bộ tài nguyên và môi trờng
trung tâm điều tra quy hoạch đất đai báo cáo tổng kết đề tài nhánh
những vấn đề kinh tế
trong thị trờng bất động sản thuộc đề tài độc lập cấp nhà nớc đtđl 2002/15
nghiên cứu đổi mới hệ thống quản lý đất đai để hình thành
và phát triển thị trờng bất động sản ở việt nam
Chủ nhiệm đề tài nhánh: kS phùng văn nghệ
quản lý của nhà nớc. Nghị quyết nhấn mạnh sự cần thiết phải ... ban hành
những qui định cụ thể về sở hữu và sử dụng BĐS, về quyền sử dụng đất, tiền tệ
hoá BĐS thuộc sở hữu nhà nớc....
Nhấn mạnh tầm quan trọng và sự cần thiết phát triển tiếp tục phát triển
thị trờng BĐS trong thời gian tới; trong Báo cáo chính trị Đại hội Đại biểu
đảng toàn quốc lần thứ IX của Đảng đã chỉ rõ chủ động tổ chức phát triển thị
tr
ờng BĐS...cho phép chuyển nhợng quyền sử dụng đất (QSDĐ) trên thị
trờng theo qui định của pháp luật. Trong phơng hớng, nhiệm vụ kế hoạch
phát triển kinh tế, xã hội 5 năm 2001-2005 có nêu phát triển thị trờng BĐS
trong đó có thị trờng QSDĐ, tạo điều kiện thuận lợi để chuyển nhợng QSDĐ;
2
mở rộng cơ hội cho các công dân và doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế
đợc dễ dàng có đất và sử dụng đất lâu dài cho sản xuất, kinh doanh. Tính đủ
giá trị của đất, sử dụng có hiệu quả quỹ đất của các doanh nghiệp nhà nớc, cơ
quan nhà nớc và lực lợng vũ trang, ngăn chặn sử dụng đất lãng phí, kém hiệu
quả. Sớm hình thành việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ trên toàn quốc. Tạo điều
kiện thuận lợi cho quá trình tích tụ và tập trung đất canh tác trên cơ sở chuyển
đổi một bộ phận quan trọng lao động nông nghiệp sang phi nông nghiệp. Sửa
đổi các qui định về chuyển quyền sử dụng đất và sở hữu nhà, thúc đẩy quá trình
bán nhà ở của nhà nớc tại các đô thị, mở rộng các hình thức kinh doanh BĐS.
Giải quyết dứt điểm những tranh chấp về sở hữu nhà còn tồn đọng. Từng bớc
mở rộng thị trờng BĐS cho ngời Việt nam ở nớc ngoài và ngời nớc ngoài
tham gia đầu t. Qui hoạch sử dụng đất đai, nhất là ở các đô thị, theo hớng văn
minh hiện đại, công bố công khai qui hoạch để doanh nghiệp và ngời dân thực
hiện.
Thị trờng BĐS cũng nh thị trờng đất đai ở nớc ta mới đợc hình
thành và chính thức đi vào hoạt động trong vòng 10 năm trở lại đây. Nghiên cứu
bất động sản, thị trờng bất động sản, đặc biệt việc nghiên cứu các vấn đề kinh
trong thị trờng bất động sản 4
Chơng I
Bất động sản và thị trờng bất động sản
1.1.
Bất động sản
1.1.1. Khái niệm bất động sản
Trong lĩnh vực kinh tế và pháp lý, tài sản đợc chia thành 2 loại bất động
sản (BĐS) và động sản (ĐS); tuy nhiên tiêu chí phân loại BĐS của các nớc có
khác nhau, nhng đều thống nhất BĐS bao gồm đất đai và những tài sản gắn
liền với đất đai. Bộ luật Dân sự nớc ta quy định tại Điều 181 Bất động sản là
các tài sản không thể di dời đợc bao gồm: a)Đất đai; b) Nhà ở, công trình xây
dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng
đó; c)Các tài sản khác gắn liền với đất đai; d) Các tài sản khác do pháp luật quy
định
1.1.2. Bất động sản hàng hoá và đặc điểm của nó
1.1.2.1. Bất động sản hàng hoá
Không phải tất cả BĐS đều là hàng hoá. Muốn trở thành hàng hoá, quyền
về giao dịch đối với mỗi loại BĐS cụ thể phải đợc pháp luật qui định đối với
chủ của nó. Chính vì vậy, cùng là một loại BĐS nh nhau nhng việc có đợc
tham gia thị trờng BĐS hay không, phải đợc Luật pháp qui định.
Đất đai là BĐS nhng pháp luật mỗi nớc cũng có những quy định khác
nhân có BĐS huy động đợc nguồn vốn lớn để đầu t cho các nhu cầu da dạng
của mình. Ngợc lại nếu không có chính sách phù hợp thì nguồn vốn này coi
nh bị đóng băng.
- Hàng hoá BĐS luôn nằm trong một không gian nhất định, có ảnh hởng
trực tiếp đến cảnh quan đô thị, môi trờng sống của dân c trong khu vực. BĐS
có thể đợc xem nh là sản phẩm của nhiều ngành kinh tế, khoa học, kỹ thuật,
quy hoạch, kiến trúc, môi trờng .v.v. Chính vì vậy việc tạo lập BĐS cũng nh
thị trờng bất động sản không tránh khỏi sự chi phối bởi các quy định của các
lĩnh vực trên.
6
- Bất động sản hàng hoá; ngoài những đặc điểm chung, mỗi loại BĐS lại
có đặc điểm và yêu cầu do cơ cấu nhu cầu xác định về chất lợng, cấu trúc, vị
trí, mục đích sử dụng, loại hình sở hữu và các thông số định giá đòi hỏi chi phí
lớn trong công tác lập, quản lý và bảo đảm thông tin thị trờng. Những đặc
điểm và yêu cầu nêu trên xác định đặc điểm của từng loại BĐS trong thị trờng.
1.2.
Thị trờng bất động sản
1.2.1. Khái niệm
Thị trờng BĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị
trờng; Thị trờng BĐS có thể đợc hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo
nghiã rộng, thị trờng bất động sản là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch
bất động sản diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời
gian nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị trờng bất động sản là nơi diễn ra các hoạt
động có liên quan trực tiếp đến giao dịch bất động sản.
Thị trờng BĐS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá: Quy
luật giá trị, quy luật cung cầu và theo mô hình chung của thị trờng hàng hoá
với 3 yếu tố xác định là sản phẩm, số lợng và giá cả.
Phạm vi hoạt động của Thị trờng BĐS do pháp luật của mỗi nớc quy
định nên cũng không đồng nhất. Ví dụ: Pháp luật Australia quy định không hạn
- Hàng hoá bất động sản có liên quan trực tiếp đến tích luỹ tài sản cố
định, trở thành yếu tố đầu vào rất quan trọng của các ngành sản xuất kinh
doanh. Việc khai thông thị trờng bất động sản sẽ tạo điều kiện thuận lợi không
chỉ cho các nhà kinh doanh bất động sản mà cả với các tổ chức sử dụng hàng
hoá bất động sản vào kinh doanh trong các lĩnh vực sản xuất, dịch vụ.
- Tất cả các tổ chức sản xuất kinh doanh, tuyệt đại bộ phận hộ dân c đều
có nhu cầu tham gia vào thị trờng bất động sản với t cách ngời mua, ngời
bán, ngời cho thuê hoặc thuê, ngời giao hoặc nhận thừa kế, ngời thế chấp,
hoặc nhận thế chấp, ngời phát mại ... bất động sản hàng hoá. Do cơ cấu cung-
cầu rất đa dạng, cùng với các chính sách từ phía nhà nớc áp dụng đối với các
đối tợng khác nhau nên thị trờng bất động sản dễ bị phân khúc, nếu thiếu sự
8
phối hợp đồng bộ sẽ tạo ra những biệt lập làm giảm tính hiệu quả của thị trờng
này.
- Thị trờng bất động sản rất nhạy cảm đối với tăng trởng kinh tế, dễ bị
nóng khi nền kinh tế có mức tăng trởng cao, và cũng dễ bị đóng băng khi
kinh tế suy giảm.
- Thị trờng bất động sản cũng rất nhạy cảm về mặt chính trị, văn hoá, xã
hội. Các yếu tố nh biến động chính trị, môi trờng xã hội, phong tục, tập quán,
ớc lệ cộng đồng v.v. đều có tác động đến hành vi mua bán trên thị trờng 9
Chơng II
Nghiên cứu giá đất
2.1.
giá đất, định giá đất và thị trờng bất động sản
trên thế giới
Mặc dù có sự khác nhau về hình thức và tổ chức bộ máy Nhà nớc,
nhng nội dung định giá và quản lý Nhà nớc đối với hoạt động định giá đất và
bất động sản nói chung tại nhiều nớc trên thế giới có những điển rất giống
nhau
,
sự giống nhau đó có thể tóm tắt qua một số điểm chính sau đây:
2.1.2.1. Định giá và quản lý hoạt động định giá đất đợc xác định là
một trong những nội dung chính của hoạt động quản lý Nhà nớc
Thông qua hoạt động này Nhà nớc tăng cờng sức mạnh của mình bằng
việc đảm bảo các nguồn thu cho ngân sách nhà nớc đầy đủ, ổn định dới các
hình thức thuế và lệ phí mà ngời sở hữu đất và bất động sản khác phải nộp theo
quy định của pháp luật.
2.1.2.2. Hoạt động định giá đất và bất động sản diễn ra trong hành
lang pháp lý đ đợc xác lập, trong đó các nội dung đợc thể chế hoá rất đầy
đủ và chi tiết
a. Về chế độ định giá bất động sản
Các tài sản thuộc đối tợng phải định giá là đất và các bất động sản khác
gắn liền với đất. Phạm vi cần định giá các những loại đất và bất động sản thuộc
diện phải chịu thuế hoặc chịu lệ phí khi có sự chuyển nhợng, nhận thừa kế, thế
chấp hoặc chuyển mục đích sử dụng; việc định giá đất và bất động sản đợc
tiến hành theo định kỳ 4 năm, 5 năm hoặc 6 năm một lần tuỳ theo quy định của
mỗi nớc, trong các trờng hợp phát sinh sự chuyển nhợng, nhận thừa kế, thế
chấp hoặc chuyển mục đích sử dụng đất hoặc bất động sản thì việc định giá đất
và bất động sản đợc tiến hành đột xuất theo yêu cầu.
b. Về nội dung, trình tự, thủ tục định giá đất và bất động sản
11
Trình tự, thủ tục định giá đất và bất động sản tại mỗi nớc có thể đợc
có sự tham gia định giá của t nhân, nếu kết quả định giá của các cơ quan đó có
sự chênh lệch lớn về giá trị mà các bên không thơng lợng đợc thì buộc phải
đa ra toà để giải quyết, quyết định của toà sẽ quyết định cuối cùng và có hiệu
lực pháp luật.
- Đối với cơ quan định giá của t nhân: đợc hình thành và phát triển
trong cơ chế thị trờng nhằm đáp ứng các nhu cầu thờng xuyên, đa dạng của
khu vực sở hữu t nhân về đất đai và bất động sản nh: thế chấp, chuyển
nhợng, thuê, nhận thừa kế, bảo hiểm, đầu t phát triển và trong nhiều trờng
hợp nhằm giải quyết các tranh chấp về giá trị đất và bất động sản của các bên
có liên quan. Tổ chức định giá t nhân hoạt động chủ yếu dới hình thức công
ty trách nhiệm hữu hạn.
2.2.
Thực trạng giá đất ở nớc ta
2.2.1. Khái quát quá trình hình thành giá đất ở nớc ta
ở nớc ta, do các đặc điểm lịch sử, kinh tế, xã hội của đất nớc trong
mấy thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, đã ảnh hởng sâu sắc tới sự hình thành
và phát triển thị trờng bất động sản nói chung trong đó có vấn đề giá đất. Có
thể chia quá trình hình thành giá đất và phát triển thị trờng bất động sản ở
nớc ta thành 4 giai đoạn sau đây:
2.2.1.1. Giai đoạn trớc năm 1946
Các cuộc mua bán, chuyển nhợng đất đai trong giai đoạn này diễn ra
chủ yếu giữa một bên là ngời bị cai trị với một bên là kẻ cai trị; giữa một bên
là ngời bị áp bức, bóc lột với một bên là kẻ áp bức, bóc lột. Quan hệ mua bán
đó không thể gọi là quan hệ bình đẳng, kết quả các cuộc mua bán nói trên
không thể nói là kết quả của sự thoả thuận của tất cả các bên, điều đó trái với
những nguyên tắc cơ bản của thị trờng. Tuy nhiên, về giá đất đã đợc hình
thành trong giai đoạn này.
2.2.1.2. Giai đoạn từ năm 1946 đến năm 1980
13
14
hại về đất khi thu hồi. Đây là lần đầu tiên giá đất và việc xác định giá đất đợc
pháp luật ghi nhận là một chế định pháp luật và đợc đa thành một nội dung
quản lý Nhà nớc về đất đai (quy định tại Khoản 1 Điều 13 Luật Đất đai 1993).
2.2.2. Thực trạng giá đất, định giá đất ở nớc ta
2.2.2.1. Khung giá đất do Chính phủ quy định
Thi hành Luật Đất đai năm 1993, Chính phủ ban hành Nghị định số
80/CP quy định khung giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất,
thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi
thờng thiệt hại về đất khi thu hồi; tiếp theo, ngày 17/8/1994 Chính phủ ban
hành Nghị định 87/CP thay thế Nghị định số 80/CP. Theo Nghị định số 87/CP
của Chính phủ thì giá các loại đất đợc quy định:
- Đối với đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp: giá đất đợc xác định cho
từng hạng đất theo hạng đất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp và chia theo 3
loại xã (đồng bằng, trung du, miền núi); mức giá nh sau:
+ Đất trồng cây hàng năm và đất có mặt nớc nuôi trồng thuỷ sản;
Mức giá tối thiểu của đất hạng 6 thuộc xã miền núi là 50 đồng/m2, mức giá tối
đa của đất hạng 1thuộc xã đồng bằng là 19.300 đồng/m2.
+ Đất trông cây lâu năm, đất lâm nghiệp; Mức giá tối thiểu của đất
hạng 5 thuộc xã miền núi là 35 đồng/m2, mức giá tối đa của đất hạng 1 thuộc
xã đồng bằng là 14.000 đồng/m2.
- Đối với loại khu dân c nông thôn, giá đất đợc xác định cho từng hạng
đất và chia theo 3 loại xã: đồng bằng, trung du, miền núi; Mức giá tối thiểu của
đất hạng 6 thuộc xã miền núi là 100 đồng/m2, mức giá tối đa của đất hạng 1
thuộc xã đồng bằng là 38.600 đồng/m2.
- Đối với đất khu dân c ở các vùng ven đô thị, ven đầu mối giao thông
và trục đờng giao thông chính, khu thơng mại, khu du lịch, khu công nghiệp,
giá đất đợc xác định cho từng hạng đất và chia theo 3 loại. Hạng đất để xác
định giá đất khu dân c ở nông thôn, đất khu dân c ở ven đô thị, ven đầu mối
Chính phủ và vận dụng các nguyên tắc này vào thực tế sử dụng đất, thực tế hình
thành giá chuyển nhợng quyền sử dụng đất tại địa phơng để xây dựng giá các
16
loại đất đảm bảo không vợt khung giá các loại đất của Chính phủ, đồng thời
đảm bảo sát với thực tế địa phơng, cụ thể nh sau:
a. Đối với đất đô thị
- Tại các đô thị loại 1 và 2 việc chuyển nhợng quyền sử dụng đất diễn ra
khá phổ biến, nhất là đối với đất ở, do đó giá chuyển nhợng quyền sử dụng đất
ở các đô thị này có độ chênh lệch rất lớn giữa các đờng phố, ngõ phố và giữa
các vị trí khác nhau trên từng tuyến đờng. Để qui định các mức giá đất vừa
không thoát ly các qui định, hớng dẫn của Trung ơng, vừa phù hợp với thực tế
hình thành giá đất của đô thị, các địa phơng đã chi tiết loại đờng phố, ngõ
phố và vị trí đất trên từng trục đờng để xác định giá đất cho sát với thực tế,
nh:
+ Tại thành phố Hà Nội, bảng giá đất nội đô thị đợc xác định 32 mức
giá khác nhau theo 4 loại vị trí của 8 loại đờng phố khác nhau.
+ Tại thành phố Hồ Chí Minh, bảng giá đất nội đô thị đợc xây dựng
theo từng đơn vị quận. Tại mỗi quận, giá đất đợc xác định theo 4 loại vị trí của
4 loại đờng và mỗi vị trí của một đờng phố lại có nhiều mức giá khác nhau;
Từ đó mỗi quận có rất nhiều mức giá đất cụ thể, nh Quận 1 có 93 mức giá,
tơng tự Quận 3 có 65 mức giá, Quận 5 có 78 mức giá, Quận 11 có 76 mức giá,
Quận Tân Bình có 84 mức giá.... Tính chung toàn thành phố Hồ Chí Minh có
khoảng trên 800 mức giá đất nội đô thị khác nhau.
+ Tại thành phố Hải Phòng, bảng giá đất nội đô thị có 10 mức giá
chuẩn cho 10 loại đờng phố khác nhau và 4 mức giá chuẩn cho cho 4 loại ngõ.
Dựa vào các mức giá chuẩn này để xác định giá đất của từng lô đất theo các hệ
số điều chỉnh về chiều dài của mặt tiếp giáp mặt đờng hình thể của lô đất. Vơí
cách xác định này, thành phố Hải Phòng đã định đợc 264 mức giá đất đô thị
khác nhau.
thôn ven đô thị, đầu mối giao thông và trục đờng giao thông chính, khu thơng
mại, khu công nghiệp, khu du lịch).
Giá đất khu dân c nông thôn tại nhiều địa phơng đợc xác định cho 3
loại xã (đồng bằng, trung du, miền núi) và từng xã, giá đất đợc xác định cho
từng vị trí (nhiều nhất là 3 vị trí) theo từng tuyến đờng cụ thể (quốc lộ, tỉnh lộ,
đờng giao thông nông thôn...). Mức giá đất khu dân c nông thôn tại các
huyện ngoại thành thuộc đô thị loại 1, các địa phơng quy định xấp xỉ hoặc
18
bằng mức giá tối đa do Chính phủ quy định. Riêng giá đất khu dân c nông
thôn đối với các xã ở miền núi, trung du, vùng xa, vùng sâu, ở các tỉnh khu bốn
và miền trung giá đất cao nhất chỉ bằng mức giá tối thiểu do Chính phủ quy
định.
c. Đối với đất nông nghiệp:
Giá đất đợc xác định theo hạng đất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp.
Song một số địa phơng đã xác định mức giá khác nhau cho từng hạng đất nông
nghiệp cho phù hợp với giá chuyển nhợng quyền sử dụng đất thực tế tại địa
phơng bằng việc quy định khung giá cho từng hạng nh Tiền giang đất hạng 1
có khung giá từ 6.600đ/m
2
đến 11.000đ/m
2
hoặc quy định giá đất nông nghiệp
theo địa bàn từng huyện (Bắc cạn, Hải phòng, Bình dơng, Bà rịa - Vũng tàu). ở
những vùng gần trung tâm đô thị lớn nh ngoại thành Hà Nội, ngoại thành TP
Hồ Chí Minh, những vùng mật độ dân c cao thì một số địa phơng đã quy định
giá đất nông nghiệp bằng mức giá tối đa của khung giá. ở những vùng có mật
độ dân c thấp nh vùng cao, miền núi, vùng sâu, vùng xa... thì giá đất do địa
phơng quy định phổ biến là ở mức trung bình thấp của khung giá, cá biệt có
nơi bằng mức tối thiểu của khung giá.
Khu vực
Mức giá tối thiểu Mức giá tối đa
1- Đất đô thị
Nhóm 1:
1,00 12,00
Nhóm 2:
0,80 9,60
Nhóm 3:
0,60 7,20
Nhóm 4:
0,35 4,20
Nhóm 5:
0,18 2,16
2- Đất không phải đô thị
a- Xã tiếp giáp với nội đô thị nhóm 1
b- Xã tiếp giáp với nội đô thị nhóm 2
0,18
0,10
1,08
0,60
c- Xã khác
- Đồng bằng
- Trung du
- Miền núi
0,060
0,030
phát triển hạ tầng KCN với mức giá cao hơn giá do Nhà nớc cho thuê từ 1,5
đến 30 lần.
2.2.2.4. Định giá, đấu giá đất
a. Về định giá
21
ở nớc ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nớc giao đất cho tổ chức,
hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài theo quy hoạch và kế hoạch; Nhà
nớc còn cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất để sử dụng vào các mục
đích xác định. Ngời đợc nhà nớc giao đất, cho thuê đất có các quyền chuyển
đổi, chuyển nhợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, hoặc góp vốn bằng giá trị
quyền sử dụng đất. Với các đặc điểm nêu trên, có thể tạm đa ra khái niệm:
Định giá đất đợc hiểu là sự ớc tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng
hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã đợc xác định, tại một thời điểm
xác định. Do đó, khi định giá đất ngời định giá phải căn cứ vào mục đích sử
dụng của từng loại đất tại thời điểm định giá để áp dụng phơng pháp định giá
đất cho phù hợp với thực tế; hiện nay việc định giá đất cũng sử dụng 3 phơng
pháp truyền thống nh các nớc trên thế giới thực hiện, đó là:
- Phơng pháp so sánh trực tiếp;
- Phơng pháp giá thành (hay còn gọi là phơng pháp chi phí);
- Phơng pháp thu nhập (hay còn gọi là phơng pháp đầu t).
Tại thành phố Hồ Chí Minh đã thành lập Hội đồng định giá và nhà xởng
thuộc sở hữu Nhà nớc thành phố chuyên làm nhiệm vụ định giá tài sản (trong
đó có giá trị quyền sử dụng đất) để bán cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có
nhu cầu sử dụng tài sản.
b. Về đấu giá đất
Theo quy định tại khoản 3 Điều 4 Nghị định 87/NĐ-CP ngày 17/8/1994
của Chính phủ về khung giá các loại đất thì: trờng hợp giao đất theo hình
thức đấu giá, thì giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho từng
trờng hợp cụ thể. Hầu hết các thành phố lớn và các tỉnh mới thành lập đã
3.820,355 ha, tơng ứng với giá trị ớc tính 25.324,11 tỷ đồng.
2.3.
những yếu tố ảnh hởng giá đất
Giá đất là kết quả tổng hợp các yếu tố cấu thành trong mối quan hệ hữu
cơ với nhau. Mặc dù có nhiều yếu tố, song có thể quy về một số nhóm yếu tố có
ảnh hởng trực tiếp đến giá đấtu, cụ thể nh sau:
23
2.3.1. Nhóm yếu tố tự nhiên
2.3.1.1. Vị trí của đất
Đất đai luôn cố định, không thể di chuyển vị trí đất sang chỗ khác. Do
đặc tính này, vị trí đất đai thuận lợi hay không sẽ tạo ra sự khác nhau về địa tô,
giá đất và khả năng thu lợi của đất. Con ngời chỉ có thể can thiệp làm thay đổi
lợi ích thu đợc từ đất thông qua việc đầu t công sức và tiền vốn của mình mà
thôi. Ví dụ, hai thửa đất đô thị cùng một đờng phố, nhng ở vị trí khác nhau
(góc phố, mặt đờng v.v.) thì u thế của 2 vị trí này khác nhau. Cụ thể, vị trí
góc phố sẽ có u thế nhất vì ở vị trí này thửa đất có những thuận lợi về giao
thông (lợi thế tiếp cận tại mảnh đất), môi trờng (sáng sủa, thoáng đãng v.v.),
có thể kiến trúc công trình theo ý muốn, đảm bảo thẩm mỹ của công trình; do
đó, thửa đất ở vị trí này có giá trị cao và giá đất cao hơn các vị trí khác trong
cùng một đờng phố.
Nh vậy, đất cùng mục đích sử dụng, có vị trí khác nhau thì đất ở vị trí
thuận lợi cho mục đích sử dụng đó giá đất cao nhất.
2.3.1.2. Kích thớc, hình thể, diện tíc h của đất
Thực tế cho thấy, thửa đất có giá cao nhất khi nó có kích thớc và hình
thể tối u đáp ứng đợc yêu cầu sử dụng đất của đại đa số dân c trong vùng.
Ví dụ trên địa bàn nội thành Hà Nội, với nhu cầu để ở thì thửa đất có giá nhất
khi có kích thớc mặt tiền thửa đất từ 4 m đến 5 m và chiều sâu từ 12 m đến 15
m.
2.3.1.3. Điều kiện cơ sở hạ tầng
2.3.3.1. Chính sách đất đai và các yếu tố pháp luật
Để thực hiện nhiệm vụ quản lý đất đai nhằm thống nhất quản lý toàn bộ
đất đai theo qui hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu
quả, Nhà nớc sử dụng hệ thống công cụ chính sách bao gồm: chính sách giá
đất; chính sách qui định các quyền của ngời sở hữu, ngời sử dụng đất; chính
sách chuyển dịch các quyền sử dụng đất; chính sách khuyến khích đầu t;
Chính sách thuế v.v. hệ thống các công cụ này có quan hệ mật thiết và bổ sung
Copyright: Tài liệu đại học ©