bộ tài nguyên và môi trờng
trung tâm điều tra quy hoạch đất đai báo cáo tổng kết đề tài nhánh
báo cáo tổng hợp chính sách đất đai
của nớc ngoài liên quan đến thị trờng
bất động sản thuộc đề tài độc lập cấp nhà nớc đtđl 2002/15
nghiên cứu đổi mới hệ thống quản lý đất đai để hình thành
và phát triển thị trờng bất động sản ở việt nam
Chủ nhiệm đề tài nhánh: Tôn gia huyên


8. Thể chế kinh tế thị trờng xã hội chủ nghĩa có đặc sắc Trung Quốc - Nguyễn
Kim Bảo chủ biên - Nhà xuất bản Khoa học xã hội - 2002.
9. Những cấu trúc sinh hoạt thờng ngày - Fernaldo Braudel - Nhà xuất bản Thế
giới - 1998.
10. Địa chính Pháp - Stéphane Lavigne - Nhà xuất bản Thế giới - 1999.
11. Bốn mơi năm kinh nghiệm Đài Loan - Cao Huy Quân - Lý Thành chủ biên -
Mai Quốc Liên và 5 ngời khác dịch - Hà Nội - 1992.

2
12. T liệu về kinh tế trang trại - Ban vật giá Chính phủ - Nhà xuất bản thành phố
Hồ Chí Minh - 2000.
13.
Lý luận địa chính hiện đại - Ngan ái Tĩnh và 13 ngời khác - Công ty xuất
bản Ngũ Nam Đồ Th (Đài Loan) - 1999 - Tôn Gia Huyên dịch.
14.
Định giá và đền bù thiệt hại về đất ở ôxtraylia. R.O.Rost và H.G.Collins -
Southwood Press Pty Ltd - 1993 - Mai Mộng Hùng biên dịch.
15. Hệ thống xác lập quyền và cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà/đất Torrens
(Torrens Title) - RTJ Stein - Mastone - 1991 - Mai Mộng Hùng biên dịch.
16. Kinh tế học - Paul A.Samuelson, Wliam D.Nordhalls (sách tham khảo) - Dịch
giả: Vũ Cơng và 3 ngời khác. Nhà xuất bản Thống kê - 2002.
17. So sánh các yếu tố luật pháp của thị trờng bất động sản - GS. ULF. Jensen -
Báo cáo hội thảo chính sách pháp luật đất đai và bất động sản - 19.11.2002 -
Tổng cục Địa chính.
18. Land Reform in Developing Countries. R. Brown and Seilin Taipei - 1967.
19. Real Estate Finance Law - Grant S. Nelson, Dale A. Whitman - West
Publishing Co. 1994.
20. The Law of Property - Ralph E. Boyer, Herbert Hovenkamp, Sheldon F.Kurtz
- West Publishing Co. 1991.
21. Sale and Management of Flats in Singapore - RD. Gangatharan - Singapore

38. Bất động sản cố giá lý luận d phơng pháp - Đặng Minh An - Ngũ Nam Đồ
th xuất bản công ty ấn hành - 2000.
39. Thổ địa thuế pháp - Hoàng Trấn Quốc - Vĩnh Nhiên văn hoá xuất bản cổ phần
hữu hạn công ty - 2000.
40. Bất động sản củ phân - Nghiêm Quang Phong, Trần Chí Vĩ, Lăng Kiến Thần -
Hoa Văn Võng cổ phần hữu hạn công ty - 2001.
41. Bất động sản giao dịch d quản lý pháp luật bảo điển - Lý Vĩnh Nhiên -
Chính Trung Th cục cổ phần hữu hạn công ty - 2001.
42. Trung Hoa nhân dân Cộng hoà Quốc hiện hành phòng địa sản pháp luật pháp
quy toàn biên - Chủ biên Lý Miên - Trung Quốc Đại địa xuất bản xã - 2000.

4
43. Bất động sản cố giá kỹ thuật quy tắc - Trơng Nghĩa Quyền - Vĩnh Nhiên văn
hoá xuất bản cổ phần hũ hạn công ty - 2000.
44. Bất động sản cố giá lý luận khái yếu - Trơng Nghĩa Quyền - Vĩnh Nhiên văn
hoá xuất bản cổ phần hũ hạn công ty - 2000
45. Bất động sản cố giá lý luận d thực vụ. Trần Hâm - Vĩnh Nhiên văn hoá xuất
bản cổ phần hữu hạn công ty - 2001.
46. Phòng địa sản pháp - Hoàng Hà - Trung Quốc chính pháp đại học xuất bản xã
- 1998.
47. Thổ địa cố giá lý luận d phơng pháp. Mã Khắc Vỹ... Cải cách xuất bản xã -
1995
48. Địa chính pháp quy cấp quan hệ pháp quy hội biên - Nội chính bộ biên ấn - 1997.
49. Đài Loan tỉnh thổ địa trng thu tác nghiệp thủ sách - Đài Loan tỉnh chính
phủ địa chính xử biên ấn - 1992.
50. Thợng Hải thị thành thị phòng ốc chiết thiên quản lý thực thi tế tắc - Thợng
Hải thị phòng ốc thổ địa t nguyên quản lý cục - 2001.
51. Thành trấn trú phòng chế độ cải cách, Quốc vụ viện trú phòng chế độ cải cách
lãnh đạo tiểu tổ biện công thất - Nội bộ sử dụng.
52. Trung Quốc nông thôn thổ địa chế độ đích thế kỷ biến cách - Vơng Cảnh

càng bành trớng, nghĩa là chủ trơng cắt giảm thuế khoá và chi tiêu, giảm bớt sự
điều tiết trong các ngành, và bán bớt các doanh nghiệp do nhà nớc điều hành cho
khu vực t nhân [16. 66].
... Dẫu vậy sau khi rời Nhà trắng, ông Reagan vẫn dành đợc tỷ lệ ủng hộ cao
nhất của quần chúng so với bất kỳ một Tổng thống hồi hu nào trong lịch sử n
ớc
Mỹ.
. . . . . .
Là một thành viên đảng Dân chủ, song trong suốt thời kỳ hoạt động chính trị
của mình, ông Reagan luôn giành đợc cảm tình của hầu khắp các chính trị gia.
Những ngời ủng hộ còn cho rằng ông có công lớn trong các nỗ lực đa nền kinh tế
Mỹ thức tỉnh sau giấc ngủ triền miên bao trùm phần lớn thập niên 1970, để tiến tới
đợc mở rộng và phát triển vững chắc trong thời kỳ cuối năm 1982 tới tháng
7.1990; tạo thêm gần 20 triệu việc làm và khởi sự đà tăng vọt trên các thị trờng

6
chứng khoán và duy trì sự tăng tốc này cho tới tận năm 2000.
L.L.Q (Theo AP. Reuteurs)
[Báo Lao động (05.6.2004) đa tin khi cựu Tổng thống Mỹ Ronald Reagan từ trần ở
tuổi 93].
Ngày nay, trên phạm vi toàn thế giới, thị trờng trở thành một động lực mạnh
mẽ của sự tăng trởng, trong đó, chính phủ đóng vai trò chủ chốt bằng việc tạo ra
một môi trờng an toàn để thị trờng phát triển và hạn hế sự d thừa của thị trờng
thiếu kiểm soát, ở các nớc đang phát triển, nhà nớc còn đóng vai trò điều tiết trực
tiếp một số yếu tố thị trờng để khắc phục sự non nớt và thiếu hoàn thiện của thị
trờng nội địa.
Không có ai thiết kế ra thị trờng, không có một bộ não hay hệ thống tính toán
trung tâm, nhng nó vẫn giải quyết đợc những vấn đề sản xuất và phân phối gồm
hàng triệu ẩn số và mối tơng quan mà không thể một mình ai biết đợc... Đó là vì
nó đã trở thành một phơng tiện giao tiếp để tập hợp tri thức và hành động của hàng

của ngời tiêu dùng

Hộ gia đình
Sở hữu đầu vào
Giày dép
Nhà cửa
Chè
Cầu
Cái gì

Thế nào

Cho ai
Sản xuất ra tiền
của ngời tiêu dùng

Doanh nghiệp

Tiền lơng, tiền thuế...
Giày dép
Nhà cửa
Chè
Cung
Lao động
Đất đai
Vốn
Lao động
Đất đai
Vốn
Cung

II. Cơ chế thị trờng
Cơ chế thị trờng chỉ làm công việc của nó là trao hàng hoá cho ai có tiền mua
chúng mà không làm nhiệm vụ phân phối thu nhập - Một hệ thống thị tr
ờng hiệu
quả nhất cũng có thể gây ra sự bất bình đẳng lớn mà về chính trị hay đạo đức có thể
không chấp nhận đợc [16. 90].

9
Kinh tế thị trờng về bản chất là sự biến đổi không ngừng và khắc nghiệt - Giá
địa ốc đã tăng trong suốt những năm 1980 và sau đó giảm mạnh ở nhiều vùng, thị
trờng việc làm trở thanh nỗi sợ hãi của những ngời tốt nghiệp đại học đến tận
năm 1990 và ngày càng trở nên khó khăn hơn vào giai đoạn suy thoái kinh tế sau
năm 1990...
Những vấn đề đó chỉ có thể giải thích đợc bằng lý thuyết về cung và cầu - đó
là sự tơng tác qua lại giữa cầu - là ngời tiêu dùng phân phối thu nhập của mình
cho các hàng hoá và dịch vụ sẵn có - với cung - là các doanh nghiệp tạo ra hàng hoá
và dịch vụ với số lợng và chất lợng đem lại cho họ lợi nhuận lớn nhất - Một khi
phải chứng kiến giá đất tăng lên nhanh chóng thì có thể giải thích rằng do cung về
đất bị giảm. Sự thay đổi về cầu và cung dẫn đến sự thay đổi về số lợng hàng hoá
đầu ra và về giá cả.
1. Quy luật đờng cầu xuống dốc
Trong cơ chế thị trờng, lợng hàng hoá đợc mua là phụ thuộc vào giá bán
của nó. Nếu những điều kiện khác không thay đổi, thì khi giá một mặt hàng nào đó
càng cao thì số lợng hàng hoá mà khách hàng muốn mua càng ít đi, và ngợc lại,
giá càng thấp thì khách hàng càng nhiều - Hiệu ứng thay thế
và hiệu ứng thu nhập
là lý do của hiện tợng này

đờng cung có chiều đi lên và theo hớng sang phải. Có nghĩa là dới một mức giá
nhất định thì hàng hoá sẽ không đợc sản xuất và giá cả càng cao thì lợng hàng
hoá sản xuất ra càng nhiều.
Giá
cả
Lợng hàng hoá
Đờng cung

11
Các nhân tố ảnh hởng đến đờng cung là:
- Công nghệ (giúp hạ thấp chi phí sản xuất).
- Giá đầu vào (trong nhiều trờng hợp, giá đất tham gia chủ yếu vào nhân tố
này).
- Giá cung hàng hoá liên quan.
- Chính sách của Chính phủ (thuế, chính sách môi trờng, chính sách thơng
mại...).
- Các ảnh hởng cá biệt nh thời tiết, tiêu chuẩn địa phơng, cơ cấu thị
trờng...
Khi các nhân tố nói trên thay đổi thì đờng cầu có xu hớng chuyển dịch về
bên phải, nghĩa là cùng một mức giá nhng lợng hàng hoá có thể tăng lên.
3. Cân bằng cung cầu
Cung và cầu gặp nhau tại một điểm cân bằng về giá cả và sản lợng, gọi là
điểm cân bằng thị trờng
, ở đó khả năng cung bằng khả năng cầu, có nghĩa là tại
mức giá cân bằng lợng cầu đúng bằng với lợng cung. Trên đồ thị, đó là giao điểm
của hai đờng cung và cầu


nào?! Giá cả đợc xác định mang tính cạnh tranh sẽ phân bổ lợng cung hàng hoá
có hạn cho những ngời có nhu cầu.
III. Các vấn đề của thị trờng
1. Quyền sở hữu trong kinh tế thị trờng
Quyền sở hữu không phải là một đại lợng cơ bản của
các tài sản mà là sự phát
biểu pháp lý của sự đồng thuận có ý nghĩa kinh tế về
các tài sản, nghĩa là sự đồng
thuận về những ngời dân về cách thức mà các tài sản ấy phải đợc nắm giữ, sử
dụng và chuyển nhợng thế nào - Nh vậy, bất kể tài sản nào mà các khía cạnh kinh
tế và xã hội của nó không đợc cố định trong một hệ thống quyền sở hữu chính thức
thì cực kỳ khó di chuyển trên thị trờng [7. 47]. Hệ thống quyền sở hữu và các luật
và thể chế liên quan, chính là môi trờng sống của t bản (vốn), là các cơ chế, các
quá trình biến tài sản thành t bản, duy trì cuộc sống của t bản và tăng cờng năng
lực của nó để làm ra của cải ngày càng nhiều hơn. Không có các hệ thống pháp luật
nh vậy thì không có nền kinh tế thị trờng hiện đại và hiệu quả. Chỉ khi quyền sở
hữu đợc xác định, ngời dân sẽ tự chủ tuân thủ một luật bởi vì họ sẽ nhận ra rằng
không có luật ấy thì họ sẽ không phát đạt - Chỉ khi đó thì chính phủ mới có thể bắt
đầu quản lý đợc sự phát triển thay cho việc đổ xô đi bng bít từng kẽ hở một cách
anh dũng!

13
Một chính phủ hiện đại và một nền kinh tế thị trờng không thể sống đợc mà
không có một hệ thống quyền sở hữu chính thức đợc tích hợp [7. 72].
ở các nớc đang phát triển, bất động sản chiếm khoảng 3/4 tài sản quốc gia,
nhng khoảng 85% mảnh đất ở đô thị và khoảng 40 - 50% các miếng đất ở nông
thôn đợc nắm giữ theo cách mà chúng không thể dùng để tạo t bản, chỉ có 7% đất
trên quần đảo Indonexia có chủ sở hữu rõ ràng [7. 34, 51]. Cái ngăn cản hầu hết dân
chúng ở các quốc gia đang phát triển không sử dụng đợc quyền sở hữu chính thức
hiện đại để tạo t bản chính là một hệ thống pháp luật và hành chính tồi. Các ngôi

ma và ngày nào cũng bị tắc nghẹt. Dân c tập trung trong những khu vực không có
hạ tầng cơ sở vệ sinh... các vỉa hè trên đại lộ bị các tiểu thơng chiếm sạch theo
đúng nghĩa đen của từ [7. 18]. Năm 1995, Business Week tờng thuật rằng 4 năm
sau sự chấm dứt của chủ nghĩa cộng sản chỉ có "khoảng 280.000 trong số 10 triệu
dân sở hữu đất của họ ở nớc Nga..." các quyền t nhân về chiếm hữu, sử dụng và
chuyển nhợng đất đợc xác định một cách không thoả đáng và không đợc luật
bảo vệ một cách rõ ràng... Các cơ chế đợc sử dụng trong các nền kinh tế thị trờng
để bảo vệ các quyền về đất đai vẫn còn ở thời kỳ phôi thai... Bản thân nhà nớc vẫn
tiếp tục hạn chế các quyền sử dụng trên đất mà nó không sở hữu [7. 29]. Các cơ chế
để bảo vệ quyền đất đai là còn sơ khai ở Nga... Trong nhiều vùng đất phải đợc
đăng ký ở một cơ quan khác với cơ quan đăng ký nhà. Hơn thế nữa, những sự bảo
vệ pháp lý mà việc đăng ký cung cấp đã không rõ ràng... Các thủ tục và tập quán
cho bảo vệ và sử dụng các quyền đất đai phải thiết lập từ con số không. Đất có lẽ là
nguồn lực có giá trị nhất của Nga, một nguồn lực mà trên đó toàn bộ một nền kinh
tế và một xã hội có thể lấy làm cơ sở [7.82].
Một khi các quyền đối với đất đã đợc tạo ra một cách ngoài pháp luật, những
ngời liên quan tạo ra các định chế để quản lý khế ớc xã hội mà họ đã xây dựng
[7. 178]. Vấn đề là phải tìm đợc các khế ớc xã hội thực tế về quyền sở hữu, tích
hợp chúng vào luật chính thức và vạch ra một chiến lợc chính trị làm cho cải cách
có thể thực hiện đợc [7. 150]. Luật phải tơng tích với cách mà ngời dân thực sự
dàn xếp cuộc sống của họ [7. 101] và chính luật là cái kết nối các tài sản với các
mạng lới tài chính và đầu t. Cho nên cái mà các nớc đang phát triển phải làm là
tìm hiểu những dấu hiệu của các quy ớc xã hội ở các cộng đồng riêng của họ và
thiết kế ra cái mà luật của họ phải tuyên bố. Chỉ khi đó, ngời dân sẽ mới chấm dứt
sống ngoài pháp luật [7. 169].
Bằng cách khảo sát "luật của dân" này và hiểu logic của chúng, các nhà cải
cách có thể có cảm giác về cái mà họ cần làm để tạo ra một hệ thống pháp luật tự -
thực - thi [7. 187].

15

ngời dân đã định nghĩa, sử dụng, và phân phối các quyền sở hữu. Giữa năm 1785
và 1890 Quốc hội Hoa Kỳ đã thông qua hơn 500 luật khác nhau để cải cách quyền
sở hữu. Các nhóm ngoài pháp luật đã đóng một vai trò quan trọng trong xác định

16
các quyền sở hữu ở Hoa Kỳ và trong việc làm tăng giá trị cho đất [7. 136]. Vậy là
bằng cách cuối cùng chấp nhận theo nhiều dàn xếp ngoài pháp luật của những
ngời định c, luật chính thức đã hợp pháp hoá chính mình trở thành quy tắc của
đại đa số nhân dân Hoa Kỳ chứ không phải là quy tắc ngoại lệ.
Cả hai loại khế ớc xã hội của phơng Tây và của phần còn lại đều có chiều
hớng chứa đựng một số quy tắc rõ ràng hoặc ngầm định về: ai có quyền đối với cái
gì và về giới hạn đối với các quyền ấy và các giao dịch... Và, từ việc thông qua đạo
luật, Quốc hội đã đi xa hơn để ca ngợi thiên tài Mỹ đã tạo ra những dàn xếp ngoài
pháp luật [7. 146], các quan chức Mỹ đã để cho các quyền sở hữu của những ngời
định c và những ngời khai mỏ Mỹ đợc chỉ vẽ để chuyển thành t bản [7.108].
3. Đất đai và thị trờng bất động sản
Đất đai còn đợc xem là vật ký quỹ tốt nhất trong nền kinh tế thị trờng phát
triển. Những hệ thống đủ để đất đai đợc sử dụng vào mục đích này trở thành cơ sở
cho một thị trờng bất động sản có chức năng rõ ràng để hợp thành nền kinh tế
đúng chức năng. Khoản nợ bất động sản (real credits), là khoản vay đợc bảo đảm
bằng bất động sản, tạo thành một bộ phận rất lớn của thị trờng tín dụng trong hầu
hết các nền kinh tế thị trờng. Do đó, thị trờng bất động sản cũng là một bộ phận
quan trọng của nền kinh tế nói chung, nhất là khi xem xét về mặt đầu t gia đình.
Vì vậy, cần phải có những biện pháp cần thiết để sáng tạo ra cơ sở tin cậy và hiệu
quả để có một thị trờng bất động sản - vừa có lợi cho sự phát triển kinh tế - xã hội
nói chung vừa có lợi cho sự thịnh vợng của cá nhân ngời chủ bất động sản.
Thị trờng bất động sản đợc hiểu không chỉ về vai trò tài chính mà còn bao
gồm cả những quá trình nh: kế hoạch (quy hoạch), xây dựng v.v... mà những quyết
định kinh tế không thể bỏ qua. Thị trờng bất động sản thể hiện nhiều điểm tơng
tự với thị trờng chứng khoán, vì đầu t

dựng, và đăng ký đất đai... là những chức năng dịch vụ tác động đến thị trờng đất
đai và kinh tế nói chung.
4. Tách biệt quyền sở hữu và quyền sử dụng
Nguyên tắc tách rời quyền sở hữu và quyền kinh doanh của xí nghiệp quốc hữu
xã hội chủ nghĩa chính là bảo lu quyền sở hữu trong tay nhà nớc, quyền kinh
doanh giao cho xí nghiệp. Nh
vậy có thể khắc phục hàng loạt tệ nạn do nhà nớc
thay thế ngời sở hữu trực tiếp kinh doanh gây ra, huy động tới mức tối đa tính tích
cực của 3 bên: ngời sở hữu, ngời kinh doanh và ngời sản xuất của xí nghiệp
công hữu. Tách rời hai quyền đó ra là phù hợp với quy luật chung của đại sản xuất
xã hội hoá và nền kinh tế hàng hoá, khiến cho xí nghiệp công hữu tràn đầy sức sống
và cơ hội sống còn. Trong xí nghiệp thực hành nhiều chế độ trách nhiệm kinh
doanh nh bao khoán, tô trái, cổ phần v.v... là hình thức có lợi cho việc thực hành

18
hớng quyền phân ly. Đối với quyền sản xuất của xí nghiệp thuộc chế độ toàn dân
loại nhỏ còn có thể chuyển nhợng cho tập thể hoặc cá nhân để lấy tiền [4.91].
Theo quy định của pháp luật Trung Quốc, quyền sử dụng đất là một quyền lợi
độc lập của con ngời trong một thời gian tơng đối dài, đối với một khu đất cụ thể
tiến hành việc chiếm hữu, sử dụng, thu lợi và định đoạt theo pháp luật. Nh vậy, nội
hàm của quyền lợi đó không chỉ có "sử dụng" về mặt vật lý, nên đây là một trờng
hợp "danh bất phù thực" (tên gọi không phù hợp với thực chất), có ngời gọi đó là
"quyền trên đất" (địa thợng quyền), "quyền tá canh lâu dài" (vĩnh điền quyền),
"quyền đất đai" (land right), "quyền hởng dụng đất" (land tenure)... Trong các
sách giáo khoa kinh tế của Trung Quốc cũ, có quyển "Nguyên lý kinh tế học đất
đai" của giáo s Nili và các cộng tác viên - 1854 - 1943 - ngời đầu tiên đề xuất
kinh tế học đất đai tại Mỹ, mô tả rằng "khi anh lấy vỏ mặt đất đem cho thuê, nghĩa
là anh đã tạm thời - trong thời hạn giao ớc cho thuê - từ bỏ quyền cá nhân sử dụng
đối với nó". Ngay sau khi thành lập nớc - tháng 11.1950 Quốc vụ viện Trung Quốc
đã công bố "Điều lệ cải cách đất đai ngoại ô", trong đó có ghi rằng "sau khi hoàn

xem xét. Cho nên khi giao đất (bao gồm cả cho thuê, cho mợn) cần phải có sự
phân biệt giữa quyền sở hữu và quyền sử dụng. Cũng có ý kiến cho rằng khi giao
đất là đã giao "một bộ phận của quyền sở hữu", gây lúng túng cho việc cấp giấy
chứng nhận "quyền sử dụng đất" (!). Điều này cho thấy rằng vấn đề "sở hữu" và "sử
dụng" vẫn còn cần phải tiếp tục nghiên cứu cả về lý luận và cả về phơng pháp luận
để có thể liên kết đợc cả hai mặt truyền thống và phát triển! Các nhà nghiên cứu và
hoạt động thực tiễn đều cho rằng thực tế cần giải quyết là, trên cơ sở chế độ cơ bản
về quốc hữu hoá toàn bộ đất đai đô thị (ở Trung Quốc) thì việc cho thuê đất quốc
hữu sẽ có mấy loại hình thức? và từ đó sẽ xuất hiện mấy loại quyền sử dụng đất đai
tơng ứng? cần phải thiết chế loại quyền nào về quyền địa sản?... để hoàn thiện thể
chế thị trờng.
5. Đề tài sản chuyển thành t bản
Trong một thời gian dài, nhất là trong nền kinh tế chỉ huy tập trung ở các nớc
Châu Âu, bất động sản là một nguồn tài nguyên bị bỏ quên;
một biểu hiện rõ nhất
là tiền gửi tiết kiệm bị tồn đọng vì không có ai vay do không có gì để bảo đảm. Vì
đã có việc làm ổn định, thậm chí bảo đảm suốt đời, làm cho tác dụng của tài sản bị
lu mờ!... Đó là một dạng tổ chức kinh tế mà các chức năng kinh tế then chốt - cái
gì, thế nào và cho ai - về nguyên tắc đều là do sự hớng dẫn của chính phủ quyết
định. Còn hệ thống kinh tế của chủ nghĩa t bản mà hầu hết các tài sản (đất đai và
vốn) thuộc về sở hữu t nhân, thì thị trờng t nhân là phơng tiện chủ yếu đợc sử
dụng để phân bổ nguồn lực và tạo ra thu nhập [16. 744 - 747].
T bản, giống nh năng lợng, cũng là một giá trị đang nằm ngủ. Đa nó vào
cuộc sống đòi hỏi vợt qua việc nhìn các tài sản nh chúng đang là
, sang suy nghĩ
một cách năng động về chúng nh chúng có thể là
. Nó đòi hỏi một quá trình để cố
định tiềm năng kinh tế của một tài sản thành một dạng có thể dùng để khởi động sự
sản xuất thêm [7. 45].
Nhà kinh tế học cổ điển Adam Smith và Karl Marx đều cho tằng t bản là động

tiếng vì việc làm lạm phát nền kinh tế của họ bằng tiền - trong khi không có khả
năng tạo ra nhiều t bản" [7. 44].
Không thể kiểm soát nổi lợng tài sản khổng lồ đợc đổi chủ trong một nền
kinh tế thị trờng hiện đại nếu không thông qua một quá trình quyền sở hữu chính
thức - khi mua bán một bất động sản sẽ đòi hỏi nỗ lực to lớn chỉ để xác định những
căn cứ của giao dịch: có thật ngời bán là chủ của bất động sản và có quyền bán
nó? ông ta có thể thế chấp nó? liệu ngời chủ mới có đợc những ngời thực thi
quyền sở hữu chấp nhận là nh vậy không? các phơng tiện hữu hiệu để loại trừ

21
những ngời khác đòi quyền là gì?... Những câu hỏi này là khó trả lời ở các nớc
đang phát triển và các nớc đang chuyển đổi, nên khi bán và cho thuê một căn nhà
có thể kéo theo các thủ tục chấp nhận dài dòng và rối rắm liên quan đến cả hàng
xóm..., và các giao dịch bất động sản chỉ đợc giới hạn giữa những ngời trong
cùng một địa phơng!...
Chuyển một tài sản vật lý để tạo t bản - thí dụ, dùng nhà cửa để vay tiền nhằm
tài trợ cho một doanh nghiệp - đòi hỏi một quá trình rất phức tạp - không có cái đại
diện, cái biểu diễn, những tài sản này là t bản chết. Các nớc phơng Tây có quá
trình chuyển đổi cần thiết để chuyển cái vô hình thành cái hữu hình - Hàng ngàn tỷ
đô la là có thể sẵn sàng đa vào sử dụng nếu điều bí ẩn của việc làm sao chuyển các
tài sản thành t bản sống có thể đợc làm sáng tỏ.
Quyền sở hữu, lúc này, không đơn thuần là giấy tờ mà là một công cụ làm
trung gian, cái thâu tóm và lu trữ hầu hết các thứ cần thiết để làm cho một nền
kinh tế vận hành [7. 48 - 63].
IV. Vai trò của Chính phủ
Cả thị trờng và Chính phủ đều cần thiết cho một nền kinh tế vận hành lành
mạnh. Thiếu cả hai điều này thì hoạt động của các nền kinh tế hiện đại chẳng khác
gì vỗ tay bằng một bàn tay [16. 94]. Sự phân chia một cách thích hợp trách nhiệm
giữa thị trờng và Chính phủ sẽ quyết định sự thịnh vợng của một nền kinh tế.
Mặc dù kinh tế thị trờng là biện pháp hiệu quả của sản xuất và phân phối hàng

I. Quá trình hình thành - Lấy nớc Mỹ làm ví dụ [52. 321 - 403]
Từ tháng 7 năm 1776, nớc Mỹ lật đổ sự thống trị của thực dân Anh, thành lập
hợp chủng quốc Hoa Kỳ đến nay, đã tiến hành nhiều hoạt động về đo đạc và mua
bán đất đai. Năm 1785, trớc khi thành lập Chính phủ mới khoá đầu tiên (1789),
Quốc hội Liên bang nớc Mỹ đã thông qua pháp quy đất đai đầu tiên (Land
Ordinance of 1785). Theo đó, đã thành lập một cơ quan của Liên bang phụ trách đo
đạc và mua bán đất công, đồng thời vạch một đờng chuẩn cơ bản từ cực điểm phía
tây của giới tuyến nam Penxivania lên phía bắc; lấy đất phía tây của đờng vạch
này chia ra thành từng khu, mỗi khu là 36 dặm Anh vuông, lại chia mỗi khu ra 36
mảnh đất, mỗi mảnh 640 mẫu Anh, chỉ định mảnh số 16 dùng cho việc phát triển sự
nghiệp giáo dục công cộng; các mảnh khác thì bán. Theo quy định lúc đó, một nửa
khu đất thì bán cả, còn một nửa khu thì lấy 640 mẫu Anh làm đơn vị để bán, giá
bán mỗi mẫu Anh là 1 USD. Năm 1787 Nghị viện Liên bang thông qua pháp lệnh
về đất đai vùng Tây Bắc (Northwest Ordinance of 1787), trong đó giải thích thêm
quy định nêu trên. Hai pháp lệnh sớm nhất đó của Mỹ mở đờng cho việc đo đạc và
mua bán đất công, thu hút mọi ngời đến khai thác vùng đất phía Tây.
Có hai lý do buộc nhà nớc Mỹ phải giải quyết sớm vấn đề tài nguyên đất,
đó là:
- Nớc Mỹ sau độc lập, ngoài tài nguyên đất đai phong phú ra, hầu nh không
có sở hữu gì. Trớc đó, tất cả nền kinh tế và quyền hành chính hoàn toàn nằm trong
sự khống chế của thực dân Anh. Muốn có vốn để xây dựng quốc gia mới thì Chính
phủ, ngoài tiền thu thuế ra chỉ hi vọng vào việc bán đất công một cách đại quy mô,
và nó trở thành biện pháp quan trọng về tiền vốn của Chính phủ.
- Về chính trị, muốn giải phóng khỏi tay thực dân giữ gìn độc lập thì phải tự
chủ về kinh tế - Trong hoàn cảnh công nghiệp cha phát triển bằng Anh, thì con
đờng lựa chọn là phát triển nông nghiệp và vấn đề phải giải quyết trớc tiên là chế
độ đất đai.
Về chế độ đất đai, nớc Mỹ đứng trớc 3 lựa chọn: hoặc là kế thừa chế độ
trang chủ quý tộc của nớc cai trị (Anh), hoặc là giữ gìn chế độ nô lệ hình thành


ra từng miếng 640 mẫu
Anh làm đơn vị để bán
Trớc 1787 trả bằng tiền
mặt, sau 1787 trả 1/3
triền mặt, số còn lại thanh
toán hết trong 3 tháng.
Luật đất
đai năm
1796
Mỗi mẫu Anh
2 USD, thu
trái phiếu trực
tiếp theo giá
trị ghi trên
phiếu
Một nửa của 5760 mẫu
Anh (9 dặm Anh vuông)
thì bán cả khoảnh, nửa
còn lại chia ra từng
miếng 640 mẫu Anh làm
đơn vị để bán
Trớc tiên trả 1/20 tiền
mặt, số còn lại trả 1/2
trong 20 ngày, nửa kia trả
trong 1 năm
Luật đất
đai Harison
năm 1800
Mỗi mẫu Anh
2 USD