ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

DƢƠNG CÔNG DŨNG
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƢỜNG GIẢI PHÓNG
MẶT BẰNG ĐỂ THỰC HIỆN MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN
ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ LẠNG SƠN, TỈNH LẠNG SƠN Chuyên ngành : Quản lý đất đai
Mã số : 60 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP Người hướng dẫn khoa học : PGS.TS. NGuyễn Ngọc Nông
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Lạng Sơn, phòng Tài nguyên &
Môi trường thành phố Lạng Sơn; Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố Lạng Sơn;
UBND phường Vĩnh Trại; UBND phường Hoàng Văn Thụ; UBND xã Hoàng Đồng
thành phố Lạng Sơn đã tạo mọi điều kiện giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu
thực hiện đề tài trên địa bàn.
Cảm ơn gia đình, các anh chị đồng nghiệp, bạn bè đã động viên và giúp đỡ
tôi hoàn thành Luận văn này.
Xin chân thành cảm ơn!
Tác giả luận văn
Dƣơng Công Dũng
iii
MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN I
LỜI CẢM ƠN II
MỤC LỤC III
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT VII
DANH MỤC CÁC BẢNG VIII
DANH MỤC CÁC HÌNH IX
MỞ ĐẦU 1
1.Tính cấp thiết của đề tài 1
2. Mục đích, yêu cầu 2
Chƣơng 1: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 3
1.1. Cơ sở lý luận và pháp lý về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 3

3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế xã hội 25
3.2. Thực trạng phát triển đô thị và các khu dân cư nông thôn. 35
3.2.1. Thực trạng phát triển đô thị 35
3.2.2. Thực trạng phát triển các khu dân cư nông thôn 36
3.2.3. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng 36
3.2.4. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng xã hội 38
3.3. Thực trạng quản lý đất đai 38
3.3.1. Tình hình thực hiện các văn bản pháp quy 38
3.3.2. Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành
chính, lập bản đồ hành chính 39
3.3.3. Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất, lập bản đồ địa chính, bản
đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất 39
3.3.4. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 39
3.3.5. Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử
dụng đất 39
3.3.6. Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất 40
3.3.7. Công tác thống kê, kiểm kê đất đai 40

v
3.3.8. Tình hình quản lý tài chính về đất đai 40
3.3.9. Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng đất 40
3.3.10. Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về
đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai 41
3.3.11. Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi
phạm trong quản lý và sử dụng đất đai 41
3.4. Những tồn tại trong việc sử dụng đất 41
3.4.1. Một số hạn chế, khuyết điểm trong sử dụng đất 41
3.4.2. Một số giải pháp khắc phục 41

3.8.2. Các giải pháp cụ thể 73
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 75
Kết luận…………………………………… ……………………….75

Đề nghị…………………………………… ……………………… 76

TÀI LIỆU THAM KHẢO 78
PHIẾU ĐIỀU TRA 1
vii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Ký hiệu
Chú Giải
CNXH
: Chủ nghĩa xã hội
NN
: Nhà nước
UBND
: Uỷ ban nhân dân
HĐND
: Hội đồng nhân dân
TN&MT
: Tài nguyên và Môi trường
VPĐKĐQSDĐ
: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
BT-GPMB
: Bồi thường giải phóng mặt bằng

Bảng 3.8: Sản lượng thủy sản thành phố Lạng Sơn 30
Bảng 3.9: Tình hình sản xuất ngành thương mại - du lịch - dịch vụ 32
Bảng 3.10: Tình hình dân số thành phố Lạng Sơn năm 2010 33
Bảng 3.11. Tình hình dân số phân theo các nhóm ngành 34
Bảng 3.12: Kết quả kinh tế đạt được trong các năm 34
Bảng 3.13: So sánh các chỉ tiêu kinh tế giai đoạn 2006 - 2010 so với tỉnh 35
Bảng 3.14: Một số chỉ tiêu về diện tích, dân số trong khu đô thị 35
Bảng 3.15: Một số chỉ tiêu về diện tích, dân số trong khu dân cư nông thôn 36
Bảng 3.16: Quan điểm của người có đất bị thu hồi trong việc xác định đối
tượng và điều kiện để được bồi thường 52
Bảng 3.17: Quan điểm của người có đất bị thu hồi trong việc thực hiện các
chính sách hỗ trợ và TĐC 62
Bảng 3.18: Kết quả phỏng vấn chi tiết về thu hồi đất và bồi thường hỗ trợ của
các hộ 64
Bảng 3.19: Tình hình thu nhập của người dân 65 ix
DANH MỤC CÁC HÌNH Biểu đồ 3.1: Biểu đồ tăng trưởng kinh tế giai đoạn 2006 - 2010 26
Biểu đồ 3.2. Giá trị sản xuất ngành công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp 31
Biểu đồ 3.3. Kết quả tăng trưởng GDP ngành công nghiệp - xây dựng cơ bản 32
Biểu đồ 3.4. Tốc độ GDP ngành thương mại - dịch vụ 33
Sơ đồ 3.1. Sơ đồ trình tự thực hiện BT-GPMB 66 1
MỞ ĐẦU

thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai; Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày
13/8/2009 v/v Quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư. Công tác thu hồi đất đã có nhiều tiến bộ hơn, đáp
ứng được yêu cầu của Nhà nước và phù hợp với nguyện vọng của nhân dân, khắc
phục được nhiều tồn tại, vướng mắc trước đây. Tuy nhiên, việc triển khai cũng còn 2
không ít khó khăn, vướng mắc, có nhiều nguyên nhân, trong đó có nguyên nhân từ
chính sách pháp luật liên quan.
Từ việc làm thực tế, có những đề xuất để sửa đổi, bổ sung chính sách bồi
thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất nhằm đảm bảo lợi ích hợp pháp của tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi, góp phần thiết lập trật tự, kỷ cương
pháp luật, hạn chế tranh chấp, khiếu kiện về đất đai trong việc bồi thường giải
phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất là cần thiết.
Xuất phát từ thực tiễn trên, được sự đồng ý của Ban Giám hiệu nhà trường,
Ban chủ nhiệm Khoa Sau Đại Học trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên Tôi
thực hiện đề tài: “Đánh giá công tác bồi thường giải phóng mặt bằng để thực
hiện một số dự án trên địa bàn thành phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn”.
2. Mục đích, yêu cầu
2.1. Mục đích
- Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng
và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại một số dự án trên địa bàn thành phố Lạng
Sơn, tỉnh Lạng Sơn góp phần đẩy nhanh hơn tiến độ thực hiện các dự án đầu tư.
- Đánh giá những thuận lợi, khó khăn và vướng mắc trong việc thực hiện chính
sách bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Đánh giá ảnh hưởng của công tác giải phóng mặt bằng đến đời sống của
người dân trong khu vực giải phóng mặt bằng.
Trên cơ sở đó đề xuất những giải pháp nhằm giảm thiểu những tác động bất
lợi đến tình hình phát triển kinh tế xã hội của địa phương.

Nhà nước thu hồi hoặc trưng thu đất đai để thực hiện các dự án phát triển.
Tái định cư (TĐC) được hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về đất,
tài sản; di chuyển đến nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại cuộc sống,
thu nhập, cơ sở vật chất tinh thần tại đó.
Như vậy, TĐC là hoạt động nhằm giảm nhẹ các tác động xấu về kinh tế, xã
hội đối với một bộ phận dân cư đã gánh chịu vì sự phát triển chung.
Hiện nay ở nước ta, khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở thì
người sử dụng đất được bố trí TĐC bằng một trong các hình thức sau:
+ Bồi thường bằng nhà ở;
+ Bồi thường bằng giao đất ở mới;
+ Bồi thường bằng tiền để người dân tự lo chỗ ở [5].
Tái định cư là một bộ phận không thể tách rời và giữ vị trí rất quan trọng
trong chính sách giải phóng mặt bằng.
1.1.2. Đặc điểm của quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất để xây dựng các công trình mang tính 4
đa dạng và phức tạp. Nó thể hiện khác nhau đối với mỗi một dự án, nó liên quan
trực tiếp đến lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của toàn xã hội.
- Tính đa dạng thể hiện: Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác
nhau với điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội dân cư khác nhau. Khu vực nội thành,
mật độ dân cư cao, ngành nghề đa dạng, giá trị đất và tài sản trên đất lớn; khu vực
ven đô, mức độ tập trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư phức tạp, hoạt động
sản xuất đa dạng: Công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại, buôn bán nhỏ;
Khu vực ngoại thành, hoạt động sản xuất chủ yếu của dân cư là sản xuất nông
nghiệp. Do đó mỗi khu vực bồi thường GPMB có những đặc trưng riêng và được
tiến hành với những giải pháp riêng phù hợp với những đặc điểm riêng của mỗi khu
vực và từng dự án cụ thể.
- Tính phức tạp: Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng trong

thành trong quá trình công nghiệp hóa và đô thị hóa; hệ thống pháp luật đất đai luôn
đổi mới, ngày càng phù hợp hơn với yêu cầu phát triển kinh tế, bảo đảm quốc
phòng, an ninh và ổn định xã hội[18].
Theo đó, Chính sách bồi thường GPMB cũng luôn được Chính phủ không
ngừng hoàn thiện, sửa đổi nhằm giải quyết các vướng mắc trong công tác bồi
thường GPMB, phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai. Với những đổi mới về pháp
luật đất đai, thời gian qua công tác GPMB đã đạt được những kết quả đáng khích lệ,
đã cơ bản đáp ứng nhu cầu về mặt bằng cho sự phát triển các dự án đầu tư. Thực
tiễn triển khai cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý,
sử dụng đất đai có ảnh hưởng rất lớn đến công tác bồi thường GPMB. Hệ thống văn
bản pháp luật đất đai còn có những nhược điểm như là số lượng nhiều, mức độ phức
tạp cao, không thuận lợi trong sử dụng, nội bộ hệ thống chưa đồng bộ, chặt chẽ gây
lúng túng trong xử lý và tạo kẽ hở trong thực thi pháp luật [18].
Bên cạnh việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý sử dụng đất đai,
việc tổ chức thực hiện các văn bản đó cũng có vai trò rất quan trọng. Kết quả kiểm
tra thi hành luật đất đai năm 2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường UBND các cấp
đều có ý thức quán triệt việc thực thi pháp luật về đất đai nhưng nhận thức về các
quy định của pháp luật nói chung còn yếu, ở cấp cơ sở còn rất yếu. Từ đó dẫn tới
tình trạng có nhầm lẫn việc áp dụng pháp luật trong giải quyết giao đất, cho thuê
đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cấp GCNQSD đất, thu hồi đất, bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo. Trong khi đó
việc tuyên truyền, phổ biến của các cơ quan có trách nhiệm chưa thực sự sát sao.
Tại nhiều địa phương, đang tồn tại tình trạng nể nang, trọng tình hơn việc chấp hành
các quy định của pháp luật trong giải quyết các mối quan hệ về đất đai. Cán bộ địa
chính, chủ tịch UBND phường, xã nói chung chưa làm tốt nhiệm vụ phát hiện, ngăn
chặn, xử lý kịp thời những hành vi vi phạm pháp luật bề đất đai trên địa bàn. Đó là
nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân
cũng như các nhà đầu tư và đã ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ GPMB.
b. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Đất đai là có hạn, không gian sử dụng đất đai cũng có hạn. Để tồn tại và duy

hoạch là điều kiện bắt buộc, nhưng nhiều địa phương chưa thực hiện tốt nguyên tắc
này; hạn mức đất được giao và nghĩa vụ đóng thuế đất quy định không rõ ràng, tình
trạng quản lý đất đai thiếu chặt chẽ dẫn đến khó khăn cho công tác bồi thường
GPMB [16].
d. Yếu tố lập và quản lý hồ sơ địa chính
Lập và quản lý chặt chẽ hệ thống hồ sơ địa chính HSĐC có vai trò quan
trọng hàng đầu để “quản lý chặt chẽ đất đai trong thị trường bất động sản”, là cơ
sở xác định tính pháp lý của đất đai. Trước tháng 12 năm 2004, rất nhiều địa
phương chưa lập đầy đủ HSĐC theo quy định; đặc biệt có nhiều xã, phường, thị trấn
chưa lập sổ địa chính. Để phục vụ yêu cầu quản lý việc sử dụng đất đai, một số địa
phương chưa lập đủ sổ mục kê đất đai, sổ cấp GCNQSD đất.
Từ năm 2004 đến nay, việc lập HSĐC phải được thực hiện theo quy định tại 7
Thông tư 29/2004/TT-BTNMT của Bộ tài nguyên và Môi trường, nhưng còn nhiều
địa phương chưa triển khai thực hiện, nếu có thực hiện cũng là chưa đầy đủ, chưa
đồng bộ ở cả 3 cấp. Vì các tài liệu đo đạc bản đồ này có độ chính xác thấp nên đang
làm nảy sinh nhiều vấn đề phức tạp trong quản lý đất đai như không đủ cơ sở giải
quyết tranh chấp đất đai, khó khăn trong giải quyết bồi thường khi Nhà nước thu hồi
đất. Vì vậy, việc đo vẽ lại bản đồ địa chính chính quy để thay thế cho các loại bản
đồ cũ và lập lại HSĐC là rất cần thiết [16].
e. Công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Đăng ký đất đai (Land Registration) là một thành phần cơ bản quan trọng
của hệ thống quản lý đất đai, đó là quá trình xác lập hồ sơ về quyền sở hữu đất đai,
bất động sản, sự đảm bảo và những thông tin về quyền sở hữu đất. Theo quy định
của các nước, đất đai là một trong các tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử
dụng. Ở nước ta, theo quy định của Luật Đất đai, người sử dụng đất phải đăng ký
quyền sử dụng đất với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (cụ thể là Văn phòng đăng
ký quyền sử dụng đất) và được cấp GCNQSD đất. Chức năng của đăng ký đất đai là

1998 của Chính phủ ban hành quy định về đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất
để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng
Giá đất để tính bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất do UBND tỉnh, thành
phố trực thuộc Trung ương quyết định trên cơ sở khung giá đất do Chính phủ ban
hành kèm theo Nghị định số 87/CP. Khung giá đất để tính bồi thường thiệt hại khi
Nhà nước thu hồi đất quy định tại Nghị định số 87/CP đã được áp dụng trong một
thời gian khá dài (trên mười năm), mặc dù trong quá trình áp dụng có quy định việc
điều chỉnh khung giá đất để tính bồi thường bằng hệ số K nhưng mức tăng cao nhất
cũng chỉ là 1,2 lần đối với đất nông nghiệp hạng i. Do vậy giá đất để tính bồi
thường vẫn thấp hơn nhiều so với giá thực tế, dẫn đến phát sinh hàng loạt các khiếu
kiện về bồi thường GPMB tại các địa phương .
- Từ khi có Luật đất đai 2003: Giá đất được hình thành quy định tại điều 55.
Giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định được
sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử
dụng đất.
Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử
dụng đất thường phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục việc đầu cơ
đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê đất.
Giá đất do người sử dụng đất thoả thuận với những người có liên quan khi
thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp
vốn bằng quyền sử dụng đất
Nguyên tắc liên quan đến xác định giá đất, bồi thường GPMB, TĐC đã được
quy định khá cụ thể tại Luật Đất đai năm 2003. Đặc biệt, việc xác định giá đất được
thực hiện theo nguyên tắc “sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị
trường trong điều kiện bình thường” (khoản 1, Điều 56).
Tại điều 5, Luật Đất đai 2003 quy định về sở hữu đất của nước ta.
Định giá đất: Là một trong bốn quyền định đoạt đối với đất đai của Nhà
nước và là công cụ quan trọng trong việc thiết lập một cơ chế quản lý đất thích hợp
theo định hướng kinh tế thị trường, nó là cơ sở cho chuyển nhượng quyền sử dụng
có trả tiền theo đấu thầu, đấu giá và hợp đồng thoả thuận giữa người quản lý và

Việc hình thành và phát triển thị trường BĐS góp phần giảm thiểu việc thu
hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư (do người đầu tư có thể đáp ứng nhu cầu về
đất đai thông qua các giao dịch trên thị trường); đồng thời người bị thu hồi đất có
thể tự mua hoặc cho thuê đất đai, nhà cửa mà không nhất thiết phải thông qua Nhà
nước thực hiện chính sách bồi thường và TĐC.
Giá cả của thị trường BĐS được hình thành trên thị trường và nó sẽ tác động
tới giá bồi thường.

10
1.2. Vận dụng lý luận địa tô của CacMac vào việc định giá bồi thƣờng thiệt hại
đất và tài sản gắn liền với đất
Dưới bất kỳ chế dộ sở hữu ruộng đất nào, người sử dụng đất cũng được trả
một khoản tiền khi bị thu hồi đất. Trong điều kiện sở hữu ruộng đất là sở hữu toàn
dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu thì việc sử dụng đất được Nhà nước trả bằng
tiền bồi thường khi bị thu hồi đất là điều hiển nhiên với điều kiện người sử dụng đất
phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của mình [9].
Để xây dựng các công trình vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng tất yếu phải
thu hồi đất. vì vậy việc bồi thường thiệt hại cho người bị thu hồi đất và các tài sản
gắn liền với đất cũng là vấn đề tất yếu, để giải quyết mối quan hệ này là giải quyết
mối quan hệ giữa người được giao quyền sử dụng đất mới và người sử dụng đất bị
thu hồi.
Trong điều kiện Nhà nước thu hồi đất cho mục đích công cộng, lợi ích Quốc
gia thì trường hợp này giống như hành vi chuyển QSD đất và CMĐ sử dụng đất
nhưng là hành vi chuyển QSD đất đặc biệt, nó không phải là tự nguyện mà là một
sự bắt buộc. Bởi vậy, việc giải quyết thỏa đáng lợi ích của người bị thu hồi đất là
hết sức cần thiết và quan trong, thể hiện ở việc bồi thường thiệt hại về đất và tài sản
trên đất bị thu hồi. Đây là vấn đề chủ yếu cần được xem xét nhằm giải quyết thỏa

người bị ảnh hưởng do việc thực hiện dự án gây ranhawfm khôi phục và cải thiện
mức sống, tạo điều kiện phát triển những cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội. TĐC nhằm
giảm nhẹ cacs tác động xấu về kinh tế, văn hóa, xã hội đối với một bộ phận dân cư
phải di chuyển nơi ở vì sự phát triển chung. Vì vậy, các dự án TĐC cũng được coi
là dự án phát triển và phải được thực hiện như các dự án khác. Thực hiện một chính
sách TĐC bắt buộc sẽ tạo nên một môi trường pháp chế lành mạnh khi nhà nước
cần thu hồi đất phục vụ các mục đích công cộng của một quốc gia. Mặt khác, cần
cải tiến cách hiểu và lập kế hoạch thực hiện sao cho các dự án luôn hướng tới sự
phát triển, không chỉ mang lại lợi ích kinh tế mà còn về môi trường, xã hội, phương
thức này phù hợp với hai mục tiêu là xóa đói, giảm nghèo bền vững.
Tuy nhiên, trên thực tế triển khai đã nảy sinh nhiều vấn đề cần được xem xét.
1.2.2. Vấn đề ổn định nơi ở
- Một số khu TĐc không đảm bảo điều kiện cơ sở hạ tầng tối thiểu như: hệ
thống điện, nước, đường giao thông, trường hoặc trạm xá, từ đó ảnh hưởng trực tiếp
đến đời sống của những người TĐC.
- Bố trí TĐC chưa quan tâm đến các yếu tố cộng đồng dân cư, tập quán sinh
hoạt, sản xuất. Ví dụ người sản xuất nông nghiệp bị chuyển đến khu TĐC cao tầng
không có tư liệu sản xuất trong khi việc hỗ trợ đào tạo nghề, giải quyết việc làm
chưa chặt chẽ.
- Việc xây dựng khu TĐc cờn chậm, nhiều khi có quyết định thu hồi đất hoặc
thậm chí khi tiến hành bồi thường mới quan tâm đến TĐC. Từ khâu chuẩn bị không
được kỹ do sự bức bách về thời gian dẫn đến thiếu các điều kiện tối thiểu.
- Chưa có quy định tối thiểu về quyền và nghã vụ của người bị thu hồi đất
khi được bồi thường ở khu TĐC nên người dân không biết mình có quyền và nghĩa
vụ gì. Họ không vào khu TĐC mà yêu cầu bồi thường tiền để tự lo chỗ ở mới dẫn
đến tình trạng thừa chỗ trong các khu TĐC.
- Chưa có quy định cụ thể về trách nhiệm của các bên liên quan trong việc 12

hàng triệu hộ dân và người dân, người bị ảnh hưởng không những không hạn chế về
số lượng mà còn có xu hướng ngày càng tăng. Dưới đây là một số kinh nghiệm
quản lý đất đai của các nước trên thế giới sẽ phần nào giúp ích cho Việt Nam chúng
ta, đặc biệt trong chính sách bồi thường GPMB.

13
1.2.1. Hàn Quốc
Hàn Quốc là một nước nhỏ hẹp với 70% diện tích là đất đồi, núi cho nên đất
công cộng được xem là một vấn đề hết sức quan trọng. Do đó để sử dụng đất một cách
hiệu quả hơn thì các quy hoạch và quy chế được coi như một hình thức pháp luật.
Luật Đất đai của Hàn Quốc được xác lập trên cơ sở Luật quy hoạch đô thị
cho từng đô thị và Luật quản lý sử dụng quốc thổ bao gồm tất cả các đô thị, Nhà
nước chỉ định năm khu vực sử dụng để cân bằng sự phát triển đồng bộ.
Luật bồi thường GPMB của Hàn Quốc được chia ra thành hai thể chế. Một là
“đặc lệ” liên quan đến bồi thường GPMB cho đất công cộng đã đạt được theo thủ
tục thương lượng của pháp luật. Hai là luật “sung công đất” theo thủ tục quy định
cưỡng chế của công pháp.
Thực hiện bồi thường theo luật mới của Hàn Quốc thì sẽ thực hiện theo ba
giai đoạn:
- Tiền bồi thường đất đai được giám định viên công cộng đánh giá trên tiêu
chuẩn giá quy định để thu hồi đất phục vụ cho công trình công cộng. Giá quy định
không dựa vào lợi nhuận khai thác do đó có thể đảm bảo sự khách quan trong việc
bồi thường.
- Pháp luật có quy định không gây thiệt hại nhiều cho người có quyền sở hữu
đất trong quá trình thương lượng chấp thuận thu hồi đất. Quy trình chấp thuận theo
thứ tự là công nhận mục đích, lập biên bản tài sản và đất đai, thương lượng, chấp
nhận thu hồi.

hại bằng tiền và tự tìm chỗ ở mới phù hợp với nơi làm việc của mình.
Về giá bồi thường, tiêu chuẩn là giá thị trường. Mức giá này cũng được Nhà
nước quy định cho từng khu vực và chất lượng nhà, đồng thời được điều chỉnh rất
linh hoạt cho phù hợp với thực tế, vừa được coi là Nhà nước tác động điều chỉnh tại
chính thị trường đó. Đối với đất nông nghiệp, bồi thường theo tính chất của đất và
loại đất (tốt, xấu).
Về TĐC, các khu TĐC và các khu nhà ở được xây dựng đồng bộ và kịp thời,
thường xuyên đáp ứng nhu cầu nhiều loại căn hộ với các nhu cầu sử dụng khác nhau.
Các chủ sử dụng phải di chuyển đều được chính quyền chú ý tạo điều kiện về việc
làm, đối với các đối tượng chính sách xã hội được Nhà nước có chính sách riêng.
Khi di dời thực hiện nguyên tắc chỗ ở mới tốt hơn chỗ ở cũ. Khu TĐC được
quy hoạch tổng thể (nhà ở, trường học, chợ), cân đối được giao thông động và tĩnh.
Trong quá trình bồi thường GPMB phải lập các biện pháp xử lý theo phương thức
trước tiên là dựa vào trọng tài, sau đó khiếu tố.
Tại thành phố Thượng hải, tiêu chuẩn sắp sếp bồi thường di dời nhà hiện nay
được thực hiện theo 3 loại:
- Loại 1: Lấy theo giá trị thị trường nhà đất đối với nhà bị tháo dời cộng thêm
với “giá tăng thêm nhân với diện tích xây dựng ngôi nhà bị tháo dỡ.”
- Loại 2: Đổi nhà theo tiêu chuẩn giá trị, bố trí nhà lấy theo giá trị thị trường,
giá tương đương với nhà bị tháo dỡ, di dời.
- Loại 3: Bố trí nhà theo tiêu chuẩn diện tích, đây là tiêu chuẩn chính quyền
quận, thị xã nơi có nhà bị di dời lập ra đói với những người có khó khăn về nàh ở.
Người bị thu hồi có thể lựa chọn hình thức bố trí nhà cho phù hợp dựa vào khu vực
bố trí nàh ở để tăng thêm diện tích, dựa theo phân cấp từng vùng trong thành phố. 15
Càng ra ngoại vi hệ số tăng thêm càng cao, mức tăng thêm có thể là 70-80% hay
100% [1].
1.2.3. Thái Lan

Thành phố Hà Nội một nhiệm vụ hết sức nặng nề, khó khăn và phức tạp. Theo dự
kiến năm 2005, Hà Nội có khoảng 600 dự án liên quan đến công tác GPMB, trong
đó nhiều dự án có quy mô chiếm dụng đất lớn như Quốc lộ 5 kéo dài, đường vành