra một số lý do chủ yếu
sau:
Thứ nhất: Do xuất phát từ yêu cầu của bản thân các doanh nghiệp hoạt động
trong nền kinh tế thị trường , một mình doanh nghiệp không tự giải quyết được
nhiều vấn đề nảy sinh do vậy cần Nhà Nước tác động vào nhằm điều chỉnh, giải
quyết những ách tắc, trở ngại trong những hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp.
Đó là một vài vấn đề chủ yếu sau:
+ Về hợp đồng và giải quyết các hợp đồng
+ Môi trường kinh doanh: nhà nước lập khung phap lý để các doanh nghiệp
hoạt động không xâm hại lẫn nhau, không ảnh hưởng đến đời sống người dân xung
quanh. Nhà nước cần lập ra một môi trường pháp lý thuận lợi, thích hợp cho hoạt
động kinh doanh. Nhà nước vừa nâng cao hiệu lực quản lý vĩ mô nền kinh tễ quốc
dân, vừa phát huy vai trò tự chủ, năng động của các thành phần kinh tế trong sản

với các thành phần kinh tế, vai trò quản lý của nhà nước đối với nền kinh tế được
thể hiện rõ nét ở các điểm chính như:
+ Thực hiện được mục tiêu kinh tế- xã hội của đất nước
+ Bảo vệ lợi ích chính đáng của các bên tham gia thị trường
+ Hỗ trợ công dân trong làm ăn kinh tế
+ Bảo vệ môi trường sinh thái
+ Bổ sungvào những lỗ hổng của thị trường
Từ thông tin trên ta đã thấy được sự cần thiết và vai trò quản lý nhà nước đối
với nền kinh tế nói chung, còn đối với thị trường BĐS nói riêng thì được thể hiện
như thế nào? Để trình bày câu hỏi đó em xin trình bày lý do, nội dung của sự cần
thiếtvà vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS ở phần mục tiếp theo.
1.2: Vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS.
Dựa trên những đặc điểm của thị trường BĐS ta thấy một lý do cơ bản nói
lên sự cần thiết của quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS, đó là: nhà nước là đại
diện cho sở hữu toàn dân đối với đất đai để có thể hình thành thị trường BĐS nhà
nước phải tiến hành khâu đầu tiên, tạo nên tiền đề cho thị trường quyền sử dụng đất,
đó là giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức và hộ gia đình sử dụng theo luật. Quá
trình giao quyền sử dụng đất này ở Việt nam hiện nay còn có nhiều điểm chưa hợp
Trang 12
lý và chưa chuẩn tắc do cơchế và chính sách quản lý đất đai cuả nhà nước vẫn còn
đang trong giai đoạn thử nghiệm để tìm hướng đi đúng.
Vì thế, thị trường BĐS, đặc biệt là thị trường quyền sử dụng đất ở việt
namcó hình thành và phát triển nhanh hay không phụ thuộc rất lớn vào quyết tâm và
hành động nhất quán của nhà nước. Có một số ý kiến cho rằng về lâu dài, để thị
trường BĐS phát triển nhanh cần nghiên cứutăng cường tính ổn định của quyền sử
dụng đất theo hướng ngày càng gần với tính tuyệt đối của quyền sở hữu tài sản nói
chung.
Thứ hai, sự cần thiết quản lý nhà nướcđối với thị trường BĐS còn bởi
mứcđộ tích tụ tập trung và trình độ xã hội hoáquá trình tái sản xuất càng caothì
ngày càng có nhiều ngành kinh tếkỹ thuật khác nhautham gia vào việc thoảmãn một

ứng cho mình thông tin như vậy. Sẽ tốt hơn nhiều nếu một thông tin về BĐS do
một cơ quan chuyên môn cơ quan chuyên môn của nhà nước đứng ra đảm nhiệm.
Chỉ có như vậy mới đảm bảo tính khách quan trung thực, hoàn chỉnh và tính pháp lý
của lượng thông tin có được.
Thứ sáu, như chúng ta đều đã biết rằng lượng hàng hoá BĐS trên luôn có
nhiều biến động và khó kiểm soát. để thị trường BĐS phát triển và đi đúng hướng
cần tới sự điều tiết của nhà nước vao quan hệ cung cầu hàng hoá BĐS.
Ngoài ra thị trường BĐS còn liên quan trực tiếp tới các hoạt động chức năng
khác của nhà nước trong cơ chế thị trường.
Nghị quyết hội nghị lần thứ bảy. Ban chấp hành trung ươngkhoá IX khẳng
định : “ về xây dựng, quản lý thị trường BĐS. chủ động xây dựng và phát triển thị
trường BĐS, trong đó có quyền sử dụng đất, trước hết ở các đô thi và các vung quy
hoạch sẽ phát triển đô thị.
Nhà nước định hướng, điều tiết và kiểm soát thị trường, có biện pháp chống
các hành vi đầu cơ BĐS; tạo điều kiện thuận lợi cho các ngành kinh tế tham gia thị
trường BĐS, phát huy vai trò chủ đạo của kinh tế nhà nước trong kinh doanh và
bình ổn giá cả BĐS. Ban hành sớm các chính sách tài chính để điều tiết lại phần giá
trị đất gia tăng không do người sử dụng đất tạo ra, mà do đô thị hoá, do nhà nước
đầu tư cơ sở hạ tầng, do quy hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai đem lại, để
phục vụ cho lợi ích chung. Xây dựng luật kinh doanh BĐS...”
2: Nội dung quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS.
Trang 14
Từ trên ta thấy được vai trò quản lý nhà nướcđối với thị trườngBĐS có những
nội dung chủ yếu sau:
1. Xây dựng hệ thống pháp luật đồng bộ, hoàn chỉnh ổn định và có hiệu lực để
thị trường BĐS hoạt động thông thoáng thuận lợi, tuân thủ pháp luật, đảm bảo
quyền lợi hợp pháp của người mua, người bán, đảm bảo thu thuế từ hoạt động của
thị trường BĐS nộp vào ngân sách nhà nước.
2. Xây dựng chính sách tài chính và các chính sách liên quan đảm bảo cho thị
trường BĐS hoạt động lành mạnh, loại bỏ những yếu tố chưa hoàn thiện của bản