Hướng dẫn của Bộ Xây dựng về xác nhận vốn pháp
định để đăng ký kinh doanh bất động sản

Ngày 26/08/2008, Bộ Xây dựng đã ban hành Công văn số 62/BXD-QLN về hướng
dẫn thủ tục xác nhận vốn pháp định để đăng ký kinh doanh bất động sản (“Công
văn 62”).

Điều kiện về vốn pháp định theo văn bản pháp luật hiện hành
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày
15/10/2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh
doanh bất động sản (“Nghị định 153”), doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
phải có vốn pháp định là 6 tỷ đồng Việt Nam. Sau đó, để hướng dẫn cụ thể trình tự
và thủ tục xác nhận mức vốn pháp định theo quy định này, Bộ Xây dựng đã ban
hành Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21/05/2008 hướng dẫn thực hiện một số
nội dung của Nghị định 153 (“
Thông tư 13”).
Theo Thông tư 13, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thành lập mới hoặc
doanh nghiệp đang hoạt động có nhu cầu bổ sung ngành nghề kinh doanh bất động
sản, ngoài các hồ sơ theo quy định về thủ tục đăng ký kinh doanh thì phải có thêm
văn bản xác nhận về vốn gửi đến cơ quan cấp đăng ký kinh doanh theo quy định
như sau:
(a) Đối với doanh nghiệp thành lập mới thì hồ sơ xác nhận vốn pháp định gồm có:
(i) Biên bản góp vốn của các cổ đông sáng lập đối với công ty cổ phần hoặc của
các thành viên sáng lập đối với
công ty trách nhiệm hữu hạn (TNHH) có từ hai
thành viên trở lên; quyết định giao vốn của chủ sở hữu đối với công ty TNHH một
thành viên mà chủ sở hữu là một tổ chức; bản đăng ký vốn đầu tư của chủ sở hữu
doanh nghiệp đối với doanh nghiệp tư nhân và đối với công ty TNHH một thành
viên mà chủ sở hữu là cá nhân;
(ii) Trường hợp số vốn được góp bằng tiền thì phải có văn bản xác nhận của
ngân

hay không, ví dụ như vừa góp bằng tiền vừa bằng tài sản (có chứng thư của tổ
chức có chức năng định giá) hoặc trong trường hợp đối với công ty cổ phần có vốn
điều lệ trên 6 tỷ đồng nhưng các cổ đông sáng lập chỉ đăng ký mua tối thiểu 20%
vốn điều lệ và lại thấp hơn mức vốn pháp định 6 tỷ đồng ?
Đồng thời, Thông tư 13 cũng không đề cập đến trường hợp các doanh nghiệp kinh
doanh bất động sản đã được thành lập trước ngày Nghị định 153 có hiệu lực thì
vốn điều lệ có bắt buộc không thấp hơn mức vốn pháp định 6 tỷ đồng hay không
và có phải thực hiện lại thủ tục xác nhận vốn pháp định hay không ? Trường hợp
doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chuyển đổi loại hình doanh nghiệp từ công
ty TNHH sang Công ty cổ phần hoặc ngược lại thì có phải thực hiện thủ tục xác
nhận vốn pháp định hay không ?
Hướng dẫn của Công văn 62
Liên quan đến vấn đề vướng mắc về thành viên sáng lập và số vốn góp bằng tiền
của các thành viên sáng lập để làm căn cứ xác định số tiền ký quỹ tối thiểu theo
Thông tư 13, Công văn 62 hướng dẫn như sau: “số tiền ký quỹ tối thiểu phải bằng
số vốn góp bằng tiền của các cổ đông, số vốn đóng góp bằng tiền là bao nhiêu do
điều lệ công ty quy định và được các cổ đông sáng lập thống nhất; nếu số tiền ký
quỹ bằng hoặc lớn hơn số vốn pháp định theo quy định (6 tỷ đồng) thì doanh
nghiệp đủ điều kiện đăng ký kinh doanh bất động sản”. Như vậy, nội dung hướng
dẫn của Công văn 62 có thể hiểu là (i) “thành viên sáng lập” theo quy định của
Thông tư 13 cũng chính là cổ đông sáng lập trong trường hợp doanh nghiệp được
thành lập mới dưới hình thức công ty cổ phần; (ii) “Số vốn góp bằng tiền của các
thành viên sáng lập” theo Thông tư 13 có thể được hiểu là tổng số vốn góp bằng
tiền của các thành viên / cổ đông sáng lập trong vốn điều lệ của doanh nghiệp do
số vốn góp này phải được quy định trong điều lệ của công ty; và (iii) số tiền ký
quỹ phải không thấp hơn số vốn pháp định 6 tỷ đồng.
Đối với trường hợp doanh doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đã được thành
lập trước ngày Nghị định 153 có hiệu lực thì Công văn 62 hướng dẫn doanh
nghiệp phải làm thủ tục tăng vốn điều lệ để đủ điều kiện kinh doanh bất động sản
(duy trì mức vốn điều lệ không thấp hơn mức vốn pháp định 6 tỷ), nhưng không

vốn pháp định khi thành lập còn phải đáp ứng quy định tại Điều 5 Nghị định 153
về điều kiện năng lực tài chính đối với chủ đầu tư để được phê duyệt dự án đầu tư
trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Theo đó, vốn đầu tư thuộc sở hữu của chủ
đầu tư (cụ thể là vốn điều lệ của doanh nghiệp) phải không thấp hơn 15% tổng
mức đầu tư đối với dự án khu nhà ở có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha; không
thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án khu nhà ở có quy mô sử dụng đất từ
20 ha trở lên, dự án khu đô thị mới hoặc dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp.
Ngoài ra, trong trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang thực hiện
dự án đầu tư thì để được phê duyệt dự án mới, doanh nghiệp sẽ phải lập danh mục
nêu rõ tổng vốn đầu tư của từng dự án, đồng thời vốn điều lệ làm căn cứ xác định
doanh nghiệp đáp ứng điều kiện về năng lực tài chính cho dự án mới phải được trừ
đi tổng vốn đầu tư cho các dự án trước đó. Vì vậy, để đảm bảo đáp ứng điều kiện
về năng lực tài chính của chủ đầu tư theo quy định này, các thành viên / cổ đông
sáng lập khi thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản sẽ phải đăng ký mức
vốn điều lệ tương ứng với quy mô hoạt động của công ty sau này, tuy nhiên họ lại
gặp phải khó khăn do quy định buộc phải ký quỹ cho toàn bộ phần phần góp bằng
tiền của mình trong
vốn điều lệ của doanh nghiệp.
Thứ hai, trên thực tế, do số vốn góp bằng tiền để đầu tư thành lập công ty kinh
doanh bất động sản của các thành viên / cổ đông sáng lập là rất lớn nên thường cần
phải có một khoảng thời gian hợp lý và theo từng giai đoạn để các thành viên / cổ
đông sáng lập có thể rút vốn, huy động hoặc chuyển vốn đầu tư từ các nguồn khác.
Tuy nhiên, ngay khi thành lập công ty, họ đã buộc phải ký quỹ cho toàn bộ phần
phần góp bằng tiền của mình trong vốn điều lệ, hay nói cách khác là phải có sẵn số
vốn này trong ngân hàng.
Thứ ba, đối với việc thành lập các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có vốn
đầu tư nước ngoài thì theo quy định của pháp luật đầu tư, việc thực hiện thủ tục
đăng ký kinh doanh của công ty được triển khai đồng thời với việc thực hiện thủ
tục đầu tư dự án, do vậy, việc chuyển ngay một số tiền lớn tương ứng với số vốn
góp trong vốn điều lệ trước khi được cơ quan có thẩm quyền thẩm tra (do thuộc