LỜI CAM ĐOAN
Học viên xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng học viên.
Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được sử
dụng để bảo vệ một học vị nào. Học viên cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ
cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn
trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc.
Tác giả luận văn

Đặng Thu Quyên

i


LỜI CÁM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, học
viên đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo,
sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép học viên được bày tỏ lòng kính
trọng và biết ơn sâu sắc thầy giáo PGS.TS. Ngô Thị Thanh Vân đã tận tình
hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho học viên
trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám hiệu, Phòng
Quản lý đào tạo, Bộ môn quản lý: Quản lý Xây dựng, Khoa Quản lý
kinh tế - Trường Đại học Thủy Lợi đã tận tình giúp đỡ

học viên

trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn.
Học viên xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ, công chức, viên
chức Sở Tài chính tỉnh Lạng Sơn, Ủy ban nhân dân tỉnh Lạng Sơn, Sở Tài
nguyên và Môi trường tỉnh Lạng Sơn, Văn phòng Đăng ký đất đai, Cục


LỜI

.............................................................................................................. ii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT VÀ GIẢI THÍCH THUẬT NGỮ........................
MỞ

vii

ĐẦU

...............................................................................................................1
CHƯƠNG 1
LÝ

CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ CÔNG TÁC QUẢN

ĐẤU

GIÁ

QUYỀN

SỬ

DỤNG

ĐẤT


quan...........................................................................19
1.4.2 Những nhân tố chủ quan
..............................................................................20
1.5 Cơ sở thực tiễn về công tác quản lý đấu giá quyền sử dụng
đất .........................21
1.5.1 Những kinh nghiệm từ các địa
phương........................................................21
1.5.2 Những công trình khoa học có liên quan đến đề
tài.....................................23
Kết
luận
chương
.........................................................................................................24
CHƯƠNG 2
SỬ

DỤNG

1

THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ ĐẤU GIÁ QUYỀN
ĐÂT

TRÊN

ĐỊA

BÀN

TỈNH

QSDĐ.......................................................39
2.3.5 Tổ chức cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất
..............................................40
2.4 Kết quả cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất từ năm 2014 đến 2016
................44
2.5 Đánh giá kết quả quản lý đấu giá quyền sử dụng đất
.........................................48
2.5.1 Những kết quả đạt được
...............................................................................48
2.5.2 Những hạn chế
.............................................................................................52
2.5.3 Nguyên nhân dẫn đến những hạn chế
..........................................................56
CHƯƠNG 3
GIÁ

GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC QUẢN LÝ ĐẤU

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH LẠNG SƠN
................................60
3.1 Định hướng về công tác đấu giá sử dụng đất đai trên địa bàn tỉnh Lạng
Sơn ....60
3.1.1 Định hướng về sử dụng đất đai trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn
.......................60
5


3.1.2 Định hướng về công tác quản lý bán đấu giá tại tỉnh Lạng
Sơn..................61
3.2 Đề Xuất giải pháp hoàn thiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất

2014 ...............................................................................................................................44
Bảng 2.5. Kết quả cuộc đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh
Lạng Sơn năm
2015 ...............................................................................................................................46
Bảng 2.6. Kết quả cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh
Lạng Sơn năm
2016 ...............................................................................................................................47
Bảng 2.7 Kết quả nguồn thu ngân sách nhà nước khi đấu giá quyền SDĐ
trong 3 năm
.......................................................................................................................................49
trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn
............................................................................................49

7


DANH MỤC CÁC HÌNH ẢNH
Hình.1: Sơ đồ vị trí địa lý tỉnh Lạng Sơn
......................................................................25
Hình 2: Sơ đồ khu đất > 10 tỷ đồng.
.............................................................................36
Hình 3: Sơ đồ khu đất ≤ 10 tỷ đồng.
.............................................................................37
Hình 4: Tỷ lệ % hợp đồng bán đấu giá năm 2014-2016
...............................................44
Hình 5: Tỷ lệ % hợp đồng bán đấu giá năm
2014.........................................................45
Hình 6: Tỷ lệ % hợp đồng bán đấu giá năm
2015.........................................................46
Hình 6: Tỷ lệ % hợp đồng bán đấu giá năm

T
W
U
B
V
P
B
Đ
P
B
T
T

H
Đ
T
C
Q
P
C
N

Bộ
Tài
Bộ
Tài
Bộ
Tư
Gi
ch

Q
ph
Công
ngh

vii



MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài:
Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia vô cùng quý
báu, là nguồn nội lực để xây dựng và phát triển đất nước. Theo Luật Đất
đai năm 2013 có 08 khoản mục thu tài chính từ đất đai trong đó có khoản
thu tiền sử dụng đất theo hình thức Nhà nước giao đất có thu tiền sử
dụng đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất là một trong các khoản
nghĩa vụ tài chính thu được từ đất; các khoản thu này là nguồn ngân sách
để phục vụ chi đầu tư phát triển của từng địa phương nói chung và tỉnh
Lạng Sơn nói riêng.
Hiện nay, công tác đấu giá quyền sử dụng trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn đang
gặp một số bất cập trong quá trình đấu giá quyền sử dụng đất: Hệ
thống văn bản nhiều, có sự chồng chéo, chưa xây dựng quy trình xác định
giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất; giá khởi điểm đấu giá quyền
sử dụng đất có mức giá chênh lệch lớn so với giá đất cùng loại, cùng khu
vực để sử dụng vào mục đích khác; Chất lượng quy hoạch, sử dụng đất
chưa cao, chưa đồng bộ với các quy hoạch chuyên ngành, tính liên kết
trong quản lý quy hoạch còn yếu; chưa khai thác hết quỹ đất để phục vụ
cho công tác đấu giá; Công tác tổ chức cuộc bán đáu giá thực hiện đúng
quy trình, tuy nhiên vẫn còn những trường hợp khách hàng đấu giá
thương lượng, thông đồng giá trước khi dự phiên đấu giá (nội dung này

hợp khác

4


CHƯƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ CÔNG TÁC
QUẢN LÝ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1 Cơ sở lý luận giá đất, cơ sở khoa học xác định giá đất và định giá đất và
phương pháp định giá đất

1.1.1 Khái niệm giá đất và đặc điểm của giá
đất
1.1.1.1 Khái niệm giá đất
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó
đối với đất đai mà nói giá cả đất đai phản ảnh tác dụng của đất đai trong
hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách
khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thẩ thu lợi cao hay
thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể
có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá
cả quyền sở hữu, giá cả quyền sửu dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả
quyền thế chấp… Hầu hết những nước có nến kinh tế thị trường, giá đất
được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về
phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất đai chính là
mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian
xác định.
1.1.1.2 Đặc điểm của giá đất
Không giống về phương thức biểu hiện: Giá cả đất phản ánh tác dụng của
đất đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả năng
thu lợi đến đó và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu,

các chi phí khác có thể kể đến là xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng xã hội
(trường học, bệnh viện, chợ…), góp phần làm cho khu dân cư đó thuận lợi
hơn trong cuộc sống, phần nào đấy giá đất của khu vực đó lên nhưng khó
tính toán để đưa vào giá đất đó được.
Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng rõ
ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thông
thường. Chủ yếu là do nguyên nhân từ hai mặt tạo thành. Đầu tiên là do
tính khan hiếm của đất đai nên tính co dãn trong cung nhỏ; mà đồng thời
sự phát triển kinh tế, xã hội và nhân khẩu tăng lên không ngừng nên yêu
cầu về đất tiếp tục tăng theo, cho nên giá đất ngày càng tăng, đồng thời do
cấu tạo hữu cơ của tư bản toàn xã hội được nâng cao khiến cho tỷ suất lợi
nhuận bình quân xã hội giảm, dẫn đến xu thế giảm lợi nhuận từ đó làm
cho giá đất có trạng thái tăng lên. Trong thị trường thông thường, giá cả
hàng hóa chịu ảnh hưởng của bản thân đôi bên cung cầu. Nhưng nói chung
cung của đất là do tự nhiên cung cấp, đất đai mà cón người có thể sử
dụng được là rất hạn chế, làm cho tính co dãn trong kinh tế cũng rất
nhỏ, nhưng do nhu cầu đối với đất lại thay đổi theo phát triển kinh tế, nên
tính co dãn lại rất lớn, đó là mặt chủ yếu ảnh hưởng đến giá đất.
7


Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt: do đất có tính cố định về
vị trí, nên giữa các thị trường có tính khu vực, giá cả của đất khó hình
thành thống nhất, mà có tính đặc trưng khu vực rõ ràng trong cùng một
thành phố, vị trí của thửa đất khác nhau thì giá đất cũng khác nhau, giá đất
có tính cá biệt rõ ràng; ngoài ra, giá đất còn phụ thuộc

8



tư thêm có hiệu suất cao hơn. Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã
hội và giá cả sản xuất cá biệt. Những người kinh doanh trên ruộng đất
loại tốt và loại vừa có thể thu được một khoản lợi nhuận bình quân
bằng số chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Bì
9


ruộng đất thuộc sở hữu của địa chủ nên lợi nhuận phụ thêm đó được
chuyển cho địa chủ dưới hình thức địa tô chênh lệch. Như vậy địa tô
chênh lệch gắn liền với sự độc quyền kinh doanh tư bản chủ nghĩa về
ruộng đất. Địa tô chênh lệch còn tồn tại cả trong điều kiện chủ nghĩa xã
hội, song được phân phối một phần dưới hình thức thu nhập thuần túy
phụ thêm của các hợp tác xã nông nghiệp của nông dân, một phần dưới
hình thức thu

10


nhập của nhà nước. Có hai loại địa tô chênh lệch: địa tô chênh lệch I và
địa tô chênh lệch II. Địa tô chênh lệch I là địa tô chênh lệch thu được trên
những ruộng đất có độ mầu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần
thị trường tiêu thụ. Địa tô chênh lệch II là địa tô chênh lệch thu được do
đầu tư, thâm canh trên thửa đất đó. Địa tô chênh lệch I sẽ thuộc về người
có quyền sở hữu về đất đai nó được chuyển vào giá cả đất đai hay tiền thuê
đất hàng năm, còn địa tô chênh lệch II sẽ thuộc về những người đầu tư
hay thâm canh trên thửa đất đó.
Sự khác nhau về giá đất đô thị và giá đất nông nghiệp chỉ có thể giải thích
qua sự khác nhau của yếu tố chi phối đến mức địa tô. Điều kiện khác biệt
cơ bản giữa đất ở đô thị và đất nông nghiệp là sự khác nhau về vị trí và
các đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trên đất. Sự khác biệt đó quyết định khả

Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thường được
quyết định tại điểm cân bằng quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì giá cả
tăng cao, ngược lại cung vượt cầu thì giá cả phải hạ xuống, đó là nguyên
tắc cân bằng cung cầu. Điều kiện hình thành là:
Người cung cấp và người tiêu dùng đều cạnh tranh về hàng hóa có cùng
tính chất.
Những hàng hóa có cùng tính chất tự do điều chỉnh lượng cung theo biến
động giá cả. Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc vào mối quan
hệ cung cầu quyết định. Nhưng vì đất đai khác các loại hàng hóa thông
thường là có đặc tính tự nhiên, nhân văn nên không hoàn toàn vận hành
theo nguyên tắc cung cầu nói trên mà hình thành nguyên tắc cung cầu
riêng.
Vì vị trí đất đai có đặc tính tự nhiên như tính cố định về vị trí địa lý,
không sinh sôi và tính cá biệt, nên tính độc chiếm về giá cả tương đối
mạnh, cung và cầu đều giới hạn trong từng khu vực có tính cục bộ, lượng
cung là có hạn, cạnh tranh chủ yếu là xẩy ra về phía cầu. nghĩa là đất đai
không thể tiến hành cạnh tranh hoàn toàn, nghiêng nhiều về tính độc
chiếm giá cả.
Bên cung và bên cầu đều không dễ dàng biết được ở đâu có thông tin về
cung về cầu.
Tính thay thế là có hạn. Do đất đai vốn có tính cá biệt khi trở thành đối
tượng giao dịch, các thửa đất đều mang tính đặc thù riêng, nên tính thay
thế nhau cũng có giới hạn
Do đó, đất đai không thể chỉ lấy nguyên tắc cân bằng để quyết định giá cả.
Nhất là đất đai ở nước ta thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống nhất
quản lý, lưu thông trên thị trường chỉ là quyền sử dụng đất trong một
thời hạn nhất định, bên cung cấp đất chủ yếu là do Nhà nước khống chế,
nhân tố này ảnh hưởng quan trọng đến giá cả đất đai, khi tiến hành định
13


(W. Sealrooke).
Còn Lim Lan Yuan định nghĩa: Định giá là một khoa học về ước tính giá
trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm xác
định, có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất
cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa
chọn
Định giá đất là sự ước tính về giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ cho
một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định. Đất
đai là một tài sản đặc biệt. Giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời
gian, kinh tế, pháp lý, nó còn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý, xã hội. Vì
vậy, định giá đất chỉ có thể là sự ước tính về mặt giá trị mà không thể
tính đúng, tính đủ như định giá các tài sản thông thường. [2]
15