LỜI CAM ĐOAN
Học viên xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng học viên. Các số liệu,
kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được sử dụng để bảo vệ một học
vị nào. Học viên cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc.
Tác giả luận văn

Đặng Thu Quyên

i


LỜI CÁM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, học viên đã nhận
được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của
bạn bè, đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép học viên được bày tỏ lòng kính trọng và biết
ơn sâu sắc thầy giáo PGS.TS. Ngô Thị Thanh Vân đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều
công sức, thời gian và tạo điều kiện cho học viên trong suốt quá trình học tập và thực
hiện đề tài.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám hiệu, Phòng Quản lý đào
tạo, Bộ môn quản lý: Quản lý Xây dựng, Khoa Quản lý kinh tế - Trường Đại học
Thủy Lợi đã tận tình giúp đỡ học viên trong quá trình học tập, thực hiện đề tài
và hoàn thành luận văn.
Học viên xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ, công chức, viên chức Sở Tài
chính tỉnh Lạng Sơn, Ủy ban nhân dân tỉnh Lạng Sơn, Sở Tài nguyên và Môi trường
tỉnh Lạng Sơn, Văn phòng Đăng ký đất đai, Cục Thống kê tỉnh Lạng Sơn, Trung tâm
dịch vụ bán đấu giá tài sản – Sở Tư pháp và các cơ quan liên quan đã giúp đỡ và tạo
điều kiện cho học viên trong suốt quá trình thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện
thuận lợi và giúp đỡ học viên về mọi mặt, động viên khuyến khích học viên hoàn

1.1.2 Cơ sở khoa học xác định giá đất ....................................................................5
1.1.3 Khái niệm Định giá đất và các phương pháp, yêu cầu, điều kiện định
giá đất.

........................................................................................................................8

1.2 Đấu giá quyền sử dụng đất và vai trò của công tác đấu giá quyền sử dụng đất. 11
1.2.1 Khái niệm về đấu giá quyền sử dụng đất .....................................................11
1.2.2 Vai trò của đấu giá quyền sử dụng đất trong quản lý sử dụng đất đai .........14
1.3 Cơ sở pháp lý và nội dung của công tác quản lý đấu giá quyền sử dụng đất .....17
1.3.1 Hệ thống văn bản pháp luật ban hành về đấu giá quyền sử dụng đất ..........17
1.3.2Nội dung cơ bản của công tác quản lý đấu giá quyền sử dụng đất
trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn ........................................................................................18
1.4 Những nhân tố ảnh hưởng đến công tác quản lý đấu giá quyền sử dụng đất .....19
1.4.1 Những nhân tố khách quan...........................................................................19
1.4.2 Những nhân tố chủ quan ..............................................................................20
1.5 Cơ sở thực tiễn về công tác quản lý đấu giá quyền sử dụng đất .........................21
1.5.1 Những kinh nghiệm từ các địa phương ........................................................21
1.5.2 Những công trình khoa học có liên quan đến đề tài .....................................23
Kết luận chương 1 .........................................................................................................24
CHƯƠNG 2

THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ

DỤNG ĐÂT TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH LẠNG SƠN......................................................25
2.1 Vị trí địa lý và tình hình kinh tế - xã hội của tỉnh ...............................................25
2.1.1 Vị trí địa lý ...................................................................................................25

iii


3.2.3 Giải pháp mở rộng các nguồn thu thập thông tin khi xác định giá khởi điểm
đấu giá QSD.......................................................................................................... 66
3.2.4 Giải pháp quản lý cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất............................... 69
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ....................................................................................... 77

iv


DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 1.1: Hệ thống văn bản pháp lý quy định về đấu giá quyền sử dụng đất ..............17
Bảng 2.1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2015-2016 của tỉnh Lạng Sơn .........................32
Bảng 2.3. Quản lý quỹ đất để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất .............................34
Bảng 2.3. Kết quả cuộc đấu giá quyền sử dụng đất thành công ....................................44
trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn năm 2014-2016 ..................................................................44
Bảng 2.4. Kết quả cuộc đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn năm
2014 ...............................................................................................................................44
Bảng 2.5. Kết quả cuộc đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn năm
2015 ...............................................................................................................................46
Bảng 2.6. Kết quả cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn năm
2016 ...............................................................................................................................47
Bảng 2.7 Kết quả nguồn thu ngân sách nhà nước khi đấu giá quyền SDĐ trong 3 năm
.......................................................................................................................................49
trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn ............................................................................................49

v


DANH MỤC CÁC HÌNH ẢNH
Hình.1: Sơ đồ vị trí địa lý tỉnh Lạng Sơn ...................................................................... 25
Hình 2: Sơ đồ khu đất > 10 tỷ đồng. ............................................................................. 36


QĐ

Quyết định

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

SDĐ

Sử dụng đất

STNMT

Sở Tài nguyên và Môi trường

TT

Thông tư

TTLT

Thông tư liên tịch

TW

Trung ương

UBND


CNH-HĐH

Công nghiệp hóa – Hiện đại hóa

vii



MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài:
Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia vô cùng quý báu, là nguồn
nội lực để xây dựng và phát triển đất nước. Theo Luật Đất đai năm 2013 có 08 khoản
mục thu tài chính từ đất đai trong đó có khoản thu tiền sử dụng đất theo hình thức Nhà
nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất là một
trong các khoản nghĩa vụ tài chính thu được từ đất; các khoản thu này là nguồn ngân
sách để phục vụ chi đầu tư phát triển của từng địa phương nói chung và tỉnh Lạng Sơn
nói riêng.
Hiện nay, công tác đấu giá quyền sử dụng trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn đang gặp một số
bất cập trong quá trình đấu giá quyền sử dụng đất: Hệ thống văn bản nhiều, có sự
chồng chéo, chưa xây dựng quy trình xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng
đất; giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất có mức giá chênh lệch lớn so với giá đất
cùng loại, cùng khu vực để sử dụng vào mục đích khác; Chất lượng quy hoạch, sử
dụng đất chưa cao, chưa đồng bộ với các quy hoạch chuyên ngành, tính liên kết trong
quản lý quy hoạch còn yếu; chưa khai thác hết quỹ đất để phục vụ cho công tác đấu
giá; Công tác tổ chức cuộc bán đáu giá thực hiện đúng quy trình, tuy nhiên vẫn còn
những trường hợp khách hàng đấu giá thương lượng, thông đồng giá trước khi dự
phiên đấu giá (nội dung này hệ thống văn bản chưa quy định xử lý)… Trình độ chuyên
môn, năng lực của đội ngũ cán bộ còn yếu kém, nhất là ở các cấp chính quyền cơ sở.
Qua quá trình nghiên cứu, phân tích, tổng hợp công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên

quyền sở hữu đất đai chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không
gian và thời gian xác định.
1.1.1.2 Đặc điểm của giá đất
Không giống về phương thức biểu hiện: Giá cả đất phản ánh tác dụng của đất đai trong
hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả năng thu lợi đến đó và cũng có
giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho
thuê, giá cả quyền thế chấp… Như vậy giá đất được biểu thị nhiều phương thức khác
nhau, ngoài ra biểu thị bằng giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng còn có thể biểu
hiện bằng quyền thuê. Có nghĩa là đất đai tồn tại thị trường cho thuê. Mối quan hệ giá
cả đất đai với quyền thuê cũng giống như mối quan hệ lợi tức với tư bản, chỉ xác định
suất lợi tức hoàn vốn là có thể tính ra giá đất.
Không giống nhau về thời gian hình thành: do đất đai có tính khác biệt cá thể lớn lại
thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá cả được hình thành dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ
quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá cả dài, khó so sánh với nhau. Khi định

3


giá cần căn cứ đặc điểm của bản thân loại đất và tình trạng thị trường, tiến hành phân
tích cụ thể để đưa ra giá đất phù hợp với từng thời điểm nhất định.
Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả cao hay thấp không
phải do giá thành sản xuất quyết định. Đất đai không phải là sản phẩm lao động của
con người, cho nên không có giá thành sản xuất. thực tế trong trường hợp con người
phải khai phá đất đai, thì chi phí là một bộ phận của giá đất vì có thể tính được chi phí
trực tiếp đầu tư vào đất. tuy nhiên các khoản chi phí khác thì khó có thể phân bổ để mà
hạch toán vào giá đất. Ví dụ đối với đất ở tại khu vực đô thị các khoản chi phí trực tiếp
như xây dựng hệ thống đường giao thông, điện, cấp và thoát nước… có thể tính toán
được và phân bổ một phần vào giá đất. Nhưng các chi phí khác có thể kể đến là xây
dựng hệ thống cơ sở hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viện, chợ…), góp phần làm cho
khu dân cư đó thuận lợi hơn trong cuộc sống, phần nào đấy giá đất của khu vực đó lên

một sản phẩm thẳng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. trong chủ
nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trông nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa
tô. Về thực chết, địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thẳng dư thừa ra ngoài
lợi nhuận bình quân và do nhà tu bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ. Địa tô
tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: địa chủ, tư bản kinh daonh nông
nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong chủ nghĩa tư bản, có các loại địa tô:
địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. trong chủ nghĩa xã hội, khi
ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì
những cơ sở kinh tế hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xóa bỏ, nhưng
vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của Nhà nước về bản chất với địa
tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản.
Địa tô chênh lệch là loại đại tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những ruộng đất
có điều kiện sản xuất thuộn lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, có vị trí gần
thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất cao hơn. Là độ chênh
lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Những người kinh doanh
trên ruộng đất loại tốt và loại vừa có thể thu được một khoản lợi nhuận bình quân
bằng số chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Bì ruộng đất
thuộc sở hữu của địa chủ nên lợi nhuận phụ thêm đó được chuyển cho địa chủ dưới
hình thức địa tô chênh lệch. Như vậy địa tô chênh lệch gắn liền với sự độc quyền kinh
doanh tư bản chủ nghĩa về ruộng đất. Địa tô chênh lệch còn tồn tại cả trong điều kiện
chủ nghĩa xã hội, song được phân phối một phần dưới hình thức thu nhập thuần túy
phụ thêm của các hợp tác xã nông nghiệp của nông dân, một phần dưới hình thức thu

5


nhập của nhà nước. Có hai loại địa tô chênh lệch: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh
lệch II. Địa tô chênh lệch I là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất có độ
mầu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ. Địa tô chênh lệch
II là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên thửa đất đó. Địa tô chênh

Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thường được quyết định
tại điểm cân bằng quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì giá cả tăng cao, ngược lại cung
vượt cầu thì giá cả phải hạ xuống, đó là nguyên tắc cân bằng cung cầu. Điều kiện hình
thành là:
Người cung cấp và người tiêu dùng đều cạnh tranh về hàng hóa có cùng tính chất.
Những hàng hóa có cùng tính chất tự do điều chỉnh lượng cung theo biến động giá cả.
Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc vào mối quan hệ cung cầu quyết định.
Nhưng vì đất đai khác các loại hàng hóa thông thường là có đặc tính tự nhiên, nhân
văn nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên mà hình thành
nguyên tắc cung cầu riêng.
Vì vị trí đất đai có đặc tính tự nhiên như tính cố định về vị trí địa lý, không sinh sôi và
tính cá biệt, nên tính độc chiếm về giá cả tương đối mạnh, cung và cầu đều giới hạn
trong từng khu vực có tính cục bộ, lượng cung là có hạn, cạnh tranh chủ yếu là xẩy ra
về phía cầu. nghĩa là đất đai không thể tiến hành cạnh tranh hoàn toàn, nghiêng nhiều
về tính độc chiếm giá cả.
Bên cung và bên cầu đều không dễ dàng biết được ở đâu có thông tin về cung về cầu.
Tính thay thế là có hạn. Do đất đai vốn có tính cá biệt khi trở thành đối tượng giao
dịch, các thửa đất đều mang tính đặc thù riêng, nên tính thay thế nhau cũng có giới hạn
Do đó, đất đai không thể chỉ lấy nguyên tắc cân bằng để quyết định giá cả. Nhất là đất
đai ở nước ta thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống nhất quản lý, lưu thông trên thị
trường chỉ là quyền sử dụng đất trong một thời hạn nhất định, bên cung cấp đất chủ
yếu là do Nhà nước khống chế, nhân tố này ảnh hưởng quan trọng đến giá cả đất đai,
khi tiến hành định giá đất, cần tìm hiểu đầy đủ các đặc tính trên cảu thị trường đất đai,
Ngoài ra khi tiến hành phân tích cung cầu, cần tính đến nhân tố thời gian, phân tích
động thái. Vì hiện trạng cung cầu thường là được hình thành từ sự xem xét tình trạng
phát triển trong tương lại nghĩa là hiện tại mà xét về tương lai.
Cung cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong

7


chính xác của công tác định giá. Từ đó thấy rõ rằng có sự quan hệ rất mật thiết giữa

8


việc định giá đất với việc quản lý đất đai và quản lý thị trường bất động sản. Quản lý
tốt giá đất sẽ mang đến những tác động tích cực sau đây: Đề phòng được giá cả đất đai
tăng đột biến; đề phòng được nạn đầu cơ đất đai; thúc đẩy sử dụng đất hợp lý; quy
phạm hóa được hành vi giao dịch của hai bên, góp phần xây dựng một thị trường đất
đai có quy phạm, định giá đất được khách quan và chính xác; ngăn chặn được thất
thoát thu lợi của đất đai quốc hữu [3]
1.1.3.2 Phương pháp Định giá đất
Có nhiều phương pháp định giá đất để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, có thể sử
dụng một trong số các phương pháp sau [17] :
Phương pháp so sánh trực tiếp: Khảo sát, thu thập thông tin của tối thiểu 03 thửa đất
có đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả
năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích
thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất đã chuyển nhượng trên thị
trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá 02 năm tính
đến thời điểm định giá đất. Sau đó phân tích, so sánh, điều chỉnh mức giá do các yếu
tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá để tính được giá đất của
thửa đất cần định giá.
Phương pháp chiết trừ: Phương pháp này còn được gọi là phương pháp thay thế hoặc
phương pháp giá thành xây dựng lại trừ đi phần khấu hao hoặc phương pháp chi phí.
Theo phương pháp này, giá trị của đất được bổ sung các khoản chi phí thay thế hoặc
cải tạo của những công trình đã trừ khấu hao tạo nên giá trị thị trường của bất động sản
cần định giá.
Phương pháp thu nhập: Phương pháp này còn gọi là phương pháp thu hồi vốn hoặc
phương pháp đầu tư. Đây là phương pháp định giá được sử dụng để ước tính giá thị
trường của một tài sản dựa trên các thu nhập mà tài sản đó sẽ đem lại hoặc có khả năng

1.1.3.4 Điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất
Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi trên thị trường có các
thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
Phương pháp chiết trừ được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tài sản gắn liền
với đất trong trường hợp có đủ số liệu về giá các bất động sản (gồm đất và tài sản gắn

10


liền với đất) tương tự với thửa đất cần định giá đã chuyển nhượng trên thị trường,
trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
Phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá đối với thửa đất xác định được các
khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất;
Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tiềm năng phát
triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định được tổng
doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính;
Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để định giá đất cho các trường
hợp thửa đất hoặc khu đất của dự án có giá trị (tính theo giá đất trong bảng giá đất)
dưới 30 tỷ đồng đối với các tỉnh Lạng Sơn trực thuộc Trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối
với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại.
1.2 Đấu giá quyền sử dụng đất và vai trò của công tác đấu giá quyền sử
dụng đất.

1.2.1 Khái niệm về đấu giá quyền sử dụng đất
Theo quan niệm truyền thống, đấu giá là việc mua bán hàng tài sản công khai mà
những người mua sẽ trả giá từ giá thấp cho tới khi trả giá cao nhất và người bán đấu
giá đồng ý bán bằng cách gõ búa.
Dưới góc độ pháp lý, khái niệm về bán đấu giá tài sản thường được quy định trong
những điều luật cụ thể: Điều 3 Luật bán đấu giá tài sản nước Cộng hòa nhân dân Trung
Hoa năm 1996 quy định “bán đấu giá tài sản là hình thức bán và mua tài sản công

giá nhằm bán được tài sản với giá cao nhất. Hoạt động bán đấu giá tài sản được diễn ra
theo ý chí của chủ sở hữu và người được chủ sở hữu ủy quyền yêu cầu tổ chức có chức
năng bán đấu giá thực hiện việc bán đấu giá tài sản.
Tài sản trong đấu giá rất đa dạng nhưng chung quy lại có thể chia ra làm hai loại tài
sản: Loại thứ nhất là tài sản thuộc sở hữu cá nhân (hàng hóa, đồ cổ, tác phẩm nghệ
thuật, đồ dùng cá nhân, bất động sản, động sản....) được bán theo hình thức tự nguyện
và loại thứ hai là tài sản thuộc sở hữu của nhà nước (tài sản để thi hành án; tài sản là
tang vật, phương tiện vi phạm hành chính bị tịch thu sung quỹ nhà nước theo quy định
của pháp luật về xử lý vi phạm hành chính; tài sản bảo đảm theo quy định của pháp

12


luật về giao dịch bảo đảm; tài sản nhà nước phải bán đấu giá theo quy định của pháp
luật về quản lý tài sản nhà nước...) được bán theo hình thức bắt buộc.
Theo lý luận chung hệ thống pháp luật được hiểu là tập hợp tất cả các QPPL, văn bản
pháp luật tạo thành một cấu trúc tổng thể, được phân chia thành các bộ phận có sự
thống nhất nội tại theo những tiêu chí nhất định như bản chất, nội dung, mục đích.
Theo đó, hệ thống pháp luật bao gồm hệ thống cấu trúc bên trong và hệ thống cấu trúc
bên ngoài.
Với quan niệm này pháp luật về bán đấu giá tài sản chưa phải là một ngành độc lập có
phạm vi điều chỉnh và đối tượng điều chỉnh riêng biệt. Mặc dù pháp luật về bán đấu
giá tài sản cũng bao gồm tổng thể các QPPL, điều chỉnh các quan hệ xã hội về bán đấu
giá tài sản được thể hiện trong các văn bản pháp luật do cơ quan nhà nước có thẩm
quyền ban hành và có mỗi quan hệ thống nhất trong hệ thống pháp luật. Tuy nhiên, do
đặc điểm của loại tài sản được đưa ra bán đấu giá theo cách phân định của pháp luật,
mà pháp luật về bán đấu giá tài sản không thuộc một ngành luật chuyên biệt nào. Các
quy định của pháp luật về bán đấu giá nằm rải rác trong các quy định của Luật, Pháp
lệnh, Nghị định như: Luật Dân sự, Luật Thương mại, Luật Đăng ký giao dịch đảm bảo,
Luật kinh doanh bất động sản, Luật quản lý, sử dụng tài sản nhà nước, Pháp lệnh xử lý

dụng đất là phương thức giúp Nhà nước huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách, tạo
vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển kinh tế. Đấu giá quyền sử dụng đất tạo
cơ sở cho sự phát triển thị trường quyền sử dụng đất, thị trường bất động sản. Góp
phần tạo lập sự ổn định, sự minh bạch, công bằng xã hội trong hoạt động giao đất, cho
thuê đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước và lợi ích của người sử dụng đất, đấu giá
quyền sử dụng đất góp phần hạn chế tình trạng “hai giá đất” hiện nay tạo cơ sở, căn cứ
để Nhà nước điều chỉnh mức giá đất cho phù hợp với giá trị thực của đất; tăng nguồn
thu cho ngân sách Nhà nước; điều tiết và đi đến xoá bỏ địa tô chênh lệch theo hướng
đảm bảo lợi ích Nhà nước, lợi ích người có đất bị thu hồi và lợi ích của nhà đầu tư [6].
Giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá QSDĐ là một trong những giải pháp
quan trọng được quy định trong Luật Đất đai 2013 nhằm đảm bảo tính công khai, minh
bạch trong quản lý, sử dụng đất đai. Tuy nhiên, trong thực tế việc làm này chưa được
áp dụng phổ biến. Nhiều vấn đề bức xúc trong quản lý sử dụng đất đai thời gian qua có
thể được giải quyết nếu như việc đấu giá được triển khai quyết liệt, đồng bộ và hiệu
quả .Vì vậy cần phải hiểu rõ vai trò của đấu giá QSDĐ:
Thứ nhất, đấu giá công khai sẽ góp phần giải quyết vấn đề khiếu kiện trong bồi thường
giải phóng mặt bằng. Bên cạnh các yếu tố khác như giá đất bồi thường chưa hợp lý,

14


các biện pháp hỗ trợ chưa đồng bộ dẫn đến nhiều vụ việc khiếu nại bồi thường xuất
phát từ việc người bị thu hồi đất cho rằng Nhà nước thu hồi đất giao cho chủ đầu tư
thực hiện dự án, giá bồi thường thấp (do chủ yếu đất thu hồi là đất nông nghiệp) nhưng
chủ đầu tư bán lại với giá cao (đặc biệt là đất xây dựng các khu đô thị, khu thương
mại, dịch vụ, đất ở và ở các thời điểm thị trường bất động sản phát triển nóng dù nhà
đầu tư khi được giao đất, cho thuê đất phải thực hiện nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê
đất cho Nhà nước theo quy định).
Hơn nữa, có trường hợp khi làm thủ tục thu hồi đất, nhà đầu tư lại trực tiếp đi thương
lượng với người bị thu hồi đất hoặc nhà đầu tư trong một số trường hợp đã thực hiện

đấu giá, các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất, đủ điều kiện theo quy định của
pháp luật đều có cơ hội được tham gia sẽ khó có cơ hội cho việc dàn xếp. Có thể vẫn
có những vấn đề trong đấu giá như hiện tượng thông đồng, quân xanh - quân đỏ…
song không thể phủ nhận những ưu thế của phương thức này.
Thứ tư, thông qua đấu giá với các điều kiện ràng buộc chặt chẽ về quyền và nghĩa vụ,
nhiều đối tượng có cơ hội tiếp cận, đăng ký tham gia cũng sẽ cho phép lựa chọn được
nhà đầu tư có khả năng tốt nhất về kỹ thuật, về tài chính để thực hiện dự án, cộng với
yếu tố mặt bằng sẵn có, dự án sẽ được triển khai một cách nhanh chóng, thuận lợi, đem
lại lợi ích cho cả Nhà nước, nhà đầu tư và xã hội. Điều này sẽ hạn chế được tình trạng
dự án treo hoặc đất bỏ hoang không được đưa vào sử dụng như đang diễn ra ở nhiều
nơi như hiện nay. Thực tế, các dự án thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất có rất ít dự
án bị bỏ hoang.

16


1.3 Cơ sở pháp lý và nội dung của công tác quản lý đấu giá quyền sử dụng đất

1.3.1 Hệ thống văn bản pháp luật ban hành về đấu giá quyền sử dụng đất
Bảng 1.1: Hệ thống văn bản pháp lý quy định về đấu giá quyền sử dụng đất
STT
1

Tên văn bản
Luật Đất đai 2013

Tiêu đề văn bản

2


Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày
04/3/2010 của Chính phủ;

Về bán đấu giá tài sản

7

Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT
ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường

Quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng điều
chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá
đất

8

Thông tư số 76/2014/TT-BTC
ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính

Hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2015/NĐ-CP
Quy định về thu tiền sử dụng đất

10

Thông tư số 332/2016/TT-BTC
ngày 26/12/2016 của Bộ Tài chính

Sửa đổi, bổ sung một số điều chủa Thông tư số 76/2014/TTBTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn một số
điều của Nghị định số 45/2015/NĐ-CP Quy định về thu tiền

nghề đấu giá tài sản;
Hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính
trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu
tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất

15

Thông tư số 02/2015/TT-BTC
ngày 05/01/2015 của Bộ Tài chính

Sửa đổi, bổ sung Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày
16/03/2012 của Bộ Tài chính Hướng dẫn việc xác định giá
khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền
sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê
đất

16

- Thông tư số 14/2015/TTLTBTNMT-BTP ngày 04/04/2015
của Bộ Tài nguyên và Môi trường
và Bộ Tư pháp

Quy định việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất
để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất;

17