BÀI TIỂU LUẬN
Nghiên cứu đề tài "Phân tích từ nền kinh tế
chung đến phân tích bất động sản cụ thể"
1
Mục lục
A. Tổng quan về nền kinh tế và thị trường bất động sản ở Việt
Nam 1
I. Tổng quan về nền kinh tế Việt Nam………………………… 1
II. Tổng quan về thị trường bất động sản ở Việt Nam…………….3
B. Phân tích thị trường nhà ở biệt thự ở khu đô thị Nam Thăng
Long……………………………………………………………….6
I. Xác định thị trường…………………………………………….6
1. Vị trí của khu đô thị Nam Thăng Long……………………………6
2. Thực trạng cung-cầu nhà ở biệt thự ở khu đô thị Nam Thăng
Long……………………………………………………………….7
Đặc điểm của cầu biệt thự……………………………………… 7
Đặc điểm của cung biệt thự……………………………………….9
II. Phân tích cung-cầu nhà ở biệt thự ở Nam Thăng
Long……… 9
1. Phân tích về cầu……………………………………………………9
2. Phân tích về cung……………………………………………… 10
3. Phân tích cung cạnh tranh……………………………………… 11
2
III. Dự báo về tình hình biến động về nhà ở biệt thự khu đô thị Nam
Thăng Long…………………………………………………………… 13
Lời mở đầu
Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền
kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng
tài sản cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt
trong nền kinh tế quốc dân. Phát triển và quản lý có hiệu quả thị
trường BĐS sẽ đáp ứng nhu cầu bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở

từ nhiều cách.
+ tín dụng và vấn đề thanh khoản:
- Ngân hàng Nhà nước đã điều hành chính sách tiền tệ theo hướng
kiểm soát tốc độ tăng tổng phương tiện thanh toán khoảng 20% và tín
dụng khoảng 25%, điều tiết lãi suất và tỷ giá theo hướng ổn định.
- Lãi suất đầu vào, đầu ra tăng nóng làm doanh nghiệp khó hấp thụ
nguồn vốn vay; các ngân hàng tăng lãi suất cao nhưng vẫn khó thu hút
vốn.
4
- Thị trường chứng khoán đang nóng dần lên và thu hút nhiều nhà
đầu tư.
+ Tăng trưởng:
- Nhà nước đưa ra các gói kích cầu trên thực tế đã thu được những
kết quả tích cực. Tốc độ tăng trưởng kinh tế năm 2009 đạt 5.32%.
+ Đầu tư phát triển:
- tổng đầu tư toàn xã hội năm 2009 đạt 708,5 nghìn tỷ đồng, bằng
42,2% GDP, tăng 16% so với năm 2008 . Trong đó, nguồn vốn đầu tư
nhà nước (gồm đầu tư từ ngân sách nhà nước, nguồn trái phiếu Chính
phủ, nguồn tín dụng đầu tư theo kế hoạch nhà nước và nguồn đầu tư
của các doanh nghiệp nhà nước) là 321 nghìn tỷ đồng, tăng 43,3% so
với năm 2008; nguồn vốn đầu tư của tư nhân và của dân cư là 220,5
nghìn tỷ, tăng 22,5%.
+ Lạm phát và giá cả:
- Lạm phát được kiềm chế và ở mức dưới hai con số.
- Giá cả nhiều mặt hàng vẫn tăng.
- Giá vàng tăng đột biến và giao động trên dưới 26 triệu đồng/lượng.
+ Tỷ giá:
Thị trường ngoại hối luôn có biến động căng thẳng và gây ra bất ổn
định và gây khó khăn do giá hàng nhập khẩu tăng mạnh.
II. Tổng quan về bất động sản ở Việt Nam

Khê, Văn Phú, Văn Quán (Hà Đông) trước đây. Tổng số vốn đầu tư
trực tiếp nước ngoài (FDI) 47 tỉ USD đổ vào Việt Nam 8 tháng đầu
năm 2008 có tới một nửa là đăng ký đầu tư vào bất động sản. Theo số
liệu thống kê của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư),
trong năm 2009, mặc dù lĩnh vực kinh doanh bất động sản tuy xếp thứ
hai nhưng đã “bứt phá” lên nhanh chóng với tổng vốn 7,6 tỷ USD.
Nhiều dự án hàng tỷ USD đã được các nhà đầu tư ngoại cam kết đầu
tư trong vòng vài năm tới như:
+ Dự án khu đô thị mới ở Phú Yên do tập đoàn New City (Brunei) 4,3
tỷ USD.
+ Dự án Hồ Tràm do Tập đoàn Asian Coast Development Ltd.
(Canada) 4,23 tỷ ở Bà Rịa – Vũng Tàu.
+ Dự án khu đô thị đại học Berjaya Leisure (Malaysia) 3,4 tỷ USD.
+Dự án xây dựng cao ốc khách sạn, văn phòng, nhà ở do Tập đoàn TA
Assiociates International (Singapore) 1,2 tỷ USD tại TP. Hồ Chí
Minh
Trong quý III năm 2009, các dự án căn hộ ở thị trường sơ cấp bán ra
khoảng hơn 1.000 căn, tập trung ở các quận - huyện Từ Liêm, Đống
Đa và Hai Bà Trưng (Hà Nội). Số lượng giao dịch thành công thấp
hơn so với quý trước. Ước tính chỉ có hơn 400 căn hộ bán được. Giá
7
chào bình quân ở mức 1.830 USD/m 2 , tăng 5,5% so với quý II. Nhu
cầu mua nhà từ những người đầu cơ vẫn còn ở mức thấp do thị trường
chứng khoán hồi phục hồi nhanh chóng và tiếp tục tăng trưởng nóng,
khiến các nhà đầu tư chú ý đến thị trường chứng khoán hơn thị trường
BĐS. Ba tòa nhà văn phòng vừa ra mắt thị trường trong quý III tại Hà
Nội là Plaschem (quận Long Biên), tháp CEO (huyện Từ Liêm) và các
tòa tháp Handiresco (quận Ba Đình) làm tăng vọt tổng lượng cung cao
ốc văn phòng. Hiện ở Hà Nội có tổng cộng 493.000m 2 văn phòng cho
thuê tại 12 tòa nhà văn phòng hạng A, 30 tòa nhà văn phòng hạng B

I. Xác định thị trường
1. Vị trí của khu đô thị Nam Thăng Long
Khu đô thị mới Nam Thăng Long là một tổ hợp nhiều dự án thành
phần, trong đó bao gồm nhiều công trình dự kiến được xây dựng trên
địa phận các xã Xuân Đỉnh, Đông Ngạc (huyện Từ Liêm) và các
phường Phú Thượng, Xuân La (quận Tây Hồ). Với tổng diện tích 323
ha, khu đô thị này có một vị trí thuận lợi về mọi mặt: chỉ cách trung
tâm thành phố 7,4 km và cách sân bay Nội Bài 21,5 km, lại nằm kề
với đường cao tốc Bắc Thăng Long - Nội Bài và bờ nam sông Hồng,
nên có thể giao lưu thuận lợi với tất cả các khu vực khác của Hà Nội.
Nằm ngay bên bờ hồ Tây, khu đô thị này được thừa hưởng vẻ đẹp tự
nhiên vốn có của quần thể thắng cảnh hồ Tây, cũng như được đảm bảo
các điều kiện về môi trường.
9
Khu đô thị này được xây dựng từ năm 2002 và sẽ hoàn thành vào năm
2010. Ngoài các khu chung cư cao tầng, khu đô thị Nam Thăng Long
sẽ có 3 loại nhà được thiết kế cho hộ gia đình, bao gồm nhà chia lô
chất lượng cao, nhà bán độc lập và biệt thự. Các khu này có diện tích
sử dụng 260-300 m², được thiết kế phù hợp với cuộc sống hiện đại.
2. Thực trạng cung-cầu nhà ở biệt thự ở khu đô thị mới Nam Thăng
Long
2.1 Đặc điểm của cầu biệt thự
Việc mở rộng các đô thị cũng như tốc độ đô thị hóa diễn ra nhanh
chóng cùng với nền kinh tế tiếp tục tăng trưởng sẽ làm tăng nhu cầu
về bất động sản: nhà ở, văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại
và các khu công nghiệp do mức sống của người dân ngày càng được
nâng cao.
Với mức tăng GDP gần 10,6%, năm 2008 thu nhập bình quân của
người dân Hà Nội đạt 1.500 USD. Tăng trưởng GDP chung của Hà
Nội năm 2008 đạt 11%, trung bình giai đoạn 2006-2008 đạt

trên đầu người ở Việt Nam mới đạt trên 13 m2. Mục tiêu là đến năm
2015 theo Quyết định của Thủ tướng phải đạt 15 m2/đầu người và đạt
20 m2/đầu người vào năm 2020.
Việt Nam hiện có trên 1 tỷ m2 nhà ở, đến năm 2020 Việt Nam cần có
tổng diện tích nhà ở trên 2 tỷ m2. Tức là trong 10 năm tới chúng ta
phải xây dựng khoảng 1 tỷ m2 nhà ở. Trung bình phải xây 100 triệu
m2 nhà ở/năm.
2.2 Đặc điểm của cung nhà ở biệt thự
11
Hiện nay, Hà Nội đang quy hoạch tổng thể kinh tế-xã hội và ngày
càng nhiều dự án xây dựng nhà ở cho dân cư trên địa bàn được phê
duyệt.
Ciputra được chia làm 3 giai đoạn xây dựng:
- Giai đoạn 1 khởi công vào năm 1997 đã bán xong 390 biệt thự, giá
biệt thự khoảng 5-6 tỷ đồng
- Giai đoạn 2: từ năm 2004-2008 gồm 2000 nhà thấp tầng với giá
1700 USD mỗi m2 đất biệt thự.
- Giai đoạn 3: diện tích đất ở thấp tầng khoảng 246 nghìn m2.
Theo khảo sát thực tế, tại Ciputra đã có nhiều biệt thự được đưa vào
sử dụng, bên cạnh đó, cũng có nhiều căn đang được xây thô. Giá biệt
thự tại Ciputra cũng phụ thuộc nhiều vào loại biệt thự, hướng và vị trí
nên có mức giá của từng căn khác nhau.
II. Phân tích cung-cầu nhà ở biệt thự ở Nam Thăng Long
1. Phân tích về cầu
Từ cuối năm 2008, thị trường nhà ở, đặc biệt là căn hộ cao cấp bắt đầu
tụt dốc. Cái gọi là tụt dốc này được cho là đang trở về với giá trị thực
nhưng dù có “tụt” thì những căn hộ cao cấp, những ngôi biệt thự vẫn
đang ở mức giá khá cao, vẫn là ước mơ vươn tới của một số người có
thu nhập khá trở lên. Mặc dù giá bán một căn biệt thự tại Ciputra
không hề rẻ nhưng được khách hàng rất quan tâm.

Tình hình tiêu thụ của phân khúc thị trường nhà ở biệt thự hiện nay
gặp nhiều khó khăn do khủng hoảng của nền kinh tế toàn cầu. Điều đó
tác động đến nhu cầu của người tiêu dùng tại thị trường cao cấp. Họ e
dè khi quyết định mua các căn hộ hay các ngôi biệt thự cao cấp. Do đó
lượng tiêu thụ trên thị trường này rất hạn chế. Lượng cung ứng biệt
thự còn rất nhiều, nhiều ngôi biệt thự mới xây xong phần thô để đó
không bán được….Trên thị trường các nhà cung ứng đang cung cấp
các căn hộ có diện tích lớn với giá hàng tỷ đồng, các ngôi biệt thự có
giá hàng chục tỷ đồng. Trước tình hình đó các nhà cung cấp đã có
những chính sách để kích thích lượng tiêu thụ như giảm giá: giá chào
bàn các dự án hạng sang, cao cấp có xu hướng giảm giá từ 4%-8%, cá
biệt có những dự án giảm giá từ 20%-30%. Tuy nhiên lượng bất động
sản tiêu thụ vẫn còn ít.
3. Phân tích cung cạnh tranh
Khu biệt thự Nam Thăng Long với đầy đủ các thuộc tính của một khu
nhà ở cao cấp, ngoài ra khu nhà ở cao cấp này được thiết kế rất hoàn
hảo, các công trình công cộng thành phố cũng đưa vào khai thác ở đây
và đặc biệt là có đội ngũ cán bộ quản lý có năng lực cao đem lại sự
yên tâm cho khách. Ngoài ra rất nhiều yếu tố khác biệt tạo nên sự hấp
dẫn cho khu đô thị như: không gian đẹp và do phía Tây bắc giáp với
sông Hồng tạo ra một bầu không khí trong lành, và là khu đô thị nằm
ở vành đai 2 của thành phố nên tránh được ồn ào và bụi bặm thích hợp
14
là khu nghỉ ngơi lý tưởng, rất nhiều tiện ích như vậy tạo nên ưu thế
cạnh trạnh rất lớn cho khu biệt thự này so với những khu đô thị nằm
gần trung tâm thành phố.
Khu biệt thự và nhà ở cao cấp Nam Thăng Long có rất nhiều đặc tính
khác biệt tuy vậy giá rất cạnh tranh, đây là ưu thế cạnh tranh rất lớn so
với các khu biệt thự khác. So sánh giá một số khu biệt thự thấy rõ điều
đó.

Long sẽ rất thu hút người mua có thu nhập cao đặc biệt là người nước
ngoài và Kiều bào về nước.
III. Dự báo về tình hình biến động của nhà ở biệt thự ở khu đô thị
Nam Thăng Long
Thị trường bất động sản ở Việt Nam vẫn có một tương lai tương sáng.
Hiện nay, thị trường đang trải qua giai đoạn điều chỉnh nhất thời. Với
một quốc gia có một nền kinh tế non trẻ, việc trải qua những biến
động kinh tế hoàn toàn là điều có thể xảy ra. Nhưng sắp tới, thị trường
sẽ tiếp tục sôi động, bất kỳ ở phân khúc thị trường nào, dù là nhà ở,
văn phòng, khách sạn hay khu bán lẻ.
16
Theo các chuyên gia BĐS, tín hiệu tích cực từ tình hình kinh tế vĩ mô
đã tác động tốt đến thị trường BĐS, tuy suy giảm kinh tế nhưng Việt
Nam vẫn có mức tăng trưởng dương. Sự phục hồi của tín dụng, giá vật
liệu xây dựng giảm,… sẽ tác động tốt đối với thị trường bất động sản.
Theo số liệu tổng hợp từ hai công ty tư vấn, quản lý và tiếp thị bất
động sản, CB Richard Ellis và Savills Vietnam, tại Hà Nội, trong
khoảng thời gian từ nay đến năm 2011, số căn hộ cao cấp cho thuê sẽ
tăng khoảng 2.000 căn, nhà để bán cũng tăng ước tính khoảng hơn
4.000 căn.
Bước sang năm 2010, theo dự đoán của các chuyên gia, sẽ có hàng
loạt dự án xây dựng các khu đô thị mới ở Hà Nội nên nguồn cung sẽ
dồi dào và do vậy ít có khả năng biến động lớn về giá bất động sản.
Bên cạnh đó, sự xuất hiện ngày càng nhiều dự án căn hộ giá trung
bình khiến các doanh nghiệp phải cạnh tranh gay gắt. Tại Hà Nội giá
chung cư tại nhiều khu vực đã giảm mạnh, thậm chí những vị trí đắc
địa cũng giảm từ 7- 10 triệu đồng/m². Đất gần bể bơi Mỹ Đình giảm từ
35 triệu đồng/m² xuống 29 triệu đồng/m². Khu đô thị An Khánh giảm
từ 40 triệu đồng/m² xuống 32 triệu đồng/m² Những dự án này thu
hút lượng khách hàng rất đông, khiến cho BĐS nhà ở cao cấp như khu