bộ tài nguyên và môi trờng
trung tâm điều tra quy hoạch đất đai
báo cáo tổng kết đề tài độc lập cấp nhà nớc
m số đtđl2002/15 nghiên cứu đổi mới hệ thống quản lý
đất đai để hình thành và phát triển
thị trờng bất động sản ở việt nam Chủ nhiệm đề tài: TS. Nguyễn đình bồng 5839

với thị trường bất động sản.
- ThS Đỗ Đức Đôi, ThS Nguyễn Văn Chiến, KS Trần Hùng Phi: Đề tài nhánh 6
- Hoàn thiện hệ thống đất đai và bất động sản
- PGS TS Lê Tiến Vương: Đề tài nhánh 7 - Th
ử nghiệm mô hình Đăng ký và
quản lý bất động sản trên cơ sở áp dụng công nghệ thông tin theo hướng Chính phủ
Điện tử.
Các cơ quan phối hợp nghiên cứu :
- Bộ Tài nguyên và Môi Trường: Trung tâm Điều tra quy hoạch đất đai, Viện
Nghiên cứu Địa chính, Trung tâm Thông tin, Vụ Đất đai, Vụ Đăng ký,thống kê đất
đai, Vụ Khoa học công nghệ, Vụ hợp tác quốc tế;
- Các Sở Tài nguyên Môi trường và nhà đất Hà N
ội, TP Hồ Chí Minh
Đề tài độc lập cấp nhà nước “Nghiên cứu đổi mới hệ thống quản lý đất đai để hình thành và
phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam” Mã số 2002/15
Đề tài độc lập cấp Nhà nước – Mã số 2002/15

Trang
3
BÀI TÓM TẮT
1. Báo cáo tổng hợp kết quả nghiên cứu khoa học “Nghiên cứu đổi mới hệ
thống quản lý đất đai để hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt
Nam” được xây dựng trên cơ sở 14 tài liệu phản ảnh kết quả nghiên cứu của 7 đề tài
nhánh đã được nghiệm thu.
2. Kết cấu của báo cáo gồm:
Ph
ần đầu của báo cáo chương 1 Tổng quan về quản lý đất đai và thị trường bất động
sản tổng hợp những vấn đề chung về đất đai và thị trường, phản ánh những nhận thức chung
đã quen thuộc trên thế giới đối với kinh tế thị trường bất động sản nhưng là mới mẻ đối với
thị trường nói chung và thị trường bấ

Trang
4
- Chính sách và pháp luật về đất đai là gắn liền với quá trình đổi mới và sự hình
thành, phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam
- Hình thành hệ thống định giá đất và quản lý giá đất là khâu then chốt để quản
lý được thị trường bất động sản
- Thu tiền sử dụng đất, thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế
giá trị đất đai gia tăng qua giá đất là giải pháp tích cực và có hiệu quả để Nhà nước
thực hiện đúng vai trò vừa là người quản lý vừa là người đại diện chủ sở hữu đất đai
- Thu hồi đất, đền bù giải phóng mặt bằng là vấn đề của nhiệm vụ phát triển thị
trường bất động sản
- Quy hoạch sử dụng đất là công cụ quan tr
ọng để quản lý đất đai và điều tiết thị trường
- Áp dụng thống nhất một loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu tài sản trên đất.
- Hoàn thiện hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (có thể đặt
tên là văn phòng đăng ký đất đai) để thành “cánh tay nối dài” của chính quyền và chỗ
d
ựa pháp lý cho các giao dịch trên thị trường bất động sản.
- Các hoạt động quản lý đất đai và thị trường bất động sản cần được tin học
hóa trên cơ sở áp dụng công nghệ thông tin theo Chính phủ điện tử
- Những vấn đề cần nghiên cứu tiếp: (1) Cơ sở thực tiễn và lý luận của hệ thống pháp
luật về các giao dịch bất động sản ở
Việt Nam - trong đó đặc biệt chú ý đến các giao dịch có
tính thương mại và pháp luật về đăng ký bất động sản; (2) Thực trạng và nguyên nhân tồn tại
thị trường bất động sản không chính quy ở Việt Nam và biện pháp khắc phục - chú ý tình
trạng này ở các thành phố lớn và cái giải pháp về kinh tế; (3) Cơ sở khoa học cho việc xây
dựng hệ thống dữ liệu về các thông tin cơ bản cho hoạt
động của thị trường bất động sản với
những cấp quy mô khác nhau; (4) Thực trạng và hiệu quả hoạt động của văn phòng đăng ký


1.1.5 Vai trò của Chính phủ .....................................................................................24

1.2 SỰ HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN.............26

1.2.1 Quá trình hình thành /thị trường bất động sản- lấy nước Mỹ làm ví dụ .........26

1.2.2 Sự hình thành Thị trường bất động sản Trung Quốc ......................................28

1.3 PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN.......................................................30

1.3.1 Pháp luật đất đai /bất động sản của Mỹ...........................................................30

1.3.2 Pháp luật đất đai / bất động sản Trung Quốc ..................................................33

1.4 NHÀ NƯỚC VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN..............................................33

1.4.1 Đăng ký theo chứng thư và đăng ký theo quyền sở hữu ................................35

1.4.2 Quản lý giá đất / bất động sản.........................................................................38

1.4.2.1 Quản lý giá đất/ bất động sản ở Úc ...................................................38

1.4.2.2 Quản lý giá đất/ bất động sản ở Trung Quốc ....................................40

1.4.3 Tài chính đất đai và thuế đất ...........................................................................43

1.4.3.1 Giá trị đất và định giá đất..................................................................43

1.4.3.2 Thuế đất và bất động sản ...................................................................45


2.2.2 Nhà nước giao cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (thị trường sơ cấp) ..........71

2.2.3 Thị trường quyền sử dụng đất (thị trường thứ cấp).........................................74

2.2.4 Thị trường đầu tư xây dựng các khu công nghiệp, công nghệ cao, khu
chế xuất ..........................................................................................................77

2.2.5 Thị trường đầu tư xây dựng kinh doanh bất động sản ....................................78

2.2.6 Thị trường mua bán tài sản gắn liền với đất....................................................79

2.3 DỊCH VỤ HỖ TRỢ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN...........................................81

2.3.1 Các dịch vụ hỗ trợ thị trường bất động sản.....................................................81

2.3.2 Dịch vụ công hỗ trợ thị trường bất động sản ..................................................82

2.4 HỆ THỐNG QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI CỦA VIỆT NAM.............................................84

2.4.1 Thực trạng Hệ thống quản lý đất đai của Việt Nam .......................................84

2.4.2 Hệ thống quản lý đất đai Việt Nam so sánh với các nước ..............................84

2.4.3 Đổi mới hệ thống quản lý đất đai....................................................................88

CHƯƠNG 3 ĐỔI MỚI CHÍNH SÁCH PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI ĐỂ HÌNH THÀNH
VÀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

3.1 CHÍNH SÁCH ĐẤT ĐAI LIÊN QUAN ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ........89

3.2.3.2 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất....................................................96

3.2.3.3 Thế chấp quyền sử dụng đất: .............................................................97

3.2.3.4 Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất............................................98

3.3 HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH, PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI ĐỂ HÌNH THÀNH
VÀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ............................................99

3.3.1 Hoàn thiện chính sách đất đai để hình thành và phát triển thị trường bất
động sản..........................................................................................................99

3.3.1.1 Ổn định chính sách thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp, lâm
nghiệp là điều kiện tiên quyết để thị trường bất động sản hình
thành nhanh chóng và phát triển bền vững, khắc phục được khó
khăn về xáo trộn xã hội .......................................................................99

3.3.1.2 Thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng để đáp ứng yêu cầu
phát triển thị trường bất động sản ....................................................100

3.3.1.3. Thu tiền sử dụng đất, thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử
dụng đất, thuế giá trị đất đai gia tăng qua giá đất là giải pháp tích
cực và có hiệu quả để Nhà nước thực hiện đúng vai trò vừa là
người quản lý vừa là người đại diện chủ sở hữu đất đai..................101

3.3.1.4 Chính sách về nhà ở.........................................................................101

3.3.2 Hoàn thiện pháp luật đất đai để hình thành và phát triển thị trường bất
động sản........................................................................................................103



4.1.2.1 Về định giá .......................................................................................118

4.1.2.2 Về đấu giá đất ..................................................................................118

4.1.3 Những tồn tại chủ yếu ...................................................................................119

4.1.3.1 Về giá đất .........................................................................................119

4.1.3.2 Về giá cho thuê đất: .........................................................................120

4.1.3.3 Về định giá đất, đấu giá quyền sử dụng đất.....................................121

4.1.3.4 Những tồn tại trong việc quản lý giá và định giá đất/ bất động sản121

4.1.4 Hoàn thiện về khung giá đất..........................................................................122

4.2 THUẾ, PHÍ VÀ LỆ PHÍ ĐẤT VÀ BẤT ĐỘNG SẢN ...........................................123

4.2.1 Thực trạng thuế, phí, lệ phí ...........................................................................123

4.2.1.1 Thuế sử dụng đất..............................................................................123

4.2.1.2 Thuế chuyển quyền sử dụng đất.......................................................125

4.2.1.3 Phí và lệ phí......................................................................................126

4.2.1.4 Các khoản thu khác về đất đai .........................................................127

4.2.2 Hoàn chỉnh chính sách thu tài chính đối với đất đai.....................................129
Mục lục
Đề tài độc lập cấp Nhà nước – Mã số 2002/15

Trang
5
CHƯƠNG 5 QUY HOẠCH, KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI ĐỐI VỚI THỊ
TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

5.1 QUY HOẠCH, KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT, QUY HOẠCH ĐÔ THỊ, QUY
HOẠCH NÔNG THÔN..........................................................................................143

5.1.1 Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất .................................................................143

5.1.1.1 Kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất theo lãnh thổ (đến năm
2003)..................................................................................................143

5.1.1.2 Tình hình thực hiện quy định của pháp luật đất đai về quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất đai...................................................................145

5.1.2 Quy hoạch phát triển đô thị...........................................................................148

5.1.2.1 Sự hình thành và phát triển đô thị nước ta ......................................148

5.1.2.2 Phân loại đô thị................................................................................148

5.1.2.3 Phân cấp quản lý đô thị ...................................................................149

5.1.2.4 Định hướng phát triển đô thị đến năm 2020....................................150


5.3.2.4 Điều chỉnh đất đô thị........................................................................161Mục lục
Đề tài độc lập cấp Nhà nước – Mã số 2002/15

Trang
6
CHƯƠNG 6 HOÀN THIỆN HỆ THỐNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI / BẤT ĐỘNG SẢN

6.1 LƯỢC SỬ HÌNH THÀNH, PHÁT TRIỂN HỆ THỐNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI
VÀ BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM........................................................................162

6.2 THỰC TRẠNG CỦA HỆ THỐNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI / BẤT ĐỘNG SẢN
NƯỚC TA...............................................................................................................165

6.2.1 Thực trạng của hệ thống đăng ký đất đai (đến 2003)....................................165

6.2.2 Nhận xét chung về thực trạng (đến 2003) hệ thống đăng ký đất đai nước
ta...................................................................................................................169

6.3 ĐỔI MỚI CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ THỐNG KÊ ĐẤT ĐAI..................................170

6.3.1 Quản lý nhà nước về đăng ký đất đai/bất động sản ......................................170

6.3.2 Hoàn thiện hệ thống đăng ký đất đai/bất động sản .......................................175

6.3.2.1 Xây dựng cơ quan đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất........175


7.2.3 Phân tích và mô hình hóa chức năng hệ thống..............................................197Mục lục
Đề tài độc lập cấp Nhà nước – Mã số 2002/15

Trang
7
7.3 KẾT QUẢ THỬ NGHIỆM MÔ HÌNH ĐĂNG KÝ, QUẢN LÝ, HỖ TRỢ
ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN................................................................................201

7.3.1 Kết quả nghiên cứu thử nghiệm trên địa bàn Thành phố Hà Nội .................201

7.3.2 Kết quả nghiên cứu thử nghiệm trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh ...........202

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ........................................................................................204

1. VỀ TỔNG QUAN VỀ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG
SẢN.........................................................................................................................204

1.1. Thị trường bất động sản là địa bàn quan trọng và phương tiện then chốt
để khai thác và phát huy nội lực một cách hiệu quả của nền kinh tế...........204

1.2 Nhà nước có vai trò quyết định trong việc vận hành của một thị trường bất
động sản lành mạnh......................................................................................205

2. VỀ THỰC TRẠNG VÀ CƠ SỞ HÌNH THÀNH PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG
BẤT ĐỘNG SẢN HIỆN NAY...............................................................................207

2.1 Thị trường bất động sản chính quy mới hoạt động ở dạng sơ khai, thị

Trang
8
6. VỀ HOÀN THIỆN HỆ THỐNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI/ BẤT ĐỘNG SẢN...........215

6.1 Thống nhất một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu tài sản trên
đất.................................................................................................................215

6.2 Hoàn thiện hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (có thể
đặt tên là văn phòng đăng ký đất đai) để thành “cánh tay nối dài” của
chính quyền và chỗ dựa pháp lý cho các giao dịch trên thị trường bất
động sản........................................................................................................216

7. TỪ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU THỬ NGHIỆM MÔ HÌNH ĐĂNG KÝ VÀ
QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN CƠ SỞ ÁP DỤNG CÔNG NGHỆ
THÔNG TIN THEO HƯỚNG CHÍNH PHỦ ĐIỆN TỬ........................................217

8. NHỮNG VẤN ĐỀ CẦN NGHIÊN CỨU TIẾP........................................................218Tài liệu tham khảo..................................................................................................219
Phụ lục....................................................................................................................225

Bảng chú giải các chữ viết tắt, ký hiệu quy ước
Đề tài độc lập cấp Nhà nước – Mã số 2002/15

Trang
9

(WB) World Bank Ngân hàng Thế giới
Ký hiệu
: [I.39-42] xem “Báo cáo tổng hợp chính sách đất đai của nước ngoài liên
quan đến thị trường bất động sản” trang 39-42.
[16.744-747] xem Kinh tế học A.Samuelson, Wiliam D.Nordhalls.NXB TK 2002
[B2.1-PL] xem Bảng 2 (chương 1) phụ lục: Phương pháp quản lý tăng trưởng của Mỹ
[H4.1-Pl] xem Hình 4 (chương 1) phụ lục: Quản lý quy hoạch ở Anh

Lời mở đầu
Đề tài độc lập cấp Nhà nước – Mã số 2002/15

Trang
10
LỜI MỞ ĐẦU

1. Đề tài “Nghiên cứu đổi mới hệ thống quản lý đất đai để hình thành và
phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam” là đề tài nghiên cứu khoa học độc lập
cấp Nhà nước được Bộ Khoa học và Công nghệ phê duyệt thực hiện trong vòng 24
tháng kể từ tháng 9 năm 2002 ( được cho phép kéo dài thêm 06 tháng) với tổng kinh phí
là 2.720,3 triệu đồng (trong đó ngân sách sự nghiệ
p khoa học là 1.937,3 triệu đồng).
2. Mục đích của đề tài này là: “Đề xuất được các giải pháp đổi mới về chính
sách - pháp luật, quy hoạch, kinh tế và thủ tục hành chính trong hệ thống quản lý đất
đai nhằm khắc phục những tồn tại và phát triển thị trường bất động sản theo định
hướng xã hội chủ nghĩa”. Bằng cách thu thập tài liệu hiện có và qua một số điề
u tra
thử nghiệm thực tế, tiến hành phân tích, so sánh và thảo luận chuyên gia để làm rõ 3
vấn đề chủ yếu là: (1) Những vấn đề cơ bản của thị trường bất động sản; (2) Thực
trạng thị trường bất động sản; (3) Những giải pháp chủ yếu về đổi mới hệ thống quản
lý đất đai để thị trường bất động sản phát tri

Tổng số
trang
I Báo cáo tổng hợp chính sách đất đai của nước ngoài liên quan đến
thị trường bất động sản
64
II Báo cáo phân tích chính sách pháp luật về đất đai và thị trường bất
động sản ở Việt Nam
34
III Nghiên cứu, đánh giá thực trạng quản lý Nhà nước về đất đai đối
với thị trường bất động sản
104
IV Nghiên cứu cơ sở khoa học nhằm góp phần hoàn thiện hệ thống
pháp luật về đất đai liên quan đến thị trường bất động sản
96
V Báo cáo kết quả nghiên cứu đề tài nhánh “Những vấn đề kinh tế đất
trong thị trường Bất động sản”
80
VI Báo cáo kết quả điều tra đề tài nhánh “Những vấn đề kinh tế đất
trong thị trường Bất động sản”
90
VII Đề án định giá bất động sản 70
VIII Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai với thị trường bất động sản 111
IX Hoàn thiện hệ thống đăng ký đất đai và bất động sản 89
X Đề án xây dựng cơ quan đăng ký bất động sản 9
XI Báo cáo khoa học thiết kế mô hình đăng ký và quản lý bất động sản
trên cơ sở áp dụng công nghệ thông tin theo hướng Chính phủ điện tử
98
XII Báo cáo đề tài nhánh “Thử nghiệm mô hình đăng ký và quản lý bất
động sản trên cơ sở áp dụng công nghệ thông tin theo hướng Chính
phủ điện tử”

đạo – những người đã cam kết đảo ngược xu hướng bấy lâu nay về một chính phủ ngày
càng bành trướng, nghĩa là chủ trương cắt giảm thuế khoá và chi tiêu, giảm bớt sự điều
tiết trong các ngành, và bán bớt các doanh nghiệp do nhà nước điều hành cho khu vực
tư nhân.
Ngày nay, trên phạm vi toàn thế giới, thị trường trở thành một động lực mạnh mẽ
của sự tăng trưởng, không có ai thiết kế ra thị trường, không có một bộ não hay hệ
thống tính toán trung tâm, nhưng nó vẫn giải quyết được những vấn đề sản xuất và phân
phối gồm hàng triệu ẩn số và mối tương quan mà không thể một mình ai biết được... Đó
là vì nó đã trở
thành một phương tiện giao tiếp để tập hợp tri thức và hành động của
hàng triệu cá nhân khác nhau.

Chương 1 Tổng quan về quản lý đất đai và thị trường bất động sản
Đề tài độc lập cấp Nhà nước – Mã số 2002/15

Trang
13
Hoạt động của nhà nước đặc biệt có tác dụng trong việc vạch ra và bảo hiểm cho
con đường đưa người mua và người bán đến với nhau để xác định giá cả và sản lượng.
Nghĩa là chính phủ, với những mục tiêu cụ thể của mình, phải thông qua thị trường để
giải quyết 3 vấn đề then chốt về kinh tế là (sản xuất) cái gì, (sản xuất) thế nào và (sả
n
xuất) cho ai. Hàng hoá và dịch vụ gì sẽ sản xuất được xác định bằng lá phiếu bằng tiền
mà người tiêu dùng chi ra hàng ngày. Các hàng hoá được sản xuất như thế nào được xác
định bằng sự cạnh tranh giữa những nhà sản xuất. Hàng hoá sản xuất cho ai - ai là người
tiêu dùng và tiêu dùng bao nhiêu - phụ thuộc lớn vào mức cung - cầu các yếu tố sản
xuất trên thị trường: lao động, đất đai, vốn. Việc phân phối thu nh
ập giữa các cá nhân
được xác định bằng lượng các yếu tố sở hữu (giờ làm việc, diện tích đất đai có được...)
và giá cả của các yếu tố đó. Vòng tuần hoàn của đời sống kinh tế được thể hiện trong

Cỏc th trng sn phm
Cỏc th trng yu t
Hỡnh 1.1 S H thng th trng da vo quy lut cung cu [16.75]
Quyn v ti sn phi tuõn theo khuụn kh phỏp lý bao gm h thng cỏc iu
lut cho phộp nn kinh t hot ng. Khuụn kh phỏp lý cú hiu qu v chp nhn c
i vi kinh t th trng bao gm cỏc quy
nh v quyn ti sn, lut hp ng, v h
thng cỏc quy nh gii quyt tranh chp. Khụng th cú c nn kinh t th trng khi
khụng cú lut m bo hiu lc ca hp ng, hay cam kt cho cỏc cụng ty c s
hu li nhun ca h. Mt khi cỏc khuụn kh phỏp lý v thỡ mi ngi s s hói v
khụng cũn ý nh u t lõu di cho tng lai, nn kinh t
b ỡnh tr v cht lng cuc

Đất đai
Vốn
Cung
Cầu

Chương 1 Tổng quan về quản lý đất đai và thị trường bất động sản
Đề tài độc lập cấp Nhà nước – Mã số 2002/15

Trang
15
1.1.2 Những nguyên tắc của thị trường
Cơ chế thị trường chỉ làm công việc của nó là trao hàng hoá cho ai có tiền mua
chúng mà không làm nhiệm vụ phân phối thu nhập - Một hệ thống thị trường hiệu quả
nhất cũng có thể gây ra sự bất bình đẳng lớn mà về chính trị hay đạo đức có thể không
chấp nhận được [16.90]. Kinh tế thị trường về bản chất là sự biến đổi không ng
ừng và
khắc nghiệt - Giá địa ốc đã tăng trong suốt những năm 1980 và sau đó giảm mạnh ở
nhiều vùng, thị trường việc làm trở thanh nỗi sợ hãi của những người tốt nghiệp đại học
đến tận năm 1990 và ngày càng trở nên khó khăn hơn vào giai đoạn suy thoái kinh tế
sau năm 1990...Những vấn đề đó chỉ có thể giải thích được bằng lý thuyết về cung và
cầu - đó là sự tương tác qua lại giữa cầu - là người tiêu dùng phân phối thu nhập của
mình cho các hàng hoá và dịch vụ sẵn có - với cung - là các doanh nghiệp tạo ra hàng
hoá và dịch vụ với số lượng và chất lượng đem lại cho họ lợi nhuận lớn nhất - Một khi
phải chứng kiến giá đất tăng lên nhanh chóng thì có thể giải thích rằng do cung về đất bị
giảm. Sự thay đổi về cầu và cung d
ẫn đến sự thay đổi về số lượng hàng hoá đầu ra và về
giá cả.
Quy luật đường cầu xuống dốc: Trong cơ chế thị trường, lượng hàng hoá được
mua là phụ thuộc vào giá bán của nó. Nếu những điều kiện khác không thay đổi, thì khi
giá một mặt hàng nào đó càng cao thì số lượng hàng hoá mà khách hàng muốn mua

Chớnh ph (thu, chớnh sỏch mụi trng, chớnh sỏch thng mi...); cỏc nh hng cỏ
bit nh thi tit, tiờu chun a phng, c cu th trng...Khi cỏc nhõn t núi trờn
thay i thỡ ng cu cú xu hng chuyn dch v bờn phi, ngha l cựng mt mc
giỏ nhng lng hng hoỏ cú th tng lờn.
Cõn bng cung cu: Cung v cu gp nhau ti m
t im cõn bng v giỏ c v
sn lng, ti im cõn bng th trng
, nu kh nng cung bng kh nng cu, trờn
th, ú l giao im ca hai ng cung v cu
Ti mc giỏ cao hn s xy ra tỡnh trng d tha v ngc li, mc giỏ thp s
sinh ra thiu ht lm cho ngi sn xut v ngi tiờu dựng u thỳc y cú c
im cõn bng. S dch chuyn ca ng cung v cu (do nh h
ng ca cỏc nhõn t
ó nờu) lm thay i im cõn bng. Tng cu s lm dch chuyn ng cu sang phi,
Giá
cả
Lợng hàng hoá
Đờng cung
Giá
cả
bán
ra
Lợng hàng hoá đợc mua
Đờng cầu

Chương 1 Tổng quan về quản lý đất đai và thị trường bất động sản
Đề tài độc lập cấp Nhà nước – Mã số 2002/15

Trang
17

tế nói chung, nhất là khi xem xét về mặt đầu tư gia đình. Vì vậy, cần phải có những biện
pháp cần thiết để sáng tạo ra cơ s
ở tin cậy và hiệu quả để có một thị trường bất động sản
Gi¸
c¶
ThiÕu hôt
D− thõa
L−îng hµng ho¸

Chương 1 Tổng quan về quản lý đất đai và thị trường bất động sản
Đề tài độc lập cấp Nhà nước – Mã số 2002/15

Trang
18
- vừa có lợi cho sự phát triển kinh tế - xã hội nói chung vừa có lợi cho sự thịnh vượng
của cá nhân người chủ bất động sản.
Thị trường bất động sản thể hiện nhiều điểm tương tự với thị trường chứng khoán,
vì đầu tư vào chứng khoán hay đầu tư vào bất động sản, cuối cùng đều cùng chung một
mục đích. Những phát triển hi
ện nay ở những nước chuyển đổi gợi ý rằng thị trường chứng
khoán đã được hình thành khá nhanh chóng, trong khi thị trường bất động sản lạc hậu phía
sau rất xa. Đó là do đầu tư trong nước thường không được triển khai, còn đầu tư nước
ngoài thì được bàn đến nhiều hơn. Những người hướng tới thị trường chứng khoán thường
là vì thiếu thông tin về bất động sản nh
ư báo cáo hàng năm của cơ quan địa chính hoặc cơ
quan đăng ký, trái lại thông tin về trao đổi chứng khoán thì lại rất sẵn sàng... Nhiệm vụ của
quản lý công cộng là phải tránh được sự không hoàn hảo của thị trường, phân phối lại tài
nguyên, và dùng khung pháp luật để quy định các hành vi thị trường theo những chuẩn
mực đạo đức mong muốn. Đối với cả hai thị trường chứng khoán và bất động sả
n, quản lý

i
của nó không được cố định trong một hệ thống quyền sở hữu chính thức thì cực kỳ khó
di chuyển trên thị trường. Hệ thống quyền sở hữu và các luật và thể chế liên quan, chính
là môi trường sống của tư bản (vốn), là các cơ chế, các quá trình biến tài sản thành tư
bản, duy trì cuộc sống của tư bản và tăng cường năng lực của nó để làm ra của c
ải ngày
càng nhiều hơn. Không có các hệ thống pháp luật như vậy thì không có nền kinh tế thị
trường hiện đại và hiệu quả. Chỉ khi quyền sở hữu được xác định, người dân sẽ tự chủ
tuân thủ một luật bởi vì họ sẽ nhận ra rằng không có luật ấy thì họ sẽ không phát đạt.
Một chính phủ hiện đại và một nền kinh tế thị trường không thể
sống được mà không có
một hệ thống quyền sở hữu chính thức được tích hợp [7.72].
Ở các nước đang phát triển, bất động sản chiếm khoảng 3/4 tài sản quốc gia,
nhưng khoảng 85% mảnh đất ở đô thị và khoảng 40 - 50% các miếng đất ở nông thôn
được nắm giữ theo cách mà chúng không thể dùng để tạo tư bản, chỉ có 7% đất trên quần
đảo Indonexia có chủ sở hữu rõ ràng. Cái ngăn c
ản hầu hết dân chúng ở các quốc gia
đang phát triển không sử dụng được quyền sở hữu chính thức hiện đại để tạo tư bản chính
là một hệ thống pháp luật và hành chính tồi. Các ngôi nhà được xây dựng trên đất mà
quyền sở hữu không có hồ sơ thoả đáng thì các tài sản này không thể sẵn sàng chuyển
thành tư bản được, không thể buôn bán được, không thể dùng làm thế chấp cho một
khoả
n vay và không được dùng như cổ phần đối với một khoản đầu tư. Các nỗ lực để cải
cách các quyền sở hữu thất bại bởi vì các quan chức chịu trách nhiệm soạn thảo các quy
tắc pháp luật mới không nhận ra rằng hầu hết các công dân có các quy tắc riêng được
thiết lập một cách vững chắc của họ bởi các khế ước xã hội [7.172]
Bất động sản chi
ếm khoảng 50% của cải các quốc gia của các nước tiên tiến - Hệ
thống quyền sở hữu chính thức của phương Tây tạo ra 6 tác động cho phép công dân
của họ tạo ra tư bản đó là: cố định tiềm năng kinh tế của tài sản; tích hợp thông tin tản

dụng đất" (land tenure)... Trong các sách giáo khoa kinh tế của Trung Quốc cũ, có
quyển "Nguyên lý kinh tế học đất đai" của giáo sư Nili và các cộng tác viên (1854 -
1943) người đầu tiên đề xuất kinh tế
học đất đai tại Mỹ, mô tả rằng "khi anh lấy vỏ
mặt đất đem cho thuê, nghĩa là anh đã tạm thời - trong thời hạn giao ước cho thuê - từ
bỏ quyền cá nhân sử dụng đối với nó". Ngay sau khi thành lập nước - tháng 11.1950
Quốc vụ viện Trung Quốc đã công bố "Điều lệ cải cách đất đai ngoại ô", trong đó có
ghi rằng "sau khi hoàn thành Điều 17 về cải cách đất
đai vùng ngoại ô, Chính phủ
nhân dân thành phố cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
quốc hữu cho những nông
dân được chia đất quốc hữu, bảo đảm quyền sử dụng của nông dân đối với khu đất
đó". Theo ngôn ngữ của Trung Quốc, đem đất đi cho thuê, cho mượn và cơ chế giao
đất được giải thích là việc chuyển dịch quyền sử dụng đất
, cho rằng quyền sở hữu đất
đai gồm có 4 quyền năng nội tại, đó là chiếm hữu, sử dụng, thu lợi, định đoạt; khi cho

Chương 1 Tổng quan về quản lý đất đai và thị trường bất động sản
Đề tài độc lập cấp Nhà nước – Mã số 2002/15

Trang
21
mượn cho thuê đất đai, thì quyền năng nội tại của sở hữu đất đai sẽ đi sang người
mượn, người thuê theo biểu đồ sau:

Biểu 1.1 Mối quan hệ giữa các quyền sở hữu và quyền sử dụng
Cắt giữ toàn bộ Cắt giữ một phần Không cắt giữ
Chiếm hữu √ Không tồn tại Không tồn tại
Sử dụng √ Không tồn tại Không tồn tại
Thu lợi √ √ Không tồn tại