Giáo trình Luật kinh tế trong thẩm định giá
(Phần 4)
ĐỊNH GIÁ CÁC LOẠI ĐẤT CỤ THỂ

I. Xác định khung giá đất do Chính phủ quy định
- Nguyên tắc xác định
- Số lượng khung giá: 9 khung giá, bao gồm:
+ Khung giá đất trồng cây hàng năm
+ Khung giá đất trồng cây lâu năm
+ Khung giá đất rừng sản xuất
+ Khung giá đất nuôi trồng thủy sản
+ Khung giá đất làm muối
+ Khung giá đất ở nông thôn
+ Khung giá đất ở đô thị
+ Khung giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp ở nông thôn
+ Khung giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp ở đô thị
II. Định giá các loại đất cụ thể theo khung giá của Chính phủ
1. Một số công việc liên quan, phải tiến hành để định giá các loại đất cụ thể:
- Phân vùng đất tại nông thôn thành xã đồng bằng, xã trung du, xã miền núi.
- Phân hạng đất để định giá
- Phân loại đô thị; phân loại đường phố trong đô thị, phân vị trí đất trong đường
phố để định giá.
2. Xác định các căn cứ và nguyên tắc định giá các loại đất cụ thể:
a) Những căn cứ:
- Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất chung quy định tại Điều 56 Luật Đất đai
năm 2003
- Căn cứ vào khung giá đất do Chính phủ quy định
- Căn cứ vào kết quả điều tra, khảo sát giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Căn cứ vào kết quả tư vấn giá đất của các tổ chức tư vấn giá đất thuộc các thành
phần kinh tế.
b) Những nguyên tắc cụ thể:

G
Vn
= G
V1
x H
Vn
4. Định giá đất cụ thể cho từng loại đất mà Chính phủ không quy định khung giá đất.
a) Đối với đất rừng phòng hộ và rừng đặc dụng.
- Căn cứ vào mức giá cụ thể mà Ủy ban nhân dân tỉnh quy định cho đất rừng sản
xuất để định giá cho đất rừng phòng hộ và rừng đặc dụng.
- Mức giá không được vượt quá đất rừng sản xuất.
b) Đối với đất xây dựng trụ sở cơ quan và đất xây dựng công trình sự nghiệp.
- Căn cứ vào giá đất ở liền kề để định giá.
c) Đối với đất sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh, đất sử dụng vào các
mục đích công cộng theo quy định của Chính phủ; đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng.
- Căn cứ vào giá đất liền kề để định giá.
5. Điều chỉnh giá các loại đất cụ thể tại địa phương
Nếu trong năm xảy ra 3 trường hợp sau thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được phép
điều chỉnh giá đất:
- Khi giá chuyển nhượng đất trên thị trường có biến động.
- Khi cấp có thẩm quyền điều chỉnh quy hoạch, thay đổi mục đích sử dụng đất.
- Khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất.
6. Định giá tại khu vực có đất giáp ranh.
a) Giá đất giáp ranh tại các tỉnh, thành phố.
- Áp dụng nguyên tắc định giá của Luật Đất đai năm 2003.
b) Giá đất giáp ranh tại các quận, huyện, thị, thành phố trực thuộc Trung ương.
- Vận dụng theo nguyên tắc định giá giáp ranh tại các tỉnh, thành phố trực thuộc
Trung ương.

C¸c NỘI DUNG CƠ BẢN CỦA NGHỊ ĐỊNH sè 181/2004/N§-CP

đất đai; quy định về loại đất nông nghiệp khác, loại đất phi nông nghiệp khác, đất sử
dụng vào mục đích công cộng khác mà Luật Đất đai giao cho Chính phủ quy định (Điều
6).
d) Quy định về xác định thửa đất mà trên thửa đất đó có cùng mục đích sử dụng
để làm căn cứ xác định thửa đất trên thực tế.

Chương II: Hệ thống tổ chức quản lý đất đai và dịch vụ về quản lý, sử dụng đất đai
Quy định cụ thể về hệ thống tổ chức cơ quan quản lý đất đai; tổ chức bộ máy và
chức năng của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, tổ chức phát triển quỹ đất, tổ chức
hoạt động dịch vụ trong quản lý và sử dụng đất, cụ thể như sau:
a) Cơ quan quản lý đất đai (Điều 8) được thành lập ở trung ương là Bộ Tài
nguyên và Môi trường, cấp tỉnh là Sở Tài nguyên và Môi trường, cấp huyện là Phòng Tài
nguyên và Môi trường, cấp xã có cán bộ địa chính.
b) Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (Điều 9) là cơ quan dịch vụ công trực
thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường và Phòng Tài nguyên và Môi trường (đối với những
nơi có mức độ biến động sử dụng đất không cao thì Phòng Tài nguyên và Môi trường
thực hiện chức năng của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất). Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh
quyết định thành lập, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và
Môi trường do Uỷ ban nhân dân cấp huyện thành lập. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất có chức năng:
- Tổ chức thực hiện việc đăng ký quyền sử dụng đất và biến động về sử dụng đất,
quản lý hồ sơ địa chính và giúp cơ quan tài nguyên và môi trường trong việc thực hiện
thủ tục hành chính về quản lý, sử dụng đất đai theo cơ chế “một cửa”;
- Chỉ có Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi
trường có chức năng lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính gốc; quy định như vậy nhằm
bảo đảm sự thống nhất của hệ thống hồ sơ địa chính đang được lưu giữ ở các cấp.
c) Tổ chức phát triển quỹ đất (Điều 10) do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định
thành lập theo loại hình hoạt động sự nghiệp có thu hoặc doanh nghiệp nhà nước, thực
hiện nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng trong trường hợp thu hồi đất sau khi có

huyện, phường, thị trấn và xã thuộc khu vực đã quy hoạch thành đô thị, của xã không
thuộc khu vực quy hoạch thành đô thị (từ Điều 19 tới Điều 22).
d) Quy định cụ thể về việc lập, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất chi tiết, kế hoạch
sử dụng đất chi tiết của khu công nghệ cao, khu kinh tế (Điều 23); quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh (Điều 24 và Điều 25).
đ) Quy định cụ thể việc điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch
sử dụng đất chi tiết, kế hoạch sử dụng đất chi tiết (Điều 26).
e) Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt phải được công bố công
khai trong suốt kỳ quy hoạch, kế hoạch; đồng thời, Uỷ ban nhân dân cấp xã còn phải
công bố công khai toàn bộ tài liệu về quy hoạch sử dụng đất chi tiết, kế hoạch sử dụng
đất chi tiết và các dự án, công trình đầu tư đã được xét duyệt tại trụ sở Uỷ ban nhân dân
cấp xã; đối với hồ sơ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh
thì được quản lý theo chế độ mật (Điều 27).
g) Quy định về quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của các cấp và trách
nhiệm kiểm tra, theo dõi, báo cáo kết quả việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất; xác định trách nhiệm của Chủ tịch Uỷ ban nhân dân các cấp trong việc phát hiện và
xử lý kịp thời các trường hợp vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, Chủ tịch Uỷ ban
nhân dân cấp xã là người chịu trách nhiệm chính về việc không ngăn chặn, không xử lý
kịp thời, để xảy ra trường hợp sử dụng đất không đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
đã được xét duyệt tại địa phương (Điều 28).

Chương IV: Giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất, trưng
dụng đất
a) Quy định cụ thể về thẩm quyền thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng
đất và cụ thể hoá cho một số trường hợp sau đây (Điều 31):
- Trường hợp thu hồi đất để giao, cho thuê đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài mà trên khu đất
bị thu hồi có hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng hoặc có cả tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
đang sử dụng thì Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định thu
hồi toàn bộ diện tích đất. Căn cứ vào quyết định thu hồi toàn bộ diện tích đất của Uỷ ban

các dự án không thuộc trường hợp quy định ở trên hoặc trong trường hợp nhà đầu tư nhận
chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của người
đang sử dụng đất. Trong trường hợp này nếu có tranh chấp thì việc giải quyết tranh chấp
thực hiện theo pháp luật về dân sự.
-Quy định không được chuyển mục đích sử dụng đất đối với đất đã giao để sử
dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, xây dựng
khu công nghiệp, làm mặt bằng sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp sang mục đích xây
dựng kinh doanh nhà ở.
đ) Quy định cụ thể về thẩm quyền trưng dụng đất của Chủ tịch Uỷ ban nhân dân
cấp tỉnh, Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp huyện. Quyết định trưng dụng đất phải ghi rõ
mục đích trưng dụng đất và thời hạn trưng dụng đất. Việc bồi thường thiệt hại được thực
hiện trong thời hạn không quá sáu tháng kể từ ngày hết thời hạn trưng dụng đất (Điều
37).

Chương V: Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, thống kê, kiểm kê đất đai
a) Quy định chung về các trường hợp đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu, đăng ký
biến động về sử dụng đất, người chịu trách nhiệm đăng ký quyền sử dụng (Điều 38 và
Điều 39).
b) Quy định về nội dung của hồ sơ địa chính (Điều 40) bao gồm:
- Nội dung của hồ sơ địa chính phải được thể hiện đầy đủ, chính xác, kịp thời,
phải được chỉnh lý thường xuyên.
- Hồ sơ địa chính được lập thành 1 bản gốc và 2 bản sao từ bản gốc; Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm lập, chỉnh
lý, quản lý hồ sơ địa chính gốc và sao gửi cho Phòng Tài nguyên và Môi trường, Uỷ ban
nhân dân cấp xã để quản lý.
- Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định tiến trình thay thế hệ thống hồ sơ địa
chính trên giấy bằng hệ thống hồ sơ địa chính dạng số.
c) Quy định về nội dung giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và trường hợp được
chỉnh lý trên giấy chứng nhận, trường hợp phải cấp giấy chứng nhận mới khi có biến

(Điều 49);
- Đất sử dụng cho kinh tế trang trại (Điều 50);
- Đất xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp (Điều 51);
- Đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp (Điều
52);
- Đất do hợp tác xã đang sử dụng (Điều 53);
- Đất có di tích lịch sử - văn hoá, danh lam thắng cảnh (Điều 54);
- Đất do cơ sở tôn giáo đang sử dụng (Điều 55).
đ) Quy định việc Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh được uỷ quyền cho Sở Tài nguyên và
Môi trường cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Điều 56) trong các trường hợp:
- Người sử dụng đất đã có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước
có thẩm quyền mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; có quyết định giao
lại đất hoặc hợp đồng thuê đất của Ban quản lý khu công nghệ cao, Ban quản lý khu kinh
tế; có văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật; có kết
quả hoà giải tranh chấp đất đai được Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung
ương công nhận; có quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền về việc chia tách
hoặc sáp nhập tổ chức; có văn bản về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù
hợp với pháp luật; có thoả thuận về xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp, bảo lãnh để thu
hồi nợ theo quy định của pháp luật; có quyết định hành chính về giải quyết tranh chấp đất
đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, có bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết
định của cơ quan thi hành án đã được thi hành.
- Đăng ký biến động về sử dụng đất khi hợp thửa, tách thửa mà thửa đất trước khi
hợp thửa, tách thửa đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Cấp lại hoặc cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
e) Quy định Sở Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tài nguyên và Môi trường,
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có thẩm quyền chỉnh lý biến động trên giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất đã cấp (Điều 57).
g) Quy định chi tiết về công tác thống kê, kiểm kê đất đai (Điều 58).