Website: Email : Tel (: 0918.775.368
LỜI MỞ ĐẦU
Đầu tư là một hoạt động quan trọng của bất kỳ tổ chức nào trong nền kinh
tế. Đó là hoạt động bỏ vốn với hy vọng đạt được lợi ích tài chính, kinh tế xã hội
trong tương lai. Ngày nay, nhằm tối đa hóa hiệu quả đầu tư, các hoạt động đầu
tư đều được thực hiện theo dự án. Dự án đầu tư có vai trò rất quan trọng đối với
các chủ đầu tư, các nhà quản lý và tác động trực tiếp tới tiến trình phát triển kinh
tế xã hội. Nếu không có dự án, nền kinh tế sẽ khó nắm bắt được các cơ hội phát
triển. Những công trình thế kỷ của nhân loại trên thế giới luôn là những minh
chứng về tầm quan trọng của dự án. Dự án là căn cứ quan trọng để quyết định
bỏ vốn đầu tư, xây dựng kế hoạch đầu tư và theo dõi quá trình thực hiện đầu tư.
Ngân hàng thương mại – một trong những nhà tài trợ chủ yếu cho các dự
án đầu tư thì nghiệp vụ mang lại lợi nhuận chủ yếu chính là hoạt động cho vay.
Cho vay để kiếm được lợi nhuận cũng là cơ sở để các ngân hàng thương mại
tiến hàng hoạt động huy động vốn. Nếu không có triển vọng mở rộng cho vay
thì các ngân hàng thương mại cũng không dám đẩy mạnh huy động vốn để tránh
rủi ro ứ đọng vốn. Thế nhưng, dẫu biết rằng cho vay là để thu lãi nhưng các
ngân hàng thương mại đều phải đối mặt với một rủi ro nữa là khách hàng không
có khả năng hoàn trả vốn vay do làm ăn thua lỗ. Lúc đó, chẳng không thu được
lãi mà còn “mất cả chì lẫn chài”. Để đề phòng với loại rủi ro này, một trong các
biện pháp truyền thống của ngành ngân hàng là yêu cầu các khoản bảo đảm cho
món vay như cầm cố, thế chấp các loại tài sản khác nhau nhưng rõ ràng biện
pháp này là một biện pháp “chữa cháy” có tính tiêu cực. Biện pháp tích cực hơn
là phải làm sao bảo đảm nguồn vốn tài trợ của ngân hàng không “nhầm địa chỉ”,
cho vay đúng các phương án sản xuất kinh doanh có hiệu quả. Do vậy, hoạt
động thẩm định dự án đầu tư có ý nghĩa rất quan trọng trong hoạt động cho vay
nói riêng và toàn bộ hoạt động kinh doanh nói chung của ngân hàng thương mại.
Tuy nhiên, thực tế thời gian qua, công tác đầu tư cho vay các dự án của các
NHTM đạt hiệu quả không cao, Nguyên nhân chính xuất phát từ những yếu
kém, chủ quan trong công tác thẩm định. Hậu quả là nhiều dự án được lựa chọn
đầu tư có hiệu quả thấp, không trả được nợ cho ngân hàng, hoặc có khi bỏ qua

CHƯƠNG I
LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI CÁC
NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI.
1.1. Dự án đầu tư và sự cần thiết của việc lập dự án đầu tư.
1.1.1. Khái niệm dự án đầu tư.
Hiện nay có rất nhiều quan điểm khác nhau về dự án đầu tư. Tùy theo
từng mục tiêu nghiên cứu mà dự án đầu tư được nhìn nhận dưới những góc độ
khác nhau.
World Bank xem dự án đầu tư là tổng thể các chính sách hoạt động và chi
phí liên quan đến nhau được hoạch định nhằm đạt được những mục tiêu nào đó
trong một thời gian nhất định.
Theo tổ chức tiêu chuẩn quốc tế (ISO 8402): “Dự án là một quá trình bao
gồm các hoạt động được phối hợp thực hiện và quản lý trong một giai đoạn xác
định nhằm đạt được một mục tiêu cụ thể trong điều kiện giới hạn về nguồn lực.
Theo qui chế quản lý đầu tư và xây dựng ban hành theo Nghị định
52/1999/NĐCP ngày 8/7/1999: “Dự án đầu tư là một tập hợp những đề xuất có
liên quan đến việc bỏ vốn để tạo mới, mở rộng hoặc cải tạo những cơ sở vật chất
nhất định nhằm đạt được sự tăng trưởng về số lượng hoặc duy trì, cải tiến, nâng
cao chất lượng của sản phẩm hoặc dịch vụ trong khoảng thời gian xác định.
Như vậy, về bản chất, “Dự án đầu tư được hiểu là tập hợp kết quả nghiên
cứu các nội dung liên quan đến sự vận hành và tính sinh lời của công cuộc đầu
tư”.
Về mặt hình thức trình bày, “Dự án đầu tư là tài liệu do chủ đầu tư chịu
trách nhiệm lập, trong đó trình bày một cách khoa học và đầy đủ các nội dung
liên quan đến công cuộc đầu tư, nhằm khẳng định tính đúng đắn của chủ trương
đầu tư và đảm bảo hiệu quả của vốn đầu tư”.
Với những khái niệm này, dự án đầu tư là một trong những căn cứ quan
trọng nhất để quyết định việc bỏ vốn đầu tư, là phương tiện tìm đối tác đầu tư, là
phương tiện thuyết phục các tổ chức tài chính tiền tệ trong nước và nước ngoài

- Dự án đầu tư phát triển nông, lâm, ngư nghiệp.
- Dự án đầu tư phát triển dịch vụ.
- Dự án đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng.
1.1.3.2. Phân loại theo nguồn vốn đầu tư:
- Dự án đầu tư bằng nguồn vốn trong nước như: vốn Ngân sách Nhà
nước, vốn tự có, vốn vay Ngân hàng,…
- Dự án đầu tư bằng nguồn vốn nước ngoài như: vốn đầu tư trực tiếp, vốn
vay, vốn hỗ trợ phát triển chính thức,…
1.1.3.3. Phân loại theo tính chất đầu tư:
- Dự án đầu tư mới: là hoạt động bỏ vốn để xây dựng các công trình mới
hoặc hình thành các đơn vị sản xuất kinh doanh có tư cách pháp nhân.
- Dự án đầu tư mở rộng: là hoạt động bỏ vốn để mở rộng công trình đang
hoạt động, nhằm nâng cao công suất, tăng thêm mặt hàng, hoặc nâng cấp, hiện
đại hóa dây chuyền sản xuất, dịch vụ trên cơ sở các công trình sẵn có.
1.1.3.4. Phân loại theo chức năng quản trị vốn đầu tư:
- Dự án đầu tư trực tiếp: là hoạt động đầu tư trong đó chủ đầu tư trực tiếp
tham gia quản trị và sở hữu vốn đã bỏ ra.
- Dự án đầu tư gián tiếp: là hoạt động đầu tư trong đó người bỏ vốn không
trực tiếp tham gia quản trị vốn đã bỏ ra.
1.1.3.5. Phân loại theo chủ thể đầu tư:
- Đầu tư của Nhà nước
- Đầu tư của doanh nghiệp
- Đầu tư cá nhân
Ở Việt Nam, theo “Quy chế quản lý đầu tư và xây dựng” ban hành kèm theo
Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07 tháng 02 năm 2005 của Chính Phủ, dự án
đầu tư được phân loại cụ thể như sau:
4
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Bảng 1: Phân loại dự án đầu tư
Loại dự án đầu tư xây dựng công trình

5 Các dự án đầu tư xây dựng công trình: công nghiệp nhẹ,
sành sứ, thủy tinh, in, vườn quốc gia, khu bảo tồn thiên
nhiên, sản xuất nông, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản,
chế biến nông, lâm sản.
Trên 300 tỷ
đồng
6 Các dự án đầu tư xây dựng công trình: y tế, văn hóa,
giáo dục, phát thanh, truyền hình, xây dựng dân dụng
khác (trừ xây dựng khu nhà ở), kho tàng, du lịch, thể
dục thể thao, nghiên cứu khoa học và các dự án khác.
Trên 200 tỷ
đồng
II
I
Nhóm B

1 Các dự án đầu tư xây dựng công trình: công nghiệp
điện, khai thác dầu khí, hóa chất, phân bón, chế tạo
máy, xi măng, luyện kim, khai thác chế biến khoáng
sản, các dự án giao thông (cầu, cảng biển, cảng sông,
sân bay, đường sắt, đường quốc lộ), xây dựng khu nhà
ở.
Từ 30 đến 600
tỷ đồng
2 Các dự án đầu tư xây dựng công trình: thủy lợi, giao
thông (khác ở điểm II-3), cấp thoát nước và công trình
hạ tầng kỹ thuật, kỹ thuật điện, sản xuất thiết bị thông
tin, điện tử, tin học, hóa dược, thiết bị y tế, công trình
Từ 20 đến 400
tỷ đồng

cơ khí khác, sản xuất vật liệu, bưu chính, viễn thông.
Dưới 20 tỷ
đồng
3 Các dự án đầu tư xây dựng công trình: công nghiệp nhẹ,
sành sứ, thủy tinh, in, vườn quốc gia, khu bảo tồn thiên
nhiên, sản xuất nông, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản,
chế biến nông, lâm sản.
Dưới 15 tỷ
đồng
4 Các dự án đầu tư xây dựng công trình: y tế, văn hóa,
giáo dục, phát thanh, truyền hình, xây dựng dân dụng
khác (trừ xây dựng khu nhà ở), kho tàng, du lịch, thể
dục thể thao, nghiên cứu khoa học và các dự án khác.
Dưới 7 tỷ đồng
1.1.4. Yêu cầu đối với một dự án đầu tư.
Soạn thảo dự án là một công việc khó khăn, phức tạp. Không thể xem
soạn thảo dự án là việc làm chiếu lệ để tìm đối tác hoặc vay vốn đầu tư. Để một
dự án đầu tư có tính thuyết phục và thu hút các bên tham gia, khi soạn thảo dự
án cần đảm bảo đầy đủ những yêu cầu cơ bản sau:
* Tính khoa học: Đây là yêu cầu quan trọng hàng đầu của dự án đầu tư.
Đảm bảo yêu cầu này sẽ tạo tiền đề cho việc triển khai và thực hiện thành công
dự án. Tính khoa học của dự án được thể hiện trên những khía cạnh chủ yếu sau:
6
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
- Về số liệu thông tin: Những dữ liệu, thông tin để xây dựng dự án phải
đảm bảo trung thực, chính xác, tức là phải chứng minh được nguồn gốc và xuất
xứ của những thông tin và những số liệu đã thu thập được.
- Về phương pháp lý giải: Các nội dung của dự án không tồn tại độc lập,
riêng rẽ mà chúng luôn nằm trong một thể thống nhất, đồng bộ. Vì vậy, quá
trình phân tích, lý giải các nội dung đã nêu trong dự án phải đảm bảo lôgic và

các bên có liên quan đến dự án. Muốn các bên đối tác hiểu và quyết định tham
gia dự án đầu tư, các tổ chức tài chính quyết định tài trợ hay cho vay đối với các
dự án và muốn được cơ quan có thẩm quyền xem xét cấp giấy phép đầu tư thì
việc xây dựng dự án từ các bước tiến hành đến nội dung, hình thức, cách trình
bày dự án cần phải tuân thủ theo những quy định chung mang tính thống nhất
trong quốc gia và quốc tế. Điều này sẽ tạo thuận lợi cho các bên chấp thuận dự
án.
7
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
* Tính hiệu quả: Được phản ánh thông qua chỉ tiêu lợi nhuận và những
chỉ tiêu về lợi ích kinh tế xã hội mà dự án mang lại. Thật vậy, không một nhà
đầu tư nào khi bỏ vốn đầu tư vào một lĩnh vực kinh doanh mà không nghĩ đến
phần lợi nhuận mà mình được hưởng. Song, phần lợi ích mà nhà đầu tư được
hưởng đó chỉ được coi là có hiệu quả khi nó không gây ảnh hưởng xấu hoặc vi
phạm đến lợi ích của xã hội.
* Tính giả định: Xuất phát từ tính phức tạp của hoạt động đầu tư nên
người soạn thảo dự án dù đã có nhiều kinh nghiệm và chuẩn bị kỹ lưỡng đến đâu
cũng không thể lường hết được những yếu tố sẽ chi phối hoạt động đầu tư trong
tương lai. Những nội dung, tính toán về quy mô sản xuất, chi phí, giá cả, doanh
thu, lợi nhuận…trong dự án chỉ có tính chất dự trù, dự báo. Thực tế thường xảy
ra không hoàn toàn đúng như dự báo. Thậm chí, trong nhiều trường hợp, thực tế
xảy ra lại khác xa so với dự kiến ban đầu trong dự án. Vì vậy, trong quá trình lập
dự án cần chú ý đến tính giả định. Có nghĩa là người lập dự án cần đưa ra những
tình huống giả định có tính rủi ro trên một số phương diện như thị trường, công
nghệ, quản trị…của dự án, từ đó, tiến hành việc phân tích, đánh giá xem những
rủi ro đó sẽ tác động đến dự án như thế nào để có biện pháp phòng ngừa hiệu
quả.
1.1.5. Sự cần thiết của dự án đầu tư.
* Đối với chủ đầu tư:
Dự án đầu tư có ý nghĩa quan trọng đối với nhiều đối tượng khác nhau,

1.1.6. Cơ cấu, nội dung của một dự án đầu tư.
Thông thường, một dự án đầu tư phải được trình bày theo những nội dung
sau:
Một là: Nghiên cứu về sự cần thiết phải đầu tư.
Dự án đầu tư là một công cụ thể hiện kế hoạch chi tiết của một công cuộc
đầu tư sản xuất – kinh doanh, phát triển kinh tế, làm tiền đề cho các quyết định
đầu tư và hoạt động tài trợ. Tùy theo từng dự án cụ thể để nghiên cứu, xác định
những cơ sở về sự cần thiết phải tiến hành đầu tư theo dự án đó. Tuy nhiên, do
hoạt động đầu tư mang tính phức tạp, có liên quan, ảnh hưởng và chịu sự chi
phối của rất nhiều yếu tố, trong đó đặc biệt là tình hình kinh tế của mỗi vùng,
mỗi khu vực và mỗi quốc gia. Vì vậy, có thể nói rằng, tình hình kinh tế tổng
quát là cơ sở chủ yếu nhất để nghiên cứu sự cần thiết phải thực hiện các dự án
đầu tư. Khi nghiên cứu tình hình kinh tế tổng quát có liên quan đến dự án đầu tư
cần xem xét trên các khía cạnh chủ yếu sau:
- Điều kiện về địa lý, tự nhiên.
- Điều kiện về dân số và lao động.
- Tình hình chính trị, các chính sách và hệ thống luật pháp của Nhà nước.
- Tình hình phát triển kinh tế - xã hội của địa phương, thực trạng sản xuất
– kinh doanh của ngành, của cơ sở.
Hai là: Nghiên cứu về phương diện thị trường của dự án.
Nghiên cứu về phương diện thị trường là nội dung quan trọng đầu tiên và
có ý nghĩa sống còn của dự án. Thị trường là nơi phát ra những tín hiệu rất cần
thiết đối với chủ đầu tư, là nhân tố quyết định việc lựa chọn mục tiêu và quy mô
của dự án. Nghiên cứu thị trường dự án bao gồm các vấn đề chính sau:
- Lựa chọn sản phẩm dự án.
- Xác định nhu cầu thị trường hiện tại.
- Dự báo nhu cầu tương lai sản phẩm dự án.
- Phân tích khả năng cạnh tranh của sản phẩm.
- Xây dựng các biện pháp tiếp thị và mạng lưới tiêu thụ sản phẩm của dự
án.

- Xác định tổng vốn đầu tư và nguồn vốn
- Nghiên cứu giá thành sản phẩm dự án.
- Nghiên cứu doanh thu của dự án.
- Nghiên cứu các chỉ tiêu hiệu quả tài chính chủ yếu của dự án.
- Đánh giá mức độ rủi ro của dự án.
Sáu là: Nghiên cứu lợi ích kinh tế - xã hội của dự án.
Cần đánh giá, so sánh giữa lợi ích do dự án tạo ra và cái giá mà xã hội
phải trả trong việc sử dụng các nguồn lực trên các mặt chủ yếu sau:
- Khả năng tạo nguồn thu Ngân sách.
- Tạo công ăn, việc làm.
- Mức phù hợp với mục tiêu của Chính Phủ.
- Nâng cao mức sống người dân.
- Tăng thu và tiết kiệm ngoại tệ.
- Yếu tố môi trường.
Bảy là: Kết luận và kiến nghị.
Thông qua nội dung nghiên cứu trên cần kết luận tổng quát về khả năng
thực hiện của dự án, những khó khăn và thuận lợi trong quá trình chuẩn bị và
thực hiện dự án, đồng thời đề xuất kiến nghị đối với các tổ chức có liên quan
đến dự án.
1.2. Thẩm định dự án đầu tư trong hoạt động cho vay của NHTM.
1.2.1. Hoạt động cho vay theo dự án đầu tư của NHTM.
10
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Dự án đầu tư có tầm quan trọng vô cùng to lớn không những đối với các
doanh nghiệp, đối với sự phát triển của nền kinh tế nói chung mà còn đối với các
NHTM. Cho vay theo dự án là một hoạt động tín dụng hỗ trợ cho các doanh
nghiệp có được lượng vốn ban đầu để đầu tư, tư vấn cho họ về tính hợp lý hay
không hợp lý của dự án đầu tư, về những thay đổi có thể xảy ra trong tương lai
của dự án và về những rủi ro mà dự án có thể gặp phải. Đây là hoạt động mang
lại phần lớn lợi nhuận cho ngân hàng nhưng lại chứa đựng rủi ro rất cao. Tuy

ngoài. Việc thu hút vốn đầu tư xã hội để tài trợ cho dự án có thể thông qua nhiều
con đường khác nhau. Trong đó, nguồn vốn tài trợ cho dự án từ các NHTM có
vai trò đặc biệt quan trọng, nhất là trong điều kiện Việt Nam hiện nay, khi các
kênh dẫn vốn khác còn rất hạn chế hoặc hoạt động chưa mấy hiệu quả.
Hoạt động tài trợ dự án của NHTM có thể thực hiện thông qua nhiều hình
thức khác nhau như tín dụng trung, dài hạn, đồng tài trợ, cho thuê tài chính, …
11
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Trong quá trình tài trợ, điểm mấu chốt nhất mà các NHTM đều quan tâm đó là
tính hiệu quả và an toàn của khoản tài trợ cho dự án.
Trên thực tế, đầu tư dự án là lĩnh vực tiềm ẩn rất nhiều rủi ro. Do đó, vừa
đảm bảo hiệu quả đồng thời đảm bảo an toàn vốn đầu tư là một bài toán hết sức
phức tạp đối với các NHTM. Hướng tới mục tiêu này, NHTM đã sử dụng nhiều
phương thức khác nhau để đánh giá tính khả thi và quản trị khoản tài trợ sao cho
đạt được yêu cầu mong muốn. Trong đó, thẩm định dự án đầu tư luôn luôn được
các NHTM coi như một công cụ hữu hiệu và đặc biệt quan trọng trong hệ thống
các biện pháp đảm bảo cho hoạt động tài trợ vốn của ngân hàng đối với dự án.
Các doanh nghiệp khi có định hướng đầu tư sẽ tiến hành thuê các cơ quan
tư vấn để cùng phối hợp xây dựng dự án. Do có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh
vực lập dự án nên các dự án có sự tham gia của tư vấn đều đảm bảo được những
yêu cầu cơ bản trong lập dự án.
Tuy nhiên, bất cứ một dự án nào trong quá trình soạn thảo cũng có thể
mắc phải những sai sót, khiếm khuyết mang tính khách quan và chủ quan.
Những sai sót này nếu không được phát hiện và kịp thời điều chỉnh sẽ gây ra
những hậu quả khôn lường khi dự án được triển khai và nhất là giai đoạn đi vào
vận hành khai thác. Một thông tin sai trong quá trình lập dự án có thể buộc chủ
đầu tư và NHTM trả một giá rất đắt khi dự án được đưa vào vận hành.
Chính vì lý do nói trên, trước khi quyết định tài trợ vốn cho dự án, NHTM
nhất thiết phải tiến hành công tác thẩm định để có thể nắm bắt một cách cụ thể
và rõ ràng tất cả các vấn đề có liên quan đến dự án.

phát hiện và bổ sung thêm các biện pháp phòng ngừa hoặc hạn chế rủi ro, đồng
thời tham gia ý kiến với các cơ quan Nhà nước và chủ đầu tư, từ đó nâng cao
tính khả thi trong việc thực hiện dự án.
- Lựa chọn phương án tốt nhất, xác định được lợi nhuận của dự án khi
đưa vào hoạt động.
- Xác định chính xác chi phí sử dụng vốn, thời gian thực hiện cũng như
thời gian hoàn vốn để từ đó ngân hàng có thể đưa ra thời hạn cho vay và lãi suất
hợp lý để thu hồi vốn đúng hạn. Trên cơ sở đó tạo ra căn cứ để kiểm tra việc sử
dụng vốn đúng mục đích, đối tượng và tiết kiệm trong quá trình thực hiện dự án.
- Một dự án đầu tư dù được tiến hành soạn thảo kỹ lưỡng đến đâu cũng
vẫn mang tính chủ quan của người soạn thảo. Người soạn thảo thường đứng trên
góc độ hẹp để nhìn nhận các vấn đề của dự án. Các nhà thẩm định thường có cái
nhìn rộng hơn trong việc đánh giá dự án, xuất phát từ lợi ích của ngân hàng và
của nền kinh tế nói chung để nhìn nhận một cách khách quan về dự án.
- Khi soạn thảo dự án có thể có những sai sót, các ý kiến có thể mâu
thuẫn, không lôgic, thậm chí có những câu văn, những từ dùng sơ hở có thể gây
ra những tranh chấp giữa các đối tác tham gia đầu tư. Thẩm định dự án sẽ phát
hiện và sửa chữa được những sai sót đó.
- Qua mỗi lần thẩm định dự án đầu tư, ngân hàng sẽ rút ra được những
kinh nghiệm trong hoạt động đầu tư, cho vay để chất lượng hoạt động của ngân
hàng ngày càng được nâng cao.
Như vậy, thẩm định dự án đầu tư là cần thiết và trên thực tế, nghiệp vụ
này đã trở thành một bộ phận quan trọng mang tính quyết định trong hoạt động
tín dụng trung dài hạn của mỗi NHTM.
1.2.4. Nội dung thẩm định dự án đầu tư.
1.2.4.1. Thẩm định tính đầy đủ, hợp pháp, hợp lệ của hồ sơ xin vay vốn.
a. Giấy đề nghị vay vốn.
b. Danh mục hồ sơ pháp lý.
Hồ sơ pháp lý mà khách hàng phải gửi đến ngân hàng bao gồm:
* Đối với khách hàng hoạt động theo luật doanh nghiệp Nhà nước:

Tổng giám đốc, Giám đốc, Kế toán trưởng
- Quyết định của Hội đồng thành viên hoặc Hội đồng quản trị về việc ủy
quyền cho người đaị diện doanh nghiệp vay vốn ngân hàng.
- Các giấy tờ khác liên quan.
* Đối với khách hàng là doanh nghiệp hoạt động theo luật đầu tư nước
ngoài:
- Giấy phép đầu tư.
- Hợp đồng liên doanh hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh.
- Điều lệ doanh nghiệp.
- Văn bản bổ nhiệm hoặc bầu Hội đồng quản trị, Chủ tịch, Tổng giám
đốc, Giám đốc, kế toán trưởng hoặc một chức danh quản lý về tài chính.
- Văn bản ủy quyền hoặc xác định về thẩm quyền trong quan hệ vay vốn.
- Các giấy tờ khác liên quan.
c. Danh mục hồ sơ đảm bảo tiền vay
* Trường hợp cho vay không có tài sản đảm bảo:
Giấy cam kết của khách hàng về việc thực hiện đảm bảo bằng tài sản khi
được đơn vị trực tiếp cho vay yêu cầu
Chỉ định của Chính Phủ về việc cho vay không có đảm bảo đối với khách
hàng
* Trường hợp đảm bảo bằng tài sản của khách hàng:
- Giấy tờ pháp lý chứng nhận quyền sở hữu tài sản:
14
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
- Giấy chứng nhận bảo hiểm tài sản
- Các giấy tờ khác có liên quan
* Trường hợp bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay:
- Giấy cam kết thế chấp, cầm cố tài sản hình thành từ vốn vay trong đó
nêu rõ quá trình hình thành tài sản và bàn giao ngay các giấy tờ liên quan đến tài
sản khi được hoàn thành hoặc hợp đồng thế chấp cầm cố, dự phòng.
- Văn bản của Chính Phủ cho phép được bảo đảm bằng tài sản hình thành

dân sự?
- Điều lệ, quy chế tổ chức của khách hàng vay vốn có thể hiện rõ về
phương thức tổ chức, quản trị, điều hành?
- Giấy phép đầu tư, chứng nhận đăng ký kinh doanh, giấy phép hành nghề
có còn hiệu lực trong thời hạn cho vay?
15
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
- Khách hàng vay vốn là đơn vị hạch toán phụ thuộc có giấy ủy quyền vay
vốn của pháp nhân trực tiếp?
- Mẫu dấu, chữ ký
* Mô hình tổ chức, bố trí lao động của doanh nghiệp:
- Quy mô hoạt động của doanh nghiệp
- Cơ cấu tổ chức hoạt động sản xuất kinh doanh
- Số lượng lao động, trình độ lao động, cơ cấu lao động trực tiếp và gián
tiếp
- Tuổi trung bình, thời gian công việc, mức thu nhập trung bình
- Chính sách và kết quả tuyển dụng
- Chính sách tăng lương, thưởng
- Hiệu quả sản xuất
- Trình độ kỹ thuật, trình độ học vấn, kinh nghiệm và lĩnh vực của các kỹ
sư chính trong doanh nghiệp
- Tình hình đầu tư vào công tác nghiên cứu và phát triển về doanh số và
thiết bị, phát triển các sản phẩm mới, kiểu dáng, mẫu mã, hợp tác công nghệ
* Quản trị điều hành của Ban lãnh đạo
- Danh sách Ban lãnh đạo, tuổi, sức khỏe, thời gian đã đảm nhiệm chức
vụ
- Trình độ chuyên môn
- Kinh nghiệm, cách thức quản lý, đạo đức của người lãnh đạo cao nhất
và ban điều hành
- Khả năng nắm bắt thị trường, thích ứng hội nhập thị trường

phải đạt được. Tuy nhiên, đối với một dự án sản xuất kinh doanh thì mục tiêu
quan trọng nhất là tối đa hóa giá trị doanh nghiệp từ đồng vốn đầu tư. Bên cạnh
đó, dự án có thể giải quyết nhiều mục tiêu khác như tăng cường khả năng cạnh
tranh của sản phẩm, giải quyết công ăn việc làm cho người lao động, tạo sản
phẩm thay thế nhập khẩu, xuất khẩu tăng thu ngoại tệ hoặc đem lại những lợi ích
kinh tế xã hội khác,…
1.2.4.4. Thẩm định phương diện thị trường của dự án.
Nghiên cứu thị trường trong dự án đầu tư xuất phát từ việc nắm bắt các
thông tin và nhu cầu của giới tiêu thụ để quyết định sản xuất mặt hàng gì, quy
cách phẩm chất thế nào, khối lượng là bao nhiêu, lựa chọn phương thức bán,
phương thức tiếp cận thị trường như thế nào để tạo chỗ đứng cho sản phẩm trên
thị trường hiện tại và tương lai. Thực tế cho thấy, trong nền kinh tế thị trường,
sức cạnh tranh giữa các doanh nghiệp là rất lớn, khả năng tiêu thụ sản phẩm, khả
năng chiếm lĩnh và mở rộng thị trường quyết định trực tiếp đến sự thành bại của
dự án. Do đó, việc chủ đầu tư nghiên cứu kỹ về nội dung thị trường và NHTM
thẩm định lại những luận cứ của chủ đầu tư đã đưa ra là hết sức cần thiết để có
thể khẳng định tính vững chắc về mặt thị trường của dự án.
Mục đích của việc thẩm định thị trường là xác định và đánh giá xem dự án
đầu tư sẽ khai thác sản phẩm nào là có triển vọng nhất, khu vực nào sẽ tiêu thụ
các sản phẩm đó. Trên cơ sở nghiên cứu về thị trường như quy mô tiêu thụ hiện
tại, tình hình cạnh tranh,…cán bộ thẩm định sẽ khẳng định được về khả năng
tiêu thụ của sản phẩm đồng thời đánh giá được tính đúng đắn về chiến lược sản
phẩm, chiến lược giá cả, chiến lược phân phối sản phẩm và chiến lược khuyến
thị của dự án.
Nội dung thẩm định thị trường bao gồm các vấn đề sau:
a. Đánh giá tổng quan về nhu cầu sản phẩm dự án.
• Cần xác định rõ thị trường của dự án là thị trường trong nước, nước
ngoài hay cả hai thị trường đó. Trên cơ sở định hướng thị trường cần tiếp tục
nghiên cứu phân tích đến tình hình dân số, tốc độ tăng dân số, khả năng thu
nhập và thị hiếu, tập quán tiêu dùng của người dân từng khu vực,…Từ đó hình

án.
- Sản lượng nhập khẩu trong những năm qua, dự kiến khả năng nhập
khẩu trong thời gian tới.
- Dự đoán ảnh hưởng của các chính sách xuất nhập khẩu khi Việt Nam
gia nhập các tổ chức khu vực và quốc tế như AFTA, WTO, APEC, Hiệp định
thương mại Việt – Mỹ đến thị trường sản phẩm của dự án.
- Đưa ra số liệu dự kiến về tổng cung, tốc độ tăng trưởng về tổng cung
sản phẩm, dịch vụ.
c. Thị trường mục tiêu và khả năng cạnh tranh của sản phẩm dự án.
Trong nền kinh tế thị trường, khả năng độc quyền sản xuất và phân phối
một mặt hàng nào đó là rất hiếm có. Thường có rất nhiều doanh nghiệp cùng sản
xuất và kinh doanh một số sản phẩm tương tự như nhau. Ngoài ra, xu hướng tự
do hóa thương mại trên thế giới phát triển một cách nhanh chóng dẫn đến khả
năng hàng hóa của các nước khác nhau có cơ hội thâm nhập vào thị trường Việt
Nam ngày càng nhiều. Điều này tạo nên một sức cạnh tranh gay gắt trên thị
trường nước ta hiện nay và trong những năm sắp tới.
Xuất phát từ thực tiễn trên, trong công tác thẩm định dự án đầu tư, cán bộ
thẩm định cần tập trung phân tích một số điểm sau đây:
• Đối với thị trường nội địa:
18
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
- Đã có những sản phẩm của các doanh nghiệp nào đang được tiêu thụ
trên thị trường, hình thức, mẫu mã, chất lượng sản phẩm của dự án so với các
sản phẩm đó, có ưu điểm gì không.
- Các doanh nghiệp đó đang áp dụng phương thức cạnh tranh chủ yếu
nào, cạnh tranh qua giá bán hay qua chất lượng sản phẩm, qua phương thức
phân phối, qua chế độ hậu mãi,…
• Đối với thị trường nước ngoài:
- Cán bộ thẩm định cần nắm bắt tình hình và triển vọng trong quan hệ
kinh tế và chính trị giữa Việt Nam và những nước dự kiến sẽ nhập khẩu sản

d. Phương thức tiêu thụ và mạng lưới phân phối:
Xem xét, đánh giá trên các mặt:
- Sản phẩm của dự án dự kiến được tiêu thụ theo phương thức nào, có
cần hệ thống phân phối không.
19
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
- Mạng lưới phân phối của sản phẩm dự án đã được xác lập hay chưa,
mạng lưới phân phối có phù hợp với đặc điểm của thị trường hay không. Cần
lưu ý trong trường hợp sản phẩm là hàng tiêu dùng, mạng lưới phân phối đóng
vai trò khá quan trọng trong việc tiêu thụ sản phẩm nên cần được xem xét, đánh
giá kỹ. Cán bộ thẩm định cũng phải ước tính chi phí thiết lập mạng lưới phân
phối khi tính toán hiệu quả của dự án.
- Phương thức bán hàng trả chậm hay trả ngay để dự kiến các khoản phải
thu khi tính toán nhu cầu vốn lưu động ở phần tính toán hiệu quả dự án.
Nếu việc tiêu thụ chỉ dựa vào một số đơn vị phân phối thì cần có nhận
định xem có thể xảy ra việc bị ép giá hay không. Nếu đã có đơn hàng cần xem
xét tính hợp lý, hợp pháp và mức độ tin cậy khi thực hiện.
e. Đánh giá, dự kiến khả năng tiêu thụ sản phẩm của dự án.
Trên cơ sở đánh giá thị trường tiêu thụ, công suất thiết kế và khả năng
cạnh tranh của sản phẩm dự án, cán bộ thẩm định phải đưa ra được các dự kiến
về khả năng tiêu thụ sản phẩm của dự án sau khi đi vào hoạt động theo các chỉ
tiêu chính sau:
- Sản lượng sản xuất, tiêu thụ hàng năm, sự thay đổi cơ cấu sản phẩm nếu
dự án có nhiều loại sản phẩm.
- Diễn biến giá bán sản phẩm, dịch vụ đầu ra hàng năm.
1.2.4.5. Nghiên cứu và thẩm định phương diện kỹ thuật.
Đảm bảo kỹ thuật cho một dự án là một nội dung quan trọng.
Trong điều kiện nhất định về vốn, về thị trường, về điều kiện xã hội, lựa
chọn công nghệ và trang thiết bị, nguyên liệu phù hợp, lựa chọn địa điểm xây
dựng của dự án tối ưu chẳng những thỏa mãn các yêu cầu kinh tế kỹ thuật dự án

Công suất của dự án bao gồm các loại sau:
Công suất lý thuyết: Công suất lý thuyết là công suất lớn nhất mà dự án có
thể thực hiện được trong điều kiện sản xuất lý thuyết. Điều kiện sản xuất lý
thuyết được hiểu theo giả thiết là máy móc hoạt động liên tục, không bị gián
đoạn vì bất kỳ lý do nào. Công suất lý thuyết mang tính chất tham khảo, khó có
thể đạt được.
Công suất thiết kế: Công suất thiết kế là công suất mà dự án đạt được
trong điều kiện sản xuất bình thường. Điều kiện sản xuất bình thường được hiểu
là máy móc thiết bị hoạt động theo đúng quy trình công nghệ, không bị ngừng vì
những lý do không được dự tính trước, các yếu tố đầu vào được cung cấp đầy
đủ, kịp thời. Công suất thiết kế của dự án được tính dựa vào công suất thiết kế
của máy móc, thiết bị chủ yếu trong một giờ cùng với số giờ, số ca và số ngày
làm việc. Khi tính công suất thiết kế một năm, thông thường số ngày làm việc
trong năm lấy bằng 360 ngày, còn số ca/ngày, số giờ/ca lấy theo dự tính trong
dự án.
Công suất thực tế: Công suất thực tế là công suất đạt được trong điều kiện
sản xuất cụ thể của dự án. Điều kiện sản xuất cụ thể của dự án được hiểu là sự
chi phối của các yếu tố như: sự thành thạo của người công nhân, kinh nghiệm tổ
chức sản xuất, khả năng cung cấp các yếu tố đầu vào và các trục trặc kỹ thuật
khác. Công suất thực tế được xác định trên cơ sở công suất thiết kế.
Công suất tối thiểu: Công suất tối thiểu là công suất tạo ra mức sản phẩm
tối thiểu cần thiết để dự án không bị lỗ. Đây là công suất tương ứng với điểm
hòa vốn. Nếu sản lượng sản phẩm dưới mức sản lượng hòa vốn thì chi phí cố
định cho một đơn vị sản phẩm sẽ gia tăng, khiến giá thành cao, từ đó việc sản
xuất trở thành không kinh tế nữa, mặc dù về mặt chất lượng kỹ thuật có thể vẫn
đảm bảo.
Phân tích về quy mô công suất của dự án chủ yếu căn cứ vào các yếu tố
sau:
- Mức độ yêu cầu của thị trường hiện tại và tương lai đối với các loại sản
phẩm của dự án.

- Nếu là thiết bị cũ thì có đảm bảo các tiêu chuẩn mà Nhà nước đã quy
định với các loại công nghệ và thiết bị đã qua sử dụng không.
Thẩm định số lượng, công suất, quy cách, chủng loại danh mục thiết bị,
tính đồng bộ của dây chuyền sản xuất, năng lực hiện có của doanh nghiệp so với
quy mô của dự án. Đối với thiết bị nhập ngoại cần qua đấu thầu cạnh tranh quốc
tế hoặc chọn thầu nhằm bảo đảm chất lượng và giá cả. Kiểm tra các hợp đồng
cung ứng, các bản chào hàng, xem xét phương thức thanh toán,…tránh các sơ
hở gây thiệt hại cho chủ đầu tư và Ngân hàng tài trợ vốn.
d. Thẩm định về việc cung cấp nguyên vật liệu và các yếu tố đầu vào
khác.
Trên cơ sở hồ sơ dự án (báo cáo chất lượng, trữ lượng tài nguyên, giấy
phép khai thác tài nguyên, nguồn thu mua bên ngoài, nhập khẩu,…) và đặc tính
kỹ thuật của dây chuyền công nghệ, đánh giá khả năng cung cấp nguyên vật liệu
đầu vào cho dự án:
- Nhu cầu về nguyên vật liệu đầu vào để phục vụ sản xuất hàng năm.
- Các nhà cung ứng nguyên vật liệu đầu vào: một hay nhiều nhà cung
cấp, đã có quan hệ từ trước hay mới thiết lập, khả năng cung ứng, mức độ tín
nhiệm.
- Chính sách nhập khẩu đối với các nguyên liệu đầu vào (nếu có).
22
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
- Biến động về giá mua, nhập khẩu nguyên vật liệu đầu vào, tỷ giá trong
trường hợp phải nhập khẩu.
Tất cả những phân tích, đánh giá trên nhằm kết luận được hai vấn đề chính
sau:
 Dự án có chủ động được nguồn nguyên liệu đầu vào hay không.
 Những thuận lợi, khó khăn đi kèm với việc để có thể chủ động được
nguồn nguyên liệu đầu vào.
e. Thẩm định về quy mô, giải pháp xây dựng công trình.
Những vấn đề cần quan tâm phân tích trong thẩm định nội dung này là:

năng, nhiệm vụ và mối quan hệ tác nghiệp giữa các bộ phận chức năng. Ngoài ra
còn phụ thuộc vào số lượng, chất lượng và cơ cấu nhân sự xác định cho dự án.
23
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Từ những nguyên nhân trên, bất cứ một luận chứng kinh tế kỹ thuật nào
cũng phải được nghiên cứu nghiêm túc nội dung tổ chức quản trị và nhân sự bao
gồm:
a. Hình thức kinh doanh
Là doanh nghiệp Nhà nước, doanh nghiệp của các đoàn thể, doanh nghiệp
tư nhân, công ty trách nhiệm hữu hạn,…Các văn bản pháp lý chi phối loại hình
kinh doanh.
b. Cơ chế điều hành
Dự án có nhiều hay một đơn vị tham gia xây dựng điều hành, quyền hạn,
trách nhiệm, nghĩa vụ, sự phối hợp các bên, thành phần Hội đồng quản trị,
quyền hạn, trách nhiệm.
c. Nhân sự.
Trên cơ sở mô hình tổ chức được lựa chọn xuất phát từ nhu cầu sản xuất
kinh doanh và nhu cầu vận hành của dự án, chủ đầu tư cần thuyết minh các giải
pháp bố trí nhân sự cho dự án:
Dự trù cơ cấu ngành nghề và năng lực người lao động (như kỹ sư, các cán
bộ điều hành, các công nhân lành nghề, công nhân phổ thông,…). Mỗi loại có
bao nhiêu người, số người này được bố trí cụ thể và các bộ phận như thế nào.
Trên cơ sở lao động đã được phân loại, phải dự kiến được mức lương cơ
bản theo từng chức danh, bậc thợ cụ thể. Từ đó xác định được tổng quỹ lương
của doanh nghiệp.
Xác định sự cần thiết phải đào tạo các cán bộ quản lý, các kỹ thuật viên,
công nhân sản xuất,…cho dự án. Xem xét kế hoạch đào tạo một cách cụ thể: cần
đào tạo bao nhiêu người, đào tạo ở đâu, thời gian và kinh phí là bao nhiêu.
Xác định sự cần thiết phải thuê chuyên gia cho dự án. Cụ thể là phải thuê
chuyên gia cho những vị trí công tác nào, số chuyên gia cần thuê, thời gian và

của dự án đã được tính toán hợp lý hay chưa, tổng vốn đầu tư đã tính đủ các
khoản cần thiết hay chưa, cần xem xét các yếu tố làm tăng chi phí do trượt giá,
phát sinh thêm khối lượng, dự phòng việc thay đổi tỷ giá ngoại tệ nếu dự án có
sử dụng ngoại tệ. Thông thường, kết quả phê duyệt tổng vốn đầu tư của các cấp
có thẩm quyền là hợp lý. Tuy nhiên, trên cơ sở những dự án tương tự đã thực
hiện và được Ngân hàng đúc rút ở giai đoạn thẩm định dự án sau đầu tư (về suất
vốn đầu tư, phương án công nghệ, các hạng mục cần thiết và chưa thực sự cần
thiết trong giai đoạn thực hiện đầu tư,…), cán bộ thẩm định sau khi so sánh nếu
thấy có sự khác biệt lớn ở bất kỳ một nội dung nào thì phải tập trung phân tích,
tìm hiểu nguyên nhân và đưa ra nhận xét. Từ đó đưa ra cơ cấu vốn đầu tư hợp lý
mà vẫn đảm bảo được mục tiêu dự kiến ban đầu của dự án để làm cơ sở xác định
mức tài trợ tối đa mà Ngân hàng nên tham gia.
Trường hợp dự án mới ở giai đoạn chủ trương, hoặc tổng mức vốn đầu tư
mới ở giai đoạn khái toán, cán bộ thẩm định phải dựa vào số liệu thống kê, đúc
rút ở giai đoạn thẩm định sau đầu tư để nhận định, đánh giá và tính toán.
Tổng vốn đầu tư bao gồm:
- Vốn đầu tư xây lắp.
- Vốn đầu tư thiết bị.
- Vốn lưu động.
- Dự phòng vốn đầu tư.
Khi thẩm định về tổng mức vốn đầu tư cho dự án, ngân hàng cần xem xét:
 Đối với vốn đầu tư xây lắp:
Khi tính toán thường được ước tính trên cơ sở khối lượng xây dựng phải
thực hiện và đơn giá xây lắp tổng hợp. Khi kiểm tra cần lưu ý:
- .Kiểm tra những công việc có tính chất trùng lắp.
- .Những công việc không nằm trong thành phần chi phí xây lắp.
- .Kiểm tra tính đúng đắn và tính hiện hành của các định mức, đơn giá
sử dụng trong dự án.
 Đối với vốn đầu tư thiết bị:
Đây là loại vốn chiếm tỷ trọng tương đối lớn trong các công trình sản xuất