Lí luận về công tác cấp phép xây dựng và quản lý
trật tự đô thị
Giấy phép xây dựng là công cụ hữu hiệu trong quản lý xây dựng đô thị. Công
tác cấp phép xây dựng nhằm tăng hiệu quả kiểm soát phát triển đô thị theo đúng
quy hoạch , góp phần phát triển bền vững quá trình đô thị hóa. Như vậy, muốn tìm
hiểu sâu xát về công tác cấp phép xây dựng, bước đầu ta cần hiểu những khái
niệm, những vấn đề chung trong quản lý quy hoạch và kiểm soát phát triển đô thị.
1.Các khái niệm trong quản lý quy hoạch và kiểm soát phát triển đô thị
1.1 Quy hoạch xây dựng
Quy hoạch chung xây dựng đô thị: Là việc tổ chức không gian đô thị, các
công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đô thị phù hợp với quy hoạch tổng thể
phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch phát triển ngành, bảo đảm quốc phòng an ninh
của từng vùng và của quốc gia trong từng thời kỳ.
Quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị: Là việc cụ thể hóa nội dung của quy
hoạch chung xây dựng đô thị, là cơ sở pháp lý để quản lý xây dựng công trình,
cung cấp thông tin, cấp giấy phép xây dựng công trình giao đất, cho thuê đất để
triển khai các dự án xây dựng công trình.
Thiết kế đô thị: Là việc cụ thể hóa nội dung quy hoạch chung, quy hoạch chi
tiết xây dựng đô thị về kiến trúc các công trình trong đô thị, cảnh quan cho từng
khu chức năng, tuyến phố và khu không gian công cộng khác trong khu đô thị.
Quản lý quy hoạch xây dựng đô thị : Là tổng thể các biện pháp cách thức mà
chính quyền đô thị vận dụng các công cụ quản lý để tác động vào các hoạt động
xây dựng và phát triển đô thị ( chủ yếu là phát triển không gian vật thể) nhằm đạt
được các mục tiêu đề ra.
Quy hoạch xây dựng đô thị phải đảm bảo với quy hoạch tổng thể phát triển
kinh tế xã hội, quy hoạch phát triển các ngành khác, quy hoạch sử dụng đất; quy
hoạch chi tiết đô thị phải phải phù hợp với quy hoạch chung xây dựng; đảm bảo
quốc phòng an ninh; tạo động lực phát triển kinh tế- xã hội.Quy hoạch xây dựng đô
thị phải tổ chức, sắp xếp không gian lãnh thổ trên cơ sở khai thác và sử dụng hợp
lý tài nguyên thiên nhiên đất đai và các nguồn lực phù hợp với điều kiện tự nhiên,
đặc điểm lịch sử, kinh tế xã hội, tiến bộ khoa học kỹ thuật và công nghệ của đất

đến chất lượng công trình mà còn ảnh hưởng tới quy hoạch xây dựng đô thị, ảnh
hưởng tới mỹ quan kiến trúc đô thị, ảnh hưởng tới chất lượng công trình lân cận,
ảnh hưởng tới môi trường và cộng đồng dân cư.
2 Các quy định nguyên tắc và biện pháp kiểm soát phát triển đô thị
2.1 Các quy định kiểm soát phát triển đô thị
Là các công cụ cơ bản để kiểm soát việc sử dụng đất và xây dựng đô thị.
Chúng được thể hiện dưới dạng tài liệu hướng dẫn, sơ đồ, bản vẽ và quy định
mang tính kỹ thuật ( quy chuẩn) về xây dựng, kiến trúc, an toàn phòng chống cháy
nổ, thẩm mỹ, sử dụng vật liệu…để đảm bảo công trình xây dựng có sử dụng không
gian kết cấu hạ tầng đáp ứng các nội dung của quy hoạch xây dựng đô thị. Các quy
định trên có tác dụng hướng dẫn nhà quản lý để cấp phép quy hoạch, xây dựng và
thẩm định dự án; cung cấp thông tin và hướng dẫn chủ đầu tư khi lập dự án.
2.2 Các nguyên tắc kiểm soát phát triển đô thị
2.2.1 Liên kết chặt chẽ giữa khâu quy hoạch và khâu xét duyệt đầu tư xây
dựng
Kiểm soát phát triển xây dựng đô thị bao gồm tiền kiểm tức là phê duyệt
đầu tư xây dựng và hậu kiểm tức là kiểm soát quá trình thi công và nghiệm thu
công trình. Để phát triển xây dựng đô thị bền vững hòa cùng nhịp phát triển khác
trong đời sống đô thị, việc kết nối này là hết sức quan trọng. Việc liên kết ở đây
cần chú trọng đặc biệt giữa khâu quy hoạch và khâu cấp phép xây dựng. Phải đảm
bảo được công trình xây dựng được cấp phép phù hợp với quy hoạch khu vực đô
thị đó
Vấn đề liên kết này muốn đạt được phải thông qua khâu tổ chức. Điều này
thể hiện nhiệm vụ trên hoặc phải do một cơ quan tiến hành , hoặc phải do hai cơ
quan đặt dưới sự kiểm soát của một co quan cùng hệ thống quản lý nhằm phối hợp
hai họat động này.
2.2.2 Nguyên tắc một cửa trong việc giải quyết kiểm soát xây dựng và phát
triển đô thị
Đây là nguyên tắc rất quan trọng. Nó thể hiện tính khoa học và toàn diện của
việc giải quyết kiểm soát xây dựng và phát triển đô thị, thể hiện trách nhiệm của

nhiều biện pháp khác nhau như: lập bản quy hoạch chi tiết cho từng quận huyện,
cấp phép xây dựng, thanh tra kiểm tra công trình, cưỡng chế phá bỏ…Trong thực
tế mỗi biện pháp đều phát huy tác dụng riêng, song tập trung nhất vẫn là các biện
pháp trực tiếp, đó là cấp chứng chỉ quy hoạch, cấp phép xây dựng và thanh tra
kiểm tra và xử lý vi phạm
2.3.1 Cấp chứng chỉ quy hoạch
Giấy phép quy hoạch hay chứng chỉ quy hoạch là một loại chứng thư pháp lý
của Nhà nước chấp thuận một dự án xây dựng đã phù hợp với các yêu cầu về mặt
quy hoạch, tuân thủ các chỉ đạo quy hoạch cấp trên đang có hiệu lực tại địa bàn, do
cơ quan có thẩm quyền ban hành.
Chứng chỉ quy hoạch bao gồm các thông tin về sử dụng đất, các quy định về
hệ thống các công trình kỹ thuật, kiến trúc,về an toàn phòng chống cháy nổ, bảo vệ
môi trường và các quy định khác theo quy hoạch chi tiết xây dựng.
Chứng chỉ quy hoạch dùng để lập dự án khả thi, thiết kế chi tiết, chuẩn bị mặt
bằng (Thỏa thuận, thuê, mua hay đền bù đất) và xin phép xây dựng chưa có quy
hoạch chi tiết hoặc dành cho công trình đặc biệt ở những khu vực đã có quy hoạch
chi tiết được phê duyệt.
Việc sử dụng biện pháp này rất có ý nghĩa trong bối cảnh các đô thị chưa có
quy hoạch chi tiết (1/500) được duyệt và công bố đồng bộ. Khi chưa có quy hoạch
chi tiết, các yêu cầu cụ thể về quản lý xây dựng chưa công bốthì cần phải có cơ
quan có thẩm quyền cụ thể hóa các yêu cầu quy hoạch chung và áp dụng cho từng
trường hợp cụ thể. Vì vậy chứng chỉ quy hoạch đã định hướng cho khâu thiết kế,
thi công, sử dụng công trình và kiểm soát phát triển ngay từ những bước đầu tiên.
2.3.2 Cấp phép xây dựng
Giấy phép xây dựng là một văn bản pháp lý của nhà nước chấp thuận một
công trình( dự án) xây dựng đã được đáp ứng đầy đủ các điều kiện về mặt kiến
trúc, xây dựng kết cấu hạ tầng, an toàn …theo luật định, và được phép khởi công
xây dựng.
Việc cấp phép xây dựng là một biện pháp kiểm soát về mặt kiến trúc, cảnh
quan, sử dụng kết cấu hạ tầng, không gian liền kề và không gian công cộng một

Giới thiệu địa điểm
Chứng chỉ quy hoạch
Quản lý đầu
tư xây dựng
Lập dự án đầu tư - xây
dựng
Xét duyệt
Giao đất, cho thuê đất Cấp phép xây
dựng
Kiểm tra xây dựng, hoàn công
Cho phép chuyển
nhượng, cho thuê
Quản lý
khai thác sử
dụng
Đăng ký cấp giấy
chứng nhận
Thanh tra , kiểm tra xử
lý vi phạm
3 Mục đích và các quy định trong cấp phép xây dựng
3.1 Mục đích của cấp phép xây dựng
Cấp phép xây dựng tạo điều kiện cho các tổ chức, các hộ gia đình, cá nhân
được gọi chung là chủ đầu tư thực hiện các công trình nhanh chóng, thuận tiện theo
quy định.
Cấp phép xây dựng tăng cường thực hiện quản lý xây dựng theo quy hoạch
và các quy định của Pháp luật có liên quan; bảo vệ cảnh quan môi trường, bảo tồn
và tôn tạo các di tích lịch sử văn hóa, danh lam thắng cảnh và các công trình kiến
trúc có giá trị; phát triển kiến trúc mới, hiện đại, đậm đà bản sắc dân tộc và sử dụng
hiệu quả đất đai xây dựng công trình.
Cấp phép xây dựng còn làm căn cứ để kiểm tra, giám sát thi công, xử lý các

quy mô công trình không quá 3 tầng ( chiều cao công trình không quá 12m)
Khi giải phóng mặt bằng để thực hiện quy hoạch xây dựng thì chủ đầu tư
phải tự phá dỡ công trình, nếu không tự phá dỡ thì bị cưỡng chế phá dỡ và chủ đầu
tư phải chịu mọi chi phí cho việc phá dỡ công trình. Việc bồi thường, giải phóng
mặt bằng để thực hiện quy hoach áp dụng theo quy định hiện hành; riêng phần xây
dựng theo giấy phép xây dựng tạm thi không được bồi thường.
Khi xin cấp phép xây dựng tạm có thời hạn thì trong đơn xin cấp phép xây
dựng còn phải có cam kết tự phá dỡ công trình khi Nhà nước thực hiện giải phóng
mặt bằng
Thứ chín: Lô đất được cấp phép xây dựng công trình phải có kích thước và
vị trí phù hợp với quy hoạch, khoảng cách cách ly vệ sinh và an toàn cho người sử
dụng, không bị úng ngập thường xuyên, không có nguy cơ bị ô nhiễm, cháy nổ,
xẩy ra tai nan giao thông và được xử lý cụ thể như sau:
Đối với lô đất có vị trí nhỏ hơn 15m
2
, có chiều rộng mặt tiền hoặc chiều sâu
so với chỉ giới xây dựng nhỏ hơn 3m, hoặc những lô đất có kích thước hình học
không đủ điều kiện để xây dựng công trình theo quy hoạch, kiến trúc ( phần diện
tích xây dựng công trình có nhiều góc cạnh, tỷ lệ chiều dài, chiều rộng không hợp
lý…) thì không được phép xây dựng.
Đối với các trường hợp còn lại được cấp giáy phép xây dựng nhưng phải
tuân theo quy hoạch xây dựng được duyệt, quy định về kiến trúc, cảnh quan của
khu vực, tiêu chuẩn xây dựng và các quy định của pháp luật có liên quan.
Thứ mười: Đối với các công trình, nhà ở còn lại sau khi giải phóng mặt bằng
để mở rộng đường giao thông theo quy hoạch, chủ đầu tư có giấy phép hợp pháp,
hợp lệ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà nếu có nhu cầu xây dựng thì được
giải quyết như sau:
Đối với công trình nhà ở không phù hợp quy hoạch xây dựng mà chưa thực
hiện quy hoạch thì được cấp phép xây dựng tạm.
Đối với công trình, nhà ở đã có sẵn từ vị trí cách chân đê 05m đến hết phạm

Công trình xây dựng thuộc dự án khu đô thị mới, khu công nghiệp, cụm
công nghiệp, khu nhà ở có quy hoạch chi tiết xây dựng ( tỷ lệ 1/500) đã được cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt
Các công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong không làm thay
đổi kiến trúc, kết cấu chịu lực và an toàn công trình .
Công trình hạ tầng kỹ thuật có tổng mức đầu tư dưới 07 tỷ đồng thuộc các xã
vùng sâu vũng xa không nằm trong các khu vực bảo tồn di sản văn hóa, di tích lịch
sử văn hóa.
Nhà ở riêng lẻ tại vùng sâu vùng xa không thuộc đô thị, không thuộc điểm
dân cư tập trung, nhà ở riêng lẻ tại các điểm dân cư nông thôn chưa có quy hoạch
xây dựng được duyệt
3.3.2 Đối tượng được cấp phép xây dựng tạm
Dự án “ treo”, quy hoạch “ treo” không phải là một cụm từ xa lạ. Thực
tế ở nước ta nói chung và thành phố Hà Nội nói riêng tồn tại khá nhiều các dự án,
các vùng quy hoạch chưa xác định thời gian nghiệm thu. Song song với nó là hàng
loạt những ngôi nhà xuống cấp trầm trọng nhưng không được cấp giấy phép xây
dựng. Để tránh xẩy ra các trường hợp xây dưng trái phép, nhà nước đã có quy định
cho phép các công trình thuộc vùng này được phép xây dựng và được cấp giấy
phép xây dựng tạm. Đó là các công trình, nhà ở riêng lẻ trong vùng đã có quy
hoạch xây dựng được duyệt và công bố nhưng chưa thực hiện, chủ đầu tư có giấy
tờ hợp pháp, hợp lệ về quyền sử dụng đất.
Điều kiện đưa ra khi cấp giấy phép xây dựng tạm cho các công trình này đó
là :
Thứ nhất : Quy mô công trình không quá 03 tầng ( chiều cao công trình
không quá 12m)
Thứ hai : Khi thực hiện giải phóng mặt bằng để quy hoạch xây dựng thì Chủ
đầu tư phải tự phá dỡ công trình, nếu không tự phá dỡ thì được cưỡng chế phá dỡ
và chủ đầu tư phải chịu mọi chi phí cho việc phá dỡ công trình; việc bồi thường,
giải phóng mặt bằng để thực hiện theo quy hoạch áp dụng theo quy định hiện hành,
riêng phần xây dựng theo giấy phép xây dựng tạm thì không được bồi thường.