ĐỀ ÁN

Vai trò quản lý nhà nước
với sự hình thành và phát
triển thị trường BĐS ở Việt
Nam
Đề án môn học

Hà Nội: 12- 2003
1
Vai trò quản lý nhà nước với sự hình thành và phát
triển thị trường BĐS ở Việt Nam
LỜI NÓI ĐẦU

Bất động sản khi tham gia thị trường thi trở thành một loại hàng hoá
đặc biệt mà không một nhà nước nào bỏ qua việc định hướng, điều tiết và
kiểm soát. Điều này không quyết định bởi ý chí của nhà nước mà là sự bắt
buộc phải làm để toàn bộ nền kinh tế được vận hành một cách lành mạnh và
có hiệu quả. Không ai có thể phủ nhận đựơc vai trò to lớn của thị trườ
ng bất
động sản đối với nền kinh tế như tăng nguồn thu vào ngân sách, khắc phục
những khuyết tật của nền kinh tế thị trường, ... cũng như chúng ta không thể
bỏ qua vai trò của nhà nước đối với thị trường BĐS. Dựa trên tình hình hiện
nay, mục đích chiến lược của đảng ta cũng như những đặc thù của thị trường
BĐS ở vi
ệt nam thì sự quản lý của nhà nước là không thể thiếu. Chính vì
thế em đã lựa chọn đề tài: “Vai trò quản lý nhà nước đối với sự hình thành
và phát triển thị trường BĐS ở việt nam.”
Thị trường BĐS ở Việt Nam đang đặt ra nhiều vấn đề chưa rõ ràng, cần
Đề án môn học

Hà Nội: 12- 2003
3NỘI DUNG
PHẦN I: CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA ĐỀ TÀI
I. THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1: Khái niệm
Bất động sản theo nghĩa thông thường nhất được hiểu là đất đai và
các công trình xây dựng cố định trên đất đai. Từ khi chuyển sang nền kinh tế
thị trường, vai trò của thị trường BĐS ngày càng trở thành yếu tố có tầm
quan trọng và từng bước được nhận thức đầy đủ hơn. Việc hình thành và
phát triển thị trường BĐS sẽ tạo thêm các yếu tố
đầu vào cho quá trình sản

Và theo trật tự thời gian thị trường BĐS được chia thành :
- Thị trường cấp I (hay thị trường sơ c
ấp): Đây là thị trường chuyển
nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất.
- Thị trường cấp II: Đó là thị trường xây dựng các công trình BĐS để
bán hoặc cho thuê.
-Thị trường cấp III: Là thị trường bán lại hoặc cho thuê lại các công
trình đã được mua hoặc thuê.
Hiện nay đã xuất hiện các loại thị trường BĐS sau đây:
- Thị trường nhà ở và đất ở
- Thị
trường BĐS phục vụ sản xuất kinh doanh
- Thị trường chuyển quyền sử dụng đất
Cũng giống như các loại thị trường khác cùng với sự xuất hiện và
phát triển thị trường BĐS là hàng hoá BĐS. hàng hoá BĐS có những đặc
điểm riêng, không giống với các loại hàng hoá khác: Nó chỉ tiêu hao dần
dần giá trị nhưng vẫn giữ nguyên hình dáng tự nhiên của giá trị sử dụng
trong quá trình tiêu dùng cho sản xuất hoặc cho cá nhân sử dụng như nhà
cửa, xưởng máy,... Riêng với đất đai thì đó là một tài nguyên quý giá và là
yếu tố đầu vào cho sản xuất, kinh doanh BĐS. Đất đai là một loại hàng hoá
đặc biệt . nói đến thị trường mua bán, chuyển nhượng đất đai thì thực ra đó
chính là thị trường mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
2: Vai trò của thị trường BĐS.
“Tổ chứ
c, quản lý tốt thị trường BĐS. Chăm lo giải quyết vấn đề nhà
ở cho nhân dân, nhất là ở các vùng đô thị; phát triển các doanh nghiệp nhà
Đề án môn học

Hà Nội: 12- 2003
5

trường vốn, thị trường lao động ,... cùng phát triển. Trên cơ sở đó cơ chế
thị
trường mới được vận hành và phát huy tác dụng. Theo WB, nếu ngành nhà
đất tăng thêm một công nhân viên chức thì có thể đẩy ngành sản xuất có
Đề án môn học

Hà Nội: 12- 2003
6
liên quan khác tăng thêm hai công nhân viên chức. Về mặt xã hội, ngành
kinh doanh BĐS còn có nhiệm vụ cung cấp cho xã hội những hàng hoá thiết
yếu đặc biệt,phục vụ trực tiếp cho nhu cầu sản xuất, sinh hoạt, đi lại của dân
cư như kết cấu hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật.
Chúng ta đang tiến hành việc tăng cường vai trò quản lý vĩ mô của
nhà nước đối v
ới thị trường BĐS là một tất yếu khách quan, nhưng ngược
lại, sự phát triển của thị trường BĐS sẽ góp phần thúc đẩy quá trình đổi mới
quản lý đất đai, nhà ở cũng như các công trình công cộng, các cơ sở kinh tế
xã hội khác và giải quyết tranh chấp về BĐS. Thêm vào đó, thị trường
BĐS phát triển sẽ góp phần giải quyết mối quan hệ củ
a các lợi ích: lợi ích
nhà nước lợi ích chủ đầu tư, lợi ích cộng đồng và lợi ích của người lao động.
Nó sẽ tăng nguồn thu vào ngân sách nhà nước, xoá bỏ các hoạt động ngầm
,kinh doanh trái pháp luật trong lĩnh vực kinh doanh BĐS.
Việc phát triển BĐS còn có một ảnh hưởng lớn ngành quy hoạnh xây
dựng va quản lý đô thị.Thị trường BĐS thưc chất là cánh tay vô hình bù đắp
những thiếu hụt trong qu
ản lý đô thị,một khi chỉ dùng các biện pháp hành chính.
Cuối cùng ,thị trường BĐS hinh thành và phát triển tạo điều kiện huy
động nguồn vốn hục vụ cho sản xuất, xă hội vận động dẫn đến quá trình sản
xuất xã hội đựơc tiến hành trôi chảy ;tạo điều kiện cho việc sản xuất,chuyển

thôn , miền núi ...
Thị trường BĐS là một dạng thị trường không hoàn hảo do sự không
đồng nhất về thông tin và các yếu tố cấu thành các thị trường đó . Đ
iều này
xuất phát từ những đặc trưng riêng của mỗi vùng , chịu sự chi phối của điều
kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán về sử dụng BĐS . Thậm
chí trong các thị trường địa phương , sự hiểu biết về các giao dịch cũng
không hoàn hảo , người mua và người bán thiếu thông tin liên quan đến
những giao dịch trước đó .
Một nhà kinh doanh BĐS có th
ể thực hiện thành công nhiều giao dịch
trong một địa phương nhất định nhưng khi chuyển sang một thị trường khác
đòi hỏi người đó phải thu thập và đánh giá toàn bộ nguồn thông tin của thị
trường mới . Do vậy , điều này rất dễ dẫn đến hiện tượng độc quyền , đầu cơ
tạo ra cung cầu và giá cả giả tạo , nó yêu cầu chúng ta phải ứng x
ử như thế
nào để kịp thời nắm bắt được tình hình BĐS mà chúng ta quan tâm .
Một đặc điểm nữa của thị trường BĐS , đó là việc tạo lập các bộ
phận cấu thành BĐS đòi hỏi đầu tư vốn và lao động rất lớn mà sự vận hành
của các yếu tố đó trong thị trường BĐS diễn ra chậm vì nó phụ thuộc vào cơ

Đề án môn học

Hà Nội: 12- 2003
8
chế của nhà nước , thủ tục cần thiết : đăng kí đất đai , nhà ở , xin giấy phép
xây dựng , chuyển nhượng quyền sử dụng đất , ...
Trong thị trường BĐS cung ít co dãn , cầu co dãn nên rất dễ dẫn đến
mất cân bằng cung cầu . Thêm vào đó cung không thể phản ứng nhanh
chóng tương ứng với sự thay đổi của cầu bởi việc tăng cung của một loại


Hà Nội: 12- 2003
9
Tiếp theo ta sẽ đi trả lời câu hỏi : cung hàng hoá BĐS là gì ? Cung hàng
hoá BĐS trên thị trường là một khối lượng hàng hoá BĐS sẵn sàngđưa ra trao
đổi trên thị trường tại một thời điểm nào đó với một mức giá nhất định .
Cung BĐS là cung về một loại hàng hoá đặc biệt , nó có những đặc
điểm rất đặc thù so với các hàng hoá thông thường khác .
Khi phân tích quan hệ cung và cầu chúng ta thường coi cung và cầ
u là
hàm số của giá cả.Cung ,cầu có thể cân bằng .Nếu các yếu tố khác không đổi
,một sự tăng lên của cầu hay giảm xuống của cung sẽ làm giá tăng lên và ngược
lại sự giảm xuống của cầu hay tăng lên của cung sẽ làm giá giảm xuống .Do đó
,trong thị trường cạnh tranh thi giá cả điều tiết lượng cung và cầu.
Tuy nhiên ,sự thay đổi của giá nhiều hay ít do thay đổi lượ
ng cung
và cầu còn phụ thuộc vào độ co giãn của cung và cầu theo giá . Nếu cung co
giãn nhiều thì một sự thay đổi trong lượng cầu cũng sẽ chỉ làm cho giá thay
đổi rất nhỏ và cân bằng có thể nhanh chóng đạt được bởi sự tăng giá mở
rộng của cung . Ngược lại, cung ít co giãn đối với giá thì một sự thay đổi
nhỏ trong lượng cầu sẽ làm cho giá thay đổi mạnh va cân băng không thể
đạt được một cách nhanh chóng bởi vì viêc t
ăng lên của cung không theo
kịp với cầu .
Nhu cầu có độ co giãn lớn thì một sự thay đổi trong lượng cung sẽ
làm cho lượng cầu gia tăng (hoặc giảm đi) một cách nhanh chóng va giá cả
ít biến động ,nhưng cầu ít co giãn và mỗi sự thay đổi trong lượng cung sẽ
làm cho cầu ít thay đổi giá cả sẽ biến động mạnh .
II- NỘI DUNG VÀ VAI TRÒ QUẢN LÝ ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BĐS
1: Vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS.

Bên cạnh những ưu thế mà nền kinh tế thị trường đem lại, chúng ta
không thể bỏ qua các khuyết tật mà ta thường thấy như:
+ Một thị trường cạnh tranh không hoàn hảo
+ Thông tin không đầy đủ
+ L
ạm pháp, thất nghiệp, khủng hoảng kinh tế
+ Huỷ hoại môi trường sinh thái
+ Mất ổn định , nhiều vấn đề kinh tế xã hội khác ...
Đề án môn học

Hà Nội: 12- 2003
11
Như vậy cần thông qua các cơ chế của nhà nước để can thiệpvào các
lỗ hổng này nếu không nó sẽ làm cho nền kinh tế kém phát triển , đẩy lùi sự
tiến bộ xã hội.
Thêm vào đó, Việt Nam lại có những đặc thù riêng càng cần có sự
quản lý của nhà nước đối với nền kinh tế:
+ Nền kinh tế nước ta xuất phát điểm thấp, trải qua những cuộc chiến
tranh kéo dài, nề
n kinh tế nước ta phát triển trong diều kiện nền kinh tế đầy
rẫy sự biến động.
+ Mục tiêu các mạng đề ra trong sự nghiệp xây dựng đất nước ta là
phát triển nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần , vận hành theo cơ chế thị
trường có sự quản lý của nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa.
Để kích thích sản xuất phát triển, khắc phục những tiêu cực trong nề
n
kinh tế thị trường, đảm bảo công cuộc đổi mới đi đúng hướng và phát huy
bản chất tốt đẹp của xã hội, xã hội chủ nghĩa, nhà nước phải thực hiện tốt
vai trò quản lý kinh tế – xã hội, đó chẳng những là một tất yếu mà còn đóng
vai trò cực kỳ quan trọng.

nghiệm để tìm hướng đi đúng.
Vì thế, thị trường BĐS, đặc biệt là thị trường quyền sử dụng đất
ở việt namcó hình thành và phát triển nhanh hay không phụ thuộc rất lớn
vào quyết tâm và hành động nhất quán của nhà nước. Có một số
ý kiến cho
rằng về lâu dài, để thị trường BĐS phát triển nhanh cần nghiên cứutăng
cường tính ổn định của quyền sử dụng đất theo hướng ngày càng gần với
tính tuyệt đối của quyền sở hữu tài sản nói chung.
Thứ hai, sự cần thiết quản lý nhà nướcđối với thị trường BĐS còn bởi
mứcđộ tích tụ tập trung và trình độ xã hội hoáquá trình tái sả
n xuất càng
caothì ngày càng có nhiều ngành kinh tếkỹ thuật khác nhautham gia vào
việc thoảmãn một loại nhu cầu xã hội. Chủng loại BĐS của mỗi chủ thể
kinh tế và của toàn bộnền kinh tế quốc dân ngày càng phong phú đa dạng.
Nó bao gồm không chỉcác loại đất đainhư công trình kiến trúc, máy móc
thiết bị, các công trình ngầm dưới đất,...
Thứ ba, nhằm mục tiêu xây dựng ngành kinh tế thị trường theo định
hướ
ng xã hội chủ nghĩa, nhà nước việt nam thực thi một chính sách đất đai
có phân biết các thành phần kinh tế, trong đó có it nhiều ưu đãi hơn cho
thành phần kinh tế hợp tác và thành phần kinh tế quốc doanh.
Đề án môn học

Hà Nội: 12- 2003
13
Vai trò của thị trường BĐS tác động đến các hoạt động khác của nền
kinh tế quốc dân
Để điều tiết quan hệ cung cầu phải do nhà nước.
Do vậy, thị trường BĐS ở việt nam có thể thấy ngay từ đầu là một thị
trường không phải như nhau cho các thành phần kinh tế. Tuy nhiên, kinh tế


Hà Nội: 12- 2003
14
đúng hướng cần tới sự điều tiết của nhà nước vao quan hệ cung cầu hàng
hoá BĐS.
Ngoài ra thị trường BĐS còn liên quan trực tiếp tới các hoạt động
chức năng khác của nhà nước trong cơ chế thị trường.
Nghị quyết hội nghị lần thứ bảy. Ban chấp hành trung ươngkhoá IX
khẳng định : “ về xây dựng, quản lý thị trường BĐS. chủ độ
ng xây dựng và
phát triển thị trường BĐS, trong đó có quyền sử dụng đất, trước hết ở các đô
thi và các vung quy hoạch sẽ phát triển đô thị.
Nhà nước định hướng, điều tiết và kiểm soát thị trường, có biện pháp
chống các hành vi đầu cơ BĐS; tạo điều kiện thuận lợi cho các ngành kinh
tế tham gia thị trường BĐS, phát huy vai trò chủ đạo của kinh tế nhà nướ
c
trong kinh doanh và bình ổn giá cả BĐS. Ban hành sớm các chính sách tài
chính để điều tiết lại phần giá trị đất gia tăng không do người sử dụng đất
tạo ra, mà do đô thị hoá, do nhà nước đầu tư cơ sở hạ tầng, do quy hoạch
chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai đem lại, để phục vụ cho lợi ích chung.
Xây dựng luật kinh doanh BĐS...”
2: Nội dung quả
n lý nhà nước đối với thị trường BĐS.
Từ trên ta thấy được vai trò quản lý nhà nướcđối với thị trườngBĐS có
những nội dung chủ yếu sau:
1. Xây dựng hệ thống pháp luật đồng bộ, hoàn chỉnh ổn định và có hiệu
lực để thị trường BĐS hoạt động thông thoáng thuận lợi, tuân thủ pháp luật,
đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người mua, ng
ười bán, đảm bảo thu thuế từ
hoạt động của thị trường BĐS nộp vào ngân sách nhà nước.

3. Các công cụ quản lý nhànước đối với thị trường BĐS.
Hiện trạng thị trường BĐS ở nước ta còn sơ khai, tính tự phát còn
mạnh và tính hệ thống còn yếu... nên việc định hướng và ki
ểm soát của nhà
nước càng trơ nên quan trọng và cấp bách.
Mục tiêu của việc quản lý này của nhà nước đối với thị trường BĐSlà
ngăn chặn các hoạt động đầu cơ, huy động mọi thành phần kinh tế tham gia
thị trường này và phát huy vai trò chủ đạo của kinh tế nhà nước trong kinh
doanhvà bình ổn giá cả BĐS.
Để thực hiện các mục tiêu nêu trên, nhà nước phải sử dụng tổng hợp
các biệ
n pháp kinh tế, hành chính và phápluật để tiến hành quản lý đối với
thị trường BĐS. các công cụ quản lý thường thấy của nhà nước đó là: quy
hoạch, kế hoạch; các chính sách; luật pháp.
Đề án môn học

Hà Nội: 12- 2003
16
Quy hoạch và kế hoạch BĐS là một trong những chức năng quan
trong giúp nhà nước thống nhất quản lý, điều tiết thị trường theo quy hoạch
và pháp luật. Cồng tác quy hoạch, kế hoạch BĐS là một quá trình mà thực
chất là thông qua đó đảng và nhà nước thể hiện ý đồ tác động vào rthực
trạng thị trường BĐS một cách có lợi nhất trong quá trình phát triển kinh tế-
xã hội, bảovệ c
ảnh quan môi trường,... ngăn chặn những tiêu cực xảy ra
trong sự hoạt động của thị trường. Đây là bước tiền đề quan trọng cho toàn
bộ quy trình hoạt động phát triển kinh doanh BĐS.
Trong quy hoach, kế hoạch BĐS thì cồng việc chính là tập trung vào
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đấtđai, và chỉ trong một số trường hợp một số
nơi nhà nước mớilập quy hoạch, k