bộ tài nguyên và môi trờng
trung tâm điều tra quy hoạch đất đai báo cáo tổng kết đề tài nhánh
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai
với thị trờng bất động sản thuộc đề tài độc lập cấp nhà nớc đtđl 2002/15
nghiên cứu đổi mới hệ thống quản lý đất đai để hình thành
và phát triển thị trờng bất động sản ở việt nam
Chủ nhiệm đề tài nhánh: TS Nguyễn Đức Minh
đề tài nhánh với tiêu đề "Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai với thị trờng
bất động sản" đề ra mục tiêu nghiên cứu là: "Nghiên cứu mối quan hệ và tác
động của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai đối với thị trờng bất động
sản"; Nội dung nghiên cứu bao gồm:
- Tác động của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai đối với thị trờng bất
động sản.
- Những điều chỉnh trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất gắn với nhiệm
vụ chuyển đổi cơ cấu kinh tế và phát triển thị trờng bất động sản.
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch nông
thôn với việc phát triển bất động sản.
Trong quá trình nghiên cứu đề tài vận dụng các phơng pháp cụ thể:
- Phơng pháp khảo sát, điều tra, thu thập thông tin.
- Phơng pháp tổng hợp và phân tích hệ thống.
Đề tài có bố cục gồm: Phần mở đầu, phần kết luận và 3 chơng:
Ch
ơng I: Tác động của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai đối với thị
trờng bất động sản.
Chơng II: Những điều chỉnh trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai
gắn với nhiệm vụ chuyển đổi cơ cấu kinh tế và phát triển thị trờng bất động sản.
Chơng III: Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy
hoạch nông thôn với việc phát triển bất động sản.
M\DT BDS\DT-03-11-04
2
Chơng I:
Tác động của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai
đối với thị trờng bất động sản
I. Thực trạng công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất đai
1. Tình hình triển khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai cả nớc
M\DT BDS\DT-03-11-04
3
đã hoàn thành Báo cáo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai cả nớc đến năm
2010 và Chính phủ đã trình Quốc hội Khoá XI và đợc phê duyệt tại Kỳ họp thứ 5.
* Quy hoạch sử dụng đất đai cấp tỉnh:
Đến nay đã có 61 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ơng hoàn thành việc
lập quy hoạch sử dụng đất đai đến năm 2010. Trong đó có 60 tỉnh, thành phố đã
đợc Thủ tớng Chính phủ phê duyệt; các tỉnh, thành phố còn lại tỉnh Tuyên
quang đã lập xong và đang chờ thông qua Hội đồng nhân dân Tỉnh trớc khi
trình Chính phủ xét duyệt, 6 tỉnh, thành phố mới thành lập từ 3 tỉnh trớc đây
cha lập riêng quy hoạch sử dụng đất.
* Quy hoạch sử dụng đất đai cấp huyện:
Đánh giá chung công tác quy hoạch sử dụng đất cấp huyện còn chậm. Cả
nớc mới có 369 huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố trực thuộc
Trung ơng hoàn thành quy hoạch sử dụng đất (chiếm 59,10% số đơn vị cấp
huyện), trong đó chủ yếu mới lập quy hoạch sử dụng đất của các huyện, còn quy
hoạch sử dụng đất đô thị của hầu hết các tỉnh, thành phố cha đợc lập.
* Quy hoạch sử dụng đất đai cấp xã:
Cả nớc hiện có 3.597 xã, phờng, thị trấn của 36 tỉnh, thành phố trực
thuộc Trung ơng hoàn thành quy hoạch sử dụng đất đai (chiếm 34,2% tổng số
đơn vị cấp xã); 903 xã, phờng, thị trấn khác của 25 tỉnh, thành phố đang triển
khai (chiếm 8,6% tổng số đơn vị cấp xã).
b. Về kế hoạch sử dụng đất đai:
Thực hiện Luật Đất đai và hớng dẫn của Tổng cục Địa chính (nay là Bộ
Tài nguyên và Môi trờng), Uỷ ban Nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc
Trung ơng đã chỉ đạo xây dựng kế hoạch sử dụng đất đai hàng năm và kế hoạch
sử dụng đất đai 5 năm trình Chính phủ xét duyệt làm căn cứ cho việc giao đất,
cho thuê đất, thu hồi đất và chuyển mục đích sử dụng đất ở địa phơng. Kết quả
lập kế hoạch sử dụng đất đai hàng năm của các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung
ơng đợc thực hiện từ năm 1995 đến nay đã đi vào nền nếp: Năm 1995 có
huyện, cấp xã còn chậm; thiếu đồng bộ giữa quy hoạch sử dụng đất đai với chiến
lợc phát triển của các ngành nên ảnh hởng nhiều đến quản lý đất đai. Một số
địa phơng giao đất để xây dựng công trình không đảm bảo các điều kiện cơ sở
hạ tầng và bảo vệ môi trờng, gây trở ngại và làm tăng chi phí giải phóng mặt
bằng khi xây dựng lại hệ thống cơ sở hạ tầng.
- Chất lợng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai, nhất là quy hoạch sử
dụng đất đai cấp huyện, cấp tỉnh còn có điểm cha phù hợp với thực tiễn, phải
điều chỉnh lại do việc dự báo phát triển kinh tế - xã hội cha chính xác và quy
hoạch phát triển các ngành cha ổn định. Nội dung quy hoạch sử dụng đất đai
các cấp, nhất là quy hoạch sử dụng đất đai cấp xã cha đáp ứng đợc nhu cầu
của thực tiễn, tính khả thi thấp; việc quản lý đất đai theo quy hoạch, kế hoạch
ch
a trở thành ý thức trong các cơ quan và ngời quản lý, sự tuỳ tiện còn khá
phổ biến.
- Hệ thống quy hoạch sử dụng đất đai còn thiên về sắp xếp các loại đất
cho mục tiêu quản lý hành chính, cha tính toán đầy đủ về hiệu quả kinh tế và
môi trờng trong sử dụng đất, cha có khả năng bảo vệ và cải thiện môi trờng
sống, cha đảm bảo phát huy cao nhất sức sản xuất của đất đai, phơng án bảo
đảm an ninh lơng thực cha đợc thể hiện rõ nét. Các bản đồ quy hoạch đợc
M\DT BDS\DT-03-11-04
5
duyệt mới chỉ đợc thể hiện trên nền địa hình nên tính khả thi không cao, các
tính toán cha đầy đủ chi tiết.
- Sự phối hợp giữa các cấp, các ngành trong việc lập, thẩm định quy hoạch
sử dụng đất đai cha chặt chẽ. Việc quản lý thực hiện quy hoạch sử dụng đất đai
cha đợc các địa phơng chú trọng, phân cấp trách nhiệm quản lý quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất đai cha rõ ràng; còn chồng chéo giữa các ngành và giữa
quy hoạch sử dụng đất đai với quy hoạch xây dựng tại các đô thị.
4. Một số nguyên nhân cơ bản
- Việc lập và thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai đòi hỏi phải có
- Đẩy mạnh tuyên truyền giáo dục để nâng cao nhận thức về công tác quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai phải đợc
coi là một công cụ quản lý Nhà nớc về đất đai, phải đợc tính toán cụ thể, gắn
với phát triển kinh tế - xã hội, đất đai phải đợc coi là tài nguyên, t liệu sản
xuất đặc biệt, hàng hoá đặc biệt, nguồn nội lực, nguồn vốn to lớn của đất nớc.
- Những vấn đề trớc mắt mà công tác quy hoạch sử dụng đất đai phải giải
quyết là: Trên cơ sở những dự báo phát triển của 10 - 20 năm sắp tới, xây dựng
chỉ tiêu sử dụng từng loại đất cho các địa phơng, quy định các giải pháp bảo vệ
đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đặc biệt là đất trồng lúa nớc, bảo vệ đợc môi
trờng sinh thái và phát triển bền vững.
- Thực hiện đổi mới về quy trình lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai,
quy định những chế tài cụ thể trong công tác giám sát, kiểm tra việc thực hiện
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (về phân công trách nhiệm ngời giám sát, các
chỉ tiêu quản lý giám sát, quy trình kiểm tra) và xử phạt đối với việc vi phạm
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai đã đợc phê duyệt.
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai đã đợc cơ quan Nhà nớc có thẩm
quyền phê duyệt phải đợc công bố công khai để nhân dân biết, thực hiện và
kiểm tra việc thực hiện.
- Có chiến lợc và chính sách trong việc đào tạo đội ngũ cán bộ, chuyên
sâu về công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai ở Trung ơng và địa phơng.
II. Một số nét khái quát về lý luận quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất đai
1. Khái niệm và đặc điểm của quy hoạch sử dụng đất đai
Khái niệm về quy hoạch sử dụng đất đai:
Về mặt thuật ngữ, Quy hoạch là việc xác định một trật tự nhất định bằng
những hoạt động nh: phân bố, bố trí, xắp xếp, tổ chức... Đất đai là một phần
lãnh thổ nhất định (vùng đất, khoanh đất, vạc đất, mảnh đất, miếng đất...) có vị
trí, hình thể, diện tích với những tính chất tự nhiên hoặc mới tạo thành (đặc tính
thổ nhỡng, điều kiện địa hình, địa chất, thuỷ văn, chế độ nớc, nhiệt độ, ánh
sáng, thảm thực vật, các tính chất lý hoá tính...), tạo ra những điều kiện nhất
tiên tiến.
Tính hiệu quả: Đáp ứng đồng bộ cả 3 lợi ích kinh tế - xã hội - môi trờng.
Nh vậy, về thực chất Quy hoạch sử dụng đất đai là quá trình hình thành
các quyết định nhằm tạo điều kiện đa đất đai vào sử dụng bền vững để mang lại
lợi ích cao nhất, thực hiện đồng thời 2 chức năng: Điều chỉnh các mối quan hệ
đất đai và tổ chức sử dụng đất nh t liệu sản xuất đặc biệt với mục đích nâng
cao hiệu quả sản xuất của xã hội kết hợp bảo vệ đất và môi trờng.
Từ những phân tích nêu trên cho thấy việc lập quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất đai có ý nghĩa đặc biệt quan trọng không chỉ cho trớc mắt mà cả lâu
dài. Căn cứ vào đặc điểm điều kiện tự nhiên, ph
ơng hớng, nhiệm vụ và mục
tiêu phát triển kinh tế - xã hội của mỗi vùng lãnh thổ, quy hoạch sử dụng đất đai
đợc tiến hành nhằm định hớng cho các cấp, các ngành trên địa bàn lập quy
hoạch và kế hoạch sử dụng đất đai chi tiết của mình; Xác lập sự ổn định về mặt
pháp lý cho công tác quản lý Nhà nớc về đất đai; Làm cơ sở để tiến hành giao
cấp đất và đầu t để phát triển sản xuất, đảm bảo an ninh lơng thực, phục vụ các
nhu cầu dân sinh, văn hoá - xã hội.
M\DT BDS\DT-03-11-04
8
Mặt khác, quy hoạch sử dụng đất đai còn là biện pháp hữu hiệu của Nhà
nớc nhằm tổ chức lại việc sử dụng đất đai theo đúng mục đích, hạn chế sự
chồng chéo gây lãng phí đất đai, tránh tình trạng chuyển mục đích tuỳ tiện, làm
giảm sút nghiêm trọng quỹ đất nông, lâm nghiệp (đặc biệt là diện tích trồng lúa
và đất lâm nghiệp có rừng); Ngăn chặn các hiện tợng tiêu cực, tranh chấp, lấn
chiếm huỷ hoại đất, phá vỡ sự cân bằng sinh thái, gây ô nhiễm môi trờng dẫn
đến những tổn thất hoặc kìm hãm sản xuất, phát triển kinh tế - xã hội và các hậu
quả khó lờng về tình hình bất ổn định chính trị, an ninh quốc phòng ở từng
địa phơng, đặc biệt là trong giai đoạn chuyển sang nền kinh tế thị trờng.
2. Đặc điểm của quy hoạch sử dụng đất đai
Quy hoạch sử dụng đất đai thuộc loại quy hoạch có tính lịch sử - xã hội,
Đối tợng của quy hoạch là khai thác, sử dụng, cải tạo, bảo vệ... toàn bộ tài
nguyên đất đai cho nhu cầu của toàn bộ nền kinh tế quốc dân (trong quy hoạch
sử dụng đất đai thờng động chạm đến việc sử dụng đất của cả sáu loại đất
chính là: đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu dân c nông thôn, đất đô thị,
đất chuyên dùng, đất cha sử dụng); Quy hoạch sử dụng đất đai đề cập đến
nhiều lĩnh vực về khoa học, kinh tế và xã hội nh: khoa học tự nhiên, khoa học
xã hội, dân số và đất đai, sản xuất nông, công nghiệp, môi trờng sinh thái...
Với đặc điểm này, quy hoạch có trách nhiệm tổng hợp toàn bộ nhu cầu sử
dụng đất; Điều hoà các mâu thuẫn về đất đai của các ngành, lĩnh vực; Xác định
và điều phối phơng hớng, phơng thức phân bố sử dụng đất phù hợp với mục
tiêu kinh tế - xã hội, bảo đảm cho nền kinh tế quốc dân luôn phát triển bền vững,
đạt tốc độ cao và ổn định.
- Tính dài hạn:
Căn cứ vào các dự báo xu thế biến động dài hạn của những yếu tố kinh tế
xã hội quan trọng (nh sự thay đổi về nhân khẩu, tiến bộ kỹ thuật, đô thị hoá,
công nghiệp hoá, hiện đại hoá nông nghiệp...), từ đó xác định quy hoạch trung
và dài hạn về sử dụng đất đai, đề ra các phơng hớng, chính sách và biện pháp
có tính chiến lợc, tạo căn cứ khoa học cho việc xây dựng kế hoạch sử dụng đất
hàng năm và ngắn hạn.
Quy hoạch dài hạn nhằm đáp ứng nhu cầu đất để phát triển lâu dài kinh tế
- xã hội. Cơ cấu và phơng thức sử dụng đất đợc điều chỉnh từng bớc trong
thời gian dài (cùng với quá trình phát triển dài hạn kinh tế - xã hội) cho đến khi
đạt đợc mục tiêu dự kiến. Thời hạn (xác định phơng hớng, chính sách và biện
pháp sử dụng đất để phát triển kinh tế kinh tế và hoạt động xã hội) của quy
hoạch sử dụng đất đai thờng từ trên 10 năm đến 20 năm hoặc lâu hơn.
- Tính chiến lợc và chỉ đạo vĩ mô:
Với đặc tính trung và dài hạn, quy hoạch sử dụng đất đai chỉ dự kiến trớc
đợc các xu thế thay đổi phơng h
ớng, mục tiêu, cơ cấu và phân bố sử dụng đất
(mang tính đại thể, không dự kiến đợc các hình thức và nội dung cụ thể, chi tiết
khả biến của quy hoạch. Quy hoạch sử dụng đất đai luôn là quy hoạch động, một
quá trình lặp lại theo chiều xoắn ốc "quy hoạch - thực hiện - quy hoạch lại hoặc
chỉnh lý - tiếp tục thực hiện..." với chất lợng, mức độ hoàn thiện và tính phù
hợp ngày càng cao.
3. Các loại hình quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai
Các loại hình quy hoạch sử dụng đất đai:
Có nhiều quan điểm khác nhau về cách phân loại quy hoạch sử dụng đất
đai. Tuy nhiên, mọi quan điểm đều dựa trên những căn cứ hoặc cơ sở chung
nh sau: Nhiệm vụ đặt ra đối với quy hoạch; Số lợng và thành phần đối tợng
nằm trong quy hoạch; Phạm vi lãnh thổ quy hoạch (cấp vị lãnh thổ hành chính)
cũng nh nội dung và phơng pháp quy hoạch. Thông thờng hệ thống quy
hoạch sử dụng đất đai đợc phân loại theo nhiều cấp vị khác nhau (nh loại
hình, dạng, hình thức quy hoạch...) nhằm giải quyết các nhiện vụ cụ thể về sử
dụng đất đai (nh điều chỉnh quan hệ đất đai hay tổ chức sử dụng đất nh t
liệu sản xuất) từ tổng thể đến thiết kế chi tiết.
M\DT BDS\DT-03-11-04
11
Đối với nớc ta, quy hoạch sử dụng đất đai đợc tiến hành theo lãnh thổ và
theo ngành (2 loại hình):
a. Quy hoạch sử dụng đất đai theo lnh thổ (chia ra các dạng):
- Quy hoạch sử dụng đất đai cả nớc (gồm cả quy hoạch sử dụng đất đai
các vùng kinh tế - tự nhiên);
- Quy hoạch sử dụng đất đai cấp tỉnh;
- Quy hoạch sử dụng đất đai cấp huyện;
- Quy hoạch sử dụng đất đai cấp xã.
Đối tợng của quy hoạch sử dụng đất đai theo lãnh thổ là toàn bộ diện
tích tự nhiên của lãnh thổ. Tuỳ thuộc vào cấp vị lãnh thổ hành chính quy hoạch
sử dụng đất đai theo lãnh thổ sẽ có nội dung cụ thể, chi tiết khác nhau và đợc
thực hiện theo nguyên tắc: từ trên xuống, từ dới lên, từ toàn cục đến bộ phận, từ
cụ thể cho từng ngành phù hợp với yêu cầu và nội dung sử dụng đất của ngành.
Nh vậy, quy hoạch tổng thể đất đai phải đi trớc và có tính định hớng cho quy
hoạch sử dụng đất đai theo ngành. Nói khác đi, quy hoạch ngành là một bộ phận
cấu thành trong quy hoạch sử dụng đất đai theo lãnh thổ.
Trong nông nghiệp, quy hoạch sử dụng đất đai theo ngành bao gồm quy
hoạch sử dụng đất các vùng sản xuất chuyên môn hoá và quy hoạch sử dụng đất
các xí nghiệp. Quy hoạch sử dụng đất đai cho các vùng chuyên môn hoá - sản
xuất hàng hoá có thể nằm gọn trong cấp vị lãnh thổ hoặc không trọn vẹn ở một
đơn vị hành chính. Do tính đặc thù của sản xuất nông nghiệp, ngoài sản phẩm
chuyên môn hoá phải kết hợp phát triển tổng hợp để sử dụng đầy đủ và hợp lý
đất đai. Quy hoạch sử dụng đất của xí nghiệp là hệ thống biện pháp về tổ chức,
kinh tế và kỹ thuật nhằm bố trí, sắp xếp, sử dụng các loại đất nh t liệu sản xuất
một cách hợp lý để tạo ra nhiều nông sản hàng hoá, đem lại nguồn thu nhập lớn.
Nội dung quy hoạch đất đai của xí nghiệp rất đa dạng và phong phú, bao gồm:
Quy hoạch ranh giới địa lý; Quy hoạch khu trung tâm; Quy hoạch đất trồng trọt;
Quy hoạch thuỷ lợi; Quy hoạch giao thông; Quy hoạch rừng phòng hộ... Quy
hoạch sử dụng đất của xí nghiệp có thể tiến hành trong các vùng sản xuất chuyên
môn hoá hoặc có thể độc lập ở ngoài vùng.
4. Các loại hình kế hoạch sử dụng đất đai
Quy hoạch sử dụng đất đai đợc phân kỳ thực hiện theo kế hoạch 5 năm
và hàng năm. Kế hoạch sử dụng đất đai cũng đợc lập theo các cấp lãnh thổ
hành chính và theo ngành, nhng phải có sự kết hợp chặt chẽ và phải đáp ứng
đợc những yêu cầu sau:
- Bao quát đợc toàn bộ đất đai phục vụ cho nền kinh tế quốc dân (không
phụ thuộc vào cơ cấu quản lý cũng nh hình thức trực thuộc);
- Phát triển có kế hoạch tất cả các ngành kinh tế trên một địa bàn nhất định;
- Thiết lập đợc cơ cấu sử dụng đất đai hợp lý trên địa bàn cả nớc, trong
các ngành và trên từng địa bàn lãnh thổ;
- Đạt hiệu quả đồng bộ cả 3 lợi ích kinh tế, xã hội và môi trờng.
Kế hoạch sử dụng đất đai theo ngành và cả nớc phải đảm bảo thực hiện
hoạch phát triển kinh tế - xã hội của các ngành và các cấp lãnh thổ hành chính,
gồm kế hoạch sử dụng đất 5 năm và hàng năm. Trong đó kế hoạch sử dụng đất 5
năm kỳ đầu đợc xây dựng cùng với quy hoạch sử dụng đất đai.
5. Nhiệm vụ và nội dung của quy hoạch sử dụng đất đai
Nhiệm vụ và nội dung quy hoạch sử dụng đất đai đối mỗi quốc gia, cũng
nh từng vùng trong một nớc (khác nhau về không gian) ở các giai đoạn lịch sử
khác nhau (về thời gian) rất khác nhau.
Trong giai đoạn hiện nay, nội dung cụ thể của quy hoạch sử dụng đất đai
theo lãnh thổ hành chính là:
- Điều tra, nghiên cứu, phân tích, tổng hợp điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã
hội và hiện trạng sử dụng đất; đánh giá tiềm năng đất đai;
- Xác định phơng hớng, mục tiêu sử dụng đất trong kỳ quy hoạch;
- Xác định diện tích các loại đất phân bổ cho nhu cầu phát triển kinh tế -
xã hội, quốc phòng, an ninh;
- Xác định diện tích đất phải thu hồi để thực hiện các công trình, dự án;
M\DT BDS\DT-03-11-04
14
- Xác định các biện pháp sử dụng, bảo vệ, cải tạo đất và bảo vệ môi trờng;
- Giải pháp tổ chức thực hiện quy hoạch sử dụng đất.
Nh vậy, nhiệm vụ trọng tâm của quy hoạch sử dụng đất đai theo lãnh
thổ hành chính là: Phân phối hợp lý đất đai cho nhu cầu phát triển kinh tế - xã
hội; Hình thành hệ thống cơ cấu sử dụng đất đai phù hợp với cơ cấu kinh tế;
Khai thác tiềm năng đất đai và sử dụng đất đúng mục đích; Hình thành, phân
bố hợp lý các tổ hợp không gian sử dụng đất đai nhằm đạt hiệu quả tổng hoà
giữa 3 lợi ích kinh tế, xã hội và môi trờng cao nhất.
Quy hoạch sử dụng đất đai có giá trị pháp lý sẽ là cơ sở để xây dựng và
phê duyệt quy hoạch sử dụng đất đai các chuyên ngành hoặc các khu vực dựa
trên bảng cân đối nhu cầu sử dụng đất của các ngành và ranh giới đợc hoạch
định cho từng khu vực. Nội dung đầu phản ảnh việc điều chỉnh cơ cấu và cân đối
đất đai về số lợng, nội dung sau phản ảnh bố cục không gian của các loại đất
khai thác sử dụng, cải tạo và bảo vệ đất;
- Đề xuất định hớng, cơ cấu, các chỉ tiêu và phân bố sử dụng đất của tỉnh
cũng nh các biện pháp để thực hiện quy hoạch.
3. Quy hoạch sử dụng đất đai cấp huyện: Xây dựng trên cơ sở định
hớng của quy hoạch sử dụng đất đai cấp tỉnh nhằm giải quyết các mâu thuẫn về
quan hệ đất đai căn cứ vào đặc điểm nguồn tài nguyên đất, mục tiêu dài hạn phát
triển kinh tế - xã hội và các điều kiện cụ thể khác của huyện (điều hoà quan hệ
sử dụng đất trong phát triển xây dựng, đô thị và phát triển nông - lâm nghiệp);
Đề xuất các chỉ tiêu và phân bổ sử dụng các loại đất; xác định các chỉ tiêu khống
chế về đất đai đối với quy hoạch ngành và xã phờng trên phạm vi của huyện. Cụ
thể, nội dung quy hoạch sử dụng đất đai cấp huyện bao gồm:
- Xác định phơng hớng, mục tiêu, nhiệm vụ và giải pháp cơ bản sử
dụng đất đai của huyện;
- Xác định quy mô, cơ cấu và phân bố sử dụng đất của các ngành;
- Xác định cơ cấu, phạm vi và phân bố đất sử dụng cho các công trình hạ
tầng chủ yếu, đất dùng cho nông - lâm nghiệp, thuỷ lợi, giao thông, đô thị, khu
dân c nông thôn, xí nghiệp công nghiệp, du lịch và nhu cầu đất đai cho các
nhiệm vụ đặc biệt (đề xuất các chỉ tiêu sử dụng đất có tính khống chế theo từng
khu vực, cho các xã trong huyện theo từng loại đất nh khu công ngiệp, khu bảo
vệ - bảo tồn, khu vực an ninh - quốc phòng, vị trí quy mô các điểm dân c nông
thôn, các loại đất chuyên dùng, đất nông - lâm nghiệp...).
4. Quy hoạch sử dụng đất đai cấp x: Xã là đơn vị hành chính cấp cơ sở
(cấp cuối cùng), các loại văn bản nghiên cứu tiền kế hoạch hầu nh không có (từ
trớc tới nay cha có quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội của xã). Theo tinh
thần của Luật Đất đai năm 2003, tài liệu quy hoạch sử dụng đất đai cấp xã cho
thời hạn 5 - 10 năm có tính pháp quy và sẽ là văn bản duy nhất mang tính tiền kế
hoạch. Vì vậy, trong quy hoạch cấp xã vấn đề sử dụng đất đai đợc giải quyết rất
cụ thể, gắn chặt với các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của xã.
Quy hoạch sử dụng đất đai cấp xã là quy hoạch vi mô, là khâu cuối cùng
của hệ thống quy hoạch sử dụng đất đai, đ
quy hoạch vùng đặc thù (quy hoạch sử dụng đất đai liên tỉnh hoặc xuyên tỉnh
liên huyện...).
Quy hoạch sử dụng đất đai là quy hoạch dài hạn có tính khống chế vĩ mô
đối với đất đai trong một vùng hoặc một địa phơng. Vì vậy, tính tổng hợp thể
hiện rất mạnh, trong đó đề cập tới rất nhiều ngành và phạm vi lãnh thổ khá
rộng, ngoài ra tính chính sách rất cao. Phơng án quy hoạch đợc xây dựng với
đòi hỏi số lợng lớn các t liệu và thông tin; Quá trình thụ thập, xử lý lại rất
phức tạp (từ khâu thu thập t liệu, đánh giá hiện trạng sử dụng đất, phân tích
tính thích nghi của đất, đề xuất t tởng chiến lợc sử dụng đất, phân tích đánh
giá tiềm năng đất đai, dự báo các yêu cầu sử dụng đất, phân khu sử dụng đất,
thiết kế và tổng hợp phơng án quy hoạch...). Để quy hoạch phù hợp với tình
hình thực tế, lại thích hợp với tình hình phát triển kinh tế sau này, vừa có tính
khả thi, khi lập quy hoạch cần phải bảo đảm tính tổng hợp, so sánh và thống
nhất với định hớng chủ đạo của quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội;
M\DT BDS\DT-03-11-04
17
Có sự tham gia, đóng góp ý kiến của các ngành, các cán bộ chuyên môn kỹ
thuật và ngời dân; Sử dụng kết hợp giữa phơng pháp truyền thống với kỹ
thuật hiện đại (nh ảnh hàng không, viễn thám...); Kết hợp phơng pháp định
tính với định lợng; áp dụng cơ chế phản hồi trong quy hoạch nhằm tăng tính
khoa học, tính thực tiễn và tính quần chúng của quy hoạch.
6. Quan hệ giữa các loại hình quy hoạch sử dụng đất đai
Quy hoạch sử dụng đất đai cả nớc và quy hoạch sử dụng đất đai các
ngành, các cấp lãnh thổ hành chính địa phơng cùng hợp thành hệ thống quy
hoạch sử dụng đất đai hoàn chỉnh. Hệ thống quản lý hành chính của nớc ta
đợc phân chia thành 4 cấp: toàn quốc (bao gồm cả cấp vùng), cấp tỉnh, cấp
huyện và cấp xã. Tuỳ thuộc vào chức năng, nhiệm vụ của mỗi cấp quy hoạch sử
dụng đất đai có nội dung và ý nghĩa khác nhau. Quy hoạch của cấp trên là cơ sở
và chỗ dựa cho quy hoạch sử dụng đất đai của cấp dới; quy hoạch của cấp dới
là phần tiếp theo, cụ thể hoá quy hoạch của cấp trên và là căn cứ để điều chỉnh
Theo Bộ luật dân sự của Nớc cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (Điều
181), bất động sản là các tài sản không di dời đợc bao gồm:
- Đất đai.
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn
liền với nhà ở, công trình xây dựng đó;
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
- Các tài sản khác do luật pháp quy định.
Nh vậy khái niệm bất động sản rất rộng, đa dạng và mỗi quốc gia đều có
qui định cụ thể về bất động sản bằng các văn bản pháp luật; có những tài sản có
nớc cho là bất động sản, trong khi đó nớc khác lại liệt vào danh mục động sản.
ở nớc ta các qui định về bất động sản trong pháp luật của nớc ta là khái niệm
rất mở mà cho đến nay cha có các qui định cụ thể danh mục các tài sản này.
Chính vì vậy khái niệm thị trờng bất động sản đợc đề cập ở đây là thị trờng
của một số loại hàng hoá bất động sản tiêu biểu và đã đợc xác định rõ nét, cụ
thể là đất đai nhà ở, bất động sản công nghiệp, văn phòng, khách sạn và diện tích
thơng mại.
Không phải tất cả bất động sản đều là hàng hoá. Muốn trở thành hàng
hoá, quyền về giao dịch đối với mỗi loại bất động sản cụ thể phải đợc pháp luật
qui định đối với chủ của nó. Chính vì vậy, cùng là một loại bất động sản nh
nhau nhng việc có đợc tham gia thị trờng bất động sản hay không, phải đợc
Luật pháp qui định. Hơn nữa, cũng có những loại bất động sản rất khó trở thành
bất động sản hàng hoá nh bất động sản công cộng mà việc sử dụng của ngời
này không ảnh hởng đến việc sử dụng của ngời khác, việc tính phí đối với
những ngời sử dụng rất khó khăn (ví dụ nh đờng, vờn hoa công cộng v.v...).
ở nớc ta cũng vậy, không phải tất cả các loại bất động sản đều là bất
động sản hàng hoá và tham gia vào thị trờng bất động sản. Nhiều bất động sản
không phải là bất động sản hàng hoá. Thí dụ, các công trình hạ tầng mang tính
chất công cộng sử dụng chung; đất đai là bất động sản nhng theo pháp luật về
chế độ sở hữu ở nớc ta thì đất đai không phải là hàng hoá, mà chỉ có quyền sử
dụng (QSD) đất, cụ thể hơn là QSD một số loại đất và của một số đối tợng cụ
- Hàng hoá bất động sản luôn nằm trong một không gian nhất định, có ảnh
hởng trực tiếp đến cảnh quan đô thị, môi trờng sống của dân c
trong khu vực.
Nói cách khác, bất động sản là sản phẩm của nhiều ngành kinh tế, khoa học, kỹ
thuật, nghệ thuật nh qui hoạch, kiến trúc, văn hoá, môi trờng v.v... Chính vì
vậy, việc tạo lập bất động sản, cũng nh thị trờng bất động sản không tránh
khỏi sự chi phối bởi các qui phạm của các lĩnh vực trên.
- Ngoài những đặc điểm chung nói trên, mỗi loại bất động sản lại có đặc
điểm và yêu cầu riêng do cơ cấu nhu cầu xác định về chất lợng, cấu trúc, vị trí,
mục đích sử dụng, loại hình sở hữu và các thông số định giá. Những đặc điểm và
yêu cầu này xác định đặc điểm thị trờng của từng loại bất động sản.
M\DT BDS\DT-03-11-04
20
2. Thị trờng Bất động sản
Thị trờng bất động sản gồm các quan hệ mà qua đó các giao dịch về bất
động sản của các bên tham gia đợc thực hiện.
Theo đặc điểm của hàng hoá bất động sản, thị trờng bất động sản có thể
đợc phân thành: thị trờng đất đai, thị trờng nhà ở, thị trờng các công trình
kiến trúc phục vụ cho các nhu cầu sản xuất (nhà xởng, mặt bằng, kho tàng), thị
trờng bất động sản thơng mại (khách sạn, văn phòng, diện tích thơng mại
v.v...). ở đây vai trò trung tâm thuộc về thị trờng đất đai.
Khi phân tích, đánh giá thị trờng bất động sản, thông thờng ngời ta tập
trung vào ba lĩnh vực cơ bản của thị trờng này bao gồm:
- Quyền sở hữu tài sản, thông tin thị trờng, hợp đồng và thực thi
hợp đồng;
- Tài chính bất động sản mà nổi lên hàng đầu không chỉ là về tài chính mà
còn là về cơ chế pháp lý tài chính (chính qui và phi chính qui) có liên quan đến
đầu t vào bất động sản, sử dụng bất động sản để thế chấp, phát triển các giao
dịch đảm bảo, và cơ chế bảo hiểm và quản lý rủi ro;
- Cấu trúc thị trờng mà cụ thể gồm: vai trò khu vực công và khu vực t
dụng chiều sâu, chiều cao lớn), yếu tố đầu cơ trong thị trờng bất động sản luôn
tồn tại khi có cơ hội. Trong điều kiện một thị trờng thông thoáng, thì đầu cơ có
phần tích cực trong việc phá vỡ sự cân bằng tĩnh và kích thích các hành vi của
các bên tham gia nhằm tạo lập thế cân bằng mới, đồng thời cũng phát sinh những
tác động tiêu cực nh tăng giá, tăng nợ ở mức thái quá. Kinh nghiệm nhiều nớc
cho thấy việc đầu cơ vào bất động sản có thể làm vỡ thế cân bằng phát triển, tạo
ra tam giác nợ gồm các bên ngân hàng, dân c và các nhà đầu t kinh doanh,
gây nhiều hậu quả về mặt kinh tế và xã hội.
- Hàng hoá bất động sản có liên quan trực tiếp đến tích luỹ tài sản cố định,
trở thành yếu tố đầu vào rất quan trọng của các ngành sản xuất kinh doanh. Việc
khai thông thị trờng bất động sản sẽ tạo điều kiện thuận lợi không chỉ cho các
nhà kinh doanh bất động sản mà cả với các tổ chức sử dụng hàng hoá bất động
sản vào kinh doanh trong các lĩnh vực sản xuất, dịch vụ... một cách hiệu quả.
- Tất cả các tổ chức sản xuất kinh doanh, tuyệt đại bộ phận hộ dân c đều
có nhu cầu tham gia vào thị trờng bất động sản với t cách ngời mua, ngời
bán, ngời cho thuê hoặc thuê, ngời giao hoặc nhận thừa kế, ngời thế chấp,
hoặc nhận thế chấp, ngời phát mại... bất động sản hàng hoá. Do cơ cấu cung -
cầu rất đa dạng, cùng với các chính sách từ phía nhà nớc áp dụng đối với các
đối tợng khác nhau nên thị trờng bất động sản dễ bị phân khúc, nếu thiếu sự
phối hợp đồng bộ sẽ tạo ra những biệt lập làm giảm tính hiệu quả của thị trờng này.
- Thị tr
ờng bất động sản rất nhạy cảm đối với tăng trởng kinh tế, dễ bị
nóng khi nền kinh tế có mức tăng trởng cao, và cũng dễ bị đóng băng khi
kinh tế suy giảm.
- Thị trờng bất động sản cũng rất nhạy cảm về mặt chính trị, văn hoá, xã
hội. Một mặt các yếu tố nh biến động chính trị, môi trờng xã hội, phong tục,
tập quán, ớc lệ cộng đồng v.v... đều có tác động đến hành vi mua bán trên thị
trờng; Mặt khác, việc tổ chức thị trờng không tốt có thể là yếu tố làm sâu thêm
khoảng cách giàu nghèo, phá vỡ nếp văn hoá cộng đồng, phân hoá xã hội và tạo
những bất bình trong xã hội.
sản nói chung và về nhà ở nói riêng. Phát triển thị trờng bất động sản thông
thoáng sẽ tạo động cơ phấn đấu và cơ hội có nhà ở cho đại đa số dân chúng lao
động với giá cả chấp nhận đợc.
- Đối với các nớc chuyển đổi từ nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang
cơ chế thị trờng thì thị trờng bất động sản còn gắn liền với các chủ trơng
chính sách lớn của Nhà nớc nh cổ phần hoá, bán, khoán, cho thuê... các doanh
nghiệp nhà nớc; đảm bảo sự bình đẳng giữa các thành phần kinh tế trong kinh
doanh và hạch toán giá đất vào giá thành sản phẩm.
M\DT BDS\DT-03-11-04
23
IV. Hiệu lực thực thi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
đối với thị trờng bất động sản
Đánh giá kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất trong cả nớc 5 năm từ
năm 1996 đến năm 2000 (theo Nghị quyết số 01/1997/QH9).
Tại kỳ họp thứ 11 Quốc hội khoá IX (từ ngày 02 tháng 4 đến ngày 10
tháng 5 năm 1997) Chính phủ đã trình Quốc hội Báo cáo về quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất đai trong cả nớc đến năm 2010 (Tờ trình số 1091/KTN ngày 10
tháng 3 năm 1997). Quốc hội đã có Nghị quyết số 01/1997/QH9 về kế hoạch sử
dụng đất đai trong cả nớc 5 năm từ năm 1996 đến năm 2000. Chính phủ báo
cáo Quốc hội về việc thực hiện Nghị quyết của Quốc hội theo các nội dung sau:
A. Đánh giá việc thực hiện các chỉ tiêu chủ yếu của kế hoạch sử dụng đất đai
trong cả nớc 5 năm từ năm 1996 đến năm 2000 (theo Luật Đất đai năm 1993):
Trong 5 năm qua, nền kinh tế nớc ta phát triển trong bối cảnh không
thuận lợi (khủng hoảng kinh tế tài chính khu vực, thiên tai nghiêm trọng liên tiếp
xảy ra). Toàn Đảng, toàn dân đã nỗ lực phấn đấu vợt qua khó khăn thách thức;
công cuộc phát triển kinh tế - xã hội tiếp tục đạt đợc những thành tựu quan trọng.
Những chỉ tiêu kinh tế chủ yếu đã đạt đợc:
- Tốc độ tăng trởng GDP bình quân 1996 - 2000: 7%
Trong đó: Khu vực I 4,3%
Khu vực II 10,6%
hiện và phát triển khá nhanh. Hiện có khoảng 11,5 vạn trang trại, sử dụng
khoảng 50 vạn ha đất canh tác. Đến hết năm 2000 có 5.764 hợp tác xã đã chuyển
đổi, 1.415 hợp tác xã mới đợc thành lập theo Luật Hợp tác xã. Các nông, lâm
trờng quốc doanh đã đợc tổ chức lại, giao khoán cho hộ công nghiệp, sử dụng
đất hiệu quả hơn.
Kim ngạch xuất khẩu tăng nhanh. Một số sản phẩm xuất khẩu chiếm một vị
trí quan trọng trên thị trờng quốc tế nh gạo đứng thứ 2 (sau Thái Lan), cà phê
thứ 3 (sau Braxin và Côlômbia), hạt điều thứ 3 (sau Braxin, ấn Độ), hạt tiêu thứ
3 (sau Braxin, ấn Độ). Một số sản phẩm nh rau đã bắt đầu đi vào thị trờng
Nhật, lợn sữa vào thị trờng Hồng Kông; dứa hộp vào thị trờng Mỹ, thuỷ sản
vào thị trờng EU...
Cơ sở vật chất, kỹ thuật đợc cải thiện, nhiều thành tựu khoa học, kỹ thuật
đ
ợc áp dụng, góp phần quan trọng cho phát triển nông nghiệp, nông thôn. Đến
năm 2000 hơn 90% diện tích gieo trồng lúa đã sử dụng gần 70 giống lúa mới;
Copyright: Tài liệu đại học ©