THỰC TRẠNG QUẢN LÝ VÀ CÁCH GIẢI QUYẾT CỦA CHỦ ĐẦU
TƯ TẠI CÁC KHU CHUNG CƯ Ở HÀ NỘI HIÊN NAY
۩ ۩ ۩
Các khu chung cư đã xuất hiện tại Hà Nội từ nhiều năm nay nhưng cơ
chế quản lý mấy trăm tòa nhà với cả trăm ngàn hộ dân đang sinh sống vẫn còn
nhiều vấn đề gây bức xúc. Bởi vậy, tranh chấp dân sự tại các tòa nhà liên tục nổ
ra và phần thua thiệt cuối cùng thường thuộc về khách hàng.
I.Về mặt quy hoạch
Với nhu cầu phát triển xã hội ngày càng cao, chung cư trong đô thị hiện đại
không chỉ thoả mãn nhu cầu ở thuần tuý mà còn phải đáp ứng đồng thời nhiều
nhu cầu khác nhằm nâng cao không ngừng chất lượng môi trường cư chú, như
quản trị, an ninh của cộng đồng dân cư trong một chung cư, nhu cầu sinh hoạt,
văn hoá, giao tiếp cộng đồng, về không gian giao thông (kể cả giao thông
tĩnh ),kho tàng và tiện nghi kỹ thuật khác. Đó chính là không gian công cộng
trong chung cư. Việc tổ chức các không gian có chức năng công cộng như vậy
đòi hỏi phải có những nghiên cứu nhất định sao cho vừa đảm bảo tính khoa học
vừa đảm bảo các tiêu chuẩn quy phạm, quy chuẩn xây dựng, cũng như vừa phù
hợp với xu thế phát triển chung, vừa phù hợp với tập quán dân tộc và các yếu tố
tự nhiên khác có tính chất đặc thù của Việt Nam.
Theo Điều 70 của Luật Nhà ở 2005:Một toà nhà chung cư cao tầng hiện
đại, về mặt lý thuyết phải đảm bảo không gian khép kín không chỉ trong từng
căn hộ độc lập mà còn đòi hỏi sự hoàn chỉnh của toàn bộ toà nhà. Cuộc sống
của cư dân trong toà nhà ngoài thời gian hoạt động xã hội, gần như gắn liền với
căn hộ và các không gian có chức năng công cộng như: giao thông tĩnh, kho
tàng, hệ thống cửa hàng, công trình thể thao, văn hoá, giải trí công cộng… Bởi
vậy,quy hoạch chung cư là vấn đề đầu tiên chúng tôi muốn đề cập đến trong
phần thực trạng của các khu chung cư hiện nay.Ngày càng có thêm nhiều các
khu chung cư thương mại mới được xây dựng lên ở các khu vực xa trung tâm
thành phố.Việc này góp phần tạo điều kiên cho nhiều người dân sở hữu được
một căn hộ cho riêng mình ,không phải chịu cảnh thuê nhà ở ,và ở trong những
căn nhà “siêu mỏng” chật chội.Tuy nhiên,khi các chủ đầu tư và các kiến trúc sư

cao 4-5 tầng xây dựng xem kẽ tại các khu phố gây ảnh hưởng khá lớn tới mĩ
quan đô thị.Tổng quỹ nhà ở hiện nay của Hà Nội ước trên 17 triệu m2, lớn thứ
hai trong cả nước, sau TPHCM. Tuy nhiên, trong số này có tới 460 chung cư cũ
đang là nơi cư ngụ của 86.000 nhân khẩu, trong đó có 23 khu (4-5 tầng) và hơn
10 khu (1-2 tầng) với khoảng 1 triệu m2 sàn bị xuống cấp nặng nề.Các khu
chung cư cũ này được xây dựng bằng vốn ngân sách Nhà nước từ những năm
60-70-80 thế kỷ trước, đến nay đều đã xuống cấp, một số đang trong tình trạng
nguy hiểm và đặc biệt nguy hiểm. Vào khoảng cuối năm 2008,Hà Nội phải trải
qua một “trận lụt lịch sử”.Trận mưa lớn nhất trong vòng 35 năm đổ xuống ngày
31/10/2008 biến Hà Nội thành biển nước,các khu chung cư cũ bị thấm dột,lún
nứt nặng do bị ngâm nước nhiều ngày.Trần nhà bong tróc nhiều chỗ,những
mảng tường vốn đã tróc sẵn nay chỉ cần đẩy nhẹ là rụng…Tiêu biểu phải kể đến
các khu chung cư giảng võ,thành công,láng hạ,văn chương,kim liên…Trước
trận lụt các khu chung cư cũ này đã xuống cấp rất nhiều rồi chứ không đợi đến
lúc trận lụt xảy ra.
Mặt sau của nhà B1 khu tập thể Văn Chương là nơi giúp người ta dễ hình
dung được diện mạo ban đầu của những chung cư loại lắp ghép 6X, 7X, bởi các
khu nhà khác (và ngay cả mặt trước của chính khu nhà B1) đều đã biến dạng do
cơi nới, sửa sang chắp vá. Bức tường gạch cũ kỹ mọc đầy những cụm dương xỉ,
cửa sổ bằng gỗ tạp xệ hẳn xuống, cống thoát nước thải to thô lố lộ thiên…,
những hành lang hun hút luôn thiếu ánh sáng đã “tố cáo” tuổi tác của các ngôi
nhà. Khỏi phải nói cũng có thể hiểu được sự bất tiện mà cư dân các khu nhà này
phải chịu đựng!
Tuy “trẻ tuổi” hơn, nhưng cư dân của các chung cư như Kim Liên, Trung
Tự, Thành Công, Giảng Võ… cũng đều phải “nếm trải” vô số chuyện bực mình.
Chị Nhung, chủ của một căn hộ chung cư tầng 2 tại Thành Công tâm sự: “Cứ
mỗi khi trời mưa, đặc biệt là những đợt mưa dầm, gió bấc đầu mùa đông hoặc
giông bão mùa hè, nước chảy theo tấm ghép panel, ngấm dần xuống các tầng
thấp tạo nên những mảng ngấm loang lổ, thậm chí nhỏ thành giọt”.Quả là trần
và tường nhà chị, nhất là toilet, cứ loang lổ bờn bợt, thậm chí còn mọc rêu xanh.

phê duyệt. Đối với phần diện tích căn hộ được tăng thêm (ngoài diện tích bằng
1,3 lần diện tích ở hợp pháp cũ) thì các hộ gia đình, cá nhân phải trả tiền theo
suất đầu tư m2 sàn của dự án được duyệt. Các hộ thuộc diện nghèo và chính
sách, phần diện tích phải trả tiền sẽ được UBND thành phố xem xét cho phép
trả góp trong 20 năm...
Khi HĐND thành phố ra nghị quyết khẳng định, cải tạo chung cư cũ là một
trong những nhiệm vụ trọng tâm của thành phố đến năm 2010, trên cơ sở
nguyên tắc then chốt ,nhiều người dân đã khấp khởi mừng thầm .Tuy nhiên, để
thực hiên được công việc này xem ra còn nhiều chuyên phải bàn tới.
2.Thực trạng về hạ tầng kĩ thuật tại khu nhà tái định cư
Ngay từ nhiều năm trước,khi các khu chung cư cao tầng mới được mọc
lên thì một vấn đề nhức nhối đã nảy sinh và là vấn đề lớn nhất còn tồn đọng đến
tận ngày nay mà nhà nước vẫn không kiểm soát được:chất lượng của nhà chung
cư.Đây là vấn đề được báo chí và truyền hình từng đề cập đến rất nhiều.Và gần
như nó cũng đã gắn luôn vào tiềm thức của rất nhiều người dân đang sinh sống
tại thủ đô:chung cư tiền tỷ tiền tấn hay chung cư “bậc trung” còn bao nhiêu là
chuyên nữa là:thà mua đất xây nhà,bé tý cũng được ,an tâm hơn bao nhiêu…Về
vấn đề này,đầu tiên ta phải kể đến chất lượng của các khu nhà tái định cư.Khi
làm thủ tục nhận bàn giao các căn hộ chung cư, nhất là dạng nhà tái định cư,
người mua chỉ được nhận biên bản bàn giao nhà với các thông tin "vẻn vẹn" về
diện tích, thiết bị nội thất... mà không có bất cứ một loại giấy tờ nào liên quan
đến chất lượng công trình. Thậm chí, tại nhiều khu tái định cư, khi dân đến ở
vẫn còn thiếu cả hệ thống điện, nước, phòng cháy chữa cháy...
Bộ xây dựng có quyết định Số: 09 /2008/ QĐ-BXD Về việc ban hành Quy
chuẩn xây dựng Việt nam “Nhà ở và công trình công cộng- An toàn sinh mạng và
sức khoẻ” (gồm các vấn đề chống nước , hơi ẩm và chất độc hại;bảo vệ khỏi ngã ,xô
và va đập;an toàn sử dụng kính chiếu sáng ;thông gió và chống ồn) ; và thông tư số:
1/2009/TT-BXD “quy định một số nội dung về cấp giấy chứng nhận quyền sở
hữu nhà ở và hướng dẫn mẫu hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư trong dự
án đầu tư xây dựng của tổ chức kinh doanh nhà ở ”cho biết một số quy định

khẩu, người sinh sống chưa nhiều nên rất vắng vẻ". KTĐC NƠ 14B cũng nằm
trong diện phải sử dụng nước giếng khoan, ông Đỗ Viết Doanh - Tổ trưởng tổ
dân phố 27C - cho biết: "Toàn bộ 121 hộ dân khu nhà này phải sử dụng nước
giếng khoan với giá bằng công ty kinh doanh nước sạch. Dù người dân có cẩn
thận như thế nào, lọc, đun sôi, lọc lại, nhưng chỉ sau một vài ngày đều chuyển
thành màu xanh nước biển. Từ khi chúng tôi về đây, chưa từng thấy khu tái định
cư này được cải tạo, nâng cấp, vì vậy nó xuống cấp rất nhanh, đặc biệt sau trận
lụt lịch sử".
Toàn bộ Khu tái định cư Định Công (quận Hoàng Mai, Hà Nội)gồm 3 toà
nhà, nhưng người dân đều phải đi bằng cửa phụ vì cửa chính bị sụt, lún, nứt.
Riêng nhà NƠ 14A, một cầu thang máy đã hỏng 1 năm, nhưng gọi mãi đơn vị
quản lý nhà không sửa.
Những cư dân ở nhà tái định cư tại khu đô thị mới Đền Lừ 2 (phường
Hoàng Văn Thụ,quận Hoàng Mai, Hà Nội)còn khổ hơn thế, nếu mất điện nguồn
thì người dân ở tầng 11, 13 toà nhà A1, A2, A3, A4, A5 phải tự đi bằng cầu
thang bộ vì không có máy phát điện. Chỉ cần một trận mưa nhỏ, toàn bộ tầng
trên cùng của các toà nhà từ A1 - A5 đều ngập hoặc thấm nước, nhà bị nặng
nhất là ngập 3cm nước như căn hộ 1513, 1514, 1505, 1506 của nhà A2.Khổ hơn
nữa, nhà bác Quách Đức Trí - Tổ trưởng tổ dân phố 87, nếu buổi tối không khoá
van nước trước cửa nhà thì hôm sau nước tự dâng lên ngập toàn bộ khu bếp.
Hiện tượng gạch lát nền bong, tượng vôi rơi, hệ thống thoát nước từ tầng cao
xuống tầng thấp hỏng là khá phổ biến ở những toà nhà này. Điển hình hộp kỹ
thuật ở KTĐC NƠ 14B hỏng, nước từ hội trường dâng lên, kêu gọi Xí nghiệp
quản lý khai thác dịch vụ KĐT Hà Nội mãi không được, 4 hộ dân ở P408, 308,
309, 409 tự bỏ tiền ra sửa. Cũng do đơn vị này quản lý và khai thác, nhưng
những cư dân ở nhà A4 Đền Lừ bị hỏng hệ thống cabin rác, làm đơn mãi không
thấy được sửa, người dân tự đóng tiền để thuê sửa.
Một thực tế nữa ở các khu tái định cư là người dân thậm chí còn không biết
đâu là chủ đầu tư đích thực. Thực ra họ chính là Ban quản lý của một dự án
hoặc của quận, huyện nào đó. Thuyết phục được dân bàn giao mặt bằng, đưa

trần, không ít hộp điện nguồn của các tầng được đặt ở vị trí thấp, lại có nhiều
đầu dây hở gần tầm với của trẻ con nên rất nguy hiểm. Không chỉ có vậy, toàn
bộ hệ thống chuông cửa đều bị cắt nên mỗi khi nhà ai có khách đến đều phải gọi
ông ổng từ ngoài hành lang, vừa bất tiện cho khách, vừa gây phiền cho hàng
xóm".Ngoài ra,cho dù mới được xây dựng nhưng 2 toà nhà B3 - B4 đều không
có đường điện thoại hay cáp truyền hình nên hầu hết các hộ dân đều phải tự túc
lắp ăng-ten, đục tường để kéo dây điện thoại từ một cột điện phía trước nhà B3
tới từng nhà.Anh Tuấn - một người dân trong khu vực bực bội nói: "Mang tiếng
là có ban quản lý nhưng có bao giờ thấy họ chủ động khắc phục, sửa chữa hay
quan tâm đến cuộc sống của người dân chúng tôi đâu. Mọi việc từ thay bóng
đèn chiếu sáng, quét dọn hàng lang và khắc phục sự xuống cấp của từng căn hộ
đều tự người dân chúng tôi phải tự làm nên đôi khi có cảm giác rằng 3 toà nhà
này đang bị cơ quan chủ quản bỏ rơi".Theo tìm hiểu, 3 toà nhà B3 - B4 - B5
Cầu Diễn hiện thuộc quyền quản lý của Xí nghiệp Quản lý dịch vụ và Khai thác
khu đô thị, trực thuộc Công ty Quản lý và Phát triển nhà Hà Nội.
Không chỉ có vấn đề trong chất lượng của công trình, mà hiện nay các toà
nhà chung cư còn phát sinh thêm một vấn đề mới khi các toà nhà chung cư ngày
càng mọc lên nhiều hơn: sử dụng nhà chung cư làm văn phòng.
Bất cứ một người dân nào khi bước chân vào tòa nhà chung cư M3 - M4
phố Nguyễn Chí Thanh đều không khỏi ngỡ ngàng bởi chi chít những tấm biển
đề tên văn phòng của các doanh nghiệp gắn ngay trước cửa mỗi căn hộ. Theo
thiết kế, tòa nhà có 200 căn hộ nhưng có tới hơn 100 căn đã được chuyển đổi
công năng làm văn phòng hoặc cửa hàng buôn bán quần áo, mỹ phẩm. Trước
ngày 19-11-2009 (ngày Bộ Xây dựng có Công văn số 2544/BXD-QLN), số văn
phòng trong tòa nhà chung cư này chỉ xấp xỉ một trăm, vậy mà sau gần 5 tháng
có lệnh "cấm", số văn phòng lại nhiều hơn trước.Một người dân sống trong tòa
nhà bức xúc: "Tôi chả biết lệnh cấm đã thực hiện chưa mà chẳng thấy văn
phòng nào chuyển đi, trái lại toàn thấy người ta dọn đến. Chủ trương của Bộ
Xây dựng là đúng, tòa nhà này thiết kế để ở chứ đâu phải để làm văn phòng. Cả
tòa nhà có 4 cái thang máy, nhân viên văn phòng, khách đến giao dịch đi lại ồn

2010.Dù chưa biết các tỉnh, thành phố có ý kiến đề xuất cụ thể ra sao nhưng
theo tìm hiểu của chúng tôi, việc sử dụng chung cư làm văn phòng
hiện có hai luồng ý kiến trái ngược nhau, người dân bức xúc vì chung cư
bị chuyển đổi công năng, sử dụng sai mục đích, doanh nghiệp lại kêu trời
vì sẽ gặp rất nhiều khó khăn để tìm trụ sở mới. Tất cả các ý kiến đều có lý
lẽ riêng. Để đi đến một quyết định thống nhất, có lẽ Bộ Xây dựng và các
ngành chức năng phải dựa vào các văn bản quy phạm pháp luật như: theo
thông tư số 01/2009/TT-BXD quy định về cấp giấy chứng nhận quyền về
sở hữu nhà ở và hướng dẫn mẫu hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư
trong dự án đầu tư xây dựng sản xuất kinh doanh nhà ở đó là nêu rõ
quyền và nghĩa vụ của bên mua ,quyền và nghĩa vụ của bên bán; công
văn số 241/BXD-QLN ngày 10 tháng 2 năm 2010 của bộ xây dựng về
báo cáo tình hình sử dụng căn hộ chung cư làm cơ sở sản xuất kinh doanh
văn phòng ;quy chế quản lí nhà chung cư (Ban hành kèm theo Quyết định
số 08 /2008/QĐ-BXD ngày 28 tháng 5 năm 2008 của Bộ trưởng Bộ Xây
dựng)có
Điều 21. Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu trong sử dụng nhà chung cư
Điều 22. Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng không phải là chủ sở hữu
nhà chung cư
Điều 23. Những hành vi bị nghiêm cấm trong sử dụng nhà chung cư
Điều 24. Những hành vi bị nghiêm cấm quy định tại Điều 23 của Quy chế
này phải được Ban quản trị hoặc Chủ đầu tư hoặc chủ sở hữu nhà chung cư
thông báo trực tiếp và công khai đến các tổ chức, cá nhân có liên quan
để biết và thực hiện.
Ngoài ra còn có nghị định của Chính phủ Số 126/2004/NĐ-CP ngày
26 tháng 5 năm 2004 về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây
dựng ,quản lí công trình hạ tầng đô thị và quản lí sử dụng nhà
Điều 37. Xử phạt tổ chức, cá nhân vi phạm các quy định về đăng ký
trước bạ sang tên nhà ở
1. Phạt tiền:

nhiều biện pháp sau:
a) Tịch thu tang vật, phương tiện được sử dụng để vi phạm hành chính
đối với các vi phạm quy định tại khoản 2 Điều này;
b) Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu đã bị thay đổi do vi phạm hành
chính gây ra; buộc tháo dỡ bộ phận công trình, công trình đối với các vi phạm
quy định tại khoản 2 Điều này;
c) Buộc thực hiện đúng các quy định về sử dụng nhà chung cư.
Điều 39. Xử phạt tổ chức, cơ quan có hành vi vi phạm các quy định về
quản lý, sử dụng công sở
1. Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với tổ chức, cơ
quan có một trong các hành vi: sử dụng công sở sai mục đích; chuyển nhượng
công sở không đúng quy định.
2. Ngoài hình thức xử phạt quy định tại khoản 1 Điều này, tổ chức, cơ
quan vi phạm còn bị buộc các quy định của Nhà nước về quản lý, sử dụng công
sở.
Điều 40. Xử phạt tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm các quy định về
việc cho người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuê nhà
1. Phạt tiền: