i

LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác bồi thường,
hỗ trợ và tái định cư của một số dự án trên địa bàn thị xã An Nhơn, tỉnh Bình Định”
là của bản thân tơi.
Các kết quả phân tích nêu trong luận văn là trung thực và chưa được công bố ở
bất kỳ luận văn nào. Nếu có kế thừa kết quả nghiên cứu của người khác thì đều đã
được trích dẫn rõ nguồn gốc.

Tác giả

Trần Quốc Kha

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


ii

LỜI CẢM ƠN
Để hồn thành chương trình cao học và thực hiện luận văn tốt nghiệp, em đã
nhận được sự quan tâm, giúp đỡ rất nhiệt tình và quý báu của quý thầy cô Trường Đại
học Nông Lâm Huế. Trước hết, em xin gửi lời cảm ơn chân thành đến quý thầy cô
Khoa Tài nguyên và Môi trường nông nghiệp Trường Đại học Nơng Lâm Huế đã tận
tình dạy bảo em trong suốt thời gian học tập vừa qua.
Đặc biệt, em xin gửi lời biết ơn sâu sắc đến Thầy giáo, TS. Lê Thanh Bồn,
người đã dành nhiều thời gian hướng dẫn em từ khi viết đề cương cho đến khi luận văn
tốt nghiệp được hoàn thành.
Nhân đây, em xin chân thành cảm ơn các anh chị Ban giải phóng mặt bằng thị
xã An Nhơn, tỉnh Bình Định đã hỗ trợ tài liệu và tạo mọi điều kiện để em hoàn thành
tốt đề tài này.

Kết quả nghiên cứu đề tài cho thấy:
- Trên địa bàn thị xã An Nhơn từ năm 2009 đến năm 2014 đã thực hiện GPMB
với rất nhiều dự án có thu hồi đất từ 0,1 ha trở lên. Để thực hiện tốt công tác này,
UBND tỉnh Bình Định đã ban hành các văn bản có nội dung phù hợp với tình hình
thực tế của địa phương như: giá đất, giá tài sản áp dụng để bồi thường và hỗ trợ, ổn
định đời sống và tạo việc làm.
- Đời sống của người dân sau khi bị thu hồi đất tại 2 dự án nghiên cứu, về cơ
bản đã có sự thay đổi tích cực, các hộ có thu nhập khá hơn, mua sắm được các tài sản
có giá trị phục vụ cho cuộc sống,...
- Sau khi bị thu hồi đất, thu nhập bình quân của một số hộ tăng lên, cụ thể: tại dự
án I là 7.900.000 đồng/tháng (tăng 802.000 đồng/hộ/tháng) và tại dự án II là 8.630.000
đồng/hộ/tháng (tăng 2.500.000 đồng/hộ/tháng) so với trước khi bị thu hồi đất.
- Trước khi bị thu hồi đất, nghề nghiệp chủ yếu của các hộ gia đình là sản xuất
nông nghiệp, nhưng sau khi thu hồi đất có sự biến chuyển sang hướng kinh doanh dịch
vụ và ngành nghề khác và đi làm thuê. Ở dự án I, trước khi bị thu hồi đất thu nhập từ
nông nghiệp của người dân chiếm 20,91% trong tổng nguồn thu nhập, sau khi thu hồi
đất chỉ còn chiếm 13,62%; ở dự án II, từ 45,0% giảm xuống còn 15,97%. Thu nhập từ
các hoạt động phi nông nghiệp tăng mạnh ở cả hai dự án, trong đó tăng nhiều nhất là
nguồn thu từ dịch vụ, buôn bán.
Tuy vậy, trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng và bố trí tái định cư tại
các dự án trên địa bàn thị xã An Nhơn vẫn còn những hạn chế, bất cập, cần được khắc
phục kịp thời để đạt được hiệu quả cao hơn nữa./.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


iv

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .....................................................................................................

1

2. Mục tiêu của đề tài ...............................................................................................

2

3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn ..............................................................................

2

Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ......................................

3

1.1. Cơ sở lý luận ......................................................................................................

3

1.1.1. Các khái niệm .................................................................................................

3

1.1.2. Bản chất của cơng tác giải phóng mặt bằng, bồi thường và hỗ trợ tái định cư

6

1.1.3. Đặc điểm của công tác giải phóng mặt bằng, bồi thường và hỗ trợ tái định cư 6
1.1.4. Các văn bản pháp quy và một số chính sách liên quan đến bồi thường hỗ trợ tái
định cư của nhà nước hiện hành ..............................................................................
7

2.2. Phạm vi nghiên cứu ...........................................................................................

26

2.3. Nội dung nghiên cứu .........................................................................................

26

2.4. Phương pháp nghiên cứu ...................................................................................

26

2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu ...........................................................

26

2.4.2. Phương pháp điều tra khảo sát thực địa ........................................................

27

2.4.3. Phương pháp thống kê, phân tích, xử lý số liệu và đánh giá .........................

27

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .......................................

28

3.1. Đặc điểm tự nhiên, kinh tế, xã hội thị xã An Nhơn, tỉnh Bình Định .................


3.3.1. Kết quả chi tiết điều tra, phỏng vấn các hộ dân về tình hình thu hồi đất, bồi
thường và hỗ trợ tại các dự án ................................................................................. 57
3.3.2. Ảnh hưởng của việc thu hồi đất, bồi thường GPMB đến đời sống của người dân 58
3.4. Đề xuất các giải pháp cho việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt
bằng, hỗ trợ và bố trí tái định cư đạt hiệu quả cao ................................................... 67
3.4.1. Giải pháp về chính sách ................................................................................

67

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


vi

3.4.2. Giải pháp về tổ chức thực hiện .......................................................................

67

3.4.3. Giải pháp đảm bảo đời sống cho người dân có đất bị thu hồi .......................

69

3.4.4. Các giải pháp khác .........................................................................................

71

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ..................................................................................

74



CNH - HĐH

Cơng nghiệp hóa - Hiện đại hóa

CN-XD

Cơng nghiệp – Xây dựng

CTSN

Cơng trình sự nghiệp

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GPMB

Giải phóng mặt bằng

KDC

Khu dân cư

KĐT

Khu đơ thị

HSĐC


SXCN

Sản xuất công nghiệp

PTQĐ

Phát triển quỹ đất

PNN

Phi nông nghiệp

QSD

Quyền sử dụng

SDĐ

Sử dụng đất

TĐC

Tái định cư

THCS

Trung học cơ sở

TM-DV

Bảng 3.4. Một số chỉ tiêu trồng trọt của thị xã .......................................................

38

Bảng 3.5. Một số chỉ tiêu chăn nuôi của thị xã ........................................................

39

Bảng 3.6. Tổng diện tích thu hồi đất xã Nhơn Tân ..................................................

51

Bảng 3.7. Tổng kinh phí bồi thường, hỗ trợ .............................................................

51

Bảng 3.8. Tổng diện tích thu hồi đất ........................................................................

54

Bảng 3.9. Tổng kinh phí bồi thường, hỗ trợ .............................................................

54

Bảng 3.10. Tổng diện tích thu hồi đất ......................................................................

55

Bảng 3.11. Tổng kinh phí bồi thường, hỗ trợ ...........................................................


PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


ix

DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ

Hình 3.1. Bản đồ hành chính của thị xã An Nhơn ....................................................

29

Hình 3.2. Cơ cấu các ngành kinh tế thị xã An Nhơn năm 2015 ...............................

36

Hình 3.3. Vị trí kho bãi tập trung Nhơn Tân chụp từ google earth. .........................

46

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


1

MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quý báu của quốc gia, là địa bàn để phân
bố dân cư, các hoạt động kinh tế, xã hội, quốc phòng, an ninh và là nguồn nội lực để
xây dựng và phát triển bền vững quốc gia. Trong quá trình đổi mới, đặc biệt những
năm gần đây việc xây dựng cơ sở hạ tầng, nhà ở chung cư, khu công nghiệp, khu đô

đầu tư, vừa ảnh hưởng đến hiệu quả sử dụng vốn, hiệu quả của nền kinh tế. Vì thế, việc

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


2

tìm kiếm cơ sở khoa học và giải pháp để nâng cao hiệu quả, hiệu lực và tác động xã hội
tích cực của chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư là nhiệm vụ cấp thiết.
Xuất phát từ lý do đó, chúng tơi thực hiện đề tài: “Đánh giá công tác bồi thường,
hỗ trợ và tái định cư của một số dự án trên địa bàn thị xã An Nhơn, tỉnh Bình Định”.
2. Mục tiêu của đề tài
a. Mục tiêu tổng quát
Nhằm đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác bồi thường,
hỗ trợ và tái định cư tại các dự án trên địa bàn thị xã An Nhơn, tỉnh Bình Định.
b. Mục tiêu cụ thể
- Tổng hợp, phân tích, đánh giá q trình thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư các dự án ở địa bàn thị xã An Nhơn, tỉnh Bình Định.
- Rút ra những ưu điểm và vấn đề còn tồn tại trong việc thực hiện chính sách bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư tại các dự án trên địa bàn thị xã An Nhơn.
- Đề xuất các giải pháp bảo đảm cho việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ
và TĐC đạt hiệu quả cao, tăng cường củng cố công tác quản lý đất đai theo quy hoạch
và pháp luật.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
a. Ý nghĩa khoa học
Làm cơ sở khoa học cho việc sửa đổi bổ sung, hoàn thiện chính sách bồi thường
thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất, nhằm đảm bảo lợi ích hợp pháp của tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân có đất bị thu hồi, góp phần thiết lập trật tự, kỷ cương pháp luật, hạn chế
tranh chấp, khiếu kiện về đất đai trong việc bồi thường giải phóng mặt bằng khi nhà
nước thu hồi đất. Vận dụng vào việc triển khai các dự án khác trên địa bàn thị xã An

có thể đem lại lợi ích cho chủ sở hữu. Do đó, bất động sản có tầm quan trọng đối với
hoạt động kinh tế - xã hội. Vì thế, việc định giá bất động sản để áp giá bồi thường cần
quy định rõ ràng, cụ thể để công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được đẩy nhanh
tiến độ.
1.1.1.2. Giá đất
Giá cả được xác định trên thị trường thể hiện bằng tiền và chính sự khơng ổn
định của đồng tiền dẫn đến giá cả không ổn định nên thường định giá theo thời gian và
giá cũng có giá trị theo thời gian.
Giá đất được xác định là cầu nối các mối quan hệ về đất đai - thị trường - sự quản
lý của nhà nước. Hay nói cách khác, giá đất là công cụ kinh tế để người quản lý và
người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự
công bằng trong phân phối đất đai để người sử dụng thực hiện theo nghĩa vụ của mình
và nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch sử dụng đất và pháp luật.
Giá đất là phương tiện thể hiện nội dung kinh tế của các quan hệ chủ quyền sử
dụng đất và là căn cứ tính tốn giá trị thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá
trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi và tính thuế đất.
Giá đất để tính bồi thường là giá đất theo mục đích đang sử dụng tại thời điểm
có quyết định thu hồi đất do UBND cấp tỉnh công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm
theo quy định của Chính phủ; không bồi thường theo giá đất sẽ được chuyển mục đích
sử dụng.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


4

Theo Giáo sư Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi
trường cho biết mức giá này thường thấp hơn nhiều so với giá thị trường. Mức giá cao
nhất mà người bị thu hồi đất được trả chỉ bằng khoảng 70 - 80% giá thực tế.
Trong thực tế thì ln ln tồn tại hai loại giá: Giá đất do nhà nước quy định và

bao gồm giá trị tổn thất thực tế, trực tiếp mà bên bị vi phạm phải chịu do bên vi phạm

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


5

gây ra và khoản lợi trực tiếp mà bên bị vi phạm đáng lẽ được hưởng nếu khơng có
hành vi vi phạm.
Bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất thực chất là việc giải quyết mối
quan hệ kinh tế giữa nhà nước và người được giao đất, thuê đất, người bị thu hồi đất.
Việc bồi thường thiệt hại về đất không giống với việc trao đổi, mua bán tài sản, hàng
hố trên thị trường. Nó vừa phải đảm bảo lợi ích của người bị thu hồi đất, nhưng đồng
thời phải đảm bảo lợi ích của nhà nước, có nghĩa là phải giải quyết một cách hài hòa
giữa các đối tượng tham gia [29].
Bồi thường khi nhà nước thu hồi đất là việc nhà nước trả lại giá trị quyền sử
dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất. Người bị thu hồi
loại đất nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng,
nếu khơng có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất
(là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do nhà nước quy định hoặc được hình
thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất) tại thời điểm có quyết định thu hồi [7].
Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu. Vì
vậy, bồi thường khi nhà nước thu hồi đất là việc nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng
đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất.
Có 2 loại bồi thường: Bồi thường về đất và bồi thường về tài sản.
Bồi thường về đất là bồi thường đối với tồn bộ diện tích đất nhà nước thu hồi
theo nguyên tắc diện tích đất bị thu hồi bao nhiêu thì bồi thường bấy nhiêu. Diện tích
đất bồi thường là diện tích đất hợp pháp được xác định lại trên thực địa thực tế đo đạc
diện tích thu hồi của từng chủ sử dụng đất.
Bồi thường về tài sản hiện có gắn liền với đất và các chi phí đầu tư vào đất bị

tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư để giải phóng mặt bằng là một phần khơng thể
xem nhẹ của nội dung phát triển, bởi vì nó là điều kiện tiên quyết để triển khai các dự
án trong tiến trình chỉnh trang đơ thị, phát triển các khu cơng nghiệp và xây dựng đất
nước. Tuy nhiên, để thực hiện tốt cơng việc này địi hỏi phải tổ chức một cách chặt
chẽ, hợp lý, khoa học nhằm đảm bảo được tính cơng bằng, hợp lý, hài hịa giữa lợi ích
của nhà nước và người bị thu hồi đất, tạo mọi điều kiện cho người bị thu hồi đất sớm
ổn định đời sống sinh hoạt và sản xuất tại nơi ở mới. Với quan điểm chung và về đạo
lý thì cần phải xây dựng khu tái định cư có điều kiện sống ít nhất là bằng hoặc cao hơn
so với điều kiện sống trước khi di dời. Ngồi ra cịn phải quan tâm đến tập quán sản
xuất, phong tục xã hội từng nhóm người, quan hệ họ hàng, cộng đồng. Có như vậy mới
hạn chế được khiếu kiện của nhân dân, đặc biệt là khiếu kiện kéo dài, giúp cho công
tác giải phóng mặt bằng được dễ dàng hơn, đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án.
1.1.3. Đặc điểm của cơng tác giải phóng mặt bằng, bồi thường và hỗ trợ tái định cư
Công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư để giải phóng mặt bằng mang tính
nhạy cảm, đa dạng và phức tạp.
- Tính nhạy cảm: Khi các quy luật sản xuất hàng hóa thay đổi (đất đai, vật liệu
xây dựng, các hàng hóa khác) thì địi hỏi các văn bản pháp luật về đất đai có liên quan
đến công tác giải tỏa bồi thường phải thay đổi theo để phù hợp.
- Tính đa dạng: Mỗi một dự án được tiến hành trên nhiều vùng lãnh thổ khác
nhau với điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội nhất định. Tuỳ theo từng vùng, từng địa
phương mà khung giá do nhà nước ban hành phục vụ cho công tác bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư để giải phóng mặt bằng là rất khác nhau. Tuỳ theo từng dự án mà chính
sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư để giải phóng mặt bằng cũng rất khác nhau. Tất

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


7

cả các đặc điểm trên làm cho công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi giải phóng

dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và
giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ về Quy định bổ
sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


8

- Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 7/12/2004 của Bộ Tài chính về việc
hướng dẫn thực hiện nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Thông tư số 69/2006/TT-BTC ngày 02/8/2006 của Bộ Tài chính về Sửa đổi, bổ
sung Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính về hướng dẫn
thực hiện nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường,
hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.
- Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT 02/7/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi
Trường về hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày
25/5/2007 của Chính phủ Quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận QSD đất, thu
hồi đất, thực hiện QSD đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước
thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường quy định chi tiết về BT, hỗ trợ, tái định cư và trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao
đất, cho thuê đất.
- Thông tư số 57/2010/TT-BTC ngày 16/4/2010 của Bộ Tài chính quy định việc
lập dự tốn, sử dụng và quyết tốn kinh phí tổ chức thực hiện BT, GPMB khi nhà nước
thu hồi đất.
Trong những năm qua, sau khi Luật Đất đai 2003 ra đời, Chính phủ và các bộ,
ngành đã ban hành nhiều chính sách nhằm thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái

- Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất,
thu hồi đất;
- Thơng tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng điều chỉnh bảng giá đất;
định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất;
- Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
- Tại Bình Định, UBND tỉnh Bình Định đã ban hành Quyết định số
13/2015/QĐ-UBND ngày 09/9/2014 về việc ban hành Quy định chính sách bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Bình Định.
Như vậy, việc nhà nước ban hành các văn bản mới về đất đai nhằm quy định
một cách cụ thể hơn quyền và trách nhiệm Nhà nước, những bảo đảm của Nhà nước
đối với người sử dụng đất; các quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất phù hợp với
từng đối tượng, từng hình thức sử dụng đất, điều kiện để thực hiện các quyền của
người sử dụng đất.
1.2. Cơ sở thực tiễn
1.2.1. Kinh nghiệm của một số nước trên thế giới về giải phóng mặt bằng, bồi
thường và hỗ trợ tái định cư
1.2.1.1. Trung Quốc
Với hình thức sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể về đất đai, mục tiêu bao trùm
của chính sách BT và tái định cư ở Trung Quốc là hạn chế tối đa việc thu hồi đất cũng
như một số người chịu ảnh hưởng bởi dự án. Trong trường hợp không thể tránh khỏi
việc tái định cư sẽ được chuẩn bị thành những chương trình cụ thể để đảm bảo cho
những người bị ảnh hưởng được BT và hỗ trợ đầy đủ trong đó đã tính đến lợi ích của
cả ba bên là Nhà nước, tập thể và cá nhân. Tại các thành phố lớn như Bắc Kinh, Vũ

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma



có người dân sinh sống, ít bị ảnh hưởng do thu hồi đất. Chính sách BT, GPMB ở Trung
Quốc mang tính triệt để, khách quan, đảm bảo quyền lợi cho người bị thu hồi đất, việc
xây dựng giá đất linh động trên cơ sở phải sát với giá thị trường; công tác thực hiện
phải đảm bảo quy định về tái định cư [18].
1.2.1.2. Thái Lan
Thái Lan cũng giống như ở nhiều nước khác trong khu vực châu Á, q trình
đơ thị hóa diễn ra nhanh chóng, mọi giao dịch về đất đai đều do cơ chế thị trường
điều tiết.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


11

Năm 1987, Thái Lan ban hành Luật về trưng dụng bất động sản áp dụng cho việc
trưng dụng đất phục vụ vào các mục đích xây dựng.000. các cơng trình cơng cộng, an
ninh quốc phịng. Luật này đã quy định những nguyên tắc thu hồi đất, nguyên tắc tính
giá trị bồi thường các loại tài sản được bồi thường, trình tự lập và phê duyệt dự án, lên
kế hoạch bồi thường trình các cấp có thẩm quyền phê duyệt và còn quy định thủ tục
thành lập các cơ quan, uỷ ban tính tốn bồi thường tái định cư, trình tự đàm phán, nhận
tiền bồi thường, trình tự khiếu nại, giải quyết khiếu nại, trình tự đưa ra tịa án [30].
Thành cơng trong cơng tác bồi thường, giải phóng mặt bằng ở Thái Lan được
dựa trên một số nội dung chủ yếu sau [30]:
- Về giá đất làm căn cứ để tính bồi thường thì căn cứ mức giá do một ủy ban
của Chính phủ xác định trên cơ sở thực tế giá thị trường chuyển nhượng bất động sản;
việc bồi thường chủ yếu bằng tiền mặt.
- Việc chuẩn bị khu tái định cư được chính quyền nhà nước quan tâm đúng mức,
luôn đáp ứng đầy đủ các nhu cầu bố trí đất tái định cư, cho nên họ chủ động được công
tác này.
- Việc tuyên truyền vận động đối với các đối tượng phải di dời được thực hiện

nước thu hồi đất thực hiện thành cơng theo quy trình tham vấn, chỉ có 15% các trường
hợp phải sử dụng phương thức cưỡng chế.
- Nguyên tắc bồi thường, được ghi nhận trong các đạo luật về bồi thường khi
thu hồi đất. Những nguyên tắc cơ bản bao gồm: (i) Chủ dự án bồi thường cho chủ đất
và cá nhân có liên quan về những thiệt hại gây ra do thu hồi đất hoặc sử dụng đất …
cho các cơng trình cơng cộng; (ii)Việc bồi thường được thực hiện trước khi triển khai
dự án; (iii) Bồi thường cho chủ đất bằng tiền mặt hoặc trái phiếu do chủ thực hiện dự
án phát hành; (iv) tiền bồi thường được chi trả cho từng cá nhân; (v) Thực hiện bồi
thường trọn gói, một lần.
- Về thời điểm xác định giá bồi thường, trường hợp thu hồi đất thơng qua hình
thức tham vấn thì thời điểm xác định giá bồi thường là thời điểm các bên đạt được thỏa
thuận đồng thuận về phương án bồi thường. Đối với trường hợp thu hồi đất thơng qua
hình thức cưỡng chế thì xác định giá tại thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra
quyết định cưỡng chế.
- Về xác định giá bồi thường, chủ thực hiện dự án khơng được tự định giá mà
do ít nhất hai cơ quan định giá thực hiện. Đây là các tổ chức tư vấn về giá đất hoạt
động độc lập theo hình thức doanh nghiệp hoặc cơng ty cổ phần có chức năng tư vấn
về giá đất. Trong trường hợp chủ đất có yêu cầu về việc xác định giá bồi thường thì
chủ đầu tư thực hiện dự án có thể lựa chọn thêm một tổ chức tư vấn về định giá đất thứ
ba. Giá đất được lựa chọn làm căn cứ xác định bồi thường là giá trung bình cộng của
kết quả định giá của hai hoặc ba cơ quan dịch vụ tư vấn về giá đất độc lập được thuê
định giá.
- Về bồi thường đất và tài sản trên đất bị thu hồi. Bồi thường đối với đất được
thực hiện dựa trên giá đất ở từng khu vực do Chính phủ công bố hàng năm theo Luật
Công bố giá trị và Định giá bất động sản. Tổ chức định giá sẽ tiến hành so sánh các
yếu tố như vị trí, địa hình, mơi trường xung quanh… có ảnh hưởng đến giá trị của đất,
tham chiếu từ hơn 01 hoặc 02 mảnh đất tham khảo so với mảnh đất cần định giá. Q
trình định giá cần đảm bảo sự hài hịa giữa giá đất do tổ chức định giá đưa ra và mức
giá theo khung giá đất cơng khai, chính thức của Chính phủ.... Bồi thường đối với tài
sản trên đất bao gồm: nhà ở, cây trồng, cơng trình xây dựng, mồ mả... Đối với các tài

trước khi ra quyết định thu hồi đất. Trường hợp người bị thu hồi đất không thực hiện
quyết định thu hồi đất sẽ bị nhà nước áp dụng các biện pháp cưỡng chế hoặc bị phạt
theo Luật xâm chiếm đất cơng [20].
Chính sách, pháp luật về bồi thường khi nhà nước thu hồi đất ở Singapore có
những điểm đáng lưu ý sau đây [20]:
- Về mức bồi thường thiệt hại, được xác định căn cứ vào giá trị thực tế bất động
sản của chủ sở hữu; các chi phí tháo dỡ, di chuyển chỗ ở hợp lý; chi phí mua nguyên
liệu xây dựng nhà ở mới; thuế nhà ở mới v.v. Trường hợp người bị thu hồi đất không
tán thành với phương án bồi thường thiệt hại do nhà nước xác định, họ có quyền thuê
một tổ chức định giá tư nhân để tiến hành định giá lại các chi phí thiệt hại. Nhà nước
trả tiền thuê định giá lại.
Việc xác định mức bồi thường được xác định là giá trị bất động sản do người bị
thu hồi đất đầu tư, không phải là giá trị thực tế của bất động sản. Phần giá trị tăng thêm
do sự đầu tư cơ sở hạ tầng của nhà nước được bóc tách khỏi giá trị bồi thường. Điều
này có nghĩa là nhà nước không bồi thường theo giá bất động sản hiện tại mà bồi

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


14

thường theo giá thấp hơn do trừ đi phần giá trị bất động sản tăng thêm từ sự đầu tư cơ
sở hạ tầng của nhà nước.
Bên cạnh đó, nhà nước cũng xem xét bồi thường cho người bị thu hồi đất các
thiệt hại sau đây: Trường hợp cơng trình cơng cộng đi ngang qua bất động sản gây ảnh
hưởng xấu đến lợi ích của người sử dụng đất như tiếng ồn, khói bụi, người đi đường có
thể nhìn vào nhà v.v; trường hợp cơng trình cơng cộng gây chia cắt manh mún mảnh
đất hiện hữu; chi phí để hồn tất thủ tục đứng tên chủ sở hữu hoặc chủ sử dụng đối với
phần diện tích đất cịn lại.
Nhà nước chi trả 20% tổng giá trị bồi thường khi chủ nhà thực hiện việc tháo dỡ


15

đến nay, HDB đã cung cấp nhà ở cho 85% dân số; trong đó có 2% người dân được
thuê căn hộ.
Việc tái định cư được thực hiện trên cơ sở điều tra xã hội học một cách cẩn
thận, tỉ mỉ nhằm thu thập, xác minh các thông tin: Số lượng thành viên trong hộ gia
đình; nguồn thu nhập; nghề nghiệp; nơi làm việc; tình trạng pháp lý của bất động sản...
tạo căn cứ vững chắc cho quá trình thực hiện tái định cư chính xác, cơng bằng.
Người bị thu hồi đất ở muốn được tái định cư tại các căn hộ do HDB cung cấp
phải được Cơ quan quản lý đất đai Singapore (SLA) bảo lãnh và làm thủ tục giới thiệu
mua hoặc thuê nhà của Cục Phát triển nhà (HDB) với điều khoản ưu đãi; được miễn
thế chấp…Công dân Singapore được ưu tiên tái định cư. Trường hợp người bị thu hồi
đất ở không sử dụng nhà do HDB cung cấp sẽ được nhà nước hỗ trợ thêm một khoản
tiền (khoảng 1.200 đô la Singapore).
Nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân, Chính phủ có các ưu đãi, hỗ trợ
cho chương trình phát triển nhà ở của HDB, nhất là các chính sách về tài chính, huy
động vốn và hỗ trợ, tạo điều kiện cho người mua nhà. HDB cung cấp nhiều nhà ở công
nhằm thỏa mãn nhu cầu đa dạng của người dân, trong đó các tòa nhà cao tầng chủ yếu
được cung cấp phục vụ tái định cư. Bên cạnh đó cịn có các loại nhà hạng sang và kể
cả nhà nhỏ khép kín. Để hạn chế tình trạng mua bán, đầu cơ nhà ở kiếm lời, Chính phủ
Singapore quy định người dân khi mua nhà ở của HDB phải sử dụng để ở sau 5 năm
mới được bán và sau 10 năm (kể từ thời điểm bán căn nhà đầu tiên) mới được mua căn
nhà thứ 2 của HDB.
1.2.1.5. Chính sách bồi thường thiệt hại và tái định cư của các tổ chức tài trợ (WB và ADB)
Ngân hàng thế giới là một trong những tổ chức tài trợ quốc tế đầu tiên đưa ra chính
sách về tài định cư bắt buộc. Tháng 2/1980, lần đầu tiên chính sách tái định cư được ban
hành dưới dạng một thông báo hướng dẫn hoạt động nội bộ cho nhân viên. Từ đó đến nay
chính sách tái định cư đã được sửa đổi và ban hành lại nhiều lần. Khi NN thu hồi đất và tái
định cư thì những người bị ảnh hưởng là những người mà do hậu quả của dự án họ phải

dự án phải được thông báo đầy đủ, công khai để tham khảo ý kiến, hợp tác, thậm chí
trao quyền cho các hộ bị ảnh hưởng và tìm mọi cách thỏa mãn nhu cầu chính đáng của
họ trong suốt quá trình lập kế hoạch BT tái định cư [15].
Nhìn chung, phương châm trong bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của ADB
cũng tương tự như của WB đều có xu hướng giảm thiểu đến mức thấp nhất các tác
động của việc thu hồi đất, đồng thời có chính sách thỏa đáng, phù hợp đảm bảo cho
người bị ảnh hưởng không gặp phải bất lợi trong cuộc sống. Để thực hiện được
phương châm đó, thì chìa khóa dẫn tới sự thành cơng đó là phải chấp nhận và thực
hiện chính sách phát triển mang con người là trung tâm. Kinh nghiệm về lý thuyết
cũng như thực tiễn cho thấy các yếu tố đảm bảo cho bồi thường, hộ trợ, tái định cư
thành cơng là những chính sách phù hợp của chính phủ bao gồm: Nguồn tài chính đầu
tư, khâu tổ chức thực hiện của chính quyền địa phương và trình độ nhận thức, hiểu biết
pháp luật của nhân dân. Bên cạnh đó, sự kiểm sốt, giám sát chặt chẽ của các cơ quan
NN có thẩm quyền là yếu tố đồng hành trong quá trình thực hiện các dự án.
Có thể nói rằng chính sách nhằm bảo đảm giá đền bù sát với giá thị trường giúp
người bị thu hồi được đền bù thỏa đáng, công khai và minh bạch, tạo mọi điều kiện
thuận lợi nhất cho người bị thu hồi đất. Việc xây tái định cư trước khi dự án triển khai
nhằm ổn định đời sống cho người dân khi bị thu hồi đất và di chuyển chổ ở. Việc xây
dựng kế hoạch trong dự án nhằm đảm bảo thời gian thực hiện theo kế hoạch đề ra, điều
này giúp trong q trình thực hiện có sự điều chỉnh linh động và tạo sự giám sát của
các bên có liên quan.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma